Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 19 января 2023 г. по делу N 8Г-35762/2022[88-34887/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Акчуриной Г.Ж, судей Швецовой Н.А, Шветко Д.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску первого заместителя прокурора города Саратова, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к администрации муниципального образования "Город Саратов", Е.Г.А., И.А.О, Б.В.Ф. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок, по кассационному представлению прокурора Саратовской области

на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 13 июля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Швецовой Н.А, выслушав объяснения прокурора Лаптева О.Н, поддержавшего доводы кассационного представления, объяснения представителя администрации МО "Город Саратов" Полянского Г.Ю, представителя Е.Г.А... адвоката Зайцевой Е.А, представителя Комитета по управлению имуществом г. Саратова Михайлина К.В, представителя Ш.Н.Н. Полонского В.Е, просивших отказать в удовлетворении кассационного представления, судебная коллегия

установила:

Первый заместитель прокурора г..Саратова, действующий в интересах неопределенного круга лиц, обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, мотивируя свои требования тем, что прокуратурой города Саратова проведена проверка исполнения требований законодательства при распоряжении земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Установлено, что 04 июня 2018 года между администрацией МО "Город Саратов" и Е.Г.А... заключен договор N купли-продажи земельного участка, площадью 1155 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", занимаемого автостоянкой открытого типа индивидуального легкового автотранспорта до 100 машино-мест. Согласно договору дарения объектов недвижимого имущества от 22 мая 2020 года право собственности на указанный земельный участок передано И.А.О. На основании договора дарения объектов недвижимого имущества от 13 июня 2020 года собственником земельного участка является Б.В.Ф. Земельный участок Е.Г.А... был предоставлен без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации как участок, занимаемый автостоянкой открытого типа индивидуального легкового транспорта до 100 машино-мест. Однако сведений о наличии на земельном участке с кадастровым номером N объекта недвижимости не имеется. Согласно позиции администрации МО "Город Саратов" земельный участок с кадастровым номером N предоставлен в связи с нахождением в границах земельного участка объекта недвижимости с кадастровым номером N, принадлежащего Е.Г.А... Из дела правоустанавливающих документов на объект недвижимости с кадастровым номером N следует, что он представляет собой: асфальтовое покрытие, площадью 1088, 1 кв.м. (литер I), ограждение с воротами, протяженностью 68, 3 м. (литер II), нежилое двухэтажное здание общей площадью 23 кв.м. (литер А).

Основанием для регистрации объекта послужил технический паспорт от 29 марта 2007 года, подготовленный ФГУП "Ростехинвентаризация". В соответствии с информацией от 11 мая 2007 года N председателя комитета по архитектуре и градостроительству администрации города Саратова Вирича В.Г, направленной по запросу руководителя регистрационной службы по Саратовской области, нежилое двухэтажное здание, общей площадью 18 кв.м. (литер А) является вспомогательным сооружением и, следовательно, в соответствии с подпунктом 3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство указанного объекта не требуется. Совокупная площадь помещений в двухэтажном нежилом здании составляет 23 кв.м. Площадь асфальтового покрытия и забора с воротами не может учитываться как объект недвижимости. Право собственности на нежилое помещение площадью 23 кв.м. не является основанием для предоставления права на участок площадью 1155 кв.м. с формулировкой "занятого автостоянкой открытого типа". Таким образом, договор N купли-продажи земельного участка, площадью 1155 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", с разрешенным видом использования "занимаемый автостоянкой открытого типа индивидуального легкового транспорта до 100 машино-мест", заключенный 04 июня 2018 года между администрацией МО "Город Саратов" и Е.Г.А... является недействительным. Кадастровая стоимость земельного участка на момент сделки составляла 1430000 руб.

Просил суд признать недействительным договор купли-продажи N от 04 июня 2018 года земельного участка, площадью 1155 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", заключенный между администрацией МО "Город Саратов" и Е.Г.А..; признать недействительным договор дарения объектов недвижимого имущества от 22 мая 2020 года, заключенный между Е.Г.А... и И.А.О. в части дарения права собственности на земельный участок; признать недействительным договор дарения объектов недвижимого имущества от 30 июня 2020 года, заключенный между И.А.О. и Б.В.Ф. в части дарения права собственности на земельный участок; применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Б.В.Ф. возвратить администрации МО "Город Саратов" земельный участок; исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о земельном участке с кадастровым номером N; исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права собственности Б.В.Ф. на земельный участок с кадастровым номером N; признать отсутствующим право собственности Б.В.Ф. на сооружение - автостоянку, в том числе асфальтовое покрытие, площадью 1088, 1 кв.м. (литер 1), ограждение с воротами протяженностью 68, 3 кв.м. (литер 2), нежилое двухэтажное здание, общей площадью 23 кв.м. (литер А), инвентарный N, назначение нежилое, кадастровый N, находящееся по адресу: "адрес".

Решением Кировского районного суда г. Саратова от 17 февраля 2021 года признаны недействительными: договор купли-продажи N от 04 июня 2018 года земельного участка, площадью 1155 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", заключенный между администрацией МО "Город Саратов" и Е.Г.А..; договор дарения объектов недвижимого имущества от 22 мая 2020 года, заключенный между Е.Г.А... и И.А.О. в части дарения права собственности на земельный участок; договор дарения объектов недвижимого имущества от 30 июня 2020 года, заключенный между И.А.О. и Б.В.Ф. в части дарения права собственности на земельный участок; применены последствия недействительности ничтожной сделки, суд обязал Б.В.Ф. возвратить администрации МО "Город Саратов" земельный участок с кадастровым номером N; из Единого государственного реестра недвижимости исключена запись о земельном участке с кадастровым номером N, запись о регистрации права собственности Б.В.Ф. на земельный участок с кадастровым номером N; признано отсутствующим право собственности Б.В.Ф. на сооружение - автостоянку, в том числе асфальтовое покрытие, площадью 1088, 1 кв.м. (литер 1), ограждение с воротами, протяженностью 68, 3 кв.м. (литер 2), нежилое двухэтажное здание, общей площадью 23 кв.м. (литер А), инвентарный N, назначение нежилое, кадастровый N, находящееся по адресу: "адрес".

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 13 июля 2022 года решение Кировского районного суда г. Саратова от 17 февраля 2021 года отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационном представлении прокурор просит судебное постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на нарушения норм материального и процессуального права.

В суде кассационной инстанции в судебном заседании 12 января 2023 года был объявлен перерыв до 19 января 2023 года до 09 часов 40 минут.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 04 июня 2018 года между администрацией МО "Город Саратов" и Е.Г.А... заключен договор N купли-продажи земельного участка, площадью 1155 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", занимаемого автостоянкой открытого типа индивидуального легкового автотранспорта до 100 машино-мест. Земельный участок предоставлен без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, как участок, занимаемый автостоянкой открытого типа индивидуального легкового транспорта до 100 машино-мест.

Согласно договору дарения объектов недвижимого имущества от 22 мая 2020 года право собственности на указанный земельный участок передано И.А.О.

На основании договора дарения объектов недвижимого имущества от 13 июня 2020 года право собственности на указанный земельный участок перешло к Б.В.Ф.

Администрация МО "Город Саратов" ссылалась на то, что земельный участок с кадастровым номером N представлен в связи с нахождением в границах земельного участка объекта недвижимости с кадастровым номером N, принадлежащего Е.Г.А..

Согласно делу правоустанавливающих документов на объект недвижимости с кадастровым номером N последний представляет собой: асфальтовое покрытие, площадью 1088, 1 кв.м. (литер I), ограждение с воротами, протяженностью 68, 3 м. (литер II), нежилое двухэтажное здание, общей площадью 23 кв.м. (литер А). Основанием для государственной регистрации объекта послужил технический паспорт объекта недвижимости от 29 марта 2007 года, подготовленный ФГУП "Ростехинвентаризация".

В соответствии с информацией от 11 мая 2007 года N председателя комитета по архитектуре и градостроительству администрации города Саратова Вирича В.Г, направленной по запросу руководителя регистрационной службы по Саратовской области, нежилое двухэтажное здание, общей площадью 18 кв.м. (литер А), является вспомогательным сооружением, в соответствии с подпунктом 3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство указанного объекта не требуется.

Определением Кировского районного суда г. Саратова от 17 декабря 2020 года по делу была назначена экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО "НОСТЭ" N от 22 января 2021 года объект исследования - автостоянка открытого типа легкового автотраспорта до 100 машино-мест относится к территориальной зоне Ж-1, зоне застройки многоэтажными многоквартирными домами, к условному виду разрешенного использования - автостоянки открытого типа индивидуального легкового автотранспорта до 100 машино-мест. Фактическая площадь объекта исследования составляет 1155 кв.м, что соответствует данным, имеющимся в ГКН. Нежилое двухэтажное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером N с площадью застройки 13, 0 кв.м. Нежилое здание на земельном участке с кадастровым номером N является вспомогательным сооружением, расположенным на автостоянке открытого типа легкового автотранспорта. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для вспомогательных объектов условно-разрешенного вида использования земельного участка согласно правилам землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов" не регламентируются, в связи с чем, установить площадь земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", занимаемого автостоянкой открытого типа индивидуального легкового автотранспорта до 100 машино-мест, необходимую для эксплуатации нежилого двухэтажного здания общей площадью 23 кв.м. (кадастровый N) не представляется возможным. Объект недвижимого имущества с кадастровым номером N, состоящий из: асфальтового покрытия, площадью 1088, 1 кв.м, ограждения с воротами, протяженностью 68, 3 кв.м, нежилого двухэтажного здания, общей площадью 23 кв.м. возможно отнести к единому недвижимому комплексу объектов, совокупно объединенных единым назначением, расположенных на одном земельном участке, неразрывно связанных физически и технологически, а значит, возможно отнести к единому капитальному сооружению, прочно связанному с исследуемым земельным участком.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Елданов Н.А. полностью подтвердил выводы, изложенные в заключении.

Суд первой инстанции, дав оценку представленным доказательствам, в том числе заключению судебной экспертизы, руководствуясь подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями постановления Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2001 года N 795 "Об утверждении Правил оказания услуг автостоянок" принимая во внимание, что при оформлении сделки купли-продажи Е.Г.А... имел право собственности на нежилое помещение, асфальтовое покрытие и ограждение с воротами, которые в силу их функционального определения не имеют самостоятельного назначения, совокупная площадь помещений в двухэтажном нежилом здании составляет 23 кв.м, занятая площадь земельного участка вдвое меньше, площадь асфальтового покрытия и забора с воротами не может учитываться как объект недвижимости, право собственности на нежилое помещение, площадью 23 кв.м, не является основанием для предоставления участка площадью 1155 кв.м. с формулировкой "занятого автостоянкой открытого типа", понятие автостоянка не идентично понятию объект недвижимости, термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества", объекты, которые хотя и прочно связаны с землей, но не имеющие самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью, соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе, наличие вспомогательного объекта даже при государственной регистрации права не влечёт возникновения права на приобретение в аренду (собственность) земельного участка в льготном порядке, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества могут быть предоставлены в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации для

эксплуатации уже существующих зданий, сооружений, а основанием для признания незаконным предоставления земельного участка под объектом недвижимости является, в том числе несоизмеримость площади земельного участка, пришел к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка от 04 июня 2018 года, заключенный между администрацией МО "Город Саратов" и Е.Г.А... N является ничтожным, земельный участок мог быть предоставлен в собственность Е.Г.А... только по результатам проведения аукциона, в связи с чем исковые требования истца удовлетворил.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции не согласился, перешел к рассмотрению гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора К.Н.Е. и Ш.Н.Н. Посчитав, что асфальтовое покрытие, ограждение, двухэтажное здание являются единым объектом недвижимого имущества, суд пришел к выводу о том, что земельный участок по вышеуказанному адресу был предоставлен Е.Г.А... на законных основаниях. Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, принял по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказал.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции считает, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на неправильном применении норм материального права.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в случае продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исключительность указанного права означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения такого объекта не вправе приватизировать или приобрести в аренду земельный участок, занятый объектом, необходимый для его использования.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что асфальтовое покрытие, ограждение с воротами, нежилое двухэтажное здание являются единым объектом недвижимости, основываясь на выводах заключения судебной экспертизы.

Вместе с тем, понятие объект недвижимого имущества является правовым.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В силу пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно пункту 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 указано, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Укладка на части земельного участка определенного покрытия (асфальта) для проезда и стоянки автомобилей или его благоустройства не создает объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, на котором данные работы выполнены. То есть асфальт, как таковой, не является объектом недвижимого имущества, а является объектом благоустройства.

Забор и асфальтовая площадка не являются ни земельным участком, ни сооружением, ни помещением, ни объектом незавершенного строительства. Указанные объекты не имеют фундамента, и могут быть в любое время перемещены без нанесения им ущерба, поскольку отсутствует прочная связь с землей.

Таким образом, указанные объекты не являются недвижимым имуществом, объектами капитального строительства.

Государственная регистрация права собственности на объект права: сооружение -автостоянка, в том числе асфальтовое покрытие, ограждение с воротами, нежилое двухэтажное здание, общей площадью 23 кв.м, не подтверждает, что указанный объект является недвижимым имуществом, как его определяет статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Замощение земельного участка является лишь составной частью расположенного на нем объекта недвижимости и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Совокупная площадь помещений в двухэтажном нежилом здании составляет 23 кв.м, с учётом расположения сооружения занятая площадь земельного участка вдвое меньше, право собственности на нежилое помещение площадью 23 кв.м. не является основанием для предоставления участка площадью 1155 кв.м. с формулировкой "занятого автостоянкой открытого типа".

Учитывая изложенное, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 13 июля 2022 года подлежит отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, а также доводы лиц, участвующих в деле, правильно применить нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 13 июля 2022 года отменить, направить гражданское дело на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда.

Председательствующий

Судьи