Определение СК по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 23 января 2023 г. по делу N 8Г-11306/2022[88-675/2023-(88-11757/2022)]

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ошхунова З.М, судей Усмановой Г.Ф, Поддубной О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, возвращении сторон в первоначальное положение, по кассационной жалобе ФИО2 на решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 13 мая 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 17 августа 2022 года.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Поддубной О.А, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, о расторжении договора купли-продажи квартиры, возвращении сторон в первоначальное положение.

В обоснование исковых требований указано, что 06.09.2021 между ней и ФИО2 был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с условием рассрочки платежа с использованием средств ипотечного кредита и материнского капиталла.

В соответствии с п. 2.1 Договора недвижимость приобретается за счет: частично за счет средств материнского (семейного) капитала в размере 400305, 35 рублей, предоставленного ФИО2 на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал от 02.10.2008 года на основании решения ГУ-УПФ РФ по г. Ессентуки Ставропольского края; оставшаяся часть в размере 849694, 65 рублей за счет кредитных средств по кредитному договору, заключенного между ПАО Сбербанк и ФИО2

Денежные средства в размере 849694, 65 рублей были перечислены ПАО Сбербанк России" продавцу в полном объеме.

При этом, согласно уведомлению об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала было отказано в использовании средств материнского капитала на том основании, что объект недвижимости является аварийным и подлежащим сносу. Таким образом, договоренности относительно расчета по Договору не могут быть исполнены.

24.11.2021 истец обратилась с претензией к ответчику, предложив заключить дополнительное соглашение, которым определить порядок окончательного расчета по Договору, а в случае не достижения соглашения рассмотреть вопрос о расторжении договора и возвращении сторон в первоначальное положение.

При устном разговоре с ответчиком было договорено, что до 01.03.2022 ответчик решит вопрос с денежными средства и все оплатит.

27.02.2022 ФИО2 сообщила, что у нее не получилось найти деньги и она не готова внести ни оставшуюся стоимость за квартиру, ни какую-либо иную сумму в меньшем размере.

В соответствии с п. 4.3.1 Договора купли-продажи продавец имеет право расторгнуть договор в случае невыполнения покупателем обязанности по оплате.

На этом основании истец просила суд расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости с условием рассрочки платежа с использованием средств ипотечного кредита от 06.09.21, заключенный между ФИО1 и ФИО2; обязать ФИО2 возвратить ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: "адрес", течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

Решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 13 мая 2022 года исковые требования ФИО1 удовлетворены.

Судом расторгнут договор купли-продажи объекта недвижимости с условиями рассрочки платежа с использованием средств ипотечного кредита от 06.09.2021, заключенный между ФИО1 и ФИО2

Возложена обязанность на ФИО2 вернуть ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: "адрес", течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 17 августа 2022 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО2 ставится вопрос об отмене решения и апелляционного определения, как незаконных, необоснованных, вынесенных с существенными нарушениями материального права.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, Пятый кассационный суд общей юрисдикции находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения судом первой и апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела допущены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 06.09.2021 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с условием рассрочки платежа с использованием средств ипотечного кредита.

В соответствии с п. 2.1 Договора недвижимость приобретается за счет: частично за счет средств материнского (семейного) капитала в размере:

400305, 35 рублей, предоставленного ФИО2 на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал от 02.10.2008 года на основании решения ГУ-УПФ РФ по г. Ессентуки Ставропольского края; оставшаяся часть в размере 849694, 65 рублей за счет кредитных средств по кредитному договору, заключенного между ПАО Сбербанк и ФИО2

Обращаясь с иском ФИО1 указала, что денежные средства в размере 849694, 65 рублей были перечислены ей ПАО Сбербанк России" в полном объеме.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ФИО1, как продавец квартиры, не получила от ответчика ФИО2 полной оплаты за проданное имущество, а потому лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

С указанными выводами согласился суд апелляционной инстанции, указав, что в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор, может быть, расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции считает обжалуемые судебные акты не соответствующими требованию закона, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статьей 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из представленного в материалы дела договора купли-продажи от 6 сентября 2021 года, заключенного между сторонами по приобретению ответчиком принадлежащей истцу квартиры, цена квартиры была определена в размере 1250000 рублей, из которых 400305, 35 копеек оплачивается за счет средств материнского капитала, 849694, 65 руб, за счет кредитных средств, предоставляемых покупателя ПАО "Сбербанк России".

При этом в силу положений п. 2.3 указанного договора, спорная квартира считается находящейся в залоге у Банка в силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателя на недвижимость в обеспечение обязательств покупателя по кредитному договору.

В качестве основания удовлетворения иска о расторжении договора купли-продажи судом первой инстанции указано отсутствие полной оплаты за проданное имущество.

Вместе с тем, учитывая, что сторонами не оспаривалось перечисление около 70% процентов от стоимости квартиры, определённой сторонами, судом первой инстанции не было установлено насколько нарушение в виде неполной оплаты является для истца существенным, и могут ли права истца быть защищены способом, предусмотренным пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества судом первой инстанции не разрешен вопрос о возврате полученных ФИО1 по данному договору от покупателя денежных средств в размере 849694, 65 руб, перечисленных за счет кредита, предоставляемого покупателю ПАО "Сбербанк России".

Не истребованы и не получили судебной оценки документы, подтверждающие получение данного кредита ФИО2 и перечисление денежных средств ФИО1.

Кроме того, не исследованы вопросы регистрации перехода права собственности от ФИО1 к ФИО2 на основании заключенного договора, а также регистрации права залога банка в соответствии с условиями пункта 2.3. договора. Не разрешен вопрос о необходимости привлечения залогодержателя к участию в деле.

С учетом представленного уведомления об отказе удовлетворения заявления о распоряжении средствами материнского капитала и информации Комитета по управлению муниципальным имуществом о признании многоквартирного жилого дома, в котором располагается спорная квартира аварийный, не дана оценка поведению сторон с позиции положений пункта 5.5 заключенного между ними договора купли-продажи недвижимого имущества.

Указанные обстоятельства являлись юридически значимыми для разрешения заявленного спора, вместе с тем никакие из этих обстоятельств судами первой и апелляционной инстанций не установлены, выводы судов носят общий, не подкрепленный доказательствами и конкретными фактами характер.

С учетом изложенного оспариваемые судебные постановления не могут быть признаны законными, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенную в настоящем определении правовую позицию, определить правоотношения сторон и материальный закон их регулирующий, установить круг обстоятельств, имеющих значение для дела и подлежащих доказыванию, распределить между сторонами бремя доказывания и принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 13 мая 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 17 августа 2022 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий З.М. Ошхунов

Судьи Г.Ф. Усманова

О.А. Поддубная