Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 25 января 2023 г. по делу N 8Г-21782/2022[88-1420/2023-(88-21737/2022)]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Марченко А.А, судей Коренева А.С, Сапрыкиной Н.И. -

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-76/2022 по иску Патрушева Романа Владимировича к обществу с ограниченной ответственностью "Восточный" об урегулировании разногласий по договору

по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Восточный" на решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 06.04.2022 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 02.09.2022.

Заслушав доклад судьи Коренева А.С, объяснения представителей ООО "Восточный" - Сбитнева Д.А, Карякиной И.В, поддержавших доводы жалобы, объяснения представителя Патрушева Р.В. - Вихляева В.А, возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Патрушев Р.В. предъявил иск к ООО "Восточный" и после уточнения требований просил - урегулировать разногласия по договору N 713/21 на оказание возмездных услуг по использованию и эксплуатации нежилого помещения, мест общего пользования в здании торгового центра "Восточный" и прилегающей к нему территории от 30.03.2021 изложив п. 3.1 договора в следующей редакции: "стоимость услуг исполнителя определена из расчёта 28, 16 руб. за 1 кв. м в месяц". Если суд не установит плату из размера 28, 16 руб. за 1 кв. м в месяц, то установить плату в размере "150 руб. за 1 кв. м в месяц, утверждённую решением общего собрания собственников помещений в ТЦ "Восточный", оформленным протоколом от 04.08.2021 N 1/21 N 713/21".

В обоснование требований истец ссылается, что ООО "Восточный" управляет торговым центром "Восточный" и заключает с собственниками договоры по эксплуатации здания, данные договоры являются публичными, поэтому он как собственник нежилого помещения в здании требует урегулировать разногласия при заключении договора.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО "УК "Парус".

Решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 06.04.2022 иск удовлетворён частично и постановлено:

"Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора N 713/21 от 30.03.2021 на оказание возмездных услуг по использованию и эксплуатации нежилого помещения, мест общего пользования в здании торгового центра "Восточный" и прилегающей к нему территории следующим образом:

- пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции: стоимость услуг исполнителя определена из расчета 161, 35 руб. за 1 кв. м в месяц (НДС не облагается на основании ст. 346.11 главы 26.2 НК РФ)".

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 02.09.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Восточный" просит отменить обжалуемые судебные постановления, ссылаясь на то, что заключаемые договоры не являются публичными, решение суда является неисполнимым.

Изучив материалы дела, проверив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает, что имеются установленные ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для удовлетворения жалобы.

Судам установлено следующее.

По адресу: г. Екатеринбург, ул. Восточная 7 "г" находится офисное здание с элементами торговли (далее - нежилое здание).

Техническую эксплуатацию и обслуживание указанного нежилого здания осуществляет ответчик. Собственники помещений нежилого здания до 04.08.2021 не проводили общее собрание об избрании ООО "Восточный" в качестве организации, управляющей зданием.

ООО "Восточный" заключает с собственниками помещений в нежилом здании прямые договоры на оказание возмездных услуг по использованию и эксплуатации нежилого помещения, мест общего пользования в здании торгового центра "Восточный" и прилегающей к нему территории.

30.03.2021 зарегистрировано право собственности Патрушева Р.В. на нежилое помещение N "данные изъяты", площадью 26, 8 кв. м, в указанном здании.

В адрес Патрушева Р.В. от ООО "Восточный" поступил проект договора от 30.03.2021 на оказание возмездных услуг по использованию и эксплуатации нежилого помещения, мест общего пользования в здании ТЦ "Восточный" и прилегающей к нему территории, согласно п. 3.1 которого стоимость услуг по договору составляет 277, 20 руб. за 1 кв. м.

04.08.2021 оформлен протокол общего собрания собственников нежилого здания, которым принято решение, что в случае отказа ООО "Восточный" осуществлять управление на условиях стоимости эксплуатационных услуг 150 руб. за 1 кв.м в месяц избрать управляющей организацией ООО "УК "Парус".

По делу на основании определения суда первой инстанции проведена судебная оценочная экспертиза, согласно выводом которой размер стоимости услуг ООО "Восточный" за содержание общего имущества, обслуживание и ремонт инженерной инфраструктуры здания из расчета 277, 20 руб. за 1 кв. м не соответствует рыночным условиям, рыночная стоимость таких услуг составляет 161, 35 руб.

Патрушев Р.В. в обоснование своих требований ссылается на то, что договор управления общим имуществом нежилого здания является публичным договором (ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), по которому разногласия могут быть урегулированы в судебном порядке. ООО "Восточный" самостоятельно установило размер тарифа на 277, 20 руб. кв.м в месяц, тогда как подлежит применению тариф 26, 02 за 1 кв.м в месяц, установленный органом местного самоуправления, ввиду отсутствия решения общего собрания собственников нежилых помещений. Если такой тариф установлен не будет, то подлежит применению тариф установленный решением общего собрания, оформленный протоколом общего собрания от 04.08.2021.

Суд первой инстанции удовлетворил требования частично, поскольку пришёл к выводу, что направленный в адрес Патрушева Р.В. договор на оказание услуг от 30.03.2021 является договором на управление общим имуществом собственников нежилого здания, при этом данный договор является публичным (ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), споры об условиях которого подлежат разрешению в судебном порядке по заявлению заинтересованной стороны.

Суд исходил из разъяснений, приведенных в п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", о необходимости применения аналогии закона к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, в том числе положений ст. 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом фактическое длительное оказание услуг со стороны ООО "Восточный" собственникам нежилых помещений по содержанию нежилого здания торгового центра является управлением таким нежилым зданием.

Другие организации аналогичные услуги не могут оказывать в силу характера отношений, соответственно, Патрушев Р.В. как собственник нежилого помещения в указанном здании лишен возможности заключить договор управления с другими лицами, соответственно, данный договор является публичным, спор по условиям которого подлежит разрешению в судебном порядке (ст. 445, ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Определяя вознаграждение исполнителя (ООО "Восточный") при оказании услуг по предлагаемому договору в размере 161, 35 руб. за 1 кв.м, суд исходил из выводов судебной оценочной экспертизы, определившей, что данный размер является обоснованным, обеспечивает содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства (ст. 209, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 156, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации), поскольку ответчик не представил доказательств фактических расходов.

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения, указав, что доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств, при проведении оценочной экспертизы учтены все услуги, которые поименованы в договоре, а также учтены особенности нежилого здания.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит, что судебные постановления приняты с нарушением норм материального права и неправильной квалификацией сложившихся правоотношений по поводу содержания общего имущества собственников нежилых помещений в нежилом здании.

Согласно п. 1 ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Из приведенных положений следует, что договор является публичным, если данный договор может быть заключен с любым лицом, имеющим намерение получить услугу (работу, товар), то есть субъект при осуществлении предпринимательской деятельности обязан заключить с любым лицом из неопределенного круга лиц.

Вместе с тем, из существа правоотношений следует, что ООО "Восточный" может заключить договор на предоставление услуг (независимо от того как их квалифицировать как просто оказание услуг либо как оказание услуг по управлению общим имуществом) не с любым лицом, а только с таким лицом, которому в нежилом здании принадлежит определенное нежилое помещение. Независимо от числа собственников, их количество является определенным, а соответственно, договор не может рассматриваться как публичный.

Кроме того, договор управления нежилым зданием, к которому по аналогии могут быть применены положения ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, должен быть заключен на основании решения собственников помещений данного здания (п. 3 ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации), принятого в ходе общего собрания собственников помещений (п. 4 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

По настоящему делу установлено, что собственники нежилых помещений в нежилом здании длительное время (до августа 2021 г.) не принимали каких-либо решений по поводу управления общим имуществом и не принимали решений об избрании способа управления и управляющей организации.

Порядок заключения договора определяется положениями ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом предложение о заключении договора (оферта) должно исходить от надлежащего субъекта.

Применительно к характеру отношений надлежащим субъектом является гражданско-правовое сообщество в виде собственников помещений нежилого здания, решения которых принимаются на общем собрании (п. 2 ст. 181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Решением общего собрания собственников помещений нежилого здания, оформленным протоколом от 04.08.2021, было принято решение в отношении другой организации.

В отсутствие решения общего собрания размер платы в отсутствие согласия ООО "Восточный" на заключение индивидуального договора с Патрушевым Р.В. не может быть определен на основании заключения эксперта. При этом предметом настоящего разбирательства не является возмещение Патрушевым Р.В. фактических расходов, понесенных ООО "Восточный" при предоставлении услуг по содержанию общего имущества.

В связи с тем, что судами были установлены все фактические обстоятельства по настоящему делу, но неправильно применены нормы материального права вследствие неправильного истолкования (п. 3 ч. 2 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Суд кассационной инстанции полагает необходимым принять новое судебное постановление, не передавая дело на новое рассмотрение, поскольку допущена ошибка в толковании норм материального права (п. 5 ч. 1 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), которым следует отказать в удовлетворении требований.

Руководствуясь ст. 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 06.04.2022 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 02.09.2022 отменить, принять по делу новое решение, которым

отказать в удовлетворении исковых требований Патрушева Романа Владимировича к обществу с ограниченной ответственностью "Восточный".

Председательствующий

Судьи