Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 11 октября 2022 г. по делу N 8Г-28124/2022[88-32642/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Жогина О.В, судей Макаровой Е.В, Якубовской Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора, аннулировании сведений в ЕГРН, признании права собственности по кассационной жалобе ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 мая 2022 года.

Заслушав доклад судьи Жогина О.В, выслушав объяснения представителя ФИО1 по доверенности ФИО7, поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора, аннулировании сведений в ЕГРН, признании права собственности, в обоснование заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" по цене28 000 000 рублей. Порядок выплаты установлен следующим образом: денежная сумма в размере 2 800 000 рублей оплачена покупателем до подписания договора и является задатком по договору. Денежная сумма в размере 25 200 000 рублей оплачивается покупателем на счет продавца в течение 25-ти лет, с начислением 12 % годовых на остаток долга. Выплата указанной суммы осуществляется ежемесячно и складывается из суммы основного долга и начисляемых процентов. За весь период действия договора ответчиком оплачена денежная сумма в размере 3 700 000 рублей. Начиная с августа 2018 года ответчиком систематически нарушались обязательства по внесению ежемесячных платежей, претензия с требованием о досрочной выплате договорной суммы, а также погашении задолженности по процентам за предоставление рассрочки платежа и плате пени за просрочку платежей оставлена без удовлетворения. Истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ; погасить сведения о регистрации права собственности ФИО2 в отношении указанного жилого дома; внести запись о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним; зарегистрировать право собственности на указанный жилой дом за ФИО1

Решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 17 сентября 2019 года исковые требования ФИО1 удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 мая 2022 года решение суда отменено. По делу принято новое решение об отказе ФИО1 в удовлетворении исковых требований.

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить апелляционное определение, считая, что судом второй инстанции допущены существенные нарушения норм права.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела ходатайств не представили, о причинах неявки не сообщили.

При указанных обстоятельствах, учитывая положения статьи 167, части 2 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судом установлено и из материалов дела следует, что в соответствии с условиями заключенного 09.07.2018 между ФИО1 и ФИО2 договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" стоимость продаваемого недвижимого имущества составила 28 000 000 рублей. Порядок выплаты установлен следующим образом: денежная сумма в размере 2 800 000 рублей оплачена покупателем до подписания договора и является задатком по договору. Денежная сумма в размере 25 200 000 рублей оплачивается покупателем на счет продавца в течение 25-ти лет, с начислением 12 % годовых на остаток долга. Выплата указанной суммы осуществляется ежемесячно и складывается из суммы основного долга и начисляемых процентов. В случае просрочки внесения ежемесячного платежа продавец вправе начислить пеню в размере 0, 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Судом установлено, что ответчиком оплачено всего 3 700 000 рублей, из них на погашение процентов за предоставление рассрочки платежа зачислено 900 000 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Задолженность по оплате процентов за октябрь 2018 года составила36 197, 27 рублей.

Согласно подписанному ДД.ММ.ГГГГ между сторонами акту сверки взаиморасчетов, ФИО2 согласилась с задолженностью по договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 672 000 рублей. Также имеется задолженность по процентам за рассрочку платежа в сумме 798 410, 98 рублей и штрафным санкциям за несвоевременную оплату в размере487 970, 82 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписано соглашение N об уплате пени за просрочку исполнения денежного обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, которым установлен график погашения задолженности в части штрафных санкций.

Удовлетворяя исковые требования ФИО1, суд первой инстанции пришел к выводу, что ФИО2 свои обязательства не исполнила, систематически нарушала обязательства по внесению ежемесячных платежей за жилой дом, что является основанием для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи.

Отменяя решение суда и принимая по делу новое решение об отказе истцу в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции руководствовался статьями 450, 453, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пришел к выводу, что оснований для расторжения договора купли-продажи жилого дома не имелось. При этом апелляционный суд исходил из того, что истцу (продавцу) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя) возврата переданных по договору купли-продажи недвижимости денежных средств даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.

С таким выводом суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Исходя из содержания апелляционного определения, суд второй инстанции согласился с позицией истца о том, что ответчик не выполнил свои обязанности по оплате приобретенного имущества, однако пришел к выводу, что такое нарушение договора не является существенным и каких-либо доказательств подтверждающих именно такой характер нарушения договора истцом не представлено.

Данный вывод противоречит положениям пункта 2 статьи 450 ГК РФ, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Определяя существенность нарушения допущенного покупателем, суд апелляционной инстанции должен был исходить из установленного им на основании акта сверки взаиморасчетов обстоятельства о том, что продавец не получил положенной денежной суммы за проданное имущество, покупателем нарушена возложенная договором обязанность погашать задолженность ежемесячными платежами, а потому истец с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 486 ГК РФ указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Такой вывод основан на неправильном толковании пункта 3 статьи 486 ГК РФ.

Согласно указанной правовой норме, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Судом апелляционной инстанции также неправильно применены разъяснения, содержащиеся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Согласно абзацу 4 указанного пункта в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса.

Таким образом, суд апелляционной инстанции неправильно применил положения пункта 2 статьи 450 и пункта 3 статьи 486 ГК РФ, а потому судебное постановление, вынесенное судом второй инстанции, нельзя считать законным, и оно подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом а рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и рассмотреть дело в апелляционном порядке в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 мая 2022 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий О.В. Жогин

Судьи Е.В. Макарова

Е.В. Якубовская