Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 19 января 2023 г. по делу N 8Г-32287/2022[88-484/2023-(88-32567/2022)]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Веркошанской Т.А, судей Камышановой А.Н, Козловской Е.В, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бондаренко Юрия Николаевича, Галеусенко Раисы Федоровны, Жигулина Владимира Егоровича, Потимко Ивана Ивановича, Сендецкого Василия Митрофановича, Цеминой Галины Васильевны к индивидуальному предпринимателю Кузнецову Николаю Николаевичу о признании права на выдел земельного участка

по кассационной жалобе Бондаренко Юрия Николаевича, Галеусенко Раисы Федоровны, Жигулина Владимира Егоровича, Питимко Ивана Ивановича, Сендецкого Василия Митрофановича, Цеминой Галины Васильевны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 9 августа 2022 года, заслушав доклад судьи Первого кассационного суда общей юрисдикции Камышановой А.Н, выслушав представителя Бондаренко Ю.Н, Галеусенко Р.Ф, Жигулина В.Е, Потимко И.И, Сендецкого В.М, Цеминой Г.В. Чухлебова В.М, поддержавшего доводы жалобы, представителя ИП Кузнецова Н.Н. Сухомлиновой Е.Н, возражавшей против удовлетворении доводов жалобы, участвующих в судебном заседании посредством веб-конференции, судебная коллегия

установила

изначально Бондаренко Ю.Н, Галеусенко Р.Ф, Жигулин В.Е, Потимко И.И, Сендецкий В.М. и Цемина Г.В. обратились в суд с иском, в котором просили признать необоснованными и снять возражения ИП Кузнецова Н.Н. - главы КФХ относительно размера и местоположения границ выделяемого ими земельного участка из общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, площадью 2 637 000 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", граничит с запада и юга с Борисовским лесом, с севера с оврагом Паталашин, с запада-яром Серебрянским, и признать за ними право на выделение земельного участка в счет принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок без согласия ИП Кузнецова Н.Н. - главы КФХ.

Определением Ровеньского районного суда Белгородской области 1 апреля 2022 года принят отказ истцов Бондаренко Ю.Н, Галеусенко Р.Ф, Жигулина В.Е, Потимко И.И, Сендецкого В.М. и Цеминой Г.В. от иска к ИП Кузнецову Н.Н. - главе КФХ о признании необоснованными и снятии возражений относительно размера и местоположения границ земельного участка, и производство по делу в указанной части прекращено.

Решением Ровеньского районного суда Белгородской области от 25 апреля 2022 года иск удовлетворен. Признано за Бондаренко Ю.Н, Галеусенко Р.Ф, Жигулиным В.Е, Потимко И.И, Сендецким В.М. и Цеминой Г.В. право на выделение земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, площадью 2 637 000 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", граничит с запада и юга с Борисовским лесом, с севера с оврагом Паталашин, с запада-яром Серебрянским, без согласия ИП Кузнецова Н.Н. - главы КФХ.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 9 августа 2022 года решение Ровеньского районного суда Белгородской области от 25 апреля 2022 года отменено. Принято по делу новое решение, которым в удовлетворении иска Бондаренко Ю.Н, Галеусенко Р.Ф, Жигулина В.Е, Потимко И.И, Сендецкого В.М, Цеминой Г.В. к ИП Кузнецову Н.Н. - главе КФХ о признании права на выдел земельного участка, отказано.

В кассационной жалобе истцы просят отменить апелляционное определение, оставив без изменения решение суда первой инстанции. Указывают на допущенные судом нарушения норм материального права.

В возражениях на кассационную жалобу ИП Кузнецов Н.Н. - глава КФХ просит оставить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 9 августа 2022 года без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцы являются участниками долевой собственности в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером N, площадью 2 637 000 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", граничит с запада и юга с Борисовским лесом, с севера с оврагом Паталашин, с запада - яром Серебрянским.

Помимо истцов участниками общей долевой собственности на тот же земельный участок являются ответчик Кузнецов Н.Н. и иные лица.

29 июня 2011 года между участниками общей долевой собственности вышеуказанного земельного участка и ООО АПП "Жаворонок" был заключен договор аренды, по условиям которого земельный участок с кадастровым номером N, площадью 2 637 000 кв.м был передан в аренду сроком на 10 лет.

Пунктом п.8.1 договора установлено, что он вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке. В случае окончания срока договора и отсутствии возражений сторон договора, договор считается пролонгированным на новый срок.

Государственная регистрация договора произведена 19 июля 2011 года.

Условиями п.2.1 договора установлен размер ежегодной арендной платы за арендованный земельный участок.

12 февраля 2019 года заключен договор перенайма прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды, согласно которому новым арендатором земельного участка является ИП Кузнецов Н.Н. - глава КФХ.

20 февраля 2019 года в отношении земельного участка с кадастровым номером N, зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ИП Кузнецова Н.Н. - главы КФХ на срок с 19 июля 2011 года по 19 июля 2021 год.

Согласно уведомлению от 19 мая 2021 года, до истечения срока действия договора аренды ИП Кузнецовым Н.Н. - главой КФХ, в адрес арендодателей было направлено уведомление о желании продолжать с ними в будущем отношения по аренде принадлежащего им земельного участка с измененными условиями арендной платы.

В уведомлении также указано, что продление срока договора аренды будет произведено автоматически согласно условиям заключенного ранее с арендодателями договора от 29 июня 2011 года и о желании арендатора заключить договор аренды земельного участка на новый срок согласно действующему законодательству.

В ответ на поступившее уведомление, истцы 31 мая 2021 года и 17 июня 2021 года, направили арендатору ИП Кузнецову Н.Н. - главе КФХ извещение с возражениями против продления действия договора аренды от 29 июня 2011 года на новый срок. В извещении истцы указали, что в нарушение п.8.2 договора направленное в их адрес уведомление содержит иной размер арендной платы, что является существенным изменением условий договора аренды, которые должны быть совершены в письменной форме.

26 мая 2021 года по инициативе истца Потимко И.И. администрацией Лозовского сельского поселения Ровеньского района по месту расположения земельного участка в газете "Белгородские известия" N N от 28 мая 2021 года было опубликовано объявление о проведении общего собрания участников долевой собственности указанного земельного участка с целью решения вопроса о прекращении действия договора аренды в связи с истечением срока его действия.

Администрацией Лозовского сельского поселения было принято решение о невозможности проведения общего собрания по причине ошибочной публикации по вине редакции газеты даты проведения общего собрания - 10 июля 2021 года, вместо изначально заявленной даты - 9 июля 2021 года.

В целях реализации права на выдел своих земельных долей из общей долевой собственности, 30 июля 2021 года по заказу представителя Бондаренко Ю.Н, Галеусенко Р.Ф, Жигулина В.Е, Потимко И.И, Сендецкого В.М. и Цеминой Г.В. - Чухлебова В.М. кадастровым инженером был подготовлен проект межевания земельных участков, выделяемых в счет принадлежащих истцам земельных долей общей площадью 615 300 кв.м.

17 августа 2021 года в газете "Белгородские известия" N N кадастровым инженером ФИО18 было опубликовано объявление об извещении собственников земельных долей о возможности ознакомления с проектом межевания предполагаемого к выделу земельного участка и необходимости его согласования.

3 сентября 2021 года кадастровому инженеру и в Управление Росреестра по Белгородской области от участника долевой собственности Кузнецова Н.Н. поступили возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка.

В обоснование возражений ответчик указал, что на образуемый при выделе земельных долей земельный участок отсутствует его согласие, как арендатора исходного земельного участка, и то, что заявленный выдел нарушает требования к образованию земельных участков, установленные п.6 ст.11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ).

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 606, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ), ст.22 ЗК РФ, Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее по тексту Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ), пришел к выводу о том, что обязательное проведение общего собрания собственников земельных долей с целью заявления кем-либо из долевых собственников возражений относительно пролонгации договора аренды не требуется. Учитывая выраженное истцами возражение относительно продления срока договора аренды до истечения срока его действия, суд пришел к выводу, что после 19 июля 2021 года действие договора аренды от 29 июня 2011 года в отношении принадлежащих им земельных долей прекратилось, а потому с указанной даты они имеют право на выделение своих земельных долей из общей долевой собственности без согласия ИП Кузнецова Н.Н. - главы КФХ.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 12, 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ, статей 252 ГК РФ, пункта 5 статьи 11.2 ЗК РФ, установив, что общее собрание собственников спорного земельного участка об отказе в продлении договора аренды не проводилось, иные собственники земельных долей к данному иску не присоединились, между сторонами не достигнуто соглашение о расторжении договора аренды, арендатор возражает против выдела истцами земельных участков из общего земельного участка, истцы на общем собрании участников долевой собственности при заключении договора аренды 29 июня 2011 года не голосовали против предоставления земельного участка в аренду, пришел к выводу о том, что действие договора аренды от 29 июня 2011 года в отношении принадлежащих истцам земельных долей не прекратилось, и они не вправе на выдел земельных долей без согласия арендатора.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с такими выводами, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права и не соответствуют фактическим обстоятельствам.

Статьей 35 Конституции Российской Федерации определено, что право частной собственности охраняется законом (часть 1).

Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, ЗК РФ, ГК РФ, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 5 статьи 9 Федерального закона от 24 июля 2002 года N101-ФЗ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Общие правила и условия образования земельных участков определены статьей 11.2 ЗК РФ, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1).

Пунктом 5 статьи 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ.

Согласно статье 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ, при совершении сделок с долями в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, при числе собственников более пяти, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным ЗК РФ и названным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 (пункт 2).

Если решение общего собрания участников долевой собственности о выделе земельного участка отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (пункт 4).

В силу приведенных норм, образование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности, может осуществляться одним из двух самостоятельных способов: путем утверждения проекта межевания выделяемого земельного участка на общем собрании участников долевой собственности либо путем подготовки проекта межевания земельного участка и его согласования в порядке статьи 13.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 апреля 2014 года N 12-П "По делу о проверке конституционности пунктов 2 - 6 статьи 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в связи с жалобой граждан В.Л. Герасименко и Л.Н. Герасименко" (пункт 4.2 абз. 2).

Кроме того, по смыслу пункта 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду либо выражал несогласие с условиями договора аренды. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из переданного в аренду земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Соответственно, согласия арендатора на выдел не требуется и в том случае, если земельный участок не обременен арендными правами.

На основании части 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно части 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 621 ГК РФ указано, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Как следует из приведенных норм, по общему правилу, договор аренды заключается на определенный срок.

Вместе с тем, учитывая специфику арендных отношений, которые могут быть длительными, со множественностью лиц на стороне арендодателя либо арендатора, а также иметь особенности исходя из объекта аренды, гражданским законодательством установлены специальные правила для продления такого вида договоров.

Так пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено правило, согласно которому договор аренды может быть продлен на тех же условиях, без заключения нового договора либо дополнительного соглашения к нему, то есть в случае молчаливого согласия арендодателя. Именно поэтому, этой же нормой предусмотрен особый механизм одностороннего отказа от участия в дальнейших арендных отношениях - путем заявления возражений.

Заявление возражений относительно продления договора аренды в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ, является выражением волеизъявления арендодателя, подтверждающим действие договора исключительно в первоначальном виде, то есть в течение установленного им срока и прекращения по его истечении.

В связи с указанным, суду апелляционной инстанции необходимо рассматривать вопрос о необходимости проведения общего собрания на предмет прекращения арендных правоотношений в совокупности с наличием возражений собственников земельных долей относительно их пролонгации.

Действующим законодательством не предусмотрено обязательное проведение общего собрания собственников земельных долей для заявления возражений относительно пролонгации договора аренды. Проведение такого собрания законом допускается при наличии на то волеизъявления сособственников земельного участка.

Соответственно, согласно вышеприведенным нормам законодательства, вопрос о пролонгации договора аренды может быть разрешен путем проведения общего собрания до окончания срока действия договоры аренды, на котором участники общей долевой собственности могут выразить волеизъявление. При этом в случае, если большинство собственников проголосует за пролонгацию договора, он будет считаться продленным. В отношении же собственников проголосовавших против заключения договора аренды либо его условий, наступят иные последствия в виде права на выделение земельного участка без согласия арендатора и прекращения права аренды либо залога в отношении выделенного участка. В случае, если большинство участников проголосуют против продления договора аренды, он будет считаться прекращенным по истечении срока.

Суд апелляционной инстанции не учел указанные положения закона, а также имеющиеся в материалах дела возражения истцов, направленные до истечения договора аренды ответчику относительно продления срока договора аренды.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что истцы не вправе выделять доли из земель сельскохозяйственного назначения, так как не возражали против заключения договора аренды от 29 июня 2011 года, основан на неверном толковании норм права.

Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции"), судебная коллегия Первого кассационного суда общей юрисдикции считает необходимым отменить апелляционное определение.

Суд апелляционной инстанции уклонился от всестороннего рассмотрения спора и не установилюридически значимые обстоятельства, в том числе факт прекращения либо продолжения действия договора аренды от 29 июня 2011 года после истечения установленного в нем 10-летнего срока, а также необходимости проведения общего собрания собственников для продления данного договора и право истцов на подачу возражений относительно продления данного договора.

Руководствуясь статьей 379.7, пунктом 2 части 1 статьи 390, статьей 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 9 августа 2022 года отменить.

Дело направить на новое апелляционное рассмотрение.

Председательствующий:

Судьи: