Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 11 января 2023 г. по делу N 8Г-20836/2022[88-19/2023-(88-20825/2022)]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Какурина А.Н, судей Бабеншевой Е.А, Шевчук Т.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N2-152/2022 по иску Малухи А.С. к обществу с ограниченной ответственностью "Структура" о признании обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества не прекращенным и понуждении к заключению основного договора по кассационной жалобе Малухи А.С. на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 4 марта 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 3 августа 2022 года.

Заслушав доклад судьи Шевчук Т.В, объяснения представителя ООО "Структура" по доверенности Редькина Э.С, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Малуха А.С. обратился в суд с иском к ООО "Cтруктура" по тем основаниям, что 27 марта 2020 года сторонами заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры. По условиям предварительного договора стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого помещения в течение трех месяцев с момента получения продавцом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее 30 марта 2021 года. Стоимость квартиры определена в размере 2 486 880 руб. исходя из стоимости одного квадратного метра в размере 48000 руб.

ООО "Структура" не исполнило принятые на себя обязательства, договор купли-продажи недвижимого имущества не заключен.

Решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 4 марта 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 3 августа 2022 года, в удовлетворении иска Малухе А.С. отказано.

В кассационной жалобе Малуха А.С. ставит вопрос об отмене решения и апелляционного определения, как незаконных и необоснованных.

В возражениях на жалобу ООО "Структура" критикует доводы кассационной жалобы истца и содержится просьба об оставлении обжалуемых судебных постановлений без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении жалобы.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судами при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 27 марта 2020 года между ООО "Структура" (продавцом) и Малуха А.С. (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить недвижимое имущество: жилое помещение - квартиру общей площадью 54, 42 кв.м, с условным номером N, расположенную на 2-ом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: "адрес".

Согласно п. 1.9 договора цена договора составила 2486880 руб, стоимость квадратного метра квартиры составляет 48000 руб. и является

фиксированной.

В соответствии с п. 1.13.1 договора стороны обязуются заключить основной договор в течение трех месяцев с момента получения продавцом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Обязательства, предусмотренные договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор (п. 3.1).

Предварительным договором не предусмотрена уплата покупателем продавцу денежных средств в счет оплаты стоимости жилого помещения до заключения основного договора купли-продажи.

Пунктом 1.10 предварительного договора предусмотрено, что недвижимое имущество подлежит оплате при подписании основного договора купли-продажи. Денежные средства вносятся покупателем путем перечисления на расчетный счет или в кассу предприятия.

04 марта 2021 года, то есть до истечения срока предварительного договора, Малуха А.С. в адрес ООО "Структура направил предложение о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях, предусмотренных предварительны договором купли-продажи от 27 марта 2020 года.

В ответе на данное предложение ООО "Структура" указало, что заключить основной договор до 31 марта 2021 года не представляется возможным, поскольку строительство многоквартирного жилого дома не завершено, объект недвижимости в виде квартиры отсутствует.

26 марта 2021 года Малуха А.С. в адрес ООО "Структура" направил уведомление, в котором предлагал пролонгировать предварительный договор купли-продажи на тех же условиях, за исключением срока заключения основного договора купли-продажи - с установлением его до 31 марта 2022 года включительно.

В ответе от 01 апреля 2021 года ООО "Структура" отклонило предложение истца о пролонгации предварительного договора купли-продажи, указав на возможность заключения нового предварительного договора, проект которого был направлен 25 марта 2021 года, предусматривающий иные сроки передачи объекта и его стоимость.

Разрешая спор, суды пришли к выводу, что к указанному в предварительном договоре сроку основной договор не был заключен, требования истца о его заключении ответчиком исполнены не были, а согласованный в договоре объект недвижимости не создан и в собственность ответчика не перешел, изменение условий договора в части сроков заключения основного договора сторонами в письменной форме не оформлялось, в связи с чем, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

Вместе с тем, судами не учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08.09.2015 N 38-КГ15-7.

Материалы дела не содержат сведений о том, что обе стороны по названному предварительному договору утратили интерес в заключении основного договора и отказались от намерений по его заключению, не совершив действий, направленных на заключение основного договора.

Напротив, как установлено судом в ходе рассмотрения дела, Малуха А.С. до окончания срока предварительного договора обращался к ООО "Структура" о заключении основного договора купли-продажи и ООО "Структура" направило Малухе А.С. акцепт на заключение договора в отношении того же объекта недвижимого имущества на новых условиях.

В связи с изложенным выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии интереса сторон в заключении договора, прекращении обязательств и отсутствии вины обеих сторон указанного предварительного договора в незаключении основного договора нельзя признать правильными.

Ссылка судов на отсутствие объекта недвижимого имущества к моменту возникновения обязанности по заключению основного договора не прекращает обязательства, принятые сторонами при заключении предварительного договора, поскольку положениями пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность заключения договора купли-продажи товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Принимая во внимание согласование сторонами договора характеристик объекта недвижимого имущества и его параметры, местонахождение, стоимость, то выводы суда о прекращении обязательств ответчика по заключению основного договора в связи с отсутствием объекта на момент заключения договора и невозможности передачи квартиры в момент заключения основного договора нельзя признать правильными.

Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции"), а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции считает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 3 августа 2022 года и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 3 августа 2022 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи