Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 20 декабря 2022 г. по делу N 66а-2415/2022

Судья Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Сиротина Е.С. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козловской Л.И., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 23OS0000-01-2022-000544-50 (N 3а-837/2022) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью фирма "Парус" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере, равном рыночной стоимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 3 октября 2022 г. об удовлетворении административного искового заявления, заслушав объяснения представителя административного истца Сколярино О.Н.,

УСТАНОВИЛ:общество с ограниченной ответственностью фирма "Парус" (далее - ООО "Парус") обратилось в суд с административным исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, государственному бюджетному учреждению Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" об установлении по состоянию на 1 января 2021 г. равной рыночной кадастровой стоимости нежилого здания с наименованием "Магазин-салон и склад" с кадастровым номером N, площадью 1264 кв. м., расположенного по адресу: "адрес", в размере 25 494 812 рублей.В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимости существенно превышает рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как сособственника и налогоплательщика.Решением Краснодарского краевого суда от 3 октября 2022 г. административные исковые требования удовлетворены, по состоянию на 1 января 2021 г. установлена на основании заключения эксперта равная рыночной кадастровая стоимость нежилого здания в размере 34 306 800 рублей.В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду отсутствия предусмотренных законом оснований для пересмотра кадастровой стоимости и не соответствия заключения эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.Представитель административного истца Сколярино О.Н. в судебном заседании апелляционной инстанции возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, ссылаясь на законность решения суда.Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом.В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта и признает решение суда постановленным в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что истец является собственником нежилого здания с наименованием "Магазин-салон и склад" с кадастровым номером N, площадью 1264 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края" по состоянию на 1 января 2021 г. утверждена кадастровая стоимость объекта в размере 40 422 427, 94 рублей.

В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом суду представлен выполненный оценщиком ООО "Линия бизнеса" ФИО2 отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого здания на дату оценки определена в размере 25 494 812 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости нежилого здания судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заключением эксперта ООО "Граунд" ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ N определена рыночная стоимость нежилого здания на дату оценки в размере 34 306 800 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 названного Кодекса.

Пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 названного Кодекса.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Являясь правообладателем объекта капитального строительства, обязанным уплачивать налог на имущество юридических лиц, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, применяемую для целей налогообложения.

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу части 1 статьи 6 Закона о государственной кадастровой оценке государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 г. N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил приведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость здания может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя совокупность доказательств по делу, судом выявлено несоответствие отчета об оценке, выполненного оценщиком ООО "Линия бизнеса" ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ N, требованиям законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации.

Отчет об оценке не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 15, 16, 17 ФСО N 1, пунктов 3, 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (далее - ФСО N 3)", пунктов 11, 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (далее - ФСО N 7)" и не может быть положен в основу выводов о рыночной стоимости объекта.

Оценщиком в отчете об оценке допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

В нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное, неполное и двусмысленное толкование результатов проведения оценки.

Отчет не содержит подробного описания проведенного исследования, обоснования выводов по поставленному перед оценщиком вопросу, что могло привести к ошибкам в расчетах и искажению рыночной стоимости объекта. Сведения, приведенные в отчете, использованные и полученные в результате расчетов, не подтверждены, возможность проверки выводов оценщика отсутствует. Состав, последовательность материалов, а также описание процесса исследования не позволяют воспроизвести представленные расчеты стоимости объекта оценки.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что данный отчет об оценке опровергнут заключением эксперта ООО "Граунд" ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ N и не может быть признан доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что данное заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности.

Судебный акт принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, проверенными и оценёнными судом полно и всесторонне по правилам статьи 84 КАС РФ, решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о незаконности судебного решения ввиду не соответствия принятого судом экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности и необходимости его отмены суд апелляционной инстанции находит выводы суда обоснованными и не подлежащими переоценке.

Проанализировав данное заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд апелляционной инстанции соглашается с указанными выводами суда первой инстанции и находит их правильными.

Экспертное заключение, письменные пояснения эксперта содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Отказ эксперта от осмотра обоснован ретроспективностью исследования, наличием в материалах административного дела достаточных материалов для проведения судебной экспертизы.

Экспертом проведено исследование с использованием сравнительного подхода. Отказ от применения доходного и затратного подходов мотивирован, в том числе тем, что затратный подход не отражает реальную рыночную стоимость объекта, поскольку не учитывает сложившиеся на рынке недвижимости и влияющие на стоимость объекта факторы, такие как инвестиционная привлекательность, перспективы развития, внешняя инфраструктура, возможность получения дохода.

Определение рыночной стоимости объекта с использованием сравнительного подхода методом прямого сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов оценки обоснован.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, экспертом проведен анализ фактических данных о ценах предложений, основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, впоследствии обосновано применение корректировок. Эксперт, проведя анализ рынка объектов коммерческого назначения, верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки, подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого объекта и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, уторговыванию, площади, типу и физическому состоянию объектов, доле земельного участка.

Оснований для введения иных корректировок, а также поправок в ином размере, в том числе, на площадь, не имеется.

Примененная методика расчета стоимости отражает индивидуальные характеристики объекта оценки, является подробной и объективной. Размеры примененных экспертом коэффициентов и поправок обоснованы, в связи с чем суд апелляционной инстанции полагает, что расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объекта оценки.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объекта.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

4

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных относимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме заключения эксперта, не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, судебная коллегия приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость нежилого здания должна быть установлена на основании данного заключения эксперта.

Оснований для признания данного заключения недопустимым доказательством, проведения по делу дополнительной или повторной судебной экспертизы не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости может привести к финансовым потерям бюджета, по мнению суда, не могут являться основанием к отмене решения, так как федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.

4

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого решения, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования, им дана надлежащая правовая оценка, подробно мотивированная в решении суда.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310, 311 и 312 КАС РФ, суд

определил:

решение Краснодарского краевого суда от 3 октября 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Мотивированное апелляционное определение составлено 28 декабря 2022 г.

Судья