Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 23 декабря 2022 г. по делу N 66а-2293/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Сиротиной Т.А, судей Брянцевой Н.В. и Сумбаевой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Туйчиевой Т.С, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело УИД N23OS0000-01-2022-000585-24 (3а-884/2022) по административному исковому заявлению акционерного общества "Тандер" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, по апелляционным жалобам администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района и департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 07 сентября 2022 г, заслушав доклад судьи Сумбаевой А.В,

УСТАНОВИЛА:

акционерное общество "Тандер" (далее по тексту - АО "Тандер", административный истец) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении равной рыночной кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым N, площадью 3693 +/- 21 кв.м, категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для строительства, обслуживания и эксплуатации торгового комплекса с подземной автостоянкой", расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 01 января 2020 г.

В обоснование заявленных требований административный истец со ссылкой на отчет об оценке от 04 апреля 2022 г, подготовленный частнопрактикующим оценщиком Кондратьевым Е.П, указал, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку влияет на размер налоговых платежей.

Решением Краснодарского краевого суда от 07 сентября 2022 г. заявленные требования удовлетворены частично; установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 01 января 2020 г. с учетом результатов судебной оценочной экспертизы в размере его рыночной стоимости, равной 45255 000 рублей; установлена дата обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости - 27 мая 2022 г.

Полагая, что названный выше судебный акт является незаконным и необоснованным, департамент имущественных отношений Краснодарского края, администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района обратились с апелляционными жалобами, в которых просили отменить принятый по делу судебный акт, как постановленный с нарушением норм материального права.

В апелляционной жалобе департаментом имущественных отношений Краснодарского края приведены доводы о том, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена в соответствии с требованиями законодательства, нарушение прав истца установлением и размером кадастровой стоимости объекта недвижимости - не доказано, а уменьшение кадастровой стоимости приведет к уменьшению налоговых платежей, которые отнесены к источнику дохода бюджета; экспертиза проведена в негосударственном бюджетном учреждении, что не соответствует распоряжению Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р; экспертное заключение подготовлено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района в апелляционной жалобе привела доводы о том, что нарушений при проведении государственной кадастровой оценки не допущено, а уменьшение кадастровой стоимости земельного участка повлияет на наполняемость бюджета; экспертиза проведена в негосударственном бюджетном учреждении, что не соответствует распоряжению Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р; положенное в основу судебного акта заключение судебной оценочной экспертизы, выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В материалы дела от административного истца поступили возражения на апелляционные жалобы, в которых выражена позиция о законности и обоснованности принятого по делу судебного акта, об отсутствии оснований для их удовлетворения; от эксперта Красюк Е.И. поступили письменные пояснения по результатам судебной оценочной экспертизы.

Определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 08 декабря 2022 г. по делу назначена дополнительная экспертиза, по результатам проведения которой представлено заключение N 66а-2293/2022, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2020 г. составила 46822000 рублей.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ) суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, письменных возражений административного истца, письменных пояснений эксперта, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для изменения решения суда первой инстанции в части, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснений, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером N

Таким образом, являясь правообладателем земельного участка и плательщиком налога, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, учитываемую при расчете налоговых платежей.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 05 июля 2016 г. N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, согласно которым кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 63377160, 99 рублей, которая применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2021 г.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет об оценке от 04 апреля 2022 г, подготовленный частнопрактикующим оценщиком Кондратьевым Е.П, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта на 01 января 2020 г. составила 29006000 рублей.

В ходе рассмотрения дела по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Южная независимая оценочная компания". На разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости - в случае.

По результатам судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 45255 000 руб.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости с учетом результатов судебной оценочной экспертизы.

Определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 08 декабря 2022 г. по делу назначена дополнительная экспертиза, производство по делу приостановлено.

Судебная коллегия указала, что при определении рыночной стоимости объекта оценки эксперт для аналога N 1, расположенного в городе Туапсе, применил понижающую корректировку на наличие строений в размере 5%, мотивируя это тем, что объект оценки является условно свободным, а объект-аналог застроен тремя павильонами. При применении корректировки руководствовался сборником корректировок Areall (сегмент "земельные участки") от 01 января 2017 г, показатели которого актуальны для территории всей Омской области и г. Омска на 2016-2017 г.г.

В пояснениях, представленных в суд апелляционной инстанции, эксперт указал, что данная поправка является относительной, в связи с чем влияние фактора местоположения компенсируется; применение данного справочника не противоречит методике оценки.

Однако учитывая, что объектом оценки являлся земельный участок в городе Туапсе по состоянию на 01 января 2020 г, а примененный справочник актуален на 2016-2017 г.г. для территории Омска и Омской области, судебная коллегия признала заключение судебной оценочной экспертизы от 21 июля 2022 г. N 3а-884/2022 в указанной части неясным.

В материалы дела от эксперта ООО "Южная независимая оценочная компания" Красюк И.Е. поступило заключение N 66а-2293/2022, согласно которому по состоянию на 01 января 2020 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 46822000 рублей.

Оценив заключение, подготовленное экспертом Красюк И.Е. во исполнение определения о назначении дополнительной судебной оценочной экспертизы в совокупности и взаимосвязи с экспертным заключением ООО "Южная независимая оценочная компания" от 21 июля 2022 г. N 3а-884/2022, суд апелляционной инстанции полагает, что данное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств, исходя из следующего.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд апелляционной инстанции полагает, что заключение эксперта ООО "Южная независимая оценочная компания" Красюк И.Е. N 66а-2293/2022 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, расположенных в одном населенном пункте с объектом оценки (г. Туапсе), сопоставимых по основным ценообразующим факторам, отвечающим требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки и отнес его к земельным участкам под офисно-торговую застройку. Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых земельных участков и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе на торг, на дату оценки, на разрешенное использование (для аналога N 3), на местоположение (для аналогов N 2 и N 3), на площадь, на красную линию (для аналога N 1), благоустройство (для аналога N 1), на площадь (для аналогов N 2 и N 3). Оснований для введения иных корректировок, в том числе на наличие строений, не имеется.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края указал, что эксперт не обосновал отсутствие корректировки на вид разрешенного использования для объектов-аналогов N 1 и N 2.

Эксперт пояснила, что корректировка на вид разрешенного использования для аналогов N 1 и N 2 не требуется, поскольку из текста объявлений следует, что участок предназначен для коммерческого использования, эксперт руководствовался сведениями на дату оферты; расхождения по площади в сведениях публичной кадастровой карты и текста объявления аналога N 1 на 1 кв.м не повлияли на результат исследования. Позиция эксперта выражена в письменных пояснениях, оснований не согласиться с которыми у судебной коллегией не имеется.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка земельных участков под офисно-торговую застройку, к которому относится объект оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Факт назначения судом первой инстанции судебной экспертизы негосударственному экспертному учреждению о недопустимости полученного экспертного заключения не свидетельствует.

Распоряжение Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р, в соответствии с которым судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости должна проводиться в государственных судебно-экспертных организациях, являлось предметом проверки Верховным Судом Российской Федерации, который в решении от 24 марта 2022 года N АКПИ 22-93 указал следующее. Федеральный закон "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами (часть первая статьи 41). Часть вторая статьи 41 поименованного федерального закона прямо распространяет на указанных лиц действие его статей 16 и 25, закрепляющих обязанности эксперта и требования к заключению эксперта или комиссии экспертов, а также иных его норм (статьи 2 - 4, 6 - 8, 17, часть вторая статьи 18, статья 24).

Таким образом, с учетом характера рассматриваемого судом спора и конкретных обстоятельств каждого дела вид назначаемой экспертизы, профессиональные и квалификационные требования к эксперту, проверка наличия у него специальных знаний в области предмета экспертизы, а также проверка сведений о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности и круг вопросов, которые ставятся перед экспертом или экспертным учреждением, определяет исключительно суд, которому принадлежит право назначения судебной экспертизы.

В связи с этим оспариваемые положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых государственными судебно-экспертными организациями, утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Снижение доходов бюджета, на которое указывают податели апелляционных жалоб, не может являться основанием к отмене решения, так как федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости подлежат удовлетворению в размере, определенном на основании заключения эксперта ООО "Южная независимая оценочная компания" Красюк И.Е. N 66а-2293/2022 в размере 46822000 рублей, которым восполнены недостатки, содержащиеся в экспертном заключении ООО "Южная независимая оценочная компания" Красюк И.Е. от 21 июля 2022 г. N 3а-884/2022. В связи с указанным, выводы содержащиеся в отчете об определении рыночной стоимости, не могут быть приняты во внимание.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 07 сентября 2022 г. изменить в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установить равную рыночной кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 01 января 2020 г. в размере 46822000 рублей.

В остальной части решение Краснодарского краевого суда от 07 сентября 2022 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района и департамента имущественных отношений Краснодарского края без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение в полном объеме изготовлено 13 января 2023 г.

Председательствующий

Судьи