Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 25 января 2023 г. по делу N 66а-146/2023

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи: Кошелевой И.Л.

судей: Ехаловой Ю.А, Переверзиной Е.Б.

при секретаре-помощнике судьи: Асеевой П.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ТУ Росимущества в Свердловской области на решение Свердловского областного суда от 4 октября 2022 года по административному делу N3а-564/2022 по иску ООО "Логистик-Строй" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Государственному бюджетному учреждению Свердловской области "Центр государственной кадастровой оценки", Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Кошелевой И.Л,

УСТАНОВИЛА:

ООО "Логистик-Строй", в лице представителя, обратилось в Свердловский областной суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Государственному бюджетному учреждению Свердловской области "Центр государственной кадастровой оценки", Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

В обоснование заявленных требований истец указал, что являлся арендатором земельных участков:

-с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2020 года установлена в размере 2 135 956, 72 рублей;

- с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2020 года установлена в размере 1 749 488, 65 рублей;

- с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2020 года установлена в размере 1 602 450, 68 рублей;

- с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2020 года установлена в размере 1 802 386, 08 рублей;

- с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2020 года установлена в размере 828 088, 92 рублей;

- с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2020 года установлена в размере 701 272, 80 рублей;

- с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2020 года установлена в размере 2 668 076, 84 рублей;

- с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2020 года установлена в размере 2 124 651, 23 рублей;

- с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2020 года установлена в размере 1 829 556, 65 рублей.

За пользование земельными участками общество вносит арендную плату, размер которой исчисляется из размера кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Вместе с тем, указанная кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке ООО "Оценщики Урала" от 29 декабря 2021 года N24-12/3, которая составляет:

-земельного участка с кадастровым номером N- 885 197 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N- 392 963 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N -638 800 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N- 769 356 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N- 190 799 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N- 92 678 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N- 1 732 838 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N - 1 435 353 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N - 1 027 042 рублей.

Поскольку неправильное определение кадастровой стоимости объектов недвижимости влияет на размер арендных платежей, истец просил административные исковые требования удовлетворить.

Решением Свердловского областного суда от 4 октября 2022 года административные исковые требования удовлетворены.

Суд установилкадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года:

-с кадастровым номером N- 1 750 000 рублей;

-с кадастровым номером N- 730 000 рублей;

-с кадастровым номером N 1 180 000 рублей;

-с кадастровым номером N - 1 480 000 рублей.

-с кадастровым номером N- 330 000 рублей;

-с кадастровым номером N- 140 000 рублей;

-с кадастровым номером N- 1 970 000 рублей;

-с кадастровым номером N - 1 740 000 рублей.

-с кадастровым номером N - 1 500 000 рублей.

Дата подачи в суд административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков установлена судом как 30 декабря 2021 года.

Суд взыскал с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в пользу административного истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель ТУ Росимущества в Свердловской области просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным.

По мнению подателя жалобы, решение суда основано на заключении судебной оценочной экспертизы, которая не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в частности, объекты аналоги, выбранные экспертом, имеют отличный вид разрешенного использования от вида разрешенного использования оцениваемых земельных участков, в связи с чем, экспертом был неправильно был выбран метод определения рыночной стоимости.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда.

Из материалов административного дела следует, что ООО "Логистик-Строй" является арендатором земельных участков:

-с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2020 года установлена в размере 2 135 956, 72 рублей;

- с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2020 года установлена в размере 1 749 488, 65 рублей;

- с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2020 года установлена в размере 1 602 450, 68 рублей;

- с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2020 года установлена в размере 1 802 386, 08 рублей;

- с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2020 года установлена в размере 828 088, 92 рублей;

- с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2020 года установлена в размере 701 272, 80 рублей;

- с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2020 года установлена в размере 2 668 076, 84 рублей;

- с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2020 года установлена в размере 2 124 651, 23 рублей;

- с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2020 года установлена в размере 1 829 556, 65 рублей.

За пользование земельными участками истец вносит арендную плату, размер которой исчисляется из размера кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Поскольку указанная кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке ООО "Оценщики Урала" от 29 декабря 2021 года N24-12/3, истец просит ее пересмотреть.

Согласно статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона (ч.4).

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с отчетом об оценке, выполненным ООО "Оценщики Урала" от 29 декабря 2021 года N24-12/3, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1января 2020 года составляет:

-земельного участка с кадастровым номером N- 885 197 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N- 392 963 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N -638 800 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N- 769 356 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N- 190 799 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N- 92 678 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N- 1 732 838 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N - 1 435 353 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N - 1 027 042 рублей.

Судом первой инстанции по делу была назначена судебная оценочная экспертиза с целью установления действительной рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение которой поручено эксперту ООО "НОТА-ГРУПП" Танклевской Ю.А.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, по состоянию на 1 января 2020 года, рыночная стоимость земельных участков составляет:

-земельного участка с кадастровым номером N 1 750 000 рублей;

-земельного участка с кадастровым номером N- 730 000 рублей;

-земельного участка с кадастровым номером N- 1 180 000 рублей;

-земельного участка с кадастровым номером N - 1 480 000 рублей.

-земельного участка с кадастровым номером N- 330 000 рублей;

-земельного участка с кадастровым номером N- 140 000 рублей;

-земельного участка с кадастровым номером N- 1 970 000 рублей;

-земельного участка с кадастровым номером N - 1 740 000 рублей.

-земельного участка с кадастровым номером N - 1 500 000 рублей.

После получения результатов судебной оценочной экспертизы представитель административного истца уточнил заявленные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, указанной в экспертном заключении.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Из экспертного заключения следует, что эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты, и по результатам анализа определили ценообразующие факторы, используемые при определении их рыночной стоимости. Экспертом проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

В экспертном заключении мотивирован отказ от применения затратного и доходного оценочных подходов; обоснованно применен сравнительный подход к оценке объектов недвижимости на основе метода сравнения продаж (качественный метод оценки). В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертами.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в нем ясно и недвусмысленно изложен ответ на поставленный судом вопрос, выводы экспертизы подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов аналогов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик, корректировки в заключении приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемых подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки.

Оценив заключение судебно-оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и принимая во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями и опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся соответствующей специальности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков.

Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости земельных участков, суду первой инстанции представлено не было, ссылка на них также отсутствует в апелляционной жалобе, в которой голословно указано, что экспертное заключение не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

По запросу суда апелляционной инстанции экспертом представлены письменные пояснения к экспертному заключению, из которых следует, что при определении рыночной стоимости земельных участков был проведен анализ рынка и определены критерии отбора аналогов и ценообразующие факторы для каждого сегмента рынка. Для сегмента рынка, где разрешенное использование земельных участков, выявленных при анализе рынка, не совпадает с объектом экспертизы, применена корректировка на разрешенное использование земельного участка, так как разрешенное использование является ценообразующим фактором. При несоответствии фактического вида использования объекта экспертизы и объектов аналогов применена корректировка на разрешенное использование земельного участка.

Поправка на разрешенное использование для земельных участков, выбранных в качестве аналогов, не производилась, так как разрешенное использование объектов экспертизы и объектов-аналогов идентичны и соответствуют основным видам разрешенного использования земельных участков согласно градостроительному регламенту МО г. Екатеринбург по состоянию на дату экспертизы. Описание градостроительных зон объектов экспертизы с отсылкой на правила землепользования и застройки городского округа-МО "Город Екатеринбург" приведено на странице 13-15 заключения эксперта. Описание градостроительных зон аналогов на страницах 6?64 заключения.

Указанные пояснения к экспертному заключению являются убедительными, достоверными и опровергают доводы апелляционной жалобы о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению судебного постановления.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Свердловского областного суда от 4 октября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ТУ Росимущества в Свердловской области, без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в кассационном порядке через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вынесения в соответствующий суд кассационной инстанции.

Председательствующий: Судьи: