Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 22 декабря 2022 г. по делу N 66а-2481/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Артамоновой Т.А, судей Брянцевой Н.В, Сумбаевой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клычевым Ш.М, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-215/2022 (УИД 34OS0000-01-2021-000573-60) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Арконт шина" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области, государственному бюджетному учреждению Волгоградской области "Центр государственной кадастровой оценки" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Арконт шина" на решение Волгоградского областного суда от 22 сентября 2022 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, объяснения представителя административного истца Булычевой О.Ю, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, участвовавшей в деле посредством видеоконференц-связи, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью "Арконт шина" (далее по тексту ООО "Арконт шина", Общество) обратилось в Волгоградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 15729+/-44 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 25 944 000 руб. по состоянию на 1 января 2020 г.

В обоснование заявленных требований указало, что является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает его рыночную стоимость, определенную оценщиком ООО "Ариороса" Марковкиной С.В, что нарушает права и законные интересы административного истца как собственника объекта капитального строительства, расположенного на арендуемом земельном участке, обладающего исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность на основании положений статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением Волгоградского областного суда от 22 сентября 2022 г. в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 15 729+/- 44 кв.м, расположенного по адресу: N, установлена кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости 33 697 967 руб. по состоянию на 1 января 2020 г.

Вопрос о распределении судебных расходов судом не разрешался.

Административный истец ООО "Арконт шина" просит решение Волгоградского областного суда от 22 сентября 2022 г. отменить.

В апелляционной жалобе административный истец указывает на то, что судом первой инстанции при рассмотрении административного дела необоснованно сделан вывод о несоответствии требованиям Закона об оценочной деятельности отчета N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного оценщиком ООО "Ариороса" Марковкиной С.В, и заключения судебной оценочной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного экспертом ООО "Аспект" Быстровой А.О. Кроме того, апеллянт полагает, что отсутствовала необходимость проведения повторной и дополнительной судебных оценочных экспертиз.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Булычева О.Ю. доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело при данной явке.

Проверив материалы дела, заслушав пояснения представителя административного истца, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Общество является собственником нежилого здания и арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 15729+/-44 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство и эксплуатация автосалона, расположенного по адресу: "адрес" на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 18-24, 132-135 т. 1, л.д. 32, 39-41 том 2).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 64 129 335, 06 руб. утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 г. N 79-н "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории "Земли населенных пунктов" на территории Волгоградской области" по состоянию на 1 января 2020 г. (л.д. 13, 137 том 1).

Согласно разъяснений, данных в абзаце 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. При этом, цена земельных участков, продаваемых без проведения торгов, зависит от его кадастровой стоимости (статья 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права административного истца и могут быть оспорены им в установленном законом порядке ввиду того, что Общество является собственником нежилого здания, расположенного в границах вышеназванного земельного участка с кадастровым номером N.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, Общество в подтверждение величины его рыночной стоимости представило составленный оценщиком ООО "Ариороса" отчет N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому по состоянию на 1 января 2020 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 25 944 000 рублей (л.д. 27-120 том 1).

В целях установления рыночной стоимости земельного участка 28 октября 2021 г. судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Аспект".

Согласно заключению эксперта данной организации Быстровой А.О. отчет N от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, что исключило необходимость ответа на вопрос о расчете рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. (л.д. 1-24 том 2).

Определением суда от 6 апреля 2022 г. в порядке части 2 статьи 83 КАС РФ по делу назначена повторная экспертиза ввиду наличия противоречий в выводах эксперта и возникших у суда первой инстанции сомнений в обоснованности экспертного заключения.

В соответствии с выводами, изложенными в заключении эксперта ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России Ивановой Л.Ю. N от ДД.ММ.ГГГГ, отчет N от ДД.ММ.ГГГГ имеет несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости, которые могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Экспертом определена рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 33 697 967 руб. (л.д. 101-138 том 2).

С целью устранения неясности представленного экспертного заключения 5 июля 2022 г. определением суда назначено проведение дополнительной судебной экспертизы, которое поручено эксперту ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России Ивановой Л.Ю.

Эксперт, изучив поступившие от Общества замечания, пришел к выводу, что они являются необоснованными и не влияют на выводы первичной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 г. изменению не подлежит и составляет 33 697 967 руб. Данные выводы отражены в дополнительном заключении N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 218-234 т.2).

Суд первой инстанции согласился с выводами повторной и дополнительной судебных оценочных экспертиз и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключениями N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненными обществом с ограниченной ответственностью "ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России.

Оценив данные экспертные заключения в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Из содержания заключения N от ДД.ММ.ГГГГ следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО N 7).

Для исследования рынка предложений экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет.

При проведении экспертизы экспертом был проанализирован рынок земельных участков категории "Земли населенных пунктов", разрешенного использования "под офисно-торговые объекты", расположенные в "адрес".

Эксперт в качестве аналогов принял выставленные на продажу земельные участки с датой предложений, ближайшей к дате оценке (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) и в результате анализа полученной информации в качестве объектов-аналогов отобрал 9 земельных участков, свободных от застройки, имеющих характеристики, сопоставимые с исследуемым земельным участком и относящиеся к одному сегменту рынка, что отвечает требованиям пункта 22 ФСО N 7.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка проведен в соответствии с требованиями раздела VI ФСО N 7.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, применена поправка на торг, на передаваемые права, на местоположение, на площадь, наличие коммуникаций.

Иные корректирующие коэффициенты не применялись, поскольку подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемому объекту.

Оценив по правилам статей 84 и 168 КАС РФ заключение судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, вопреки доводам апелляционной жалобы, заключения эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данного объекта недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, составленный оценщиком ООО "Ариороса", заключение ООО "Аспект" N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное экспертом Быстровой А.О, приведенным выше требованиям закона не отвечают, в связи с чем, не были положены в основу решения по основаниям, которые не оспорены лицами, участвующими в деле.

Оценивая заключение ООО "Аспект" N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное экспертом Быстровой А.О. и заключение повторной судебной оценочной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России, суд первой инстанции правильно отдал предпочтение экспертному исследованию, подготовленному ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России.

Так, несмотря на наличие у оценщика ООО "Ариороса", необходимой квалификации на составление отчета об оценке, экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России в ходе проведения повторной судебной оценочной экспертизы выявлены несоответствия отчета N от ДД.ММ.ГГГГ, требованиям законодательства об оценочной деятельности, заключающиеся в некорректном использовании объектов-аналогов, имеющих дополнительные улучшения на земельном участке в виде объектов капитального строительства, которые не были учтены посредством применения соответствующей корректировки; необоснованном введении корректирующего коэффициента на местоположение в отношении аналогов N 1 и N 3, и отсутствии данной поправки к аналогу N 3; не использования поправочного коэффициента на вид разрешенного использования).

При вышеизложенных допущенных существенных нарушениях в отчете об оценке, которые повлияли на итоговую рыночную стоимость земельного участка, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о недопустимости принятия в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка заключения N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного экспертом ООО "Аспект" Быстровой А.О, которое содержит противоположные выводы о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка были правильно удовлетворены судом в размере, определенном на основании повторной и дополнительной судебных оценочных экспертиз N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненных экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России.

Доводы апеллянта об отсутствии необходимости назначения судом повторной и дополнительной оценочных экспертиз не влияют на выводы суда об установлении кадастровой стоимости, равной его рыночной, в соответствии с выводами, изложенными в заключениях, подготовленных экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Волгоградского областного суда от 22 сентября 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арконт шина" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12 января 2023 г.

Председательствующий

Судьи