Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19 января 2023 г. по делу N 8Г-31436/2022[88-970/2023-(88-35352/2022)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Дурневой С.Н, судей Якубовской Е.В, Жогина О.В, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО1 на решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 08 ноября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 июня 2022 года по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании задатка, заслушав доклад судьи Дурневой С.Н, судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании денежных средств, уплаченных в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка, по адресу: "адрес", с расположенным на нем жилым домом, площадью 330, 6 кв.м, общей стоимостью 25 000 000 руб. со сроком заключения основного договора купли-продажи - до 15 февраля 2021 г. Приобретение указанной недвижимости планировалось истцом с помощью ипотечных, заемных средств, ввиду отказа Банка в выдаче кредита, в связи с проводимой банком проверкой, истец через представителя уведомила ответчика о намерении заключить основной договор, и просила продлить срок до 01 марта 2021. Ответчик согласилась с продлением срока заключения договора, однако, в конце февраля 2021 истцу стало известно о том, что 24.02.2021 г. администрацией муниципального образования город - курорт Геленджик предъявлен иск к ФИО1 о сносе самовольной постройки, и наложен запрет на регистрационные действия с данной недвижимостью. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика истцом направлена досудебная претензия о возврате денежных средств в качестве задатка, которое оставлено ответчиком без удовлетворения.

Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 08 ноября 2021 года исковые требования ФИО2 удовлетворены частично. С ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы денежные средства в качестве задатка в сумме 3 000 000 руб, а также судебные расходы по оплате 1 госпошлины в размере 23 200 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 июня 2022 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО1 поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции и апелляционного определения ввиду нарушения норм материального и процессуального права, несоответствия выводов судов установленным фактическим обстоятельствам дела. Кассатор полагает, что судами необоснованно удовлетворены требования о взыскании суммы задатка, поскольку вина в незаключении основного договора со стороны ответчика не установлена. Указала, что в период действия предварительного договора никаких обременений на объектах не имелось, препятствия к заключению основного договора отсутствовали.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что оснований, предусмотренных ст. 379.7 ГПК РФ, для отмены обжалуемых судебных постановлений в кассационном порядке не имеется.

В ходе рассмотрения дела судом первой и апелляционной инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка, площадью 711 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов - для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, кадастровый N по адресу: "адрес". с расположенным на нем жилым домом, назначение: жилое, площадью 330, 6 кв.м, этажность: 3, подземная этажность 0, кадастровый N.

Согласно пункту 1.4 предварительного договора купли-продажи недвижимости стороны определили, что основной договор должен быть заключен не позднее не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 2.1 предварительного договора купли-продажи квартиры стороны установили продажную цену объектов недвижимости: земельного участка - 7 000 000 рублей, жилого дома - 18 000 000 рублей, общей стоимостью 25 000 000 руб.

Согласно п. 2.2. предварительного договора стороны договорились о следующем порядке расчетов: 3 000 000 руб. покупатель передал продавцу в качестве задатка в момент подписания договора, из которых 1 000 000 рублей задаток за земельный участок, а 2 000 000 рублей - за жилой дом. Оставшиеся 22 000 000 руб, из которых 6 000 000 руб. - оставшиеся денежные средства за земельный участок, 16 000 000 руб. - за жилой дом, покупатель обязуется передать продавцу наличными, в день заключения основного договора купли - продажи недвижимого имущее на, но не позднее 15 феврали 2021 г, о чем будет составлена расписка.

Истец, в обеспечение принятых на себя обязательств по приобретению вышеназванных объектов недвижимости, при подписании предварительного договора передала ответчику задаток в размере 3 000 000 руб, что подтверждается соглашением о задатке от 07.12.2020 г.

Из расписки от 07.12.2020 г. следует, что ФИО1 получила от ФИО2 денежную сумму в размере 3 000 000 руб. наличными в счет оплаты объектов недвижимости.

По условиям предварительного договора в случае отказа продавца от продажи недвижимости продавец обязуется уплатить покупателю двойную сумму задатка, а в случае отказа покупателя от покупки недвижимости, задаток остается у продавца (п.п. 2.4, 2.5).

Согласно п. 7 Соглашения о задатке от 07.12.2020 г. продавец обязуется в течение 3 календарных дней со дня, когда стало известно о невозможности заключения основного договора купли-продажи недвижимости имущества в связи с наступлением форс-мажорных обстоятельств (обстоятельств непреодолимой силы) вернуть покупателю задаток в размере 3 000 000 руб. наличными денежным средствами или путем перечисления денежных средств на расчетный счет покупателя.

Факт передачи и получения указанных денежных сумм установлен судами и не оспаривался сторонами, как не оспаривались и заключенными между сторонами по делу предварительный договор и соглашение о задатке.

15.02.2021 г. ФИО2 T.Л. направила в адрес ФИО1 уведомление о намерении заключить основной договор, в котором просила продлить срок заключения основного договора до 01.03.2021 г, ввиду проводимой Банком проверки в рамках выдачи ей кредита на приобретение данной недвижимости, с просьбой сообщить ей в течение 3-х дней о своем решении через риэлтора и также направила ей дополнительное соглашение к предварительному договору от 07.12.2020 г. об изменении срока заключения основного договора.

Возражений относительно продления срока заключения основного договора до 01 марта 2021 г. от ответчика в адрес истца не поступило.

29.03.2021 г. ФИО1 в адрес ФИО2 T.JI. направила уведомление о расторжении предварительного договора от 07.12.2020 г.

26.04.2021 г. ФИО2 в адрес ФИО1 направила претензию с просьбой о возврате суммы задатка в размере 3 000 000 руб, которая оставлена ответчиком без исполнения.

Как следует из иска, 16.02.2021 г. ответчик сообщила истцу через своего представителя, что она отказывается подписывать дополнительное соглашение, но готова совершить сделку 01.03.2021 г.

В конце февраля 2021 г. истцу стало известно о том, что 24.02.2021 г. администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик предъявлен иск к ФИО1 о сносе самовольной постройки, в рамках рассмотрения дела был наложен запрет на регистрационные действия с данной недвижимостью и выдан исполнительный лист.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела (л.д.116- 121), согласно которым 24.02.2021 г. администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обратилась в суд с иском к ФИО1 о запрете эксплуатации объекта недвижимости (дело N2-1191/2021).

Решением Геленджикского городского суда от 12.05.2021 г. в удовлетворении иска администрации муниципального образования город-курорт Геленджик отказано. В рамках рассмотрения данного дела был наложен запрет на регистрационные действия с данной недвижимостью и судом выдан исполнительный лист.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 31.08.2021 решение Геленджикского городского суда от 12.05.2021г. отменено, иск администрации муниципального образования город-курорт Геленджик удовлетворен частично. ФИО1 и другим лицам запрещена эксплуатация объекта капитального строительства до оформления права собственности на него в установленном законом порядке.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, установив, что основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, пришел к выводу о том, что переданная по предварительному договору сумма в размере 3 000 000 рублей в качестве обеспечительного платежа является не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи.

Также судом первой инстанции применительно к положениям ст. 98 ГПК РФ между сторонами распределены судебные расходы.

Судебная коллегия при апелляционном рассмотрении дела, предполагающем проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию, исследовав представленные сторонами в дело доказательства в их совокупности, с выводами суда первой инстанции согласилась, указав, что они обоснованы и соответствуют требованиям закона.

С выводами судов и его правовым обоснованием, судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции соглашается и не находит оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений.

Доводы кассатора о необоснованном удовлетворении требований о взыскании суммы задатка подлежат отклонению исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании ч.1, 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу требований части 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно части 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с частью 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В соответствии со статьей 381 Гражданского кодекса РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из приведенных выше норм Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, договор задатка должен быть заключен вместе с основным договором, в данном случае - договором купли-продажи, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности.

Специфические черты задатка, отличающие его от всех остальных способов обеспечения обязательств, заключаются в том, что задатком могут обеспечиваться лишь обязательства, возникающие из заключенных договоров.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Судами установлено, что основной договор купли-продажи недвижимости в установленный срок между сторонами не заключался, истец, при подписании предварительного договора 07.12.2020 г. передала ответчику наличные денежные средства в размере 3 000 000руб. в счет оплаты объектов недвижимости, как указано в расписке.

Истцом в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие, что основной договор купли-продажи не был заключен в отсутствие вины истца, в частности, ввиду наличия запретов эксплуатации объекта капитального строительства.

При этом как верно установлено судами нижестоящих инстанций, ответчик до 15.02.2021 г. требование с целью заключения основного договора купли-продажи недвижимости в установленный предварительным договором срок истцу не направляла, иск о понуждении к заключению основного договора купли-продажи недвижимости, в суд не предъявляла, при этом на направленное в адрес ответчика предложение истца о переносе даты заключения основного договора на 01.03.2021 г. ответчик не возразила, то есть с данным предложением согласилась.

Кроме того, судами правомерно не оставлено без внимания и то обстоятельство, что согласно п. 7 Соглашения о задатке от 07.12.2020 г. продавец обязуется в течение 3 календарных дней со дня, когда стало известно о невозможности заключения основного договора купли - продажи недвижимости имущества в связи с наступлением форс-мажорных обстоятельств (обстоятельств непреодолимой силы) вернуть покупателю задаток в размере 3 000 000 руб. наличными денежным средствами или путем перечисления денежных средств на расчетный счет покупателя.

Доказательств возврата указанных денежных средств истцу, ответчик в ходе предшествующего рассмотрения дела судам не представила.

Таким образом, выводы судов нижестоящих инстанций о том, что переданная по предварительному договору сумма в размере 3 000 000 рублей в качестве обеспечительного платежа является не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи, являются верными и установленным по делу обстоятельствам и требованиям закона не противоречат.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

При таких обстоятельствах, вопреки позиции кассатора, суды нижестоящих инстанций обоснованно пришли к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований и взыскании с ответчика в пользу истца денежной суммы в размере 3 000 000 рублей.

Доводы кассатора о том, что в период действия предварительного договора никаких обременений на объекте не имелось, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку правового значения для рассматриваемого дела не имеют.

Иные доводы кассатора, содержащиеся в кассационной жалобе о том, что судами не дана оценка представленным в материалы дела доказательствам, в том числе представленным истцом уведомлениям, которые фактически в ее адрес не направлялись, а также постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела, сводятся к несогласию с выводами судов и направлены на иную оценку доказательств по делу, в связи с чем, основанием к отмене обжалуемых судебных актов в данной части являться не могут, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 390 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

При указанных обстоятельствах, обжалуемые судебные акты постановлены в полном соответствии с нормами материального и процессуального права, выводы судов не противоречат установленным по делу обстоятельствам.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 390 ГПК РФ по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления кассационный суд общей юрисдикции вправе оставить постановления судов первой и (или) апелляционной инстанций без изменения, а кассационные жалобу, представление без - удовлетворения.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, определила:

решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 08 ноября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 июня 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий Дурнева С.Н.

Судьи Якубовская Е.В.

Жогин О.В.