Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 24 января 2023 г. по делу N 66а-140/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Гылкэ Д.И., судей Катанаевой А.С., Колпаковой А.В., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело 3а-977/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000717-16) по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 21 октября 2022 г. по административному исковому заявлению ООО "Кубань-тара" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной, Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В., пояснения представителя административного истца Гришко С.В., судебная коллегия

установила:

ООО "Кубань-тара" обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости в отношении нежилых помещений N N с кадастровым номером N, площадью 5324, 1 кв. м, нежилых помещений N N с кадастровым номером N, площадью 4 961 кв. м, расположенных по адресу: "адрес".

Административный истец мотивировал свои требования тем, что является собственником объектов недвижимости и оплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налогов.

Решением Краснодарского краевого суда от 21 октября 2022 г. удовлетворены исковые требования ООО "Кубань-тара" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной.

В отношении нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 5324, 1 кв. м, установлена кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 173881100 рублей.

В отношении нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 4 961 кв. м, установлена кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 162022500 рублей.

Судебные расходы по делу не распределялись.

В апелляционной жалобе представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края считает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, просит решение отменить.

Выражая несогласие с положенным в основу решения суда заключением эксперта, автор жалобы полагает, что оно является ненадлежащим доказательством по данному делу. Судом не приняты во внимание доводы департамента о нарушении норм законодательства в сфере оценочной деятельности. Судом не дана надлежащая правовая оценка заявленным ответчиком замечаниям, допущенным при проведении экспертизы. Считает, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости была установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости повлияет на наполняемость бюджета.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Филиала ФГБУ "ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещались электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда.

Учитывая, надлежащее извещение указанных лиц, судебная коллегия, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определиларассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя административного истца Гришко С.В, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что ООО "Кубань-тара" является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами: N. N, что подтверждается выписками из ЕГРН от 12 марта 2021 г, плательщиком налога на имущество, исчисляемого из его кадастровой стоимости в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно данным Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Краснодарскому краю кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 г. установлена в размере 289714628, 37 рублей; кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 г. установлена в размере 269956287, 7 рублей. Указанная кадастровая стоимость утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края N от 9 сентября 2021 г.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений доказательства, правильно установил, что поскольку вышеуказанный объект недвижимости принадлежит истцу на праве собственности, последний как налогоплательщик вправе оспорить его кадастровую стоимость путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости, ООО "Кубань-тара" в подтверждение величины рыночной стоимости нежилых помещений представило заключение оценщика.

В соответствии с отчетами об оценке от 26 апреля 2022 г. N N, подготовленными ИП Ю, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена в размере 138937000 рублей, с кадастровым номером N в размере 147414000 рублей.

Судом первой инстанции правильно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Как следует из исследованного судом апелляционной инстанции отчета, последовательность представленных материалов и описание процесса оценки не позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости, который приведет к аналогичному результату, представленная в них информация по ценообразующим факторам не отвечает требованиям полноты и прозрачности, оценщиком не был получен и проанализирован весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, были искажены ценообразующие характеристики.

При изложенных обстоятельствах, руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, проанализировав представленные сведения, суд первой инстанции правомерно назначил по делу судебную оценочную экспертизу.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N N от 5 сентября 2022 г, выполненной экспертом Р. сотрудником ООО "Край-Эксперт", рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 173881100 рублей, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 162022500 рублей.

Оценивая указанное экспертное заключение, суд посчитал, что оно соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Судебная коллегия признает выводы суда правильными.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"), Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральными стандартами оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой оценки.

Выбор экспертом сравнительного и доходного подходов имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297.

В рамках применения сравнительного подхода эксперт обоснованно отобрал из 20 объектов в качестве аналогов 3 объекта, расположенные в одном населенном пункте, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта.

При подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО N 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается "объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".

Как следует из материалов дела, производя выборку аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже объектов капитального строительства на юридически значимую дату, верно определилнаиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым. При этом использованные в расчетах объекты сравнения максимально приближены к исследуемому объекту по фактическому использованию, стоимостным и физическим характеристикам.

Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам.

Что касается наличия в выборке объектов-аналогов, имеющих различия с объектом экспертизы по площади, то данное обстоятельство не может служить основанием для признания недостоверными выводов экспертного заключения. Как следует из пояснений эксперта, поскольку выявить на рынке достаточного количества объектов с одинаковой площадью не представилось возможным, то их различие в площади было откорректировано поправками.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что экспертом при расчете стоимости неверно применена корректировка на этажность, опровергаются содержанием экспертного заключения, согласно которому экспертом было правильно учтено различие либо соответствие этажности размещения сравниваемых объектов и были введены корректировки.

Таким образом, несмотря на доводы апелляционной жалобы использованная экспертом информация о характеристиках объекта оценки и объектов-аналогов подтверждена имеющимися в материалах дела надлежащими доказательствами. Расчет корректировок на выявленные отличия в локальном местоположении, площади, отделке является проверяемым, соответствует избранной экспертом методике и не противоречит целям оценки.

Не находит суд апелляционной инстанции и оснований для признания необоснованным применения оценщиком доходного подхода методом капитализации. В данной части экспертное заключение содержит обоснование учета арендопригодных площадей исследуемого объекта и экономически обоснованный расчет арендной платы за 1 кв. м. В приведенных расчетах указаны значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, также проведены соответствующие расчеты. При определении рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках доходного подхода было получено скорректированное значение арендной ставки, как среднее значение между средневзвешенной ценой и средним значением, для получения максимально точного результата итоговой стоимости арендной ставки.

Экспертом принята скидка на торг, применены корректировки на масштаб, на стоимость, приходящуюся на земельный участок, приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок. Использование экспертом в расчетах соответствующего рынку годового дохода от объекта оценки текущих и прогнозных характеристик рынка офисно-торговой недвижимости, операционных расходов и коэффициента капитализации (текущей доходности) на уровне средних по рынку значений также свидетельствует об объективности результатов оценки.

Доводы апелляционной жалобы обратном так же опровергаются рецензией от 17 января 2023 г, подготовленной ООО "Рубикон" N.

Оснований полагать, что стоимость объекта оценки не в полной мере учитывает реальную рыночную ситуацию, а также оснований не доверять данному заключению не имеется.

Каких-либо доказательств, которые опровергли бы установленную в судебном порядке рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Возражения автора апелляционной жалобы относительно того, что уменьшение кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости приведет к значительному уменьшению пополнения денежных средств в бюджет, выводов суда первой инстанции не опровергает и не является основанием, предусмотренным КАС РФ, для отмены судебного постановления.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения судебной оценочной экспертизы не имеется, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 303, 307, 308, 309, 310 и 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 21 октября 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи