Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 22 декабря 2022 г. по делу N 8Г-32349/2022[88-36442/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К, судей Брянского В.Ю, Ивановой Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора г. Элисты в защиту публичной собственности на земельный участок к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 о признании недействительными договора о передаче (уступке) прав по договору аренды, договоров купли-продажи земельных участков, применении последствий недействительности сделок, по кассационным жалобам ФИО10, ФИО11, а также представителя ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 и ФИО16 по доверенности ФИО17 на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 28 апреля 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия от 7 июля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Фрид Е.К, выслушав мнения ФИО18 ФИО19, поддержавших доводы кассационных жалоб, прокурора отдела управления Главного управления Генеральной прокуратуры Российской Федерации Солдатова С.А, возражавшего против удовлетворения требований кассационных жалоб, судебная коллегия

установила:

Прокурор г. Элисты (далее - Прокурор) обратился в суд с иском в защиту публичной собственности, в котором (с учетом уточнений) просил суд:

- признать недействительным в силу ничтожности договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенный 11 января 2019 года ФИО20. с ФИО21

- признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка, заключенный Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия с ФИО22. 22 февраля 2019 года N 36/2019-д/п.;

- признать незаконным раздел земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2 239 кв. м, расположенного по адресу: "адрес"

- исключить из состава сведений государственного кадастра недвижимости записи о земельных участках с кадастровыми номерами N, N, N, N, N;

- восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером N, общей площадью 2 239 кв. м, расположенном по адресу: "адрес"

- применить последствия недействительности сделок и признать недействительными: договор купли-продажи мастерской по мелкому бытовому ремонту и земельного участка от 29 апреля 2019 года между ФИО23 и ФИО24.; договор купли-продажи земельного участка от 15 апреля 2019 года между ФИО25 и ФИО26 договор купли-продажи земельного участка от 29 февраля 2020 года между ФИО27. и ФИО28.; договор купли-продажи земельного участка от 25 июня 2020 года между ФИО29 и ФИО30; договор купли-продажи земельного участка от 4 апреля 2019 года между ФИО31. и ФИО32.; договор купли-продажи земельного участка от 8 ноября 2020 года между ФИО33 и ФИО34 договор купли-продажи земельного участка от 17 июля 2019 года между ФИО35 и ФИО36

- истребовать из незаконного владения ФИО37 в государственную собственность в лице Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес"

- истребовать из незаконного владения ФИО38 в государственную собственность в лице Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес"

- истребовать из незаконного владения ФИО39 в государственную собственность в лице Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес";

- истребовать из незаконного владения ФИО40 в государственную собственность в лице Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес"

- истребовать из незаконного владения ФИО41. в государственную собственность в лице Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес"

- погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности: ФИО42. на земельный участок с кадастровым номером N от 23 июля 2019 года N N; ФИО43 на земельный участок с кадастровым номером N от 14 декабря 2020 года N N; ФИО44. на земельный участок с кадастровым номером N от 13 мая 2019 года N N; ФИО45 на земельный участок с кадастровым номером N от 3 июля 2020 года N N ФИО46 на земельный участок с кадастровым номером N от 25 апреля 2019 года N 08 N

- признать возведенный ФИО47 жилой дом с кадастровым номером N по адресу: "адрес", самовольной постройкой и обязать ее в течение трех месяцев с момента вступления в законную силу решения суда снести данный жилой дом;

- признать возведенный ФИО48 жилой дом с кадастровым номером N по адресу: "адрес", самовольной постройкой и обязать ее в течение трех месяцев с момента вступления в законную силу решения суда снести данный жилой дом;

- обязать ФИО49 в течение трех месяцев с момента вступления в законную силу решения суда демонтировать возведенный на земельном участке объект незавершенного строительства по адресу: "адрес"

Требования мотивированы тем, что распоряжением Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее - Министерство, Минзем РК) N 3117-р от 25 декабря 2017 года ФИО50, как единственному претенденту, предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый номер N, с разрешенным использованием - бытовое обслуживание, и с ним заключен договор аренды земельного участка N 662/2017. 16 ноября 2018 года ФИО52. выдано разрешение на строительство N N объекта капитального строительства, площадью 126 кв. м на арендованном земельном участке. 20 декабря 2018 года Администрацией г. Элисты выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства. 11 января 2019 года по договору о передаче (уступке) прав и обязанностей ФИО53. переуступил право аренды земельного участка ФИО54, при этом в договоре указано, что земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства. 22 февраля 2019 года Минзем РК и ФИО55 заключили договор купли-продажи указанного земельного участка, площадью 2 239 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", кадастровый номер N, с разрешенным использованием - бытовое обслуживание. 1 апреля 2019 года земельный участок снят с кадастрового учета, в связи с разделом на пять новых земельных участков. По карте градостроительного зонирования "Правил землепользования и застройки города Элисты", спорный земельный участок расположен в территориальной зоне коммерческой (торговой) застройки (КТ/ 20), тогда как в соответствии с Генеральным планом г. Элисты данный земельный участок расположен в двух функциональных зонах: рекреационной зоне - зоне зеленых насаждений и производственно-коммунальной зоне.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 28 апреля 2022 года уточненные исковые требования Прокурора удовлетворены в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия от 7 июля 2022 года, решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационных жалобах заявителями ставится вопрос об отмене постановлений судов первой и апелляционной инстанций. Жалобы мотивированы тем, что судами допущены нарушения норм материального и процессуального права. В обоснование своих доводов заявители указывают, что судом были неверно установлены обстоятельства дела.

В возражениях на кассационные жалобы старший помощник Прокурора Республики Калмыкия Лиджиева В.П. просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (4kas.sudrf.ru), в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, в связи с чем, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, возражения на кассационные жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации (далее - ГПК РФ) кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела.

Судами при рассмотрении дела установлено и из материалов дела следует, что по результатам проведенного аукциона распоряжением Минзема РК N 3117-р от 25 декабря 2017 года ФИО56 как единственному претенденту, предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок, площадью 2 239 кв. м, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый номер N, с разрешенным использованием - бытовое обслуживание, и с ним заключен договор аренды земельного участка N 662/2017-д/а.

16 ноября 2018 года ФИО57 выдано разрешение на строительство N N объекта капитального строительства, площадью 126 кв. м на арендованном земельном участке.

20 декабря 2018 года Администрацией г. Элисты выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства N N.

11 января 2019 года по договору о передаче (уступке) прав и обязанностей ФИО58. переуступил право аренды земельного участка ФИО59

Согласно пункту 1 указанного договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ФИО60. уступает ФИО61 свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося на территории г. Элисты, государственная собственность на который не разграничена. ФИО62 указанные права и обязанности принимает.

8 февраля 2019 года за ФИО63. зарегистрировано право собственности на нежилое здание "мастерская по мелкому бытовому ремонту", введенное в эксплуатацию в 2018 году, общей площадью 126 кв. м, с кадастровым номером N на основании разрешения на строительство от 16 ноября 2018 года и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 20 декабря 2018 года, ранее выданных ФИО64, технического плана здания от 27 ноября 2018 года и договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Распоряжением Министерства от 22 февраля 2019 года N 385-р ФИО65. по его заявлению предоставлен в собственность за плату земельный участок и 22 февраля 2019 года между Минземом РК и ФИО66 заключен договор купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенный на территории г. Элисты, с кадастровым номером N, площадью 2 239 кв. м, расположенный по адресу: "адрес", предназначенный под бытовое обслуживание, на участке расположена мастерская по мелкому бытовому ремонту площадью 126 кв. м, принадлежащая покупателю (п. 1.4). Выкупная стоимость участка по договору - 1 048 826, 50 руб. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Республике Калмыкия 26 марта 2019 года.

Согласно п. 2.2 Договора купли-продажи, покупатель перечисляет денежные средства в течение 30 календарных дней с момента подписания договора на счет администратора поступления доходов:

В нарушение данного условия, на момент регистрации сделки и регистрации права собственности оплата покупки ФИО67. не осуществлена. Фактически она произведена за ФИО68. гражданином ФИО69 5 февраля 2021 года, во время рассмотрения данного дела судом первой инстанции.

27 марта 2019 года кадастровый инженер Мучаев Е.И. подготовил межевой план по разделу земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2 239 кв. м на 5 земельных участков.

В соответствии со сведениями ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером N снят с кадастрового учета 1 апреля 2019 года, в связи с разделом на 5 земельных участков с кадастровыми номерами:

- N, общей площадью 446 кв. м, вид разрешенного использования "под размещение объектов предпринимательской деятельности", дата постановки на кадастровый учет 1 апреля 2019 года, правообладатель - ФИО70, вид права - собственность, основание: договор купли-продажи от 25 июня 2020 года;

- N, общей площадью 446 кв. м, вид разрешенного использования "под размещение объектов предпринимательской деятельности", дата постановки на кадастровый учет 1 апреля 2019 года, правообладатель - ФИО71 вид права - собственность, основание: договор купли-продажи от 15 апреля 2019 года;

- N, общей площадью 449 кв. м, вид разрешенного использования "под размещение объектов предпринимательской деятельности", дата постановки на кадастровый учет 1 апреля 2019 года, правообладатель - ФИО72 вид права - собственность, основание договор купли-продажи от 29 апреля 2019 года. На земельном участке по данным ЕГРН расположено нежилое здание "мастерская по мелкому бытовому ремонту", кадастровый номер N, площадью 126 кв. м, правообладатель ФИО73.;

- N, общей площадью 449 кв. м, вид разрешенного использования "под размещение объектов предпринимательской деятельности", дата постановки на кадастровый учет 1 апреля 2019 года, правообладатель - ФИО74, вид права собственность, основание: договор купли-продажи от 8 ноября 2020 года;

- N, общей площадью 449 кв. м, вид разрешенного использования "под размещение объектов предпринимательской деятельности", дата постановки на кадастровый учет 1 апреля 2019 года, правообладатель - ФИО75 вид права - собственность, основание: договор купли-продажи от 17 июля 2019 года. На земельном участке по данным ЕГРН расположено нежилое здание "пункт бытового обслуживания", кадастровый номер N, площадью 150, 13 кв. м, правообладатель Саряева В.О-Г.

Определением суда первой инстанции назначена судебная строительно-техническая экспертиза для установления фактов того, является ли здание с кадастровым номером N, возведенное на основании разрешения на строительство для размещения объекта предпринимательской деятельности (бытовой мастерской) на земельном участке с кадастровым номером N, принадлежащем ФИО76, нежилым; является ли здание с кадастровым номером N, возведенное на основании разрешения на строительство для размещения объекта предпринимательской деятельности (бытовой мастерской) на земельном участке с кадастровым номером N, принадлежащем ФИО77 нежилым; является ли строение, возводимое на основании разрешения на строительство для размещения объекта предпринимательской деятельности на земельном участке с кадастровым номером N, принадлежащем ФИО78 нежилым.

В соответствии с заключением эксперта от 28 февраля 2022 года, здание с кадастровым номером N, возведенное на основании разрешения на строительство для размещения объекта предпринимательской деятельности (бытовой мастерской) на земельном участке с кадастровым номером N, принадлежащем ФИО80 является одноэтажным отдельно стоящим зданием, состоит из основных и вспомогательных помещений (прихожая, коридор, комнаты, санузлы, кухня), обеспечено инженерными системами, в помещениях установлены санитарно-технические приборы и оборудование; данные параметры, согласно рассмотренным требованиям, предъявляемым к жилым и не жилым объектам, по большинству определяющих признаков относятся к признакам жилого здания (индивидуального жилого дома). Поскольку внутренние помещения и технические документы, отражающие планировочные и конструктивные решения здания с кадастровым номером N, возведенного на основании разрешения на строительство для размещения объекта предпринимательской деятельности (бытовой мастерской) на земельном участке с кадастровым номером N принадлежащем ФИО81 представлены, то установить определяющие признаки нежилого или жилого здания в целом, на дату производства экспертизы не представляется возможным. Поскольку строительные работы не завершены, внутреннее пространство и технические документы, отражающие планировочные и конструктивные решения строения, возводимого на основании разрешения на строительство для размещения объекта предпринимательской деятельности на земельном участке с кадастровым номером N, принадлежащем ФИО82, не представлены, то установить определяющие признаки нежилого или жилого здания в целом, на дату производства экспертизы не представляется возможным.

Разрешая требования Прокурора о признании недействительным договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности от 11 января 2019 г. между ФИО83. и ФИО84, суды руководствовались положениями ст.ст. 166-168, 448, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, и пришли к выводу о нарушении данной сделкой императивно установленного законодателем запрета на заключение подобного договора (п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации), что свидетельствует о его ничтожности.

Учитывая ничтожность возникновения прав на данный земельный участок у ФИО85 суды пришли к выводу и о ничтожности всех последующих сделок и действий (выкуп земельного участка, его раздел, купля-продажа вновь образованных в результате раздела земельных участков, строительство на них объектов недвижимости).

При этом дополнительно суды исходили из того, что договор купли-продажи земельного участка от 22 февраля 2019 года между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и ФИО86 также не соответствует требованиям закона, поскольку фактически являлся безвозмездным (оплата покупателем так и не была произведена вопреки условиям договора), а предоставленная ФИО87. площадь земельного участка 2 239 кв. м явно несоразмерна площади, необходимой для эксплуатации имевшейся на тот момент в собственности ФИО88. мастерской, площадью 126 кв. м, расположенной на рассматриваемом земельном участке.

Рассматривая виндикационные требования Прокурора, суды пришли как к выводу о том, что спорное имущество (земельные участки, образованные в результате раздела) выбыли из владения собственника помимо его воли, так и к выводу о том, что ответчики, являвшиеся на момент рассмотрения дела их титульными собственниками, не являются добросовестными приобретателями, поскольку не проявили той степени заботливости и осмотрительности, какой можно было от них ожидать, как от участников гражданских правоотношений.

Кроме того, суды учли, что фактически на земельных участках возведены жилые дома, несмотря на то, что в соответствии с установленными видами разрешенного использования, они должны были использоваться в коммерческих целях.

Учитывая указанные обстоятельства, суды пришли к выводу о том, что данные постройки являются самовольными и подлежат сносу, так как возведены на земельном участке, не предоставленном для целей строительства жилых домов.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает, что при этом судами первой и апелляционной инстанций были существенным образом нарушены нормы материального и процессуального права.

В силу части 1 статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В данном случае исковые требования Прокурора направлены на истребование спорных земельных участков в пользу Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия.

Таким образом, данное исковое заявление предъявлено Прокурором в интересах субъекта Российской Федерации в лице его исполнительного органа власти.

Судебная коллегия отмечает, что давая оценку поведению ответчиков, как приобретателей спорных земельных участков, суды не дали оценки действиям исполнительного органа государственной власти, ответственного за распоряжение спорным имуществом и являющегося распорядителем спорных земель, в интересах которого Прокурором и предъявлен соответствующий иск.

В соответствии с положениями статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, обе вышеуказанные нормы, предоставляющие арендатору право уступить свои права и обязанности по договору аренды, являются диспозитивными и подлежат применению только в случае, если иные положения не предусмотрены действующим законодательством.

Диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.

Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации: если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из установленных судами обстоятельств следует, что ФИО91, не относится к числу перечисленных в части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. Договор аренды земельного участка N с ним мог быть заключен только на торгах и фактически заключен в результате проведения аукциона.

При таких обстоятельствах, выводы судов о наличии признаков ничтожности договора уступки, заключенного между ФИО89. и ФИО90В. в отношении прав аренды указанного земельного участка, являются верными.

В то же время, согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, приведенным в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Из материалов дела следует, что после заключения договора уступки прав, его регистрации в установленном законом порядке, Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия не только не оспаривало действия по уступке данных прав, но и предоставило земельный участок, являвшийся предметом аренды, в собственность новому арендатору. Указанные конклюдентные действия Министерства не получили правовой оценки со стороны судов первой и апелляционной инстанций.

Кроме того, недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли и судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу (абзац второй пункта 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Согласно ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с ч. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Таким образом, обстоятельствами, имеющими значения для правильного рассмотрения заявленных в рамках данного спора виндикационных требований, являются:

1) возмездность (или безвозмездность) приобретения истребуемого имущества ответчиками;

2) осведомленность ответчиков о том, что их сингулярные правопредшественники не имели права на отчуждение этого имущества;

3) наличие или отсутствие воли собственника на передачу владения спорным имуществом.

Между тем, из обжалуемых судебных актов следует, что первые два из вышеперечисленных обстоятельств оставлены судами без внимания.

Суд ограничился указанием на то, что сделки по приобретению ответчика земельных участков являются ничтожными, так как ничтожной является первоначальная сделка и право собственности покупателя возникло незаконно.

Между тем, как уже указано выше, в соответствии с п. 39 совместного Постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего арбитражного суда Российской Федерации N 10/22, данные обстоятельства сами по себе не являются основанием для истребования имущества из чужого незаконного владения его приобретателя.

Абзацем 3 пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

По смыслу указанных норм права, лицо, которое возмездно приобрело имущество и при этом полагалось на сведения ЕГРН является добросовестным приобретателем, если в ходе рассмотрения дела не доказано иное (презумпция добросовестного приобретения).

Из материалов дела прямо следует, что в результате всех рассматриваемых сделок были в установленном законом порядке зарегистрированы переходы прав собственности. Сведения о правах как первоначального приобретателя права собственности (ФИО93 так и конечных приобретателей спорных земельных участков вносились в ЕГРН.

Выводы суда о том, что ответчики могли догадаться о незаконности приобретения ФИО94В. исходного земельного участка ввиду его неосвоенности, либо по иным мотивам, носят характер предположений и не учитывают ни факт регистрации прав ФИО95 М.В. в установленном законом порядке, ни факт того, что сам государственный орган (Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия) не оспаривал данную сделку с 2019 по 2021 годы, хотя не мог не знать как об обстоятельствах формирования данного земельного участка, так и об отсутствии оплаты по заключенному им договору купли-продажи.

При этом, вопреки выводам судов, факт приобретения спорного земельного участка ФИО96 у Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия безвозмездно (ввиду отсутствия оплаты по договору купли-продажи) правового значения не имеет, поскольку предметом рассмотрения и установления в данном случае является добросовестность ответчиков, являющихся конечными приобретателями имущества (титульными собственниками на момент рассмотрения дела).

Однако обстоятельства приобретения спорных земельных участков именно титульными собственниками (ФИО97, ФИО98, ФИО99 ФИО100, ФИО101 судами должным образом не исследовались. Судебные акты не содержат информации о том, по каким именно сделкам возникли их права, были ли эти сделки возмездными, имелась ли у них осведомленность о незаконности получения ФИО102 спорного имущества.

Помимо этого, судебная коллегия не может согласиться с выводами судов относительно того, что спорное имущество выбыло из владения Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия помимо его воли.

Из установленных судами обстоятельств прямо следует, что имущество выбыло из владения Министерства на основании заключенных им сделок - сначала аренды, а затем купли-продажи, заключенных своей волей и в своем интересе в качестве участника гражданско-правовых отношений.

Кроме того, вывод суда о наличии квалифицирующих признаков самовольного строительства, являющихся основанием для сноса строений ответчиков, судебная коллегия также считает недостаточно мотивированным.

Согласно ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Из установленных судами обстоятельств следует, что рассматриваемые объекты строительства были возведены на основании полученных разрешений на земельных участках, предназначенных для коммерческой деятельности, права собственности на которые были зарегистрированы за застройщиками в установленном законом порядке.

Фактически единственным признаком самовольной постройки, указанным судами, является возведение ответчиками жилых домов, а не коммерческой недвижимости.

Между тем, из заключения судебной экспертизы следует, что вывод эксперта в данной части носит вероятностный характер (по большинству определяющих признаков).

Кроме того, учитывая факт получения ответчиками разрешения на строительство, установлению в данном случае подлежал факт соответствия или несоответствия возведенных строений параметрам, указанным в таком разрешении, а не то, каким образом собственники фактически используют свое имущество.

В частности, такая правовая позиция получила закрепление в пункте 6 "Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 года, в соответствии с которым использование не по целевому назначению строения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Таким образом, в случае возведения ответчиками строений, параметры которых соответствуют выданному разрешению на строительство, сам по себе факт использования данных помещений для личного проживания основанием для признания их самовольными постройками и сноса не является.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, истребование земельных участков без решения судьбы названных объектов недвижимости, неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения может быть предъявлен собственником такого участка одновременно либо с иском о сносе самовольной постройки, либо с иском о признании права собственности на постройку по правилам п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, в случае решения вопроса о признании за истцом права на принадлежащие ответчикам жилые дома обязательным является решение вопроса о денежной компенсации за их постройку (абзац пятый пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации)

В случае же предъявления требований о сносе построек, суду необходимо учитывать как обстоятельства их строительства, в том числе с учетом наличия соответствующих разрешений от органов местного самоуправления, так и в целом соразмерность выбранного истцом способа защиты права.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым отметить, что именно на суде лежат обязанности: по осуществлению руководства процессом, разъяснению лицам, участвующим в деле, их прав и обязанностей, предупреждению о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказанию лицам, участвующим в деле, содействия в реализации их прав, созданию условий для всестороннего и полного исследования доказательств (часть 2 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Допущенные судами нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем подлежат исправлению путем отмены состоявшихся по делу судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного и руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 28 апреля 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия от 7 июля 2022 года - отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Элистинский городской суд Республики Калмыкия.

Председательствующий Е.К. Фрид

Судьи В.Ю. Брянский

Е.В. Иванова