Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 29 июня 2022 г. по делу N 8Г-8677/2022[88-10259/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Марченко А.А.

Судей Сапрыкиной Н.И, Ишимова И.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело N2-73/2022 по иску Смирнова Евгения Михайловича к Сальниковой Людмиле Вячеславовне о расторжении договора купли-продажи земельного участка, по кассационной жалобе Сальниковой Людмилы Вячеславовны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 28 марта 2022 года

Заслушав доклад судьи Сапрыкиной Н.И. о принятых по делу судебных актах, доводах кассационной жалобы, пояснения, принявших участие в судебном заседании посредством системы видеоконференц-связи, представителя ответчика Сальниковой Л.В, действующей на основании ордера, Шахминой М.П, поддержавшей доводы кассационной жалобы и просившей об ее удовлетворении, представителя истца Смирнова Е.М, действующего по доверенности Абрамушкиной В.В, указавшей на необоснованность доводов кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Смирнов Е.М. обратился в суд с иском к Сальниковой Л.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 31 августа 2021 года, взыскании уплаченных денежных средств в размере 460000 руб, судебных расходов (с учетом увеличения требований) в размере 20000 руб. на оплату услуг представителя, 1600 руб. на оформление доверенности, 7800 руб. на уплату государственной пошлины.

Требования мотивированы тем, что 31 августа 2021 года между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты"; расположенного по адресу: "данные изъяты", площадью 872 кв.м, разрешенное использование: под жилой дом. Стоимость земельного участка определена соглашением сторон в сумме 460000 руб, расчет между истцом и ответчиком произведен в полном объеме. Согласно п. 3 договора вышеуказанный объект правами других лиц не обременен, ограничений в пользовании данным объектом недвижимости не имеется. Однако, после обращения в администрацию Заводоуковского городского округа и получения градостроительного плана земельного участка истцу стало известно, что по земельному участку проложен водопровод, что препятствует использованию земельного участка по назначению, а именно для строительства жилого дома. При заключении сделки предоставлена недостоверная информация о качественных характеристиках земельного участка, истец был введен в заблуждение относительно предмета договора. На направленную в адрес ответчика 13 ноября 2021 года претензию о расторжении договора и возврате денежных средств, полученную ответчику 18 ноября 2021 года, ответчик добровольно исполнить данные требования отказалась.

Решением Заводоуковского районного суда Тюменской области от 10 января 2022 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 28 марта 2022 года, решение суда отменено, принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены, расторгнут договор купли-продажи недвижимого имущества от 31 августа 2021 года, заключенный между Сальниковой Л.В. и Смирновым Е.М. С Сальниковой Л.В. в пользу Смирнова Е.М. взысканы денежные средства, уплаченные по договору, в размере 460000 руб, расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 руб, расходы по оплате государственной пошлины в размере 7800 руб. В остальной части заявленных требований о взыскании судебных расходов отказано.

В кассационной жалобе Сальникова Л.В. просит об отмене апелляционного определения. В обоснование жалобы указывает, что выводы о том, что на момент заключении сделки ответчик знала об ограничениях использования земельного участка противоречат материалам дела, истец перед покупкой земельного участка получил о нем информацию от ответчика и из открытых информационных ресурсов, проявив должную разумность и осмотрительность должен был обнаружить факт прохождения по участку линии водопровода. Полагает, что риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении земельного участка не может быть возложен только на продавца.

Иные, участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, надлежащим образом и своевременно извещены о месте и времени судебного разбирательства. Кроме того, информация о слушании по настоящему делу размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции. Ходатайств об отложении судебного разбирательства от неявившихся участников не поступило, в связи с чем, судебная коллегия, в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, находит возможным рассмотреть дело в отсутствие иных участников процесса.

Согласно ст.379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном ст. 379.5, 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Судами установлено и следует из материалов дела, что 31 августа 2021 года между Сальниковой Л.В. (продавец) и Смирновым Е.М. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продал покупателю принадлежащий ему по праву собственности земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилой дом, общей площадью 872 кв.м, по адресу: "данные изъяты" (п. 1.1); стороны оценили земельный участок в сумму 460 000 руб. (п. 2.1), объект недвижимости правами других лиц не обременен, ограничений в пользовании земельным участком не имеется (п.3.1, 3.2).

08 ноября 2021 года по заявлению истца Смирнова Е.М. администрацией Заводоуковского городского округа принято постановление N 1641 об утверждении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", в котором указано, что земельный участок расположен в охранной зоне водопровода (3 метра) "СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89" отображено прохождение по земельному участку водопровода, в схеме обозначено место допустимого строительства.

Согласно представленным комитетом по архитектуре, строительству и земельной политике сведениям в соответствии с правилами землепользования и застройки Заводоуковского городского округа, утвержденными решением Думы Заводоуковского городского округа от 30 января 2020 года N 429, земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", расположен в территориальной зоне ЖИ - зона застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки; информация об ограничениях использования земельного участка: по земельному участку проходит самовольно выстроенная магистральная сеть водопровода; использовать земельный участок для строительства жилого дома невозможно в связи с тем, что вышеуказанная сеть водопровода пересекает линию регулирования застройки, установленную проектом планировки, утвержденного Постановлением Заводоуковского городского округа от 31 декабря 2014 года N 2318 "Об утверждении проекта межевания территории микрорайона "Южный" города Заводоуковска.

Согласно ответу на запрос суда администрации Заводоуковского городского округа от 27 декабря 2021 года выкуп спорного земельного участка не планируется, собственник земельного участка с предложением о продаже земельного участка в администрацию Заводоуковского городского округа не обращался.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 420, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.п. 1, 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что в юридически значимый период, как на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 31 августа 2021 года, так и на момент получения градостроительного плана ответчиком Сальниковой Л.В. 12 августа 2021 года земельный участок находился в территориальной зоне СХ1 - зона сельскохозяйственного использования, информация об ограничениях использования земельного участка в ЕГРН отсутствовала и отсутствует, указан вид разрешенного использования: под жилой дом. Доводы истца о том, что ответчик на момент заключения сделки знала об ограничениях использования земельного участка, суд признал противоречащими письменным материалам дела и установленным фактическим обстоятельствам. Суд принял во внимание объяснения истца, что он перед покупкой земельного участка проверил его через Интернет, осмотрел визуально, беседовал по поводу земельного участка с ответчиком, указав, что истец получил информацию перед покупкой земельного участка от ответчика, а также из открытых информационных ресурсов, следовательно, проявив должную разумность и осмотрительность, должен был обнаружить, что по земельному участку проходит линия водопровода. Не установив факта предоставления заведомо недостоверной информации о земельном участке, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска.

Проверяя законность принятого решения, суд апелляционной инстанции с данными выводами не согласился. Отменяя решение суда и принимая новое решение об удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. ст. 421, 450, 451, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что факт наличия ограничений использовании земельного участка для строительства нашел свое подтверждение, на момент продажи земельного участка ответчику Сальникова Л.В. достоверно знала о наличии ограничений в использовании земельного участка, однако указанная информация до покупателя Смирнова Е.М. не была доведена, информация о разрешенном использовании земельного участка, могла повлиять на решение о его приобретении, что свидетельствует о наличии у покупателя предусмотренного п. 3 ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации права на расторжение договора с возвратом уплаченных по нему денежных средств.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с указанными выводами суда апелляционной инстанции, поскольку они являются правильными, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на верном применении норм материального права, на представленных сторонами доказательствах, которым судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дана надлежащая оценка.

Положениями ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст.460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю права требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные п.1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В соответствии с ч.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключен договора.

В соответствии с ч.1 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 1 ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

В соответствии с п.3 ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

По смыслу приведенных норм права в их взаимосвязи, продавец - собственник земельного участка обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о земельном участке.

Поскольку истец приобрел земельный участок у ответчика с целью осуществления на нем дальнейшего строительства жилого дома и изменение обстоятельств, касающихся существующих обременений и ограничений участка, вызвано причинами, которые истец не может преодолеть, использование земельного участка по его назначению и разрешенному использованию существенно ограничивается по сравнению с тем, о котором было заявлено при заключении договора, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи.

Вопреки позиции заявителя факт осведомленности продавца об ограничениях использования земельного участка достоверно установлен судом апелляционной инстанции. При этом принято во внимание, что непосредственно перед совершением сделки по продаже земельного участка ответчик Сальникова Л.В. обращалась в администрацию Заводоуковского городского округа с заявлением о выдаче ей градостроительного плана земельного участка, будучи утвержденным администрацией 12 августа 2021 года данный градостроительный план получен ответчиком, схема в градостроительном плане отражает прохождение под земельным участком водопровода, а также площадь зоны возможной застройки земельного участка.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учел то обстоятельство, что после получения градостроительного плана земельный участок продан Сальниковой Л.В. через непродолжительный период времени, составляющий около 2, 5 недель.

Доказательств исполнения ответчиком, как продавцом спорного земельного участка, обязанности предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о продаваемом земельном участке, судам нижестоящих инстанций не представлено.

Таким образом, совокупность условий, предусмотренных для применения п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, судом установлена, в связи с чем, выводы о наличии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи и взыскании с продавца уплаченных по нему денежных средств являются обоснованными.

Доводы ответчика о принятии покупателем мер на получение информации об участке перед его покупкой, получили оценку суда апелляционной инстанции, указавшего, что совершенные покупателем действия напротив, подтверждают его доводы о невозможности получения необходимых сведений из доступных истцу источников.

Согласно положениям ст.ст. 397.6, 379.7, ч. 3 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции наделен ограниченными полномочиями по проверке судебных актов нижестоящих инстанций - имеет право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права, однако не полномочен при этом непосредственно переходить к исследованию доказательств и переоценке установленных на их основании фактических обстоятельств, как того требует заявитель.

Доводов к отмене состоявшегося судебного акта кассационная жалоба не содержит, оснований для выхода за пределы доводов кассационной жалобы не выявлено, нарушений либо неправильного применения судом апелляционной инстанции норм материального или процессуального права, в том числе предусмотренных в ч.4 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено, вследствие чего основания для его отмены отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 28 марта 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу Сальниковой Людмилы Вячеславовны - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи