Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 22 сентября 2022 г. по делу N 8Г-19894/2022[88-20893/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Анатийчук О.М, судей Никулинской Н.Ф. и Куденко И.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации "адрес" к Галиулину Алексею Евгеньевичу о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку арендных платежей

по кассационной жалобе администрации "адрес" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи Никулинской Н.Ф, объяснения представителей администрации "адрес" Зайченко С.В. и Клециной О.С, Габиулина А.В. и его представителя Шмелева А.В, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

установила:

администрация "адрес" обратилась в суд с иском к Галиулину А.Е, в котором с учетом уточнения требований в ходе рассмотрения дела просила взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате за период с 1 января по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 400 155 руб. и пени за просрочку внесения арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 317 835, 22 руб, а всего 1 717 990, 22 руб.

Требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор аренды земельного участка N, расположенного по адресу: "адрес", ш. Сахаровское, "адрес", кадастровый N, площадью 76 410 кв.м. под завершение строительства со сроком его действия по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктами 3.4-3.4.1 договора арендная плата должна вноситься арендатором в сроки не позднее 15 сентября - 1/2 годовой суммы, не позднее 15 ноября - 1/2 годовой суммы. В силу пункта 5.2 договора в случае неуплаты арендной платы в установленные сроки арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0, 1% от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

В нарушение вышеуказанных положений ответчик не производил оплату за пользование земельным участком, в результате чего у него образовалась задолженность в общей сумме 1 717 990, 22 руб, в том числе: 1 400 155 руб. - по арендной плате за период с 1 января по ДД.ММ.ГГГГ, 317 835, 22 руб. - пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В рассмотрении дела в качестве третьих лиц участвовали департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации "адрес", департамент жилищно-коммунального хозяйства, жилищной политики и строительства администрации "адрес".

Решением Центрального районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования администрации "адрес" удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Центрального районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ изменено, размер взысканной с Галиулина А.Е. в пользу администрации "адрес" задолженности по арендной плате снижен с 1 400 155 руб. до 18 819, 28 руб, в удовлетворении остальной части требований администрации "адрес" о взыскании с Галиулина А.Е. задолженности по арендной плате и во взыскании пени отказано, с Галиулина А.Е. в бюджет муниципального образования "адрес" взыскана государственная пошлина в размере 752, 77 руб.

В кассационной жалобе представитель администрации "адрес" по доверенности Репина О.Ю. просит об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда, оставлении в силе решения суда первой инстанции.

Представителем ответчика Шмелевым А.В. поданы возражения на кассационную жалобу.

В судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции представители администрации "адрес" Зайченко С.В. и Клецина О.С. доводы жалобы поддержали в полном объеме, Габиулин А.В. и его представитель Шмелев А.В. возражали против удовлетворения жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, в судебное заседание не явились, на основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в судебных постановлениях, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на жалобу, проверив по правилам статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность апелляционного определения, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения жалобы.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией "адрес" и Галиулиным А.Е. был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, N.

Согласно пунктам 1.1, 1.2, 1.3 договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером "адрес" площадью 76410 кв.м, с разрешенным использованием ? под производственную базу, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: 170100, "адрес", ш "адрес".

Участок предоставлен арендатору под завершение строительства.

На участке находятся объекты незавершенного строительства: объект незавершенного строительства, кадастровый N; объект незавершенного строительства, кадастровый N; сооружение (незавершенный строительством объект), кадастровый N; объект незавершенного строительства, кадастровый N; объект незавершенного строительства, кадастровый N.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Администрация "адрес" передала, а Галиулин А.Е. принял в аренду земельный участок.

Право собственности на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами "адрес" перешло к Галиулину А.Е. на основании договора купли-продажи имущества NН, заключенного с ООО "Неолит" в лице конкурсного управляющего ФИО12

Разделом 3 договора аренды установлено, что арендатор ежегодно уплачивает арендодателю арендную плату, размер которой определяется в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора. Арендная плата вносится следующими частями: не позднее 15 сентября - в размере 1/2 годовой суммы, не позднее 15 ноября - в размере 1/2 годовой суммы.

С применением формулы, установленной Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории "адрес", а также за пользование земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности "адрес" в случае предоставления без проведения торгов, истцом был определен размер платы арендуемого Галиулиным А.Е. земельного участка, необходимого для обслуживания принадлежащих ему зданий, за период с 1 января по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 400 155 руб. по следующему расчету: 832, 92 руб. (удельный показатель кадастровой стоимости за 1 кв.м.) х 76 410 кв.м, (площадь используемого ответчиком земельного участка) х 2% (ставка арендной платы) х 1, 1 (коэффициент социально-экономических особенностей) х 1 месяц /12 месяцев.

Галиулиным А.Е. арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером "адрес" за период с 1 января по ДД.ММ.ГГГГ не производилась.

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрена ответственность арендатора перед арендодателем за неуплату арендной платы в установленные договором сроки, в виде пени в размере 0, 1% от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

В связи с невнесением Галиулиным А.Е. арендной платы, истцом были начислены пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 317 835, 22 руб.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, установив, что Галиулиным А.Е. обязательства по внесению арендной платы в соответствии с условиями заключенного с истцом ДД.ММ.ГГГГ договора аренды не исполнялись, оплата арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не производилась, а также проверив и признав обоснованным представленный истцом расчет, постановилвзыскать с Галиулина А.Е. в пользу администрации "адрес" задолженность по арендной плате в размере 1 400 155 руб. и пени в размере 317 835 руб.

Кроме того, на основании статьи 103 Гражданского процессуального кодека Российской Федерации суд взыскал с ответчика в бюджет муниципального образования "адрес" государственную пошлину в сумме 16789, 95 руб, размер которой определилисходя из положений статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.

С выводами суда первой инстанции не согласилась судебная коллегия суда апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, учитывая обстоятельства, установленные решением Заволжского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ по делу Nа-1638/2020, решением Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу Nа-67/2020, пришел к выводу о том, что арендатор Галиуллин А.Е. не мог пользоваться взятым в аренду у истца земельным участком с кадастровым номером "адрес" согласно условиям аренды (под завершение строительства) с ДД.ММ.ГГГГ (передачи земельного участка) и до ДД.ММ.ГГГГ (даты вступления в законную силу решения Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ Nа-67/2020) по причине включения участка в функциональную зону озелененных территорий специального назначения.

С учетом этих обстоятельств суд апелляционной инстанции признал, что возложение на арендатора обязанности по оплате арендной платы является неправомерным, изменил решение суда первой инстанции, отказав в удовлетворении требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за указанный период, при этом взыскав в пользу истца арендную плату за оставшийся период с 26 по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 18819, 28 руб.

Поскольку арендная плата за период с 26 по ДД.ММ.ГГГГ Галиуллиным А.Е. не могла быть внесена ранее, чем отпали обстоятельства, препятствующие использованию земельного участка (то есть ранее ДД.ММ.ГГГГ), судебная коллегия не установилаоснований для удовлетворения требований администрации "адрес" о взыскании с ответчика неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, поскольку арендная плата за указанный период подлежала включению в размер платы на следующий год, срок ее оплаты на дату окончания расчета пени не наступил.

В связи с изменением решения суда в части суммы задолженности судебная коллегия пришла к выводу о необходимости его изменения и в части возмещения истцу судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены апелляционного определения, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как правильно отметил суд апелляционной инстанции, из анализа приведенных правовых норм следует, что невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Как было установлено судами, спорный договор аренды носил целевой характер - под завершение строительства объектов незавершенного строительства.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Поскольку ранее судами были признаны незаконными отказ департамента архитектуры и градостроительства администрации "адрес" в выдаче разрешения на реконструкцию капитального строительства, расположенного на спорном участке, а также решение Тверской городской думы в части включения спорного земельного участка в состав функциональной зоны озелененных территорий, которые исключали возможность использования арендатором земельного участка по целевому назначению, определенному договором аренды, суд апелляционной инстанции правильно пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам за соответствующий период.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - завершение строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование, определенное условиями договора аренды.

То обстоятельство, что Галиуллин А.Е. не обращался к истцу за приостановлением уплаты арендных платежей, а также то, что он исполнил обязанность по внесению первого арендного платежа, на законность выводов суда апелляционной инстанции о частичном взыскании задолженности по арендной плате не влияют.

То, что Галиуллин А.Е. обращался за выдачей разрешения на строительство только по отношению к одному объекту незавершенного строительства, в то время как на спорном земельном участке расположено еще 4 объекта недвижимости, само по себе не свидетельствует о наличии у него реальной возможности пользоваться арендованным земельным участком в тех целях, которые определены условиями договора аренды, и возникновении обязанности при таких обстоятельствах по внесению арендных платежей.

По своей сути изложенные в кассационной жалобе доводы не содержат ссылок на какие-либо новые, не установленные судами, имеющие значение для дела и нуждающиеся в дополнительном исследовании обстоятельства, которые могли повлиять на выводы судов; повторяют позицию истца в процессе рассмотрения иска в судах нижестоящих инстанций, направлены на переоценку исследованных судами по правилам статей 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств и установленных по делу обстоятельств, что на стадии кассационного производства не представляется возможным в силу полномочий кассационного суда общей юрисдикции.

Поскольку судом апелляционной инстанции не допущено нарушений норм материального или процессуального права, повлекших нарушение прав и законных интересов заявителя жалобы, оснований для отмены апелляционного определения по доводам кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, кассационную жалобу администрации "адрес" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи