Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 02 февраля 2023 г. по делу N 33-2816/2023

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Клюевой А.И., судей Пономарева А.Н. и Аванесовой Г.А., при помощнике судьи Осиповой Е.А., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Клюевой А.И. гражданское дело по апелляционной жалобе апелляционной жалобе представителя истцов Муфтахова Р.Т., Муфтаховой Н.В. по доверенности Насоновой Н.Г. на решение Головинского районного суда г. Москвы от 20 апреля 2022 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Муфтахова... Муфтаховой... к Обществу с ограниченной ответственностью "ТПУ "Ховрино" о признании недействительными условия договора, взыскании денежных средств, неустойки, морального вреда и штрафа - отказать.

Взыскать с Муфтахова.., Муфтаховой... солидарно в пользу Общества с ограниченной ответственности "Инсайт" расходы за проведение экспертизы в размере 30 000 руб. 00 коп.

УСТАНОВИЛА:

Муфтахов Р.Т, Муфтахова Н.В. обратились в суд с иском к ООО "ТПУ "Ховрино", с учетом уточнения исковых требований просили признать недействительными условия договора участия в долевом строительстве N... т 03.06.2020, а именно: п. 3.4.4 договора со следующей редакцией: "Участник не вправе совершать действия, предусмотренные подп. 2 и 3 п. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ"; п. 4.3 договора со следующей редакцией: "Цена договора, указанная в п. 4.2 Договора, является окончательной и не изменяется в случае, если Фактическая площадь Объекта, установленная (определенная) после окончания строительства Здания лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета, будет больше или меньше Проектной площади Объекта"; взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях денежные средства в размере 42 885, 46 руб. в качестве соразмерного уменьшения цены договора, неустойку за нарушение срока выплаты денежных средств в размере 42 885, 46 руб. за период с 22.03.2022 по дату выплаты долга в полном объеме в размере 1% в день от суммы долга, компенсацию морального вреда в размере 60 000 руб, штраф в порядке п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", судебные расходы на оплату услуг представителя - 15 000 руб, услуг кадастрового инженера - 12 000 руб, на оформление нотариальной доверенности - 2 100 руб, почтовые расходы - 1 336, 04 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что 03.06.2020 г. между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, объектом которого являлось нежилое помещение: машино-место площадью 15, 10 кв.м, цена договора составила 1 295 141, 04 руб. Заключенный договор в п. 3.4.3, 4.3 содержит условия, ущемляющие права истцов, как потребителей, поскольку ограничивают их полномочия, предусмотренные законом, по выбору способа защиты права при обнаружении недостатков объекта долевого строительства, а также ухудшают их права, позволяя застройщику передавать объект меньшей площади без соответствующего перерасчета цены договора.

Фактическая площадь переданного истцам объекта долевого строительства по результатам проведенных обмеров составила 14, 60 кв.м. Направленная в адрес ответчика претензия с требованием выплаты денежных средств в качестве соразмерного уменьшения цены договора и возмещении убытков по оплате услуг кадастрового инженера ответчиком не была удовлетворена, в связи с чем истцы обратились с настоящим иском в суд.

Судом 20 апреля 2022 года постановлено вышеуказанное решение, которое апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 августа 2022 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба представителя истцов Муфтахова Р.Т, Муфтаховой Н.В. по доверенности Насоновой Н.Г. - без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 13 декабря 2022 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 августа 2022 года -отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского городского суда.

При новом апелляционном рассмотрении представитель истцов по доверенности Носонова Н.Г. поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика по доверенности Шергин А.В. возражал против доводов апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, письменных возражений, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения, которым исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Согласно п. 3 данного постановления обоснованным решение является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям решение суда первой инстанции не соответствует.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Такие нарушения были допущены судом при рассмотрении настоящего дела.

Из материалов дела следует, что 03.06.2020 г. Муфтаховым Р.Т. и Муфтаховой Н.В. заключен с ООО

"ТПУ "Ховрино" договор... участия в долевом строительстве объекта недвижимости - многофункционального жилого комплекса по адресу: ул.... в границах ТПУ "Ховрино", район Ховрино, САО г. Москвы. Объектом долевого строительства является нежилое помещение - машино-место, имеющее следующие характеристики: корпус здания - подземная автостоянка, условный номер -.., площадь -15, 10 кв.м. Стоимость машино-места определена сторонами в размере 1 295 141, 04 руб. (пункт 4.2 Договора).

На основании одностороннего передаточного акта объекта долевого строительства от 30.05.2021 г. машино-место, являющееся предметом договора, передано ответчиком Муфтахову Р.Т. и Муфтаховой Н.В. В передаточном акте от 30.05.2021 г. объекта долевого строительства машино-места 516, расположенного по адресу: адрес, площадь машино-места 516 указана 15, 00 кв.м со ссылкой на данные обмеров, осуществленными кадастровым инженером.

В целях устранения разногласий сторон о площади объекта долевого строительства по ходатайству представителя истцов определением суда от 22.12.2021 г. по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "Инсайт". Согласно заключению данной экспертизы, площадь машино-места N 516, расположенного на -1 этаже по адресу: адрес, на момент исследования, составляет 14, 6 кв.м.

Заключение судебной экспертизы суд признал относимым и допустимым, и являющимся достаточным и достоверным для подтверждения площади машино-места, оснований не доверять выводам эксперта суд не установил.

Разрешая исковые требования и оценивая представленные по делу доказательства в совокупности, суд пришел к выводу о том, что истцами не представлено доказательств, объективно свидетельствующих о нарушении ответчиком условий договора относительно объекта долевого строительства, его площади и цены. При этом суд исходил из того, что многофункциональный жилой комплекс, где расположен объект долевого строительства, введен в эксплуатацию Разрешением на ввод от 24.11.2020 г. за N... в отношении указанного объекта Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы выдано Заключение о соответствии объекта требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации. Учитывая буквальное содержание условий заключенного договора, в которых стороны согласовали условия о цене объекта долевого строительства и ее расчете, суд пришел к выводу, что данные условия не противоречат положениям ст. 421 ГК РФ о свободе договора и Закону РФ "О защите прав потребителей", и признал положения п. 4.3 договора не противоречащим ст. 555 ГК РФ, устанавливающих правила определения цены в договоре продажи недвижимости.

Суд отметил, что сторонами сделки условия о возможном изменении цены Договора не предусмотрены, договор был подписан истцами добровольно без замечаний; заявленный истцами довод об уменьшении фактической площади принятого объекта недвижимости по сравнению с площадью, заявленной в договоре, в качестве недостатка принятого объекта долевого строительства таковым не является, поскольку не отвечает признакам существенности и не препятствует использованию машино-места по его прямому назначению. Кроме того, площадь объекта соответствует нормативной документации, была передана истцам по Передаточному акту после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, односторонний акт передачи объекта долевого строительства истцами в установленном порядке не оспорен.

Кроме того, судом не было учтено, что согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства. (п.3 "Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 3 (2021)" утв. Президиумом Верховного суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

При таких данных судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда от 20 апреля 2022 года нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем, данное решение подлежит отмене с вынесением нового решения, которым исковые требования истцов подлежат удовлетворению, следует признать недействительным: п. 3.4.4 договора участия в долевом строительстве N... от 03.06.2020 года и п. 4.3 указанного договора.

Так, с ответчика в пользу истцов следует взыскать денежные средства в размере 42 885, 46 руб. в качестве соразмерного уменьшения цены договора, неустойку за нарушение срока выплаты денежных средств, применив ст.333 ГК РФ, о чем было заявлено ответчиком в судебном заседании 20.04.2022 года (протокол судебного заседания л.д.224 том 1) в размере 50 000 руб. за период с 13.01.2021 по 21.03.2022 года, а также неустойку начисленную на сумму 42 885, 46 руб. в размере 1% за каждый день просрочки за период с 22.03.2022 года по день фактического исполнения обязательств, компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб, штраф в размере 56 442, 73 руб.(42 885, 46+50 000 +20 000) : 2), судебные расходы на оплату услуг представителя - 15 000 руб, услуг кадастрового инженера - 12 000 руб, на оформление нотариальной доверенности - 2 100 руб, почтовые расходы - 1 336, 04 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Головинского районного суда г. Москвы от 20 апреля 2022 - отменить.

Принять по делу новое решение, которым признать недействительным: п. 3.4.4 договора участия в долевом строительстве N... от 03.06.2020 года со следующей редакцией: "Участник не вправе совершать действия, предусмотренные подп. 2 и 3 п. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ";

п. 4.3 договора со следующей редакцией: "Цена договора, указанная в п. 4.2 Договора, является окончательной и не изменяется в случае, если Фактическая площадь Объекта, установленная (определенная) после окончания строительства Здания лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета, будет больше или меньше Проектной площади Объекта".

Взыскать с ООО "ТПУ "Ховрино" в пользу Муфтахова.., Муфтаховой... денежные средства в размере 42 885, 46 руб. в качестве соразмерного уменьшения цены договора, неустойку за нарушение срока выплаты денежных средств в размере 50 000 руб. за период с 13.01.2021 по 21.03.2022 года, а также неустойку начисленную на сумму 42 885, 46 руб. в размере 1% за каждый день просрочки за период с 22.03.2022 года по день фактического исполнения обязательств, компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб, штраф в размере 56 442, 73 руб, судебные расходы на оплату услуг представителя - 15 000 руб, услуг кадастрового инженера - 12 000 руб, на оформление нотариальной доверенности - 2 100 руб, почтовые расходы - 1 336, 04 руб.

Председательствующий

Судьи