Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 14 декабря 2022 г. по делу N 8Г-26405/2022[88-31794/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Асатиани Д.В, судей Шостак Р.Н, Князькова М.А, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску публичного акционерного общества "М2М Прайвет Банк" в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" к Масик Одарке Ивановне об обращении взыскания на заложенное имущество, по кассационной жалобе Масик Одарки Ивановны на решение Дмитровского городского суда Московской области от 20 июля 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 1 июня 2022 года, заслушав доклад судьи Шостак Р.Н, выслушав объяснения представителя Масик О.И. - Новгородского Н.В, действующего на основании доверенности, поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя ПАО "М2М Прайвет Банк" в лице конкурсного управляющего ГК "Агентство по страхованию вкладов" - Кокуйкиной Н.М, действующей на основании доверенности, возражавшей относительно доводов кассационной жалобы, изучив материалы дела,

УСТАНОВИЛА:

публичное акционерное общество (далее - ПАО) "М2М Прайвет Банк" в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации (далее - ГК) "Агентство по страхованию вкладов" обратилось в суд с иском к Масик О.И. об обращении взыскания на заложенное имущество, в обоснование заявленных требований указав, что квартира по адресу: "адрес", с кадастровым номером N (до раздела имела кадастровый номер N), право собственности на которую решением суда от 14 июня 2018 года признано за Масик О.И. находится у истца в залоге в связи с обеспечением обязательств ООО ПКФ "Афина ЛТД" по договору о кредитной линии N N от 10 апреля 2012 года; решением арбитражного суда г. Москвы от 27 апреля 2018 года с ООО ПКФ "Афина ЛТД" в пользу истца взыскана задолженность по данному договору в сумме 51945595, 98 руб. Данная задолженность до настоящего времени не погашена, в связи с чем кредитор имеет право на исполнение обязательств путем обращения взыскания на заложенное имущество.

ПАО "М2М Прайвет Банк" в лице конкурсного управляющего ГК "Агентство по страхованию вкладов" просило суд обратить взыскание на заложенное имущество на основании договора залога N N от 10 апреля 2012 года, заключенного между ПАО "М2М Прайвет Банк" и ООО ПКФ "АФИНА ЛТД" - квартиру площадью 61, 2 кв.м, по адресу: "адрес" с кадастровым номером N, принадлежащую Масик О.И, с установлением начальной продажной стоимости в размере 3243600 руб, удовлетворении за счет денежных средств, полученных от реализации требовании истца по договору о кредитной линии N N от 10 апреля 2012 года по состоянию на 29 мая 2017 года в размере 51945595, 98 руб.

Решением Дмитровского городского суда Московской области от 20 июля 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 1 июня 2022, года исковые требования ПАО "М2М Прайвет Банк" в лице конкурсного управляющего ГК "Агентство по страхованию вкладов" удовлетворены. Обращено взыскание на предмет залога по договору залога N N от 10 апреля 2012 года, заключенного между ПАО "М2М Прайвет Банк" и ООО ПКФ "АФИНА ЛТД" - квартиру площадью 61, 2 кв.м по адресу: "адрес" с кадастровым номером N, принадлежащую Масик О.И, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 3243600 руб.

Постановлено, что за счет денежных средств, полученных от реализации заложенного имущества, подлежат удовлетворению требования ПАО "М2М Прайвет Банк" по договору о кредитной линии N N от 10 апреля 2012 года с учетом решения Арбитражного суда города Москвы от 27 апреля 2018 года по делу N N по состоянию на 29 мая 2017 года в размере 51945595, 98 руб.

В кассационной жалобе Масик О.И. просит отменить решение Дмитровского городского суда Московской области от 20 июля 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 1 июня 2022 года, как незаконные.

В возражениях истец просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судами при рассмотрении настоящего дела.

Судами установлено, что 10 апреля 2012 года в обеспечение обязательств по договору о кредитной линии N N от 10 апреля 2012 года, заключенному между ОАО "М2М Прайвет Банк" и Мамедовым М.Д, между ОАО "М2М Прайвет Банк" и ООО ПКФ "Афина ЛТД" заключен договор о залоге недвижимости, в том числе в отношении 4-х комнатной квартиры площадью 129, 2 кв.м, расположенной по адресу: "адрес", сроком действия - до полного исполнения обязательств должника/залогодателя по кредитному договору.

В последующем заключены дополнительные соглашения N1 от 10 января 2013 года, N 2 от 19 июля 2013 года, N 3 от 3 декабря 2013 года, N4 от 10 января 2014 года, N5 от 31 января 2014 года, N6 от 3 февраля 2014 года, N7 от 4 декабря 2014 года, N8 от 12 января 2015 года, N9 от 6 апреля 2015 года, N10 от 17 июля 2015 года, N11 от 18 августа 2015 года, N12 от 2 октября 2015 года, N13 от 26 января 2016 года, N14 от 8 февраля 2016 года, N 15 от 24 августа 2015 года, по которым в том числе учтены соглашение о переводе долга от 31 января 2014 года, изменение сроков кредитования по 10 января 2017 года, также в связи с разделом предмета ипотеки изменен ее предмет ипотеки на двухкомнатную квартиру по адресу: "адрес".

Регистрация договора произведена 18 апреля 2012 года. В отношении квартиры площадью 129, 2 кв.м с кадастровым номером N произведен раздел, в связи с чем образовалась квартира с кадастровым номером N.

Ипотека в отношении объекта с кадастровым номером N зарегистрирована 12 сентября 2016 года сроком до 10 января 2017 года.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 9 марта 2017 года ПАО "М2М Прайвет Банк" признано несостоятельным, функции конкурсного управляющего возложены на ГК "Агентство по страхованию вкладов".

25 июня 2015 года между ООО ПКФ "Афина ЛТД" и Масик О.И. заключен предварительный договор N N купли-продажи квартиры, по которому стороны пришли к соглашению заключить в дальнейшем основной договор купли-продажи квартиры, расположенной в жилом доме по адресу: "адрес", условный номер квартиры N площадью 61, 2 кв.м.

Согласно условиям данного договора, стороны обязались заключить основной договор не позднее трех месяцев с момента получения продавцом права о государственной регистрации права собственности на квартиру и вывода ее из залога (п.1.5); покупатель уведомлен о том, что квартира находится в залоге у ОАО "М2М Прайвет Банк" на основании договора о залоге недвижимости (ипотека) N N

8 декабря 2015 года заключено дополнительное соглашение к предварительному договору, которым уточнен условный номер квартиры на N N, а также изменен п. 3.2.4 договора: до подписания основного договора продавец обязан вывести квартиру из залога не позднее 31 января 2016 года.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 апреля 2018 года по делу N N с ООО ПКФ "Афина ЛТД" в пользу ОАО "М2М Прайвет Банк", в том числе взыскана задолженность по кредитному договору N N от 10 апреля 2012 года в размере 51945595, 98 руб.

В рамках рассмотрения данного дела определением суда от 23 апреля 2018 года требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество выделены в отдельное производство, в качестве третьих лиц заявлены Масик О.И. (привлечена к участию в деле 14 декабря 2017 года).

Вступившим в законную силу решением Дмитровского городского суда Московской области от 14 июня 2018 года за Масик О.И. признано право собственности на квартиру "адрес"

Право собственности Масик О.И. зарегистрировано 14 марта 2019 года.

Вступившим в законную силу решением Пресненского районного суда г. Москвы от 4 августа 2020 года отказано в удовлетворении иска Масик О.И. к ОАО "М2М Прайвет Банк", ООО ПКФ "Афина ЛТД" о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи.

29 июля 2020 года истцом в адрес ответчика направлена претензия о погашении задолженности ООО ПКФ "Афина ЛТД".

Разрешая спор, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований и обращении взыскания на принадлежащую Масик О.И. квартиру.

При этом суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что ООО ПКФ "Афина ЛТД" не погашена задолженность перед ПАО "М2М Прайвет Банк" по договору кредитной линии N N от 10 апреля 2012 года, а Масик О.И, приобретая спорную квартиры, было известно, что данный объект недвижимости является предметом залога.

С указанными выводами судов судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции согласиться не может по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям обжалуемые судебные акты не соответствуют.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу абзаца 2 пункта 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 367-ФЗ от 21 декабря 2013 года), вступившего в силу с 1 июля 2014 года, к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила данного кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В соответствии с пунктом 6 статьи 367 Гражданского кодекса Российской Федерации поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано.

Как следует из материалов дела, дополнительным соглашением N 9, заключенным 6 апреля 2015 года между ОАО "М2М Прайвет Банк" (залогодержатель) и ООО ПКФ "Афина ЛТД" (залогодатель), стороны пришли к соглашению о том, что залогодержатель открывает должнику кредитную линию с лимитом задолженности в размере 70000000 рублей с последующим преобразованием с 10 января 2013 года в кредитную линию с лимитом выдачи на срок по 10 января 2016 года включительно.

Дополнительным соглашением N 10, заключенным 17 июля 2015 года между ОАО "М2М Прайвет Банк" (залогодержатель) и ООО ПКФ "Афина ЛТД" (залогодатель), стороны согласовали изложить раздел 3 договора о залоге в следующей редакции: залогодержатель открывает должнику кредитную линию с лимитом задолженности в размере 70000000 рублей с последующим преобразованием с 10 января 2013 года в кредитную линию с лимитом выдачи на срок по 10 января 2016 года включительно.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ипотека в отношении спорной квартиры зарегистрирована 12 сентября 2016 года сроком до 10 января 2017 года.

Таким образом, поскольку Федеральный закон N 367-ФЗ от 21 декабря 2013 года вступил в силу с 1 июля 2014 года, а дополнительное соглашение N 10 заключено между ОАО "М2М Прайвет Банк" (залогодержатель) и ООО ПКФ "Афина ЛТД" (залогодатель) 17 июля 2015 года, после внесения изменений в законодательство о залоге, то при разрешении спора суду следовало дать оценку договору залога и дополнительным соглашениям к нему согласно соответствующим положениям закона о поручительстве и установленным по делу обстоятельствам, а также с учетом постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 15 апреля 2020 года N 18-П по делу о проверке конституционности абзаца второго пункта 1 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судами также не учтено, что правоотношения между ООО ПКФ "Афина ЛТД" и Масик О.И. возникли в период действия Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

В соответствии с частью 1 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений) данный федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Таким образом, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона об участии в долевом строительстве, в том числе меры ответственности, им предусмотренные (Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, в редакции от 4 марта 2015 года).

Согласно части 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект (часть 2).

Как предусмотрено частью 3 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.

В силу части 5 статьи 13 этого же закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Согласно части 8 статьи 13 названного закона с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании данного закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 статьи 13 случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Из приведенных норм права следует, что до получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома строящийся объект недвижимости и земельный участок, на котором он строится, находятся в залоге у участников долевого строительства, а с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства такой объект считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

С момента передачи объекта долевого строительства участнику строительства названный выше залог прекращается ввиду исполнения застройщиком обязательства перед залогодержателем - участником долевого строительства.

Таким образом, застройщик должен передать квартиру участнику долевого строительства, за которым регистрируется первичное право собственности на эту квартиру. При этом ее собственником становится участник строительства, а не застройщик (статья 16 Закона об участии в долевом строительстве, статья 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Поскольку передачей объекта долевого строительства по существу удовлетворяются требования залогодержателя - участника долевого строительства, то в отношении последующих залогов подлежат применению положения статьи 342.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, частью 7 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 данной статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 данного закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 этой же статьи.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пункту 1 статьи 10 данного кодекса под злоупотреблением права понимается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Из установленных обстоятельств дела следует, что, привлекая денежные средства Масик О.И. для строительства многоквартирного дома, ООО ПКФ "Афина ЛТД" заключило с ней не договор долевого участия в строительстве, а предварительный договор купли-продажи, при этом обязательства по оплате строительства квартиры истец исполнила сразу и в полном объеме.

Вследствие заключения предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, а не договора долевого участия в строительстве, соответствующие договор и обременения объекта строительства не были зарегистрированы в ЕГРН, что позволило ООО ПКФ "Афина ЛТД" зарегистрировать объект строительства за собой и заключить договор залога спорной квартиры с другим лицом.

Однако указанные обстоятельства в нарушение приведенных выше положений закона оставлены без внимания и надлежащей правовой оценки судами первой и апелляционной инстанций.

В связи с изложенным, учитывая необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия находит подлежащим отмене апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 1 июня 2022 года с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 1 июня 2022 года отменить, направить дело на новое апелляционное рассмотрение в Московский областной суд.

Председательствующий

Судьи