Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 17 января 2023 г. по делу N 8Г-25450/2022[88-744/2023-(88-24815/2022)]

Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в составе: председательствующего Чуньковой Т.Ю., судей: Даниловой О.Н., Сулеймановой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 70RS0009-01-2022-000554-89 по иску Филипповой Галины Ивановны к Ивановой Ольге Николаевне о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании стоимости жилого дома и земельного участка, процентов, по кассационной жалобе Филипповой Галины Ивановны на решение Северского городского суда Томской области от 20 июня 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 7 сентября 2022 г., заслушав доклад судьи Чуньковой Т.Ю.,

судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

Филиппова Г.И. обратилась в суд с иском к Ивановой О.Н. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании стоимости жилого дома и земельного участка, взыскании процентов.

Требования мотивированы тем, что 11 октября 2017 г. между Ивановой О.Н. (Продавец) и истцом (Покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, площадью 507 кв.м, с кадастровым номером N, находящегося на землях населённых пунктов, разрешённое пользование - для иных видов сельскохозяйственного использования и находящегося на нём жилого дома, кадастровый N, расположенных но адресу: "адрес", стоимостью 2 500 000 руб, из которых: 1 000 000 руб. - стоимость жилого дома, 1 500 000 руб. - стоимость земельного участка. Расчёт истцом по договору купли-продажи произведён полностью. Переход права собственности на дом и земельный участок зарегистрированы управлением Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области 19 октября 2017 г.

В процессе пользования домом стали выявляться скрытые существенные недостатки, не позволяющие использовать дом по его прямому назначению как жилое помещение. Так, согласно экспертному заключению ФГБОУВО "ТГАСУ" конструкция фундаментной части здания, стены здания, конструкции перекрытия и крыши здания находятся в ограниченно работоспособном состоянии. Дом имеет и другие существенные недостатки, которые не позволяют его эксплуатировать по прямому назначению. За проведение обследования дома и составление экспертного заключения НИИ СМ "ТГАСУ" истцом уплачено 20 000 руб.

Считает, что при продаже дома ответчиком были скрыты недостатки дома, возникшие до его передачи или по причинам, возникшим до его передачи. Не имея специальных познаний в области строительства, при приёмке дома истец не имела возможности выявить его скрытые недостатки, которые стали проявляться лишь в процессе эксплуатации дома. При заключении договора купли-продажи сторонами были определены обязанности продавца в случае расторжения договора по вине продавца, которые ответчик Иванова О.Н. обязана исполнять.

22 октября 2021 г. ответчику было направлено требование - в срок не позднее 30 банковских дней с момента его получения расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, площадью 507 кв.м с кадастровым номером N, находящегося на землях населённых пунктов, разрешённое использование: для иных видов сельскохозяйственного использования и находящегося на нём жилого дома, кадастровый N, расположенных по адресу: "адрес" возврате денежных средств в размере 2 500 000 руб, уплаченных за жилой дом и земельный участок с учётом инфляции и изменения цен на рынке недвижимости, с возмещением понесённых истцом убытков и расходов. Требование, полученное ответчиком 28 октября 2021 г, оставлено без ответа.

Поскольку договор купли-продажи предусматривает выплату продавцом покупателю в случае расторжения договора купли-продажи по вине продавца адекватной суммы денежных средств, в том числе с учётом инфляции, истцом произведён расчет задолженности ответчика с применением индекса потребительских цен на товары и услуги по Томской области за период с ноября 2017 года по ноябрь 2021 года, с учетом которых размер процентов составляет 522 250 руб, в связи с чем с ответчика подлежит взысканию общая сумма в размере 3 022 250 руб.

Истец просила расторгнуть договор купли-продажи от 11 октября 2017 г. жилого дома с кадастровым номером N, и земельного участка, площадью 507 кв.м с кадастровым номером N, расположенных по адресу: "адрес"; взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 3 022 250 руб, в том числе: 2 500 000 руб. - уплаченные за жилой дом и земельный участок по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, 522 250 руб. - проценты, рассчитанные с применением индекса потребительских цен за период с ноября 2017 года по ноябрь 2021 года, а также расходы по оплате экспертного заключения в размере 20 000 руб.

Решением Северского городского суда Томской области от 20 июня 2022 г, оставленным без изменения апелляционным определением коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 7 сентября 2022 г, исковые требования Филипповой Г.И. к Ивановой О.Н. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании стоимости жилого дома и земельного участка, процентов, судебных расходов оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе Филиппова Г.И. просит отменить решение суда первой инстанции и апелляционное определение, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая, что ею были представлены доказательства, в том числе пояснения свидетелей и заключение Государственного бюджетного учреждения высшего образования "Томский Государственный архитектурно-строительный университет", выявления скрытых недостатков жилого дома в течение двух лет с момента его передачи. При этом предусмотренный пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации двухлетний срок обнаружения недостатков товара, не является специальным сроком исковой давности, установленным для предъявления требований к продавцу товара, в связи с чем обращение покупателя к продавцу по истечении указанного срока обнаружения недостатков не лишает её права на судебную защиту в установленный трехлетний срок исковой давности с момента их обнаружения.

Стороны, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, их представители в судебное заседание Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не явились, об отложении судебного заседания не просили. В соответствии с частью 3 статьи 167, частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены постановлений судов первой и апелляционной инстанций.

В соответствии с частью первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судами не допущено.

Судом первой инстанции установлено, что 11 октября 2017 г. между Ивановой О.Н. (Продавец) и истцом Филипповой Г.И. (Покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером N и земельного участка, площадью 507 кв.м, с кадастровым номером N расположенных по адресу: "адрес", стоимостью 2 500 000, 00 руб, из которых: 1 000 000 руб. - стоимость жилого дома, 1 500 000 руб. - стоимость земельного участка.

Пунктом 3 договора установлено, что жилой дом имеет следующие основные технические характеристики: назначение - жилое, 1-этажный, общей площадью 95, 40 кв.м.

19 октября 2017 г. зарегистрирован переход права собственности на недвижимое имущество от продавца покупателю.

Согласно расписке Ивановой О.Н. от 11 октября 2017 г. расчёт Филипповой Г.И. по договору купли-продажи произведён полностью, ответчиком денежная сумма за проданные земельный участок и жилой дом получена в полном объеме, претензий не имеет.

Согласно акту приема-передачи от 11 октября 2017 г, во исполнение договора купли-продажи жилого дома и земельного участка Иванова О.Н. передала, а Филиппова Г.И. - получила ключи от жилого дома, расположенного по адресу: "адрес"; техническое, санитарное состояние жилого дома соответствует норме и устраивает покупателя; недостатков в имуществе, переданном продавцом покупателю, не обнаружено. Стороны не имеют друг к другу претензий по исполнению обязательств, вытекающих из договора купли-продажи жилого дома и земельного участка; с момента подписания данного акта покупатель принимает на себя бремя ответственности за сохранность жилого дома и имущества, находящегося в нём.

3 декабря 2019 г. Филипповой Г.И. и НИИ СМ ТГАСУ заключен договор на создание научно-технической продукции N 154/719 на предмет предварительного исследования конструктивных и эксплуатационных характеристик здания по адресу: "адрес" с установлением видимых дефектов (если таковые имеются) и анализом эксплуатационной надежности.

В соответствии с экспертным заключением НИИ СМ ТГАСУ, утвержденным 30 июля 2021 г, обследование конструктивных и эксплуатационных характеристик здания по адресу: "адрес", проводилось в 2019 - 2021 годы; сделаны выводы, что объект представляет собой двухэтажное строение с жесткой конструктивной схемой. Фундаменты - железобетонные не менее ширины стен с заглублением до 150 мм из бетона с классом по прочности при сжатии В10 - В20, что является неудовлетворительным для данного вида конструкций, так как согласно требованиям пункта 2.4. Пособия по проектированию бетонных и железобетонных конструкций из тяжелого бетона без предварительного напряжения арматуры (пособие к СП 52-101-2003), для железобетонных конструкций рекомендуется принимать класс бетона на сжатие не ниже В15. Толщина фундамента составляет 150 - 300 мм, армирование выполнено кладочной сеткой из проволоки диаметром 5 и 6 мм, по поверхности бетона фундамента наблюдаются трещины.

Стены первого этажа выполнены из керамического кирпича, на цементном растворе, второй этаж - мансардный, стены каркасные. Утепление выполнено частично плитами из экструзионного пенополистирола, толщиной 50 мм) и частично - минераловатными плитами, толщиной 50 мм. Перекрытия деревянные из бруса. Полы деревянные по лагам из бруса, покрытие полов линолеум. Кровля - скатная, по деревянным стропилам из профилированных металлических листов.

Категория состояния конструкций здания - "ограниченно работоспособное состояние" (категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения; функционирование конструкции возможно при контроле ее технического состояния, условий и продолжительности эксплуатации.

Конструкция стен и перекрытий не обеспечивает требуемых параметров расчетного сопротивления теплопередаче и приводит к значительному перерасходу энергоносителя на отопление здания.

22 октября 2021 г. ответчику Ивановой О.Н. стороной истца направлено требование о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка в срок не позднее 30 дней с момента получения настоящего требования и возврате Филипповой Г.И. денежных средств в размере 2 500 000 руб, уплаченных за жилой дом и земельный участок с учётом инфляции и изменения цен на рынке недвижимости, с возмещением убытков и понесённых расходов.

Указанное требование ответчиком Ивановой О.Н. получено 28 октября 2021 г, но оставлено без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с требованиями, являвшимися предметом рассмотрения по настоящему делу.

В ходе рассмотрения дела ответчиком Ивановой О.Н. заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 10, пунктом 1 статьи 454, статьей 469, пунктом 2 статьи 474, пунктом 1 статьи 549, статьями 556, 557, пунктами 1 и 2 статьи 475, пунктом 1 статьи 476, статьей 477, пунктом 2 статьи 450, статей 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом установленных по делу обстоятельств пришел к выводу, с которым согласился суд апелляционной инстанции, что исковые требования не подлежат удовлетворению, так как истцом пропущен срок предъявления требований о недостатках товара, поскольку исходя из положений пункта 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель вправе предъявить требования о недостатках товара в течение трех лет с момента обнаружения недостатков товара, если они были обнаружены в пределах двухлетнего срока с момента передачи товара, при этом судом установлено, что недостатки выявлены по истечении двух лет со дня передачи дома покупателю (11 октября 2017 г.), так как о выявлении недостатков, в частности, свидетельствует заключение договора с НИИ СМ "ТГАСУ" по истечении указанного срока - 3 декабря 2019 г, предъявление истцом письменной претензии о недостатках жилого дома 22 октября 2021 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций, поскольку они постановлены с учетом установленных по делу обстоятельств и при правильном применении норм материального права.

Доводы кассационной жалобы не влекут отмену обжалуемых судебных постановлений, не опровергают выводы судов по существу спора.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2).

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со статьей 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей (пункт 1).

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (пункт 2).

Из приведенных норм закона следует, что покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества только в случае существенного нарушения требований к его качеству при условии выявления недостатков в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.

Суды с учетом положений статей 196, 477 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к верному выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований Филипповой Г.И. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка не имеется.

Как установлено судами, на момент подписания договора купли-продажи и передачи жилого дома истцу, т.е. 11 октября 2017 г, претензий к качеству товара не имелось, Филиппова Г.И. не предъявляла замечаний относительно технического состояния строения.

С учетом даты заключения договора и передачи недвижимого имущества двухлетний срок обнаружения недостатков истек 11 октября 2019 г.

Договор о проведении исследования конструктивных и эксплуатационных характеристик жилого дома в связи с предположением истца о наличии недостатков эксплуатационной надежности дома был заключен между Филипповой Г.И. и НИИ СМ ТГАСУ только 3 декабря 2019 г, т.е. по истечении двухлетнего срока для обнаружения недостатков.

Достоверно о недостатке товара в виде снижения несущей способности конструкции здания истцу стало известно только из результатов экспертного исследования, подготовленного и утвержденного 30 июля 2021 г.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции полагает возможным согласиться с выводом судов, что недостаток товара в виде снижения несущей способности конструкции здания обнаружен Филипповой Г.И. по истечении двух лет, установленных законом для их обнаружения, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Доводы кассационной жалобы о том, что срок, установленный пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является сроком исковой давности, пропуск которого является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, не опровергает выводы судов по существу спора, так как, исходя из диспозиции указанной нормы закона обнаружение недостатков проданного товара в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю является необходимым условием для предъявления требований, связанных с недостатками товара, на который не установлен гарантийный срок или срок годности, и, соответственно - для удовлетворения требований, вытекающих из обстоятельств, связанных с недостатками товара, в том числе о расторжении договора купли-продажи.

Указание Филипповой Г.И. в кассационной жалобе, что о недостатках жилого помещения ей стало известно в пределах двухлетнего срока со дня передачи имущества, начиная с января 2018 года, не влечет отмену решения суда первой инстанции и апелляционного определения, принимая во внимание, что с исковыми требованиями в суд Филиппова Г.И. обратилась 18 февраля 2022 г, пропустив в таком случае трехлетний срок исковой давности, установленный законом.

Необходимо отметить, что обязательным условием для расторжения договора купли-продажи является наличие существенных недостатков товара, т.е. недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков, при этом, как верно отметил суд апелляционной инстанции, из экспертного заключения НИИ СМ "ТГАСУ" не следует, что недостатки, установленные в ходе проведения экспертизы, являются существенными, устранение которых требует несоразмерных расходов, или наличие которых влечет невозможность эксплуатации дома и проживания в нем, учитывая, что экспертами сделан вывод о том, что функционирование конструкции возможно при контроле ее технического состояния.

Принимая во внимание изложенное, доводы кассационной жалобы не являются основанием для отмены обжалуемых судебных постановлений.

Выводы, содержащиеся в решении суда первой инстанции и апелляционном определении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, при этом судами не допущено нарушений либо неправильного применения норм материального права или норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных постановлений.

Руководствуясь статьями 379.6, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Северского городского суда Томской области от 20 июня 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 7 сентября 2022 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Филипповой Галины Ивановны ? без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи