Определение СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 08 декабря 2022 г. по делу N 8Г-8779/2022[88-9046/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Саломатиной Л.А.

судей Кравченко А.И, Бузьской Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационное представление прокурора и кассационную жалобу Толмачевой Н.Н. на решение Благовещенского городского суда Амурской области от 20.04.2022 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 11.07.2022 по делу по иску ГПОАУ АО "Амурский педагогический колледж" к Толмачевой Н.Н, Марьину И.А. о признании прекращённым договора найма жилого помещения, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении.

Заслушав доклад судьи Саломатиной Л.А, заключение прокурора отдела управления Генеральной прокуратуры Российской Федерации - Потаповой Е.Н,

УСТАНОВИЛА:

истец, обратившись в суд, указал, что общежитие N "адрес" закреплено за ним на праве оперативного управления.

На протяжении нескольких лет между истцом и ответчиком заключались договоры найма жилого помещения в общежитии.

01.07.2021 с Толмачевой Н.Н. заключён срочный договор найма комнаты 2 секция 5 в общежитии, по условиям которого жилое помещение предоставлено сроком с 01.07.2021 по 31.12.2021. В жилом помещении совместно с нанимателем проживает её сын Марьин И, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

15.11.2021 в адрес ответчика направлено уведомление об истечении срока договора найма жилого помещения и освобождении жилого помещения, которое ответчиком не получено.

Поскольку срок договора найма истёк 31.12.2021, Толмачева Н.Н. в трудовых отношениях с колледжем не состоит, студентом не является, правовых оснований для проживания в общежитии по истечении срока действия договора у неё не имеется. Обязанность по предоставлению ответчику жилого помещения после 31.12.2021 у истца отсутствует.

Истец просил признать договор найма жилого помещения от 01.07.2021 N 26 прекращенным с 31.12.2021, признать Толмачеву Н.Н, Марьина И.А. утратившими право пользования жилым помещением, "адрес" и выселить их из этого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, взыскать с Толмачевой Н.Н. расходы по уплате госпошлины - 6 000 рублей.

Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 20.04.2022, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 11.07.2022, исковые требования удовлетворены частично, Толмачева Н.Н, Марьин И.А. признаны утратившими право пользования жилым помещением "адрес" и выселены из него без предоставления другого жилого помещения, разрешен вопрос о госпошлине.

Прокурор в кассационном представлении просит отменить оспариваемые судебные акты, считая их незаконными, ссылаясь на неправильное применение норм права. В обоснование доводов представления указано на несоблюдение наймодателем требований статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также прокурор указал, что суды не установили состав проживающих в спорном жилом помещении лиц, не привлекли к участию в деле членов семьи Толмачевой Н.Н, вселившихся совместно с ней в комнату.

В судебном заседании прокурор Потапова Е.Н. представление поддержала.

В кассационной жалобе Толмачева Н.Н. просит отменить судебные акты как незаконные, считает, что судами не учтено, что она длительное время проживает в общежитии. Первоначально место в общежитии было предоставлено ее супругу в 1996 году, она вселилась в 1999 году, в 2003 году зарегистрирована по месту жительства, ее сын проживал в общежитии со дня рождения, в настоящее время проходит службу в рядах Вооруженных сил России. Ссылаясь на то, что между сторонами фактически сложились правоотношения из коммерческого найма, указала, что имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок.

Стороны в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, извещены надлежаще. В соответствии с частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Такие нарушения судами при рассмотрении спора допущены.

Из дела следует, что здание (общежитие), расположенное "адрес" закреплено на праве оперативного управления за ГПОАУ Амурской области "Амурский педагогический колледж".

Из представленных истцом документов судом установлено, что 01.01.2016 между ГПОАУ Амурской области "Амурский педагогический колледж" (наймодатель) и Толмачевой Н.Н. (наниматель) заключён договор N 37 найма жилого помещения, на основании которого во временное владение и пользование Толмачевой Н.Н. за плату предоставлено жилое помещение, находящееся "адрес" для временного проживания в нем. Из договора следует, что совместно с нанимателем в жилое помещение вселялись Толмачева Т, Марьин И. Марьин А.А, Толмачев В. (отчества и даты рождения вселяемых лиц не указаны). Договор заключен на срок шесть месяцев с 01.01. 2016 по 30.06.2016.

01.07. 2016 договор найма был перезаключен на полгода на тех же условиях на срок до 31.12. 2016.

Других договоров до 2020 года с ответчиком не заключалось, но истец не отрицал, что Толмачева Н.Н. в общежитии проживала.

31.12. 2020 между сторонами заключен новый договор N 26 найма жилого помещения на комнату "адрес" вышеназванного общежития за плату, сроком до 30.06.2021. В предоставляемое жилое помещение вместе с ответчиком вселены супруг Марьин А.А, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, сын Марьин И.А, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

01.07. 2021 договор найма был перезаключен на тех же условиях. Срок договора установлен с 01.07. 2021 по 31.12.2021.

Обращаясь в суд, истец ссылался на истечение срока договора найма жилого помещения с ответчиком, отсутствие оснований для сохранения за ответчиком права на проживание в общежитии.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что заключенный с ответчиком договор являлся договором краткосрочного найма специализированного жилого помещения в общежитии, в силу части 2 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, к такому договору краткосрочного найма жилого помещения не применяются правила о преимущественном праве нанимателя на заключение договора найма на новый срок (статья 684 Гражданского кодекса Российской Федерации), если договором не предусмотрено иное, не признал за ответчиком права на преимущественное заключение нового договора краткосрочного найма (продлении на новый срок), и, не установив оснований для сохранения права на проживание в общежитии Толмачевой Н.Н. и Марьина И.А, признал их утратившими право пользования спорным жилым помещением, выселил без предоставления другого жилого помещения.

Отклоняя доводы апелляционного представления прокурора, суд апелляционной инстанции признал верными выводы суда первой инстанции.

Однако выводы суда не соответствуют установленному.

Из разъяснений, данных в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что поскольку жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Правовое регулирование отношений, складывающихся в сфере коммерческого найма жилых помещений, осуществляется главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения согласно пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Положения статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой (обязанности) в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Однако указанные правила не применяются к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), что следует из положений пункта 2 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 190, пункту 1 статьи 192 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.

Судами установлено, что последний по времени договор найма жилого помещения с ответчиком, заключенный на 6 месяцев, истек 31.12.2021. Однако ранее с Толмачевой Н.Н. заключались аналогичные договоры краткосрочного найма, и по окончании предыдущего, заключался новый договор. Истцом представлены доказательства заключения договоров с 2016 года, с перерывами, и позже с 2020. Истец не отрицал, что Толмачева Н.Н. длительное время проживает в общежитии, хотя документов, подтверждающих вселение, не сохранилось (л.д.28). При таких обстоятельствах вывод суда о заключении с ответчиком краткосрочного договора коммерческого найма помещения в общежитии не может быть признан верным, отношения по найму носят длительный характер и у наймодателя имелась обязанность выполнить требования статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Из пункта 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

По данному делу юридически важным являлось выяснение вопроса о том, выполнил ли наймодатель обязанность по направлению в установленный срок в адрес нанимателя уведомления об освобождения занимаемого жилого помещения.

Кроме того, указанное решение - не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, не должно быть произвольным, то есть не должно быть обусловлено целью выселения неугодного лица, проживающего в этом жилом помещении, а может быть принято исключительно при наличии существенных оснований к отказу от предоставления жилого помещения гражданам по договору найма и, соответственно, выселению из занимаемых жилых помещений.

Из исследованных судами доказательств не следует, что отказ от продления договора найма связан с решением истца не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем.

Суд апелляционной инстанции, проверяя решение суда первой инстанции по апелляционному представлению прокурора, такие обстоятельства не учел, не исправил допущенные судом первой инстанции ошибки, о чем верно указано в кассационном представлении.

Доводы кассационной жалобы истца сводятся к оспариванию выводов судебных инстанций о заключении договора краткосрочного найма. Истец ссылается на то, что проживает в общежитии с 1999 года, зарегистрирована в общежитии с 2003 года, а ее сын проживал с рождения, в настоящее время проходит службу в рядах Вооруженных Сил России. При новом рассмотрении дела указанные обстоятельства подлежат проверке.

Доводы кассационного представления о нарушении судом норм процессуального права, не привлечении к участию в деле супруга Толмачевой Н.Н. - Марьина А.А, обоснованными не могут быть признаны.

Истец в исковом заявлении ссылался на то, что Марьин А.А. в общежитии не проживает, выехал из спорного помещения 22.09.2021. Суд рассмотрел спор в соответствии с положениями статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по заявленным требованиям.

В связи с вышеизложенным, апелляционное определение не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене, с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 11.07.2022 - отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции - Амурский областной суд.

Председательствующий

Судьи