Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 06 декабря 2022 г. по делу N 8Г-26684/2022[88-25984/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего ФИО7, судей ФИО9, ФИО8

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Град Инвест" к ФИО1, ФИО2 о взыскании денежных средств (номер дела, присвоенный судом первой инстанции, 2-6952/2021), по кассационной жалобе ФИО1, ФИО2 на решение Перовского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи ФИО9, объяснения ФИО2, ФИО1, поддержавших доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Общество с ограниченной ответственностью "Гранд Инвест" обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, в котором просило взыскать задолженность по договору участия в долевом строительстве в сумме 109 181 руб, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 12 896, 18 руб, возместить расходы по госпошлине.

Решением Перовского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ООО "Гранд Инвест" к ФИО1, ФИО2 о взыскании денежных средств удовлетворены. С ФИО2, ФИО1 в пользу ООО "Гранд Инвест" взыскана задолженность в размере 109 181 рубль, проценты в размере 12 896 рублей 18 копеек, расходы по оплате государственной пошлины - 3 641 рубль 54 копейки

В кассационной жалобе ФИО1, ФИО2 просят отменить судебные постановления как вынесенные с нарушениями норм материального и процессуального права и принять по делу новое судебное постановление, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. В обоснование доводов кассационной жалобы заявители ссылаются на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, отмечая при этом, что увеличение площади объекта произошло за счет различных методик округления, что, в свою очередь, не дает оснований истцу для перерасчета стоимости квартиры.

В судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции заявители доводы кассационной жалобы поддержали.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, что подтверждается сведениями почтового идентификатора, кроме того, указанная информация размещена на официальном сайте Второго кассационного суда общей юрисдикции.

Согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, кассационный суд приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N Д-338-ИГОР-3-8-171/15-02-2016.

Согласно п. 1.5 договора по окончанию строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию застройщик передает участнику долевого строительства жилое помещение (квартиру), расположенное в "адрес" секция 8 на 4 этаже многоквартирного дома общей проектной площадью 38, 49 кв.м, строительный N.

Согласно п. 2.1 Договора цена договора составляет 4 160 769 руб, стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства является фиксированной и составляет 108 100 руб.

В пункте п. 2.6 Договора установлено, что если фактическая площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров органов технической инвентаризации после окончания строительства многоквартирного дома будет отличаться долее чем на 1 кв.м. в сторону уменьшения либо в сторону увеличения от проектной площади, указанной в Приложении N к Договору, то цена Договора подлежит изменению. Расчеты производятся за всю излишнюю либо недостающую площадь жилого помещения по данным обмеров органов технической инвентаризации.

В соответствии с п. 6.1 Договора, участник долевого строительства обязан доплатить за увеличение фактической общей площади денежные средства не позднее 10 рабочих дней с момента подписания настоящего акта.

Согласно итоговым данным обмеров, площадь помещений, подлежащих передаче, изменилась в сторону увеличения (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас). После проведения кадастровым инженером ООО "Центр геодезии и кадастра" обмеров, площадь всех помещений составила 39, 5 кв.м.

Таким образом, фактическая общая площадь объекта долевого строительства увеличилась на 1, 01 кв.м. от проектной площади, указанной в п. 1.5 Договора и в Приложении N к Договору

Согласно акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, площадь всех помещений (с применением пониженного коэффициента для неотапливаемых помещений) составила 39, 5 кв.м, общая площадь - 37, 8 кв.м, указана окончательная стоимость квартиры по данных технической инвентаризации, в связи с увеличением площади на 1, 01 кв.м, в размере 4 269 950 руб, сумма доплаты равна 109 181 руб. Данный акт подписан сторонами договора. Тем самым, ответчики приняли на себя обязательство произвести доплату стоимости объекта в размере 109 181 руб.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 309, 310, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что поскольку общая площадь квартиры при передаче ее участникам долевого строительства больше площади, оплаченной ответчиками по договору участия в долевом строительстве, на 1, 01 кв.м, в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в пределах разницы между оплаченной стоимостью общей площадью квартиры и общей площади, определенной кадастровым инженером, с учетом стоимости 1 кв.м, определенного сторонами в договоре, в сумме 109 181 руб.

Разрешая спор в части требования о взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами и удовлетворяя их в заявленном истцом размере 12 896 руб. 18 коп, суд исходил из того, что статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации не ставит возможность взыскания процентов в зависимость от фактического пользования чужими денежными средствами, указывая в качестве оснований неправомерное удержание, уклонение от возврата, иную просрочку в уплате денежных средств либо неосновательное получение или сбережение денежных средств за счет другого лица.

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции считает, что выводы судов о соблюдении застройщиком порядка уточнения площади объекта долевого строительства, установленного пунктами 2.5, 2.7 Договора от ДД.ММ.ГГГГ, приложения к договору носят преждевременный характер и не могут быть признаны соответствующими обстоятельствам дела и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Согласно условиям пункта 2.6 договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ если фактическая площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров органов технической инвентаризации после окончания строительства многоквартирного дома будет отличаться более чем на 1 кв.м. в сторону уменьшения либо в сторону увеличения от проектной площади, указанной в Приложении N к Договору, то цена Договора подлежит изменению. Расчеты производятся за всю излишнюю либо недостающую площадь жилого помещения по данным обмеров органов технической инвентаризации.

В силу пункта 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно Методологическим положениям по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утвержденных Приказом Росстата от ДД.ММ.ГГГГ N, общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений.

В силу пункта 3.37 "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", утвержденной Приказом Министерством Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от ДД.ММ.ГГГГ N, площадь лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитывается со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0, 5, для балконов и террас - 0, 3, для веранд и холодных кладовых - 1, 0.

В соответствии с пунктом 3.33 Инструкции подсчет площадей помещений производится в экспликации. При подсчетах следует пользоваться величинами, взятыми непосредственно при измерениях. Подсчеты производятся с точностью до одного десятичного знака.

Судом установлено, что ответчикам застройщиком передана квартира, имеющая отступление от условий договора в части площади объекта долевого строительства.

Определяя размер переданного ответчикам объекта долевого участия и приходя к выводу об увеличении площади объекта на 1, 01 кв.м. от проектной площади - 38, 49 кв.м, указанной в пункте 1.5 договора и в приложении N к договору, суд первой инстанции исходил из сведений итогового обмера по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому площадь квартиры составляет 39, 5 кв. м (холл - 8, 2 кв.м, жилая - 15, 9 кв.м, лоджия - 1, 7 кв.м, кухня -10, 6 кв.м, санузел - 3, 1 кв.м.).

Оспаривая наличие отклонений от проектной площади квартиры, ответчики в обоснование своих возражений ссылались на различный подход к ее исчислению при заключении договора долевого участия и при изготовлении технического паспорта.

Однако, данный довод судом был оставлен без внимания. Между тем, из договора долевого участия и приложенной к нему схемы расположения квартиры видно, что исчисление площади входящих в нее отдельных помещений и общей площади производилось сторонами с точностью до одной сотой квадратного метра, которая составила 38, 49 кв.м. (общая проектная площадь, в том числе площадь лоджий (с применением понижающего коэффициента для не отапливаемых помещений)).

При проведении обмеров объекта долевого участия кадастровым инженером определение фактической площади квартиры произведено с точностью до одной десятой квадратного метра, которая составила 39, 5 кв.м, что соответствует положениям указанной Инструкции, но противоречит условиям договора долевого участия.

Вместе с тем, в силу статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Поскольку истцом заявлено требование о взыскании доплаты с учетом положений заключенного договора, соответственно, расчеты при определении площади спорного объекта должны осуществляться по правилам достигнутых между сторонами соглашений, то есть с точностью до одной сотой квадратного метра.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В этой связи заслуживала внимания позиция ответчиков, что увеличение площади переданной ФИО1 и С.Н. квартиры на 1, 01 кв. м связано не с реальным увеличением площади, а в результате метода округления величины измерения до одной десятой квадратного метра, и, как следствие, разница площади объекта по договору и фактически переданного имущества не превысила показателя, который ведет к изменению цены договора.

Изложенные положения закона, условия заключенного между сторонами договора не были приняты во внимание судом при рассмотрении дела.

При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству").

Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Действующим процессуальным законом установлено, что суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (абзац второй части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В апелляционном определении должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом апелляционной инстанции, выводы суда по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления (пункт 5 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" разъяснено, что, по смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Однако из содержания апелляционного определения не следует, что судебной коллегией были устранены нарушения материального и процессуального закона, допущенные судом первой инстанции.

Поскольку судом апелляционной инстанции допущены нарушения норм материального и процессуального права, приведшие к принятию неправильного судебного постановления, без устранения которых невозможно восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов сторон спора, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статьи 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная полагает необходимым отменить апелляционное определение в части, в которой оставлено без изменения решение Находкинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании процентов за несвоевременную оплату задолженности и общей суммы взыскания с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить. Дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского городского суда в ином составе судей.

Председательствующий

Судьи