Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 08 декабря 2022 г. по делу N 66а-2322/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Сиротиной Е.С, судей Брянцевой Н.В, Сумбаевой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой Я.Я, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-811/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000494-06) по административному исковому заявлению Колодько Александры Геннадьевны к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, государственному бюджетному учреждению Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, по апелляционной жалобе Колодько Александры Геннадьевны на решение Краснодарского краевого суда от 16 сентября 2022 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, пояснения представителя административного истца Каширина В.В, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, участвовавшего в судебном заседании посредством видеоконференц-связи, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

Колодько А.Г. обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N по состоянию на 1 января 2021 г.

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником указанных объектов капитального строительства, стоимость которых согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 86 213 069, 34 руб, 35 765 048, 21 руб. соответственно. Административный истец полагает, что установленный размер кадастровой стоимости, существенно превышающий их рыночную стоимость, определенную оценщиком ООО "ФБОЭ" Гряздковой Н.А. согласно отчетам N О-166-2/2022, О-166-1/2022, выполненным 9 марта 2022 г, нарушает ее права и законные интересы, поскольку влечет увеличение размера налога на имущество, исчисляемого на основании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 16 сентября 2022 г. удовлетворено частично административное исковое заявление Колодько А.Г.

Установлена кадастровая стоимость в отношении объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 2631, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 81 359 200 руб. по состоянию на 1 января 2021 г.

- нежилого здания - магазин, лит. А с кадастровым номером N, площадью 1206 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 35 406 000 руб. по состоянию на 1 января 2021 г.

С Колодько А.Г. в пользу ООО "КРАЙ-ЭКПЕРТ" взыскана оплата за проведение экспертизы в размере 95 000 руб.

Административный истец Колодько А.Г. просит вынесенное решение отменить, принять по делу новое решение, указывая на значительные нарушения при проведении судебной оценочной экспертизы и необходимость проведения судом первой инстанции повторной судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Каширин В.В. поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело при данной явке.

Проверив материалы дела, заслушав пояснения представителя административного истца, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела Колодько А.Г. является собственником

- нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 2631, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого здания - магазин, лит. А с кадастровым номером N площадью 1206 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость объектов капитального строительства с кадастровыми номерами N, N в размере 86 213 069, 34 руб, 35 765 048, 21 руб. по состоянию на 1 января 2021 г. была утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края".

Вышеприведенная информация отражена в письме ГБУ Краснодарского края "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" от 16 ноября 2022 г. N 01-12/3986 (л.д. 206-208 том 2).

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил составленные оценщиком ООО "ФБОЭ" Гряздковой Н.А. отчеты N, N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым по состоянию на 1 января 2021 г. рыночная стоимость:

- нежилого помещения с кадастровым номером N составляет 52 497 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером N составляет 23 355 000 руб.

В целях установления рыночной стоимости объектов недвижимости 24 мая 2022 г. судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО "КРАЙ-ЭКСПЕРТ".

Согласно заключению эксперта данной организации по состоянию на 1 января 2021 г. рыночная стоимость:

- нежилого помещения с кадастровым номером N составляет 81 359 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером N составляет 35 406 900 руб.

Суд первой инстанции согласился с выводами судебной оценочной экспертизы и установилкадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N, выполненным ДД.ММ.ГГГГ ООО "КРАЙ-ЭКСПЕРТ".

Разрешая административный спор, суд первой инстанции руководствовался Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", исследовал и оценил представленные доказательства, пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости, подтвержденной заключением эксперта ООО "КРАЙ-ЭКСПЕРТ", которое признал надлежащим доказательством.

Судебная коллегия находит данный вывод суда законным и обоснованным, соответствующим нормам законодательства, регулирующим возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Объектами оценки являются:

- нежилое помещение с кадастровым номером N, площадью 2631, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилое здание - магазин, лит. А с кадастровым номером N площадью 1206 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Из содержания заключения N от ДД.ММ.ГГГГ следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО N 7).

Из экспертного заключения следует, что исследуемые объекты недвижимости отнесены к сегменту рынка - офисные объекты (класс А, В).

Для исследования рынка предложений экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет.

При проведении экспертизы экспертом был проанализирован рынок офисных зданий, магазинов, торговых центров, зданий свободного назначения в "адрес" края, из которых экспертом было отобрано по 4 объекта-аналога для объектов оценки максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектами экспертизы (местоположение, вид разрешенного использования, назначение, вид права, наличие улучшений).

Подобранные экспертом аналоги расположены в "адрес", имеют вид разрешенного использования "объекты коммерческого назначения, жилая застройка".

Анализ наиболее эффективного использования объектов недвижимости проведен в соответствии с требованиями раздела VI ФСО N 7.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости для объектов-аналогов нежилого помещения с кадастровым номером N скорректирован по выявленным различиям, в том числе, применены поправки на торг, на площадь, на местоположение, на тип объекта, на долю земельного участка в стоимости, а также на состояние отделки для объектов-аналогов N 1 и N 4, на тип парковки для объекта-аналога N 3.

В отношении объектов-аналогов нежилого здания с кадастровым номером N также введены экспертом корректирующие коэффициенты, в том числе, применены поправки на торг, на площадь, на местоположение, на долю земельного участка в стоимости, на класс здания и на тип парковки. Кроме того, для объектов-аналогов N 1 и N 4 применена поправка на состояние отделки.

Иные поправки не применялись, поскольку подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемым объектам.

Оценив заключение судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства были правильно удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "КРАЙ-ЭКСПЕРТ".

При этом, представленная стороной административного истца рецензия специалиста ООО "Тезаурус" Зозуля Е.А. на заключение судебной экспертизы ООО "КРАЙЭКСПЕРТ" о его несоответствии действующему законодательству об оценочной деятельности, не опровергает выводы суда об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на основании экспертного заключения N, выполненного ДД.ММ.ГГГГ экспертом ООО "КРАЙ-ЭКСПЕРТ" Романовым Д.В.

Судом первой инстанции проверялись доводы административного истца при рассмотрении административного дела по существу и с учетом письменных и устных объяснений эксперта, проводившего судебную оценочную экспертизу, справедливо не приняты в качестве оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы, поскольку не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения, в связи с чем, суд обоснованно пришел к выводу, что представленная административным истцом рецензия на заключение судебной экспертизы не свидетельствуют о недостоверности и незаконности заключения судебной экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом не проведен осмотр объекта недвижимости, судебная коллегия признает несостоятельными, поскольку дата оценки - 1 января 2021 г. являлась ретроспективной, в связи с чем осмотр экспертом объектов капитального строительства не носил обязательного характера, в силу чего ссылка административного истца на пункт 5 ФСО N 7 является необоснованной.

Отсутствие введенных корректирующих коэффициентов на привлекательность и внешний вид объектов капитального строительства не может повлиять на правильность принятого решения, поскольку апеллянт, в обоснование своей позиции не представил доказательств возможности подбора экспертом более сходных объектов-аналогов, при применении которых значение определенной итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Между тем, эксперт, в компетенцию которого входит выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов обосновал необходимость либо отсутствие необходимости введения таких поправок.

Не соглашается судебная коллегия и с доводами административного истца о не проведении экспертом анализа ценообразующих факторов объектов исследования. В заключении эксперта подробно описана ситуация рынка офисной недвижимости в "адрес". Экспертом приведены обоснования выбора подходов при определении рыночной стоимости объектов недвижимости, объекты-аналоги не имеют существенных различий. Вопреки доводам апелляционной жалобы эксперт в своих исследованиях проанализировал все ценообразующие факторы, также принял во внимание внешние факторы, влияющие на стоимость объектов исследования, учел иные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены, применил соответствующие корректировки.

Принятие в качестве объектов-аналогов предложения к продаже отдельно стоящих зданий при оценке встроенных помещений не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения, поскольку различия в данном ценообразующем признаке урегулированы соответствующей корректировкой с приведением соответствующего обоснования ее применения, что соответствует федеральным стандартам оценки.

Иные доводы апеллянта не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств.

В части взыскания судебных расходов, связанных с проведением судебной оценочной экспертизы, судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции верно возложено на административного истца Колодько А.Г. несения данных издержек, поскольку показатель превышения кадастровой стоимости над рыночной стоимостью (5 процентов - N, 1 процент - N) не дает оснований для признания выявленного расхождения допустимым и достаточным для того, чтобы признать наличие методологических или иных ошибок в формировании или в применении методики определения кадастровой стоимости, которая привела к нарушению прав административного истца и повлекла его вынужденное обращение в суд с административным иском.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 16 сентября 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Колодько Александры Геннадьевны - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22 декабря 2022 г.

Председательствующий

Судьи