Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 16 января 2023 г. по делу N 8Г-20389/2022[88-11/2023-(88-20366/2022)]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Какурина А.Н, судей Козловой Е.В, Кузнецова С.Л.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-153/2022 по иску ООО "Инвестиционная-строительная компания "Автотор-Жилстрой" к ООО "Холм Весны 1", ООО "Холм Весны", ООО "Электрокомплекс", Колесову Алексею Игоревичу, Адамович Валентине Борисовне, Литау Артуру Альбертовича, Формазюку Виктору Тадеушевичу, Пермякову Андрею Андреевичу, Казаченко Кристине Вячеславовне, Алборовой Кристине Роландовне, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Публичному акционерному обществу "Банк ВТБ" о признании расторжения договора незаконным, признании договора действующим, признании недействительными договоров участия в долевом строительстве, признании недействительными договоров и соглашений уступки права требовании (цессии), применении последствий недействительности сделок, признании недействительной передачи квартиры в собственность, возложении обязанности по передаче квартир в собственность и государственной регистрации права собственности, по кассационным жалобам ООО "Инвестиционно-строительная компания "Автотор-Жилстрой", Казаченко Кристины Вячеславовны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 31 августа 2022 г.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Козловой Е.В, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "Инвестиционно-строительная компания "Автотор-Жилстрой" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к ООО "Холм Весны 1" (далее - Застройщик), третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Управление Росреестра), указав, что 1 февраля 2021 г. в его адрес от Застройщика поступило уведомление от 27 января 2021 г. об одностороннем отказе от исполнения договора N участия в долевом строительстве квартала жилых домов с объектами социального, культурно-бытового спортивно-оздоровительного назначения по адресу: "адрес" от 20 июня 2019 г. (Далее - Договор долевого участия от 20 июня 2019 г.), мотивированный тем, что Обществом в нарушение положений частей 4, 5 статьи 4, части 3 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) не был внесен второй платеж по договору долевого участия. В адрес Застройщика было направлено уведомление от 5 февраля 2021 г. о непринятии указанного одностороннего отказа от исполнения Договора долевого участия от 20 июня 2019 г. Согласно п.п. 2.1, 3.4 данного договора цена договора подлежит уплате участником долевого строительства в следующем порядке и в следующие сроки: 6 285 300 руб. - в течение трех дней после регистрации договора в Управлении Росреестра; 6 285 300 руб. - после окончания строительства и ввода в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи. Первый платеж был внесен истцом 17 сентября 2019 г.

Согласно п. 2.4 Договора долевого участия от 20 июня 2019 г. плановый срок окончания строительства - 4 квартал 2019 года, срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - 1 квартал 2020 г. Однако объект строительства так и не был введен в эксплуатацию, уведомлений о невозможности окончания строительства в установленные договором сроки Застройщик в адрес Общества не направлял.

Истец просил признать расторжение Застройщиком в одностороннем порядке Договора долевого участия от 20 июня 2019 г. незаконным (недействительным), признать недействительными: погашение регистрационной записи Управлением Росреестра относительно регистрации данного договора долевого участия; признать указанный договор действующим и восстановить запись о государственной регистрации договора.

Определениями Арбитражного суда Калининградской области к участию в деле привлечены ООО "Холм Весны", Управление Росреестра, Пермяков А.А, Формазюк В.Т, Колесов А.И, ООО "Электрокомплекс". Адамович В.Б, Литау А.А.

В заявлении об уточнении исковых требований, принятом Арбитражным судом Калининградской области, Общество помимо требований, изложенных в исковом заявлении, просило признать Договор долевого участия от 20 июня 2019 г, заключенный между Обществом и Застройщиком действующим (не расторгнутым); признать недействительным договор N участия в долевом строительстве от 10 февраля 2021 г, заключенный между Застройщиком и ООО "Холм Весны" и прекратить запись о государственной регистрации N от 19 февраля 2021г.; признать недействительным договор N участия в долевом строительстве от 10 февраля 2021 г, заключенный между Застройщиком и ООО "Электрокомплекс" и прекратить запись о государственной регистрации N от 24 февраля 2021 г.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 25 июня 2021 г. дело направлено в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено законом.

Определением Центрального районного суда г. Калининграда от 4 августа 2021 г. дело по иску Общества принято к производству суда.

В ходе рассмотрения гражданского дела судом Общество неоднократно уточняло исковые требования, не отказываясь от ранее заявленных требований, просило признать недействительным договор N участия в долевом строительстве от 10 февраля 2021г, заключенный между Застройщиком и Колесовым А.И. и прекратить запись о государственной регистрации N от 20 февраля 2021 г..; признать недействительным соглашение от 4 марта 2021 г..об изменении, уступке права требования (цессии) и переводе долга по договору N-К4 участия в долевом строительстве от 10 февраля 2021 г, заключенное между ООО "Холм Весны" и Формазюком В.Т. и прекратить запись о государственной регистрации N от 16 марта 2021 г..; признать недействительным договор от 15 марта 2021 г..уступки права требования (цессии) по договору N участия в долевом строительстве от 10 февраля 2021 г, заключенный между ООО "Холм Весны" и Адамович В.Б. и прекратить запись о государственной регистрации N от 16 марта 2021 г..; признать недействительным соглашение от 15 марта 2021 г..об изменении, уступке права требования (цессии) и переводе долга по договору N участия в долевом строительстве от 10 февраля 2021 г, заключенное между ООО "Холм Весны" и Адамович В.Б. и прекратить запись о государственной регистрации N от 16 марта 2021г.; признать недействительным договор от 24 февраля 2021 г..уступки права требования (цессии) по договору N-К4 участия в долевом строительстве от 10 февраля 2021 г, заключенный между ООО "Холм Весны" и Пермяковым А.А. и прекратить запись о государственной регистрации N; признать недействительным договор от 22 марта 2021 г..уступки права требования (цессии) по договору N участия в долевом строительстве от 10 февраля 2021г, заключенный между ООО "Холм Весны" и Литау А.А. и прекратить запись о государственной регистрации N, прекратить запись о государственной регистрации N от 25 марта 2021 г..ипотеки в силу закона; признать недействительным договор уступки права требования (цессии) от 18 мая 2021 г..по договору N участия

в долевом строительстве от 10 февраля 2021 г, заключенный между ООО "Электрокомплекс" и Казаченко К.В. и прекратить запись о государственной регистрации N от 15 мая 2021 г..ипотеки в силу закона права требования по договору от 18 мая 2021 г..уступки права требования (цессии) по договору N от 10 февраля 2021 г, заключенному между ООО "Электрокомплекс" и Казаченко К.В.; возложить на Застройщика обязанность передать в собственность Общества, а на Управление Росреестра - зарегистрировать право собственности на жилые помещения со строительными номерами 157, 158, 159, 160, 161, 162, 163, 164, являющиеся предметом Договора долевого участия от 20 июня 2019 г..

Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 25 февраля 2022 г. иск удовлетворен частично.

Признано незаконным (недействительным) расторжение ООО "Холм Весны 1" в одностороннем порядке договора долевого участия от 20 июня 2019 г.

Указано, что настоящее решение является основанием для восстановления записи о государственной регистрации договора долевого участия от 20 июня 2019 г. с 22 августа 2019 г.

Признаны недействительными договоры и соглашения: договор N участия в долевом строительстве от 10 февраля 2021 г, заключенный между Застройщиком и ООО "Холм Весны"; договор N-К4 участия в долевом строительстве от 10 февраля 2021 г, заключенный между Застройщиком и ООО "Электрокомплекс"; договор N участия в долевом строительстве от 10 февраля 2021 г, заключенный между Застройщиком и Колесовым А.И.; Соглашение от 4 марта 2021 г. об изменении, уступки права требования (цессии) и переводе долга по договору N-К4 участия в долевом строительстве от 10 февраля 2021 г, заключенное между ООО "Холм Весны" и Формазюком В.Т.; договор от 15 марта 2021 г. уступки права требования (цессии) по договору N участия в долевом строительстве от 10 февраля 2021 г, заключенный между ООО "Холм Весны" и Адамович В.Б.; Соглашение от 15 марта 2021 г. об изменении, уступки права требования (цессии) и переводе долга по договору N участия в долевом строительстве от 10 февраля 2021 г, заключенное между ООО "Холм Весны" и Адамович В.Б.; договор от 24 февраля 2021 г. уступки права требования (цессии) по договору N-К4 от 10 февраля 2021 г, заключенный между ООО "Холм Весны" и Пермяковым А.А.; договор от 22 марта 2021 г. уступки права требования (цессии) по договору N-К4 участия в долевом строительстве от 10 февраля 2021 г, заключенный между ООО "Холм Весны" и Литау А.А.; договор уступки права требования (цессии) от 18 мая 2021 г. по договору N-К4 участия в долевом строительстве от 10 февраля 2021 г, заключенный между ООО "Электрокомплекс" и Казаченко К.В.

Применены последствия недействительности сделок: прекращены записи о государственной регистрации вышеуказанных договоров и соглашений; прекращены запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона права требования по договору от 24 марта 2021 г. уступки права требования (цессии) по договору N-К4 от 10 февраля 2021 г.; запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона права требования по договору от 18 мая 2021 г. уступки права требования (цессии) по договору N-К4 от 10 февраля 2021 г.

Прекращено право собственности Адамович В.Б. на квартиры N и N "адрес".; Пермякова А.А. - на квартиру "адрес"; Литау А.А. - на квартиру "адрес"

Прекращена запись о государственной регистрации ипотеки от 23 декабря 2021 г. в пользу ПАО Банк ВТБ.

Признано право собственности Общества на "адрес", N, N, N "адрес".

На Застройщика возложена обязанность передать в собственность Общества квартиры со строительными N 157, 158, 161 и 163 по Договору долевого участия от 20 июня 2019 г.

В удовлетворении остальной части иска Обществу отказано.

С ООО "Автотор-Жилстрой" в пользу ООО "Холм Весны 1" взыскано 12 570 600 руб. в порядке оплаты по Договору долевого участия от 20 июня 2019г.

С ООО "Холм Весны 1" в пользу ООО "Инвестиционно-строительная компания "Автотор-Жилстрой" взысканы расходы по уплате госпошлины в размере 6000 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 31 августа 2022 г. решение Центрального районного суда г. Калининграда от 25 февраля 2022 г. отменено, принято по делу новое решение, которым исковые требования ООО "Инвестиционно-строительная компания "Автотор-Жилстрой" удовлетворены частично.

Признано незаконным расторжение ООО "Холм Весны 1" в одностороннем порядке договора N-К4 участия в долевом строительстве квартала жилых домов с объектами социального, культурно-бытового спортивно-оздоровительного назначения по адресу: "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "Холм Весны 1" (ОГРН N, ИНН N) и ООО "Инвестиционно-строительная компания "Автотор-Жилстрой" (ОГРН N, ИНН N).

Указано, что настоящее решение является основанием для восстановления записи о государственной регистрации договора N-К4 участия в долевом строительстве квартала жилых домов с объектами социального, культурно-бытового спортивно-оздоровительного назначения по адресу: "адрес" от 20 июня 2019 г, заключенного между ООО "Холм Весны 1" и ООО "Инвестиционно-строительная компания "Автотор- Жилстрой" с 22 августа 2019 г. в отношении объекта долевого строительства, расположенного по адресу: "адрес"

Аннулирована запись N от 24 февраля 2021 г. о государственной регистрации договора N участия в долевом строительстве квартала жилых домов с объектами социального, культурно-бытового спортивно-оздоровительного назначения по адресу: "адрес" от 10 февраля 2021 года, заключенного между ООО "Холм Весны 1" и ООО "Электрокомплекс" (ОГРН N, ИНН N).

Аннулирована запись N от 15 июня 2021 г. о государственной регистрации договора уступки права требования (цессии) от 18 мая 2021 г. по договору N-К4 участия в долевом строительстве квартала жилых домов с объектами социального, культурно-бытового спортивно-оздоровительного назначения по адресу: "адрес" от 10 февраля 2021 года, заключенного между ООО "Электрокомплекс" и ФИО3.

Аннулирована запись о государственной регистрации N от 15 июня 2021 г. ипотеки в силу закона в отношении объекта долевого строительства, расположенного по адресу: "адрес"

На ООО "Холм Весны-1" возложена обязанность передать в собственность ООО "Инвестиционно-строительная компания "Автотор-Жилстрой" квартиру со строительным номером 158 многоквартирного жилого дома N, расположенного по адресу: "адрес", по договору N участия в долевом строительстве от 20 июня 2019 г.

В остальной части в удовлетворении исковых требований ООО "Инвестиционно-строительная компания "Автотор-Жилстрой" - отказано.

Взыскана с ООО "Инвестиционно-строительная компания "Автотор- Жилстрой" в пользу ООО "Холм Весны 1" денежная сумма в размере 1270150 руб. в счет оплаты стоимости квартиры со строительным номером 158 многоквартирного жилого "адрес", по договору N-К4 участия в долевом строительстве от 20 июня 2019 г.

Взысканы с ООО "Холм Весны 1" в пользу ООО "Инвестиционно-строительная компания "Автотор-Жилстрой" расходы по уплате госпошлины в размере 6000 руб.

В кассационной жалобе ООО "Инвестиционно-строительная компания "Автотор-Жилстрой" ставится вопрос об отмене апелляционного определения, оставлении в силе решения суда первой инстанции.

В кассационной жалобе Казаченко К.В. ставится вопрос об изменении апелляционного определения, применении последствий недействительной сделки, взыскании с ООО "Холм Весны 1" денежных средств либо отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Инвестиционно-строительная компания "Автотор-Жилстрой" в полном объеме.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель "Инвестиционно-строительная компания "Автотор-Жилстрой" по доверенности Микешкин Е.Н, представитель Казаченко К.В. адвокат Алымов Д.Ю. доводы поданных кассационных жалоб поддержали.

Представитель ООО "Холм Весны 1" Монастырная М.К, представитель Пермякова А.А. - Русакович Е.В, представитель Формазюка В.Т. - Евтюнина О.А, представитель Адамович В.Б. - Золотарев М.Ю, участвовавшие в рассмотрении дела с использованием системы видеоконференц-связи через Центральный районный суд г. Калининграда, просили кассационные жалобы оставить без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, письменные возражения на нее, поступившие от представителей Формазюка В.Т, Адамович В.Б, Пермякова А.А, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как следует из материалов дела, между ООО "Инвестиционно-строительная компания "Автотор-Жилстрой" (участником долевого строительства) и ООО "Холм Весны 1" (Застройщиком) был заключен Договор долевого участия от 20 июня 2019 г, в соответствии с условиями которого застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект долевого строительства, расположенный по адресу: "адрес" (далее - МКД), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а Общество приняло на себя обязательство уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта (п. 2.1).

Согласно п. 2.2 указанного договора, принимая участие в инвестировании проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию объекта в порядке и объеме, которые предусмотрены настоящим договором, участник долевого строительства приобретает право собственности на объект долевого строительства в виде конкретного жилого помещения, а также право общей долевой собственности на общее имущество объекта.

В п. 2.3 данного договора указаны характеристики объектов долевого строительства - жилых помещений с проектными номерами: 157 - проектной площадью 53, 50 кв.м, стоимостью 1872500 руб.; 158 - проектной площадью 36, 29 кв.м, стоимостью 1270150 руб.; 159 - проектной площадью 36, 29 кв.м, стоимостью 1270150 руб.; 160 - проектной площадью 53, 50 кв.м, стоимостью 1872500 руб.; 161 - проектной площадью 53, 50 кв.м, стоимостью 1872500 руб.; 162 - проектной площадью 36, 29 кв.м, стоимостью 1270150 руб.; 163 - проектной площадью 36, 29 кв.м, стоимостью 1270150 руб.; 164 - проектной площадью 53, 50 кв.м, стоимостью 1872500 руб.

Пунктом 2.4 договора установлен плановый срок окончания строительства объекта - 4 квартал 2019 г, срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства - 1 квартал 2020 г.

Цена договора согласована Застройщиком и участником долевого строительства, исходя из условной стоимости одного квадратного метра - 35000 руб. (п. 3.2) и составляет 12 570 600 руб. (п. 3.1), подлежит уплате в следующем порядке и в следующие сроки: 6 285 300 руб. - уплачиваются в течение трех дней после регистрации настоящего договора в Управлении Росреестра; 6 285 3000 руб. - уплачиваются после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи (п. 3.4).

Договор долевого участия от 20 июня 2019 г, заключенный между Обществом и Застройщиком, был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра 22 августа 2019 г. за номером 39:15:110693:312- 39/021/2019-372.

17 сентября 2019 г. Общество платежным поручением N 172 перечислило на расчетный счет Застройщика в счет оплаты по Договору долевого участия от 20 июня 2019 г. денежные средства в сумме 6285300 руб.

10 января 2020 г. Застройщик уведомил Общество об изменении срока завершения строительства объекта и необходимости заключения дополнительного соглашения об изменении договора участия в долевом строительстве объекта в части переноса срока ввода в эксплуатацию объекта на 3 квартал 2020 г. Указанное уведомление было вручено Обществу 13 января 2020 г.

19 октября 2020 г. аналогичное уведомление с предложением изменить срок ввода объекта в эксплуатацию на 1 квартал 2021 г. было направлено Застройщиком в адрес Общества и получено им 29 октября 2020 г.

16 июня 2020 г, 5 августа 2020 г. и 27 января 2021 г. Застройщик направлял в адрес Общества предупреждения о невыполнении обязательств по уплате цены Договора долевого участия от 20 июня 2019 г, в котором уведомлял Общество о наличии у последнего задолженности по уплате 6285300 руб. по договору, образовавшейся после начала 1 квартала 2020 г. (получены Обществом 22 июня 2020 г, 17 августа 2020 г. и 1 февраля 2021 г. соответственно).

27 января 2021 г. Застройщик направил в адрес Общества уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве, которое было получено Обществом 1 февраля 2021 г, мотивированное тем, что Обществом в срок до 1 квартала 2020 г. не были исполнены обязательства по оплате цены договора в сумме 6 285 300 руб, в связи с чем, на основании части 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ Застройщик в одностороннем порядке отказывается от исполнения указанного договора.

27 января 2021 г. Застройщик представил в ГКУКО "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг" заявление о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в котором просил осуществить регистрацию расторжения Договора долевого участия от 20 июня 2019 г.

5 февраля 2021 г. Общество направило в адрес Застройщика уведомление о непринятии одностороннего отказа от исполнения Договора долевого участия от 20 июня 2019 г.

Сославшись на положения части 5 статьи 5, части 3 статьи 9 Закона N214-ФЗ, статью 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая то обстоятельство, что установленный Обществом и Застройщиком Договором долевого участия от 20 июня 2019 г. срок уплаты второй части цены договора - после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию (п. 3.4) на момент направления Застройщиком Обществу уведомления об одностороннем отказе от исполнения данного договора не наступил, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований к признанию недействительным расторжения указанного договора.

Отменяя решение суда, суд апелляционной инстанции, учитывая положения Закона N 214-ФЗ, согласился с выводом о том, что расторжение договора обоснованно признано недействительным, указал, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, удовлетворив заявленные Обществом исковые требования о признании заключенных Обществом последующих сделок в отношении спорных квартир недействительными, и применении последствий недействительности данных сделок.

Принимая новое решение, суд апелляционной инстанции указал на признание незаконным расторжение ООО "Холм Весны 1" договора участия в долевом строительством в одностороннем порядке, в этой части истцом и ответчиком Казаченко К.В. в кассационных жалобах каких-либо доводов не приводится, иными лицами, участвующими в деле, апелляционное определение не обжалуется.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, заявленных в отношении объектов недвижимости, переданных Адамович В.Б, Пермякову А.А, Литау А.А, Формазюку В.Т, Колесову А.И, суд апелляционной инстанции сослался на положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам кассационной жалобы истца, этот вывод в отношении указанных ответчиков соответствует установленным обстоятельствам дела и положениям норм материального права.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (ст. 398 ГК РФ). Если вещь еще не передана, право отобрания ее у должника принадлежит тому из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тому, кто раньше предъявил иск об отобрании вещи у должника. По смыслу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Судом установлено, что после регистрации расторжения Договора долевого участия от 20 июня 2019 г, заключенного между Обществом и Застройщиком, последним были заключены следующие договоры участия в долевом строительстве в отношении спорных объектов недвижимости:

- N-К4 от 10 февраля 2021 г. с ООО "Холм Весны" в отношении жилых помещений с проектными номерами: 157 стоимостью 3 250 000 руб.; 159 стоимостью 2 400 000 руб.; 160 стоимостью 3250000 руб.; 161 стоимостью 3250000 руб.; 162 стоимостью 2400000 руб.; 164 стоимостью 3250000 руб. (зарегистрирован 19.02.2021);

- N-К4 от 10 февраля 2021 г. с ООО "Электрокомплекс" в отношении жилого помещения с проектным номером 158 стоимостью 2500000 руб. (зарегистрирован 24.02.2021);

- N от 10 февраля 2021 г. с Колесовым А.И. в отношении жилого помещения с проектным номером 163 стоимостью 2450000 руб. (зарегистрирован 20.02.2021).

24 февраля 2021 г. между ООО "Холм Весны" и Пермяковым А.А. был заключен договор уступки права требования (цессии) по договору N-К4 от 10 февраля 2021 г, заключенному между Застройщиком и ООО "Холм Весны", в отношении жилого помещения со строительным номером 160 стоимостью 3 250 000 руб. (зарегистрирован 09.03.2021).

4 марта 2021 г. между ООО "Холм Весны" и Формазюком В.Т. было заключено соглашение об уступке права требования (цессии) по договору N-К4 от 10 февраля 2021, заключенному между ООО "Холм Весны 1" и ООО "Холм Весны", в отношении жилого помещения со строительным номером 157 стоимостью 3 250 000 руб. (зарегистрирован 16.03.2021).

15 марта 2021 г. между ООО "Холм Весны" и Адамович В.Б. был заключен договор уступки права требования (цессии) по договору N-К4 от 10 февраля 2021 г, заключенному между Застройщиком и ООО "Холм Весны", в отношении жилого помещения со строительным номером 159 стоимостью 2 400 000 руб. (зарегистрирован 25.03.2021).

Кроме того, между Адамович В.Б. и ООО "Холм Весны" 15 марта 2021 г. был заключен договор уступки права требования (цессии) по договору N-К4 от 10 февраля 2021 г, заключенному между Застройщиком и ООО "Холм Весны", в отношении жилых помещений со строительными номерами: 161 и 162, общей стоимостью 5 640 000 руб. (зарегистрирован 25.03.2021).

22 марта 2021 г. между ООО "Холм Весны" и Литау А.А. был заключен договор уступки права требования (цессии) по договору N N-К4 от 10 февраля 2021 г, заключенному между Застройщиком и ООО "Холм Весны", в отношении жилого помещения со строительным номером 164 стоимостью 3 300 000 руб. (зарегистрирован 25.03.2021; ипотека в силу закона зарегистрирована 25.03.2021).

18 мая 2021 г. между ООО "Электрокомплекс" и Казаченко К.В. был заключен договор уступки права требования (цессии) по договору N-К4 от 10 февраля 2021 г, заключенному между Застройщиком и ООО "Электрокомплекс", в отношении жилого помещения со строительным номером 158 стоимостью 2650000 руб. (зарегистрирован 15.06.2021; ипотека в силу закона зарегистрирована 15.06.2021).

Договор уступки права требования (цессии) по договору N-К4 от 10 февраля 2021 г, заключенному между Застройщиком и Колесовым А.И, заключенный между Колесовым А.И. и Алборовой К.Р. 4 мая 2021 г. в отношении жилого помещения со строительным номером 163, не был зарегистрирован Управлением Росреестра в связи с вынесением Арбитражным судом Калининградской области определения от 16 февраля 2021 г. о принятии обеспечительных мер по делу по иску Общества в виде запрета Управлению Росреестра производить какие-либо регистрационные и иные действия в отношении объектов (квартир), относящихся к Договору долевого участия от 20 июня 2019 г.

20 января 2022 г. Колесовым А.И. и Алборовой К.Р. достигнуто соглашение о расторжении заключенного между ними договора цессии от 4 мая 2021 г.

17 ноября 2021 г. Застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию МКД.

1 декабря 2021 г. по актам приема-передачи квартир в МКД Застройщик передал квартиру со строительным номером 159 Адамович В.Б. с присвоением N; квартиру со строительным номером N - Литау А.А. с присвоением N; ДД.ММ.ГГГГ - квартиры МКД со строительными номерами N и N Адамович В.Б. с присвоением N и N соответственно; 10 декабря 2021 г. - квартиру МКД со строительным номером N Пермякову А.А. с присвоением номера N; 12 января 2022 г. - квартиру МКД со строительным номером N Формазюку В.Т. с присвоением номера N; 31 января 2022 г. - квартиру МКД со строительным номером N Колесову А.И. с присвоением номера N.

Адамович В.Б. были зарегистрированы права собственности на "адрес" установленном законом порядке 14 декабря 2021 г, на "адрес" - 13 декабря 2021 г.

Пермяковым А.А. зарегистрировано право собственности на "адрес" установленном законом порядке 21 декабря 2021 г.

Литау А.А. зарегистрировано право собственности на "адрес" установленном законом порядке 23 декабря 2021 г.

Учитывая приведенные выше правовые нормы, разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, отсутствие у Застройщика спорных объектов недвижимости со строительными номерами 157, 159, 160, 161, 162, 163, 164 в связи с передачей их после введения МКД в эксплуатацию участникам долевого строительства в соответствии с условиями заключенных с ними договоров, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для возложения на Застройщика или на указанных владельцев квартир обязанности передать данные квартиры в собственность Общества.

В указанной части оснований не согласиться с выводами суда апелляционной инстанции не имеется.

Пунктами 1 и 2 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

По настоящему делу установлено, что в отношении указанных выше спорных квартир фактически заключено два договора, и в этом случае при решении вопроса о том, кому из конкурирующих между собой кредиторов принадлежит право на спорную квартиру, суд обоснованно руководствовался положениями статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом приведенных выше актов ее толкования, установив, что спорное имущество передано во владение ответчиков и такая передача исключает возможность передачи квартир истцу.

Поскольку оснований для передачи указанных квартир истцу суд не установил, обоснованно не удовлетворены и требования в части оспаривания договоров и соглашений, заключенных ответчиками в отношении данных квартир.

Доводы кассационной жалобы истца основаны на ошибочном толковании норм материального права и не указывают на наличие оснований, предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены апелляционного определения в указанной части.

В то же время, доводы кассационной жалобы Казаченко К.В, ссылающейся на то, что исходя из принятого решения, у нее нет права на объект недвижимого имущества, который был ею оплачен по договору, при наличии кредитных обязательств, однако вопрос о последствиях недействительности сделки не разрешен, заслуживают внимания исходя из следующего.

Указав, что квартира со строительным номером N не была передана Казаченко К.В. в установленном законом порядке Застройщиком на основании договора долевого участия и соглашения к нему, суд апелляционной инстанции указал, что требование Общества о передаче данной квартиры в собственность последнего является обоснованным, в связи с чем удовлетворил исковые требования в указанной части, указал об аннулировании записи о государственной регистрации договора от 10 февраля 2021 г, заключенного между Застройщиком и ООО "Электрокомплекс", записи о государственной регистрации договора уступки права требования (цессии) от 18 мая 2021 г. по договору от 10 февраля 2021 г, заключенного между ООО "Электрокомплекс" и Казаченко К.В, записи о государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении объекта долевого строительства со строительным N.

В пользу Застройщика с Общества взыскана стоимость указанной квартиры, определенная Договором долевого участия от 20 июня 2021 г. - 1270150 руб, поскольку ранее уплаченные Обществом денежные средства по данному договору были ему возвращены Застройщиком.

При этом суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении исковых требований в остальной части, в том числе и в той, которые относились к указанному объекту недвижимого имущества, при этом не мотивировал, по каким основаниям не подлежат удовлетворению, в частности, требования о признании недействительным договора от 18 мая 2021 г. уступки права требования (цессии), заключенного ООО "Электрокомплекс" и Казаченко К.В, по договору N-К4 от 10 февраля 2021 г, заключенному между Застройщиком и ООО "Электрокомплекс", в отношении жилого помещения со строительным номером N.

Ссылка суда апелляционной инстанции только на то, что Казаченко К.В. не лишена возможности требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора, учитывая существо заявленных требований, не может быть признана отвечающей требованиям статей 195, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об обоснованности судебного постановления, является нарушением положений статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Отсутствие в судебном постановлении выводов относительно обстоятельств, значимых для разрешения спора в указанной части, не соответствует процессуальному закону, нарушает права ответчика, на что указано в кассационной жалобе, допущенные нарушения норм процессуального права не могут быть устранены без отмены апелляционного определения в части и нового рассмотрения дела.

Учитывая, что договор Казаченко К.В. заключен с ООО "Электрокомплекс", вопрос о признании сделки недействительной влияет на права двух контрагентов, суд кассационной инстанции, руководствуясь положениями части второй статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в интересах законности полагает необходимым выйти за пределы доводов кассационной жалобы Казаченко К.В, и отменить апелляционное определение как в части требований, заявленных к Казаченко К.В, так и в части требований, заявленных к ООО "Электрокомплекс".

Принимая во внимание изложенное, положения статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу о том, что апелляционное определение в части разрешения требований к ООО "Электрокомплекс" и Казаченко Кристине Вячеславовне подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в отмененной части в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям нормами материального и процессуального права и установленными по делу обстоятельствами.

В остальной части, как указано выше, оснований для отмены судебного постановления по доводам кассационной жалобы истца не имеется.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 31 августа 2022 г. в части требований к ООО "Электрокомплекс" и Казаченко Кристине Вячеславовне отменить, дело в указанной части направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В остальной части апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 31 августа 2022 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Инвестиционная-строительная компания "Автотор-Жилстрой" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи