Кассационное определение СК по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 10 января 2023 г. по делу N 8а-27034/2022[88а-857/2023-(88а-27588/2022)]

Судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Фахрутдинова И.И, судей Карякина Е.А. и Тимохина И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании поданную 14 ноября 2022 года кассационную жалобу Зимнуховой Валентины Николаевны на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Самарского областного суда от 13 сентября 2022 года по административному делу N 2а-899/2022 по административному исковому заявлению Зимнуховой В.Н. к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным решения Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и об обязании осуществить государственную регистрацию права.

Заслушав доклад судьи Шестого кассационного суда общей юрисдикции Фахрутдинова И.И, изложившего обстоятельства административного дела и содержание кассационной жалобы, выслушав в ее поддержку объяснения представителя административного истца Зимнуховой В.Н. по доверенности Владимировой М.В, возражения представителя Управления Росреестра по Самарской области по доверенности Владимерцевой Н.Н. против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

10 декабря 2019 года на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером N, площадью 413 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", относящийся к категории земель населённых пунктов с видом разрешенного использования: производственная деятельность, для размещения производственных объектов.

Согласно выписке из ЕГРН собственником указанного земельного участка значится муниципальное образование городской округ Самара.

12 декабря 2019 года, 26 декабря 2019 года, 29 апреля 2020 года Зимнухова В.Н. (далее - административный истец) обращалась в порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, к Главе городского округа Самара, в Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - Департамент) с заявлениями о предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 4130 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".

20 октября 2021 года между административным истцом и Департаментом был заключен договор купли - продажи земельного участка N 001254кп, согласно которому стоимость земельного участка составила 80 % от его кадастровой стоимости, то есть 583 813 рублей 50 копеек.

20 октября 2021 года между административным истцом и главой городского округа Самара был заключен протокол разногласий к названному договору купли-продажи и внесены изменения в условия договора, стоимость земельного участка определена в размере 67 401 рубль 60 копеек.

Из расчета цены выкупа, являющегося приложением к договору купли-продажи, следует, что стоимость земельного участка определена в размере 80 % от его кадастровой стоимости, что составляет 84 252 рубля.

1 декабря 2021 года административный истец обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 413 кв.м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", приобретенный ею по договору купли-продажи земельного участка от 20 октября 2021 года.

В качестве документа-основания на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Самарской области был представлен договор купли-продажи N 001254кп, заключенный между главой городского округа Самара и административным истцом 20 октября 2021 года, и протокол разногласий.

6 декабря 2021 года уведомлением Управления Росреестра по Самарской области государственная регистрация права по заявлению Зимнуховой В.Н. приостановлена по основанию, предусмотренному пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ), в связи с тем, что содержание представленного договора не соответствует требованиям действующего законодательств.

Уведомлением Управления Росреестра по Самарской области от 9 марта 2022 года в государственной регистрации права по заявлению административного истца отказано по причине неустранения недостатков, указанных в уведомлении от 6 декабря 2021 года.

По мнению административного истца, решение Управления Росреестра по Самарской области от 9 марта 2022 года об отказе в регистрации права на спорный земельный участок является неправомерным, в связи с этим он обратился в суд с административным исковым заявлением.

Решением Самарского районного суда г. Самара от 1 июля 2022 года административные исковые требования Зимнуховой В.Н. удовлетворены частично, решение Управления Росреестра по Самарской области от 9 марта 2022 года об отказе в государственной регистрации права собственности Зимнуховой В.Н. на земельный участок площадью 413 кв.м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес" признано незаконным. На Управление Росреестра по Самарской области возложена обязанность повторно рассмотреть заявление Зимнуховой В.Н. от 1 декабря 2021 года. В удовлетворении остальной части административных исковых требований Зимнуховой В.Н. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Самарского областного суда от 13 сентября 2022 года решение суда первой инстанции отменено, вынесено новое решение, которым в удовлетворении административного иска Зимнуховой В.Н. отказано.

В кассационной жалобе Зимнухова В.Н. ставит вопрос об отмене апелляционного определения, как постановленного с нарушением норм материального права, и просит оставить в силе решение суда первой инстанции по основаниям, приведенным ею в административном исковом заявлении.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы своевременно и надлежащим образом.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалуемом судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Проверив административное дело, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом апелляционной инстанции допущены нарушения в применении норм материального права, что повлекло принятие неправильного судебного акта.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с частью 2 статьи 229 названного Кодекса по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление;

2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

Разрешая административное исковое заявление и принимая решение об отказе в его удовлетворении, суд первой инстанции указал, что представленный административным истцом на регистрацию договор купли-продажи соответствует по содержанию требованиям действующего законодательства, а орган регистрации права при проведении правовой экспертизы представленных для регистрации документов не наделен полномочиями по оценке обоснованности установленной по сделке цены товара.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая противоположное решение, суд апелляционной инстанции исходил из того, что оспариваемое уведомление принято компетентным органом в пределах предоставленных законом полномочий в соответствии с требованиями закона, а содержащиеся в нем выводы о несоответствии цены реализуемого земельного участка его кадастровой стоимости, имевшей место на дату заключения договора купли- продажи, являются обоснованными.

Судебная коллегия считает такие выводы суда апелляционной инстанции основанными на неправильном применении норм материального права и неверной оценке характера, и оснований заявленных требований.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно статье 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218- ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости") государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке (часть 1). Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в числе прочего, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).

Статьей 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоит, в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет: соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; наличие у органа государственной власти (органа местного самоуправления) соответствующей компетенции на издание акта, в том числе наличие полномочий у лица, подписавшего этот акт (подпункты 1 и 2 пункта 221 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 7 июня 2017 года N 278).

Под формой юридического документа понимается внешняя объективизация содержания данного документа, позволяющая обеспечить его законность, а также достичь стоящих перед лицом, принимающим юридический документ, целей. Достижение данных целей осуществляется посредством определения следующих компонентов формы юридического документа: надлежащего носителя (бумажный или электронный), структуры документа (внутренняя упорядоченность его содержания), а также закрепления в нем обязательных элементов, при отсутствии которых он не выполняет своего назначения (реквизиты: наименование вида, адресат, место и дата составления, регистрационный номер документа, подписи лиц и др.).

Под содержанием юридического документа понимается единство его элементов, свойств, раскрывающих сущность и назначение юридического документа, которое состоит непосредственно из сведений, удостоверяющих какие-либо факты или из самих нормативных положений.

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

При этом статьей 454 приведенного Кодекса определено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В случаях, предусмотренных указанным Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами (пункт 3).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130, пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Особенности продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определены положениями статей 39.3, 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации.

В частности, подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого Кодекса.

Также, как следует из содержания пункта 2 статьи 39.4 упомянутого Кодекса, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3).

Постановлением Администрации городского округа Самара от 16 декабря 2016 года N 1601 утвержден Порядок определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа Самара, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов (далее - Порядок).

В Подпункте 3.2 пункта 2 Порядка указано, что цена земельных участков, на которых расположены здания, сооружения либо помещения в них (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации), при их продаже определяется в размере восьмидесяти процентов от кадастровой стоимости земельных участков на период с 1 января по 31 декабря 2020 года собственникам зданий, сооружений либо помещений в них, не указанным в подпунктах 1 и 2 пункта 2 данного Порядка.

Из представленного административным истцом в Управление Росреестра по Самарской области договора купли-продажи земельного участка и протокола разногласий к нему следует, что указанный договор соответствует установленным Гражданским кодексом Российской Федерации требованиям к форме юридического документа - договора купли -продажи.

Необходимые сведения, относящиеся к содержанию договора купли- продажи, раскрывающих сущность и назначение юридического документа, в упомянутых документах также отражены.

При таких обстоятельствах, административный ответчик необоснованно отказал в государственной регистрации права со ссылкой на несоответствие содержания документа, представленного административным истцом для осуществления государственной регистрации права, требованиям законодательства Российской Федерации.

Фактически из содержания оспариваемого уведомления следует, что государственный регистратор ставит под сомнение обоснованность условий сделки, заключенной между Зимнуховой В.Н. и главой городского округа Самара, по мотиву несоответствия цены товара нормативным правовым актам, регулирующим данный вопрос, в том числе, положениям Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Между тем, данное основание, как относящееся к условиям сделки, а не к форме и содержанию документа, представленного для регистрации права, является самостоятельным основанием, приведенным в пунктах 12 и 13 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", препятствующим государственной регистрации прав, а именно: когда сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке (пункт 12); сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13).

Однако, оспариваемое уведомление ссылки на эти пункты части 1 статьи 26 упомянутого Федерального закона, равно как на наличие доказательств, свидетельствующих о недействительности или ничтожности заключенного между административным истцом и органом местного самоуправления договора, не содержит.

Судебная коллегия отмечает, что в соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 поименованного Кодекса, при этом орган регистрации права к этим органам не отнесен.

Таким образом, орган регистрации права при проведении правовой экспертизы представленных для регистрации документов не наделен полномочиями по проверке обоснованности установленной органом местного самоуправления цены, реализуемого земельного участка.

В то же время из материалов дела следует, что орган местного самоуправления определилстоимость реализуемого спорного земельного участка в размере 80 % от его кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2020 года, исходя из того факта, что административный истец с заявлением о предоставлении в собственность этого земельного участка обращалась в декабре 2019 года и в апреле 2020 года.

Приведенный правовой подход основан на разъяснениях Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), из которых следует, что цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

Учитывая данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам об отсутствии у Управления Росреестра по Самарской области приведенных в оспариваемом уведомлении оснований для отказа в государственной регистрации права заявителя на земельный участок.

Выводы суда основаны на правильном применении норм материального права и надлежащей оценке представленных сторонами доказательств в материалы дела, что исключало отмену принятого им судебного акта судом апелляционной инстанции и принятии нового решения.

Принимая во внимание, что по делу не требуется повторное его рассмотрение, а обстоятельства дела установлены в полном объеме, учитывая, что судом апелляционной инстанции допущена ошибка в применении норм материального права к имеющим место правоотношениям, судебная коллегия считает возможным отменить апелляционное определение и оставить в силе решение суда первой инстанции.

На основании изложенного судебная коллегия по административным делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Самарского областного суда от 13 сентября 2022 года отменить, оставить в силе решение Самарского районного суда г. Самара от 1 июля 2022 года.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Кассационное определение в полном объеме изготовлено 20 января 2023 года.

Председательствующий:

Судьи: