Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 08 ноября 2022 г. по делу N 8Г-28781/2022[88-33464/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Жогина О.В, судей Макаровой Е.В, Якубовской Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Майкопского района к администрации муниципального образования "Майкопский район", ФИО1 и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея о признании незаконными действий по государственной регистрации права собственности на здание, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности на здание и признании договора купли-продажи земельного участка по кассационным жалобам администрации муниципального образования "Майкопский район" и ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 8 апреля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Жогина О.В, выслушав ФИО1, поддержавшего доводы своей жалобы, и полагавшего жалобу администрации подлежащей удовлетворению, прокурора ФИО4, возражавшего против удовлетворения жалоб, судебная коллегия

установила:

прокурор Майкопского района в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к администрации МО "Майкопский район", ФИО1 и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея о признании незаконными действий по государственной регистрации права собственности на здание и признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, в обоснование заявленных требований указав, что в ходе проведения прокуратурой проверки на территории МО "Майкопский район" были выявлены нарушения земельного законодательства, выразившиеся в отчуждении земельного участка из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена. Так, в ходе проверки установлено, что 15.02.2021 между администрацией МО "Майкопский район" и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка N, в соответствии с которым администрация МО "Майкопский район" без проведения конкурсных процедур продала ФИО1 за34 091, 12 рубль земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 3 314 кв.м, расположенный по адресу: "адрес" Основанием совершения данной сделки послужил тот факт, что на данном земельном участке находился жилой дом с кадастровым номером N, площадью 16, 7 кв.м, зарегистрированный на праве собственности за ФИО1 В целях регистрации права собственности на объект недвижимости ФИО1 представил технический план здания, выполненный 21.12.2020 кадастровым инженером МУП "Архитектурно-планировочное бюро" МО "Майкопский район". Из содержания графической части технического плана здания следует, что отступы от границ земельного участка с юга составляют 80 см, с севера 2, 5 м, с востока 1, 8 м, с запада 5 м. Между тем, согласно уведомлению о планируемом строительстве от 03.12.2018 отступы от границ земельного участка указаны иные: с юга 13 м, с севера 11, 5 м, с востока I 22, 5 м, с запада 75 м.

Это обстоятельство свидетельствует о том, что строительство объекта недвижимости на земельном участке осуществлено Егоровым А.А. с нарушением параметров, указанных в документе, предоставляющем право на проведение соответствующих работ. При подготовке технического плана здания от 21.12.2020 кадастровым инженером не соблюдены требования п. 40 Приказа, высота конструктивных элементов объекта строительства (высота одноэтажного дома) в нем не отражена. Площадь дома ФИО1 не соответствует требованиям, предусмотренным п.п. 3.5, 4.5 и 6.1 СП 55.13330.2016 "СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные". В соответствии с нормами, указанными в СП55.13330.20 1 6 "СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные" площадь жилого дома должна составлять не менее 26 кв.м, а согласно техническому плану от 21.12.2020 площадь возведенного ФИО1 объекта составляет 16, 7 кв.м. По окончании строительства жилого дома ФИО1 с заявлениями о выдаче уведомления о соответствии возведенного здания требованиям градостроительного законодательства в порядке ст. 55 ГрК РФ в администрацию МО "Майкопский район" не обращался. Регистрация права собственности ФИО1 на жилой дом с кадастровым номером N произведена в упрощенном порядке, не предполагающем осуществление контроля, направленного на проверку фактического существования объекта недвижимости на земельном участке, что ФИО1 делал с целью исключения процедуры обследования оконченного строительством объекта.

Истец полагал, что решение о проведении учетно-регистрационных действий по заявлению ФИО1 о признании за ним права собственности на созданный им объект недвижимости является незаконным, а целью ФИО1 было приобретение земельного участка в собственность площадью, значительно превышающей площадь находящегося на нем жилого дома, без проведения конкурсных процедур и без уплаты рыночной стоимости, а решение о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости принято с нарушением требований законодательства С учетом уточнения исковых требований прокурор просил суд признать незаконными действия по государственной регистрации права собственности ФИО1 на здание с кадастровым номером N, общей площадью 16, 7 кв.м, расположенное по адресу: "адрес"; признать незаконной государственную регистрацию права собственности ФИО1 на данное здание; исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на данное здание; признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3 314 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" "Б", заключенного 15.02.2021 между администрацией МО "Майкопский район" и ФИО1, применив последствия недействительности сделки.

Решением Майкопского районного суда Республики Адыгея от17 января 2022 года прокурору отказано в удовлетворении исковых требований.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 8 апреля 2022 года решение суда отменено. По делу принято новое решение об удовлетворении исковых требований прокурора Майкопского района.

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 8 апреля 2022 года, как незаконное. Указывает, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости на жилой дом дает право выкупа земельного участка у администрации. Со ссылкой на кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 13.07.2022 N N- N полагает, что у суда второй инстанции отсутствовали основания для вывода о том, что на спорном земельном участке размещен объект, который не соответствует характеристикам объекта недвижимого имущества (жилого дома), в связи с чем указанный земельный участок не мог быть предоставлен заявителю в собственность за плату. Утверждает, что строительные нормы и правила, которыми руководствовался суд апелляционной инстанции, вынося обжалуемое определение, применяются на добровольной основе, неприменение таких стандартов не может оцениваться как несоблюдение установленных требований.

Администрация муниципального образования "Майкопский район" в кассационной жалобе выражает несогласие с апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 8 апреля 2022 года, полагая его незаконным. Указывают, что земельный участок правомерно предоставлен ФИО1 в собственность за плату в силу наличия права собственности на жилой дом, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела ходатайств не представили, о причинах неявки не сообщили.

При указанных обстоятельствах, учитывая положения статьи 167, части 2 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для их удовлетворения по следующим основаниям.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 15.02.2021 администрация МО "Майкопский район" без проведения конкурсных процедур заключила с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка N 14 с кадастровым номером N, общей площадью3 314 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" Стоимость данного земельного участка составила 34 091, 12 рубль.

Основанием для заключения договора купли-продажи явилось расположение на данном земельном участке жилого дома с кадастровым номером N, площадью 16, 7 кв.м, собственником которого является ФИО1

Ранее указанный земельный участок находился у ФИО1 в аренде сроком на 3 года на основании договора аренды земельного участка от 19.09.2011, заключенного с муниципальным учреждением "Комитет имущественных отношений администрации МО "Майкопский район".

В декабре 2018 года ФИО1 обратился к главе администрации МО "Майкопский район с уведомлением о планируемом строительстве объектов индивидуального жилищного строительства, указав следующие сведения о планируемых параметрах: количество надземных этажей - 1, высота 9, 60, сведения об отступах от границ земельного участках с севера 11, 50 м, с юга 13 м, с запада 75 м, с востока 22, 5 м, площадь застройки 20 кв.м.

ФИО1 просил выдать уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке.

Письмом от 04.12.2018 администрация МО "Майкопский район" уведомила ФИО1 о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером N, расположенном по адресу: "адрес"

Для регистрации права собственности на объект недвижимости ФИО1 представил технический план здания, выполненный 21.12.2020 кадастровым инженером МУП "Архитектурно-планировочное бюро" МО "Майкопский район", из содержания графической части которого следует, что отступы от границ земельного участка с юга составляют 80 см, с севера 2, 5 м, с востока 1, 8 м, с запада 5 м.

Согласно уведомлению о планируемом строительстве от 3 декабря 2018г. отступы от границ земельного участка указаны иные: с юга 13 м, с севера 11, 5 м, с востока 22, 5 м, с запада 75 м.

На основании договора на оказание услуг N 181 от 10.06.2020 МУП "Архитектурно-планировочное бюро" МО "Майкопский район" подготовил технический план с заключением кадастрового инженера, согласно которому на указанном земельном участке построен жилой дом общей площадью 16, 7 кв.м. Высота одноэтажного дома в данном плане не отражена.

Право собственности на жилой дом площадью 16, 7 кв.м, расположенный на спорном земельном участке, было зарегистрировано за ФИО1 12.01.2021.

14.01.2021 ФИО1 обратился в администрацию МО "Майкопский район" с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, на котором построен дом, без проведения торгов. На основании данного заявления 15.02.2021 между сторонами был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка.

Из выписки из ЕГРН от 06.07.2021 усматривается, что право собственности ФИО1, на спорный земельный участок было зарегистрировано 01.03.2021.

В обоснование исковых требований прокурор указал, что площадь построенного ФИО1 домовладения не соответствует требованиям, предусмотренным п.п. 3.5, 4.5 и 6.1 СП 55.13330.2016 "СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные". В соответствии с нормами, указанными в СП 55.13330.2016 "СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные", площадь жилого дома должна составлять не менее 26 кв.м, а согласно техническому плану от 21.12.2020 площадь возведенного ФИО1 объекта составляет 16, 7 кв.м. По окончании строительства жилого дома ФИО1 с заявлениями о выдаче уведомления о соответствии возведенного здания требованиям градостроительного законодательства в порядке ст. 55 ГрК РФ в администрацию МО "Майкопский район" не обращался. Регистрация права собственности ФИО1 на жилой дом с кадастровым номером N произведена в упрощенном порядке, не предполагающем осуществление контроля, направленного на проверку фактического существования объекта недвижимости на земельном участке. Прокурор полагал, что указанные действия ФИО1 произвел с целью исключения процедуры обследования оконченного строительством объекта.

Прокурор полагал, что решение о проведении учетно-регистрационных действий по заявлению ФИО1 о признании за ним права собственности на созданными им объект недвижимости является незаконным, поскольку целью ФИО1 было приобретение земельного участка в собственность площадью, значительно превышающей площадь находящегося на нем жилого дома, без проведения конкурсных процедур и без уплаты рыночной стоимости, а решение о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости принято с нарушением требований законодательства.

Суд первой инстанции, отказывая прокурору Майкопского района в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу об отсутствии доказательств, свидетельствующих о нарушении ответчиками требований земельного законодательства. ФИО1 A.A, имея на основании договора аренды земельный участок, построил на нем дом, право собственности на который было за ним зарегистрировано, и на основании этого выкупил земельный участок.

Между тем, как следует из материалов дела, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью3 314 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" "Б", заключен между ответчиками без проведения торгов на основании ст. 39.20 ЗК РФ, в связи с нахождением в его границах жилого дома с кадастровым номером N, площадью 16, 7 кв.м, принадлежащего ФИО1

По окончании строительства жилого дома ФИО1 с заявлением о выдаче уведомления о соответствии возведенного здания требованиям 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации в администрацию МО "Майкопский район" не обращался, уведомление о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности, предусмотренное ст. 55 ГрК РФ, ФИО1 не выдавалось.

Вместе с тем, в силу ч. 16 ст. 55 ГрК РФ обязанность по направлению ФИО1 уведомления об окончании строительства возникла еще в июле 2020 года, до вступления в силу Федерального закона РФ от 08.12.2020 года N404-ФЗ "О внесении изменений в ст. 70 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", которым введен упрощенный порядок регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, регистрация за ФИО1 права собственности на здание (жилой дом) с кадастровым номером N должна была производиться, в том числе, на основании уведомления органа местного самоуправления о соответствии построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

Истец неоднократно указывал на приведенные выше обстоятельства, однако суд первой инстанции не принял во внимание данные доводы.

Кроме того, как усматривается из технического плана здания, выполненного МУП "АПБ" МО "Майкопский район", представленного ФИО1 в органы Росреестра для регистрации права на объект недвижимости (жилой дом), в данном плане отсутствуют сведения о высоте постройки, что лишало должностное лицо, проводившее правовую экспертизу на предмет возможности государственной регистрации права на здание (жилой дом) с кадастровым номером N возможности проверить в полном объеме соответствие указанного объекта требованиямп. 39 ст. 1 ГрК РФ.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что ФИО1 в целях исключения процедуры обследования оконченного строительством объекта осуществил его постановку на кадастровый учет и государственную регистрацию права в упрощенном порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества".

Строительство объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером N осуществлено ФИО1 с нарушением параметров, указанных в документе, предоставляющем право на проведение соответствующих работ.

В соответствии с требованиями СП 55.13330.2016 "СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные", утвержденными приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 20.10.2016 года N 725/пр, площадь жилого дома для его использования по целевому назначению должна составлять в совокупности не менее 26 кв.м, однако в техническом плане здания от 21.12.2020, выполненном кадастровым инженером ФИО5, указано, что общая площадь возведенного ФИО1 объекта составляет 16, 7 кв.м, следовательно, возведенное ФИО1 строение на земельном участке площадью 3 314 кв.м не может быть признано жилым домом, в связи с недопустимыми по площади параметрами здания, а также отсутствием инженерных систем, обеспечивающих его эксплуатацию.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что целью регистрации права на строение, расположенное на спорном земельном участке, являлось не использование здания и земельного участка по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования, а приобретение земельного участка в собственность на основании п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, без уплаты его реальной рыночной стоимости и без проведения конкурсных процедур.

При таких обстоятельствах, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что договор купли-продажи спорного земельного участка заключен в отсутствие предусмотренных на то правовых оснований, противоречит требованиям действующего законодательства, а также существенно нарушает права органа местного самоуправления муниципального района на возможное получение доходов от продажи спорного земельного участка посредством аукциона, а также интересы неопределенного круга лиц на равный доступ к приобретению прав на объекты земельных правоотношения, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 166, 167, 168, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 4, 51, 51.1, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 24, 26, 70 Федерального закона РФ от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", отменил решение суда, приняв по делу новое решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют обстоятельствам дела, подтверждены исследованными и надлежаще оцененными доказательствами, подробно мотивированы.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания, по которым следует не соглашаться с выводами суда нижестоящей инстанции.

Ссылка ФИО1 на определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 13.07.2022 N 53-КАД22-7-К8 не может быть принята во внимание, поскольку оно вынесено по спору с иными фактическими обстоятельствами, в отсутствие со стороны ответчика приобретения земельного участка в собственность площадью, значительно превышающей площадь находящегося на нем жилого дома, без проведения конкурсных процедур и без уплаты рыночной стоимости, решение о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости принято с нарушением требований законодательства.

В целом доводы кассационных жалоб о соблюдении процедуры выкупа спорного земельного участка повторяют правовую позицию стороны ответчиков, ранее изложенную в ходе рассмотрения дела, были предметом проверки и оценки суда апелляционной инстанции, которым правомерно отвергнуты как несостоятельные.

Приведенные в жалобах доводы фактически сводятся к субъективному толкованию заявителями норм права, к несогласию с оценкой судом представленных по делу доказательств, что в соответствии с положениями статьи 379.6 ГПК РФ не может являться основанием для пересмотра в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных постановлений.

В соответствии с частью 3 статьи 390 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Принятое по делу судебное постановление вынесено на основании правильно определенных юридически значимых обстоятельств, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, вследствие чего основания для его отмены по доводам кассационных жалоб отсутствуют.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 8 апреля 2022 года оставить без изменения, кассационные жалобы администрации муниципального образования "Майкопский район" и ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий О.В. Жогин

Судьи Е.В. Макарова

Е.В. Якубовская