Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 07 февраля 2023 г. по делу N 66а-264/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Гылкэ Д.И., судей Колпаковой А.В., Катанаевой А.С., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании административное делоN3а-1067/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000814-16) по административному исковому заявлению АО "Тандер" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 12 октября 2022 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, судебная коллегия

установила:

АО "Тандер", являясь собственником двух объектов недвижимости: с кадастровыми номерами N, N обратился в суд с административным иском об установлении по состоянию на 1 января 2021 г. кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении указанных объектов. В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость объектов значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налога.

Решением Краснодарского краевого суда от 12 октября 2022 г. частично удовлетворено административное исковое заявление.

Установлена в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 2064, 4 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 35930000 рублей.

Установлена в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 392, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 8610000 рублей.

Судебные расходы по делу не распределялись.

В апелляционной жалобе представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края считает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований - отказать. Выражая несогласие с положенным в основу решения суда заключением эксперта, автор жалобы полагает, что оно является ненадлежащим доказательством по данному делу, поскольку имеется факт расхождения кадастровой и рыночной стоимости. Судом не приняты во внимание доводы департамента о нарушении норм законодательства в сфере оценочной деятельности, допущенных при проведении экспертизы, которым надлежащая правовая оценка не дана.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ), изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Удовлетворяя требования административного иска и устанавливая кадастровую стоимость на основании заключения судебной оценочной экспертизы, суд, руководствовался положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ), разъяснениями, содержащимися Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28) и исходил из установления факта завышения кадастровой стоимости в отношении спорного объекта недвижимости по сравнению с рыночной, а также факта нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как собственника данных объектов недвижимости.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 Постановления Пленума N 28).

Из материалов дела следует, что административному истцу принадлежат на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером N по адресу: "адрес" и нежилое здание с кадастровым номером N по адресу: "адрес".

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: N - 11956305, 94 рублей, N -49102561, 68 руб.

Оспаривая в судебном порядке установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, истцом в подтверждение рыночной стоимости был представлен отчет об оценке 4 июня 2022г. N N, изготовленный частнопрактикующим оценщиком К, которым определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021г.в размере 31337655, 38 рублей; с кадастровым номером N в размере 7495397, 08 рублей.

Судом правильно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее -Закон об оценочной деятельности), в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Как следует из исследованного судом апелляционной инстанции отчета, последовательность представленных материалов и описание процесса оценки не позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости, который приведет к аналогичному результату, представленная в них информация по ценообразующим факторам не отвечает требованиям полноты и прозрачности, оценщиком не был получен и проанализирован весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, были искажены ценообразующие характеристики.

При изложенных обстоятельствах, руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, проанализировав представленные сведения, суд первой инстанции правомерно назначил по делу судебную оценочную экспертизу.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N от 20 сентября 2022г, выполненной экспертом С. сотрудником экспертного учреждения ООО "Краснодарская Оценочная Компания" рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021г. составляет 35930000 рублей, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N на 1 января 2021г. составляет 8610000 рублей.

Исследовав и проанализировав материалы дела, суд первой инстанции пришел к выводу, что данная рыночная стоимость является обоснованной и достоверной.

Судебная коллегия признает данные выводы верными и соглашается с позицией суда, который принял за основу решения заключение судебной оценочной экспертизы, признав отчет об оценке рыночной стоимости несоответствующим требованиям законодательства, и установив в судебном порядке рыночную стоимость на основании проведенной по делу экспертизы.

Как следует из экспертного исследования, рыночная стоимость мотивированно определялась экспертом с использованием доходного подхода. Вопреки доводам автора апелляционной жалобы, выбор подходов и методов оценки произведен оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Закона об оценочной деятельности, с учетом того, что пункт 20 ФСО N 1 допускает отход от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов.

В частности с учетом положений пункта 24 "в" ФСО-7, эксперт указал на отказ от применения затратного подхода, поскольку рынок коммерческой недвижимости достаточно развит, имеется возможность применить доходный подход.

Проанализировав имеющуюся информацию, эксперт также выявил невозможность применения сравнительного подхода ввиду отсутствия сопоставимых по основным характеристикам и параметрам объектов и малой информативности объявлений (отсутствуют в достаточном объеме сведения по основным ценообразуюшим факторам, в т.ч. цена, площадь, состояние отделки). Также экспертом указано, что рынок продаж представлен объектами торгово-офисной недвижимости преимущественно мелкого и среднего масштаба.

Таким образом, отказ эксперта от применения сравнительного и затратного подходов был подробно обоснован экспертом, что не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297.

Вопреки позиции автора апелляционной жалобы, при расчете рыночной стоимости экспертом подробно описана методика оценки, анализ рынка и примененные корректировки, которые соответствует требованиям ФСО N 7.

Так, эксперт, проанализировав уровень торговой активности торгово-офисных помещений, верно пришел к выводу о расчёте величины ежемесячной величины арендной ставки, путем применения сравнительного анализа цен на аренду выбранных 3 наиболее подходящих объекта-аналога.

Данные аналоги выбраны с учетом доступности ценовой информации, ее информативности. Доводы апеллятора о несопоставимости объектов-аналогов из-за разной площади судебной коллегией отклоняются, так как объекты относятся к одному сегменту рынка, а различия в площади откорректированы соответствующими коэффициентами, допустимые стандартом оценки ФСО N7.

Высокая поправка на торг применена экспертом обоснованно, исходя из месторасположения и масштаба объекта. Также верно экспертом при выборе коэффициента операционных расходов учтены характеристики объекта оценки, его текущее состояние и плановые работы. Вопреки доводам апелляционной жалобы, экспертом правомерно принято значение доли стоимости, приходящейся на улучшения (ОКС) в границах коэффициентов, установленных Справочником оценщика недвижимости. Расчетным путем экспертом подтверждена корректность применения данного коэффициента.

Ссылка автора апелляционной жалобы на более высокие стоимостные результаты при расчёте средневзвешенного значения не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку средневзвешенные удельные цены, не учитывают индивидуальные характеристики конкретного здания.

Экспертом проверено среднеквадратическое отклонение. Все объекты сравнения коррелируются между собой, коэффициент вариации в пределах нормативного.

Таким образом, методика оценки экспертом соблюдена, административного ответчика являются несостоятельными, не основаны на доказательствах.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, автором апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции представлено не было.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, приведены все необходимые расчеты, получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

При изложенных обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования, им дана надлежащая правовая оценка, подробно мотивированная в решении суда.

Руководствуясь статьями 309, 310, 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 12 октября 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи