Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 26 января 2023 г. по делу N 33-0192/2023

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего судьи Мищенко О.А, судей Олюниной М.В, Гришина Д.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Культюгиной А.Т, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Мищенко О.А, гражданское дело Гагаринского районного суда адрес N 2-1012/2022 по апелляционным жалобам истца Лайтер А.В, представителя ответчика Смирновой Е.Е. - Ерошиной М.Е. на решение Гагаринского районного суда адрес от 25 апреля 2022 года, которым постановлено:

Исковые требования Лайтер Андрея Владимировича к Смирновой Елене Евгеньевне о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи от 23.03.2020 дома и земельного участка, заключенный между Смирновой Еленой Евгеньевной и Лайтер Андреем Владимировичем.

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи N **** от 17.07.2020 о переходе права собственности от ответчика к истцу на жилой дом и N ****-50/215/2020-2 от 17.07.2020 о переходе права собственности на ответчика к истцу на земельный участок, расположенных по адресу: адрес, ОНТ "Ветеран-1", адрес, уч. 35.

Взыскать со Смирновой Елены Евгеньевны в пользу Лайтер Андрея Владимировича денежные средства, уплаченные по договору в размере 7 500 000 рублей, убытки в размере 3 893 806 рублей 80 копеек, расходы в размере 95 000 рублей, почтовые расходы в размере 460 рублей 70 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей.

Взыскать со Смирновой Елены Евгеньевны в пользу Лайтер Андрея Владимировича проценты, начисляемые на сумму в размере 7 500 000 рублей исходя из ключевой ставки ЦБ РФ, действующей в соответствующий период, за период с момента вступления настоящего решения в законную силу по день фактической выплаты суммы долга.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

УСТАНОВИЛА:

Истец Лайтер А.В. обратился в суд с иском к Смирновой Е.Е. и просит суд согласно уточенным требованиям: о расторжении договора купли-продажи от 23.03.2020 дома и земельного участка, заключенный между сторонами; обязать регистрационный орган погасить в ЕГРН запись о переходе права собственности на земельный участок и дом от Ответчика на Истца; взыскать со Смирновой Е.Е. в пользу Лайтер А.В. денежные средства, уплаченные по договору в размере 7 500 000 рублей; денежные средства в счет неотделимых улучшений, произведенных в период с июля 2020 года по 30.11.2020 в размере 3 893 806 рублей 80 копеек; проценты по кредитному договору уплаченные Истцом в пользу ПАО Сбербанк в размере 546 879 рублей 84 копейки; расходы по обследованию дома в размере 95 000 рублей; почтовые расходы в размере 460 рублей 70 копеек; расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей; компенсацию морального вреда в размере 1 000 000 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые на общую взысканную сумму по ключевой ставке, установленной Банком России в соответствующие период, с момента вступления судебного акта в законную силу до момента его фактического исполнения.

В обоснование заявленных требований Истец указывает, что 23 марта 2020 года между Смирновой Е.Е. и Лайтер А.В. был заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, по условиям которого Продавец передал, а Покупатель принял в собственность следующее недвижимое имущество: дом, расположенный по адресу: адрес, ОНТ "Ветеран-1", адрес, уч. 35, кадастровый номер ****; земельный участок, расположенный по адресу: адрес, ОНТ "Ветеран-1", адрес, уч. 35, кадастровый номер ****. Стоимость жилого дома и земельного участка оцененный сторонами составляет 7 500 000 рублей, в том числе 5 500 000 рублей (жилой дом) и 2 000 000 рублей (земельный участок). 17.07.2020 в ЕГРН были внесены записи о праве собственности Истца на земельный участок и расположенный на нем жилой дом. Однако переданный жилой дом имел ряд существенных недостатков, которые не были оговорены при заключении договора купли-продажи и делают невозможным использование жилого дома по назначению. На направленную в адрес Ответчика претензию ответа не последовало, в связи с чем Истец обратился в суд с настоящим иском.

Истец Лайтер А.В. в судебном заседании доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал, настаивал на удовлетворении требований в полном объеме.

Ответчик Смирнова Е.Е. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об изменении которого в части отказа во взыскании убытков в виде процентов, оплаченных по кредитному договору, компенсации морального вреда, изменить в части суммы, на которую надлежит начислять проценты по ст. 395 ГК РФ до даты фактического исполнения решения, просит истец Лайтер А.В. по доводам апелляционной жалобы, а также об отмене которого и отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме просит представитель ответчика Смирновой Е.Е. - Ерошина М.Е. по доводам своей апелляционной жалобы.

Истец Лайтер А.В. в судебное заседание апелляционной инстанции явился, доводы своей апелляционной жалобы поддержал, против удовлетворения апелляционной жалобы представителя ответчика возражал.

Ответчик Смирнова Е.Е, ее представитель Муркин Д.М. в судебное заседание апелляционной инстанции явились, поддержали доводы апелляционной жалобы ответчика, против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований истца о взыскании убытков в виде процентов, оплаченных по кредитному договору, подлежит отмене, и изменению в части размера суммы, на которую подлежат начислению проценты по ст. 395 ГК РФ до даты фактического исполнения решения, как постановленное с нарушением норм материального права, с принятием в указанной части нового решения.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 23 марта 2020 года между Смирновой Е.Е. (далее - Продавец) и Лайтер А.В. (далее - Покупатель) был заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, по условиям которого Продавец передал, а Покупатель принял в собственность следующее недвижимое имущество:

дом, расположенный по адресу: адрес, ОНТ "Ветеран-1", адрес, уч. 35, кадастровый номер ****;

земельный участок, расположенный по адресу: адрес, ОНТ "Ветеран-1", адрес, уч. 35, кадастровый номер ****;

Стоимость жилого дома и земельного участка составляет 7 500 000 рублей, в том числе 5 500 000 рублей (жилой дом) и 2 000 000 рублей (земельный участок).

Во исполнение взятых на себя обязательств Покупателем были переданы Продавцу денежные средства в размере 2 000 000 рублей, что подтверждается распиской от 23.03.2020.

Оставшаяся сумма денежных средств в размере 5 500 000 рублей была получена Истцом в ПАО Сбербанк на основании кредитного договора N 244652 от 23.03.2020 и перечислена Продавцу, что подтверждается платежным поручением N 366311 от 20.07.2020.

17.07.2020 в ЕГРН были внесены записи о праве собственности Истца на земельный участок и расположенный на нем жилой дом.

15.03.2021 Правлением СНТ "Ветеран-1" (ранее ОНТ "Ветеран-1") Истцу Лайтеру А.В. были выданы рекомендации о проведении строительной экспертизы (обследовании) перед проведением чистовых ремонтных работ на втором и последующих этажах жилого дома, с целью оценки физического состояния существующих несущих и ограждающих конструкций здания жилого дома для определения возможности их дальнейшего использования.

Для определения возможности дальнейшего использования ограждающих конструкций здания жилого дома Истец обратился в ООО "ТВИМС ПРОЕКТ" согласно заключения которого специалист пришел к выводу о том, что: возведенные несущие строительные конструкции жилого дома не соответствуют требованиям строительно-техническим регламентам, выявлен ряд дефектов, которые необходимо устранить. Отсутствуют неустранимые недостатки; Все выявленные недостатки являются устранимыми при сохранении существующей площади дома. Для проведения объекта в работоспособное состояния с сохранением существующей площади дома рекомендуется: замена существующих перекрытий на облегченные (с использованием стальных и деревянных конструкций); переустройство крыши с устройством кровли сразу над мансардным этажом без дополнительного тяжелого чердачного перекрытия; усиление внутренней колонны по В/З в пределах двух нижних этажей путем монтажа стальной обоймы; усиление фундамента (увеличение глубины заложения фундамента посредством выполнения буронабивных свай); выявленные недостатки несут угрозу жизни и здоровья людей; Рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведённых истцом в период с июля по ноябрь 2020 года в жилом доме по состоянию на 30.11.2020 составляет 3 893 806 рублей 80 копеек.

Суд первой инстанции принял данное заключение в качестве допустимого доказательства, поскольку в ходе рассмотрения дела данное заключение опровергнуто ответчиком не было.

Проверяя доводы апелляционной жалобы ответчика в части необоснованности заключения специалиста, представленного истцом, судебная коллегия по ходатайству ответчика назначила и провела по делу судебную строительно-техническую экспертизу.

Согласно заключения судебной строительно-технической экспертизы, выполненной ООО "Архитектурно-строительная компания" (том 3 л.д. 43-183): в основных несущих конструкциях (фундаменты, стены, междуэтажные перекрытия, колонны и т.д.) жилого дома с кадастровым номером 50:20:0000000:297878, расположенного на земельном участке с кадастровым номером **** по адресу: адрес, г..адрес, СНТ "Ветеран-1", участок 35 выявлены строительные недостатки. Выявленные строительные недостатки являются неустранимыми, так как они являются следствием конструктивных особенностей несущих строительных конструкций. Выявленные строительные недостатки несущих строительных конструкций (прогибы и трещины перекрытий, пониженная прочность бетона) являются следствием применения бетона с низкими физико-механическими характеристиками, а также подбора недостаточных геометрических характеристик (сечения плит и балок перекрытия). Следовательно, выявленные строительные недостатки допущены при строительстве несущих конструкций. Так как выявленные строительные недостатки относят все несущие строительные конструкции здания к категории "Аварийное техническое состояние" согласно п. 3.13 ГОСТ 31937-2011. "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния", следовательно, имеется угроза жизни и здоровью людей ввиду возможного частичного или полного разрушения здания. Общая стоимость работ и материалов необходимых для устранения недостатков составляет 13 118 825 (тринадцать миллионов сто восемнадцать тысяч восемьсот двадцать пять) рублей, 00 копеек. Неотделимыми улучшениями (в том числе реконструкция, перепланировка, переустройство) жилого дома, соответствующих СНиП, произведенных в период с 23 марта 2020 года до момента проведения исследования являются работы по отделке помещений 1-го этажа здания и организации топочной (котельной).

Стоимость неотделимых улучшений, соответствующих СНиП составляет 5 970 156 (пять миллионов девятьсот семьдесят тысяч сто пятьдесят шесть) рублей, 84 копейки.

Оценивая заключение проведенной по делу экспертизы, судебная коллегия полагает, что оно в полном объеме отвечают требованиям главы 6 ГПК РФ, принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, содержат подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, оснований сомневаться в их правильности у судебной коллегии не имеется. Экспертом проведен осмотр объекта исследования, произведена фотосъемка, подробно описаны выявленные недостатки объекта исследования, приведен расчет и метод определения стоимости устранения недостатков и стоимости неотделимых улучшений. Кроме того, представленной заключение экспертизы не противоречат совокупности иных имеющихся в материалах дела доказательств.

Представленная стороной ответчика рецензия, не может быть принята во внимание в качестве доказательства опровергающего выводы проведенной по делу судебной экспертизы, поскольку не содержит указаний на существенные нарушения допущенные при проведении экспертизы, которые могли бы повлиять на выводы состоявшейся по делу судебной экспертизы. По существу представленная рецензия является личным мнением специалиста относительно того как должна была проводиться экспертиза, и какие методы и способы исследования должны были применить эксперты.

Учитывая, что по общим правилам, установленным ст.ст. 557 и 475 ГК РФ, ответственность за качество продаваемого объекта и полноту предоставленной информации несет продавец, на продавца возложен риск неблагоприятных последствий, наступивших по причине отсутствия в общем доступе всей информации о проданном земельном участке. При этом субъективное поведение продавца, наличие или отсутствие у него самого такой информации на момент продажи не имеет юридического значения. Значимым признается факт установления ограничений до продажи земельного участка, что было доказано в ходе рассмотрения дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что выявленные ограничения лишили истца того, на что он рассчитывал при совершении покупки, недостатки объекта признаются существенными, что является основанием для расторжения договора купли-продажи и возврата оплаченных по договору денежных средств в размере 7 500 000 рублей.

Учитывая, что договор купли-продажи расторгается, право собственности Истца на земельный участок и дом подлежит прекращению, право собственности на данное недвижимое имущество возвращается Продавцу Смирновой Е.Е.

В силу ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

По общему правилу неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества, то есть если неотделимые улучшения демонтировать, то квартира будет повреждена.

Учитывая вышеуказанные положения действующего законодательства, суд пришел к обоснованному выводу о расторжении договора купли-продажи и возврате Ответчику жилого дома, все неотделимые улучшения, произведенные Истцом в доме также подлежат передаче, в связи с чем с Ответчика в пользу Истца подлежит взысканию сумма в размере 3 893 806 рублей 80 копеек, согласно заявленных истцом исковых требований.

При этом, суд первой инстанции счел требования Истца о взыскании процентов уплаченных Истцом по кредитному договору в размере 546 879 рублей 84 копейки не подлежащими удовлетворению, поскольку не усмотрел причинно-следственной связи между непредоставлением Ответчиком полной информации о фактическом состоянии жилого дома и заключенным кредитным договором.

С указанными выводами суда первой инстанции, исходя из доводов апелляционной жалобы истца, судебная коллегия согласиться не может.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пунктов 1 и 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 22.06.2021) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ).

Согласно статьям 15, 393 ГК РФ в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода.

Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.

Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Учитывая, что расходы по оплате процентов по кредитному договору понесены истцом в результате приобретения объекта не пригодного для использования, истец вправе требовать с ответчика возмещения убытков в виде процентов, оплаченных по кредитному договору, заключенному для приобретения спорного объекта недвижимости.

Таким образом, судебная коллегия полагает взыскать с ответчика Смирновой Е.Е. в пользу истца Лайтер А.В. убытки в виде оплаченных истцом процентов по кредитному договору в размере 546879 рублей 84 копейки.

Рассматривая исковые требования истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении указанных требований.

Доводы апелляционной жалобы истца в указанной части судебная коллегия отклоняет, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения личных неимущественных прав истца со стороны ответчика, законом по данной категории споров не предусмотрено взыскание компенсации морального вреда при установлении нарушения имущественных прав истца.

Принимая во внимание положения ст. ст. 94, 98 ГПК РФ, поскольку получение оценки в доказательство состояния существующих конструкций и стоимость установленных неотделимых улучшений стоит в прямой причинной связи с поданным исковым заявлением, суд признал данные расходы судебными и взыскал с ответчика в пользу истца сумму расходов в размере 95 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере в размере 60 000 рублей, почтовые расходы в размере 460 рублей 70 копеек.

Рассматривая требования истца о взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ на присужденную истцу сумму, начиная с даты вступления решения в законную силу до даты фактического исполнения обязательств, суд первой инстанции исходил из того, что заявленные Истцом требования подлежат удовлетворению в части начисления процентов на сумму возврата денежных средств уплаченных по договору в сумме 7 500 000 рублей, при этом оснований для начисления суммы процентов на оставшуюся сумму суд не усмотрел.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции в указанной части согласиться не может по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В силу 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 22.06.2021) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" обязанность причинителя вреда по уплате процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, возникает со дня вступления в законную силу решения суда, которым удовлетворено требование потерпевшего о возмещении причиненных убытков, если иной момент не указан в законе, при просрочке их уплаты должником.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что на сумму всех причиненных истцу убытков (7500000 + 3893806, 80 + 546879, 84 = 11940686, 64) подлежат начислению проценты по статье 395 ГК РФ с даты вступления апелляционного определения в законную силу до даты фактического исполнения, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

Доводы апелляционной жалобы ответчика Смирновой Е.Е. судебная коллегия отклоняет, поскольку в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции представлена совокупность доказательств, свидетельствующих о том, что объект проданный ответчиком истцу имеет существенные недостатки, ответчиком не представлено доказательств того, что истец при заключении договора купли продажи был предупрежден ответчиком о наличии данных существенных недостатков.

При этом в суде апелляционной инстанции по результатам проведения судебной экспертизы было установлено, что объект договора купли-продажи представляет угрозу жизни и здоровья людей в силу возможного обрушения несущих конструкций.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, поскольку требования истца удовлетворены, расходы по проведению судебной экспертизы относятся судебной коллегией на ответчика и подлежат оплате в пользу ООО "Архитектурно-строительная компания" (ИНН 7444056960) за счет средств, внесенных ответчиком Смирновой Е.Е. на счет Управления судебного департамента по адрес по чеку ордеру от 17.08.2022 года (операция 4970 в размере 140000 рублей, излишне внесенные денежные средства в размере 100000 рублей подлежат возврату Смирновой Е.Е. со счета Управления судебного департамента по адрес.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 327 -330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Гагаринского районного суда адрес от 25 апреля 2022 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков в виде процентов оплаченных по кредитному договору, изменить в части размера суммы на которую подлежат начислению проценты по ст. 395 ГК РФ с даты вступления решения в законную силу до даты фактического исполнения.

Взыскать со Смирновой Елены Евгеньевны в пользу Лайтер Андрея Владимировича убытки в виде процентов, оплаченных по кредитному договору в размере 546879 рублей 84 копейки.

Взыскать со Смирновой Елены Евгеньевны в пользу Лайтер Андрея Владимировича проценты, начисляемые на сумму в размере 11940686 рублей 64 копейки исходя из ключевой ставки ЦБ РФ, действующей в соответствующий период, с момента вступления настоящего решения в законную силу по день фактической выплаты суммы долга.

В остальной части решение Гагаринского районного суда адрес от 25 апреля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Лайтер А.В, в остальной части, и апелляционную жалобу представителя ответчика Смирновой Е.Е. - Ерошиной М.Е. - без удовлетворения.

Произвести оплату за проведение судебной строительно-технической экспертизы в пользу ООО "Архитектурно-строительная компания" (ИНН 7444056960) за счет средств, внесенных ответчиком Смирновой Е.Е. на счет Управления судебного департамента по адрес по чеку ордеру от 17.08.2022 года (операция 4970) в размере 140000 рублей.

Вернуть Смирновой Е.Е. излишне внесенные денежные средства в размере 100000 рублей со счета Управления судебного департамента по адрес (чек-ордер от 17.08.2022 года, операция 4970).

Председательствующий

Судьи