Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 08 февраля 2023 г. по делу N 66а-275/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего судьи Сицинской О.В., судей Семейкиной С.А., Солдатовой С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Николаевой С.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1105/2022 по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края

на решение Краснодарского краевого суда от 23 ноября 2022 года по административному исковому заявлению ООО "Межрегиональный девелопмент" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, заслушав доклад судьи Семейкиной С.А, представителя ООО "Межрегиональный девелопмент" Кашину Ю.В.

установила

ООО "Межрегиональный девелопмент", являясь арендатором земельного участка, обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2020 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 43 640 000 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 23 ноября 2022 года административное исковое заявление ООО "Межрегиональный девелопмент" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости постановлено удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2020 года, в размере 66 152 000 рублей.

Указано, что решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N.

Датой подачи заявлений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N постановлено считать 03 августа 2023 г.

В апелляционной жалобе представитель Департамента имущественных отношений Краснодарского края Погосян Ю.А. считает решение Краснодарского краевого суда от 23 ноября 2022 года незаконным и подлежащим отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении административных исковых требований. Указывает, что кадастровая стоимость земельного участка была установлена в соответствии с нормами законодательства, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Указывает на нарушения, допущенные при проведении судебной экспертизы об определении рыночной стоимости земельного участка. Обращает внимание, что экспертиза не проводилась в государственном экспертном учреждении.

Определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 07 февраля 2023 г. произведена замена заинтересованного лица федерального бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" на его правопреемника - публично правовую компанию "Роскадастр".

Представители Департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ППК "Роскадастр", ГБУ КК "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ", Администрации муниципального образования г. Сочи о дате, времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. На основании статей 150, 307 КАС РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель ООО "Межрегиональный девелопмент" Кашина Ю.В, участвуя в судебном заседании посредством видеоконференцсвязи при содействии Краснодарского краевого суда, считает решение Краснодарского краевого суда от 23 ноября 2022 г. законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу представителя Департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя административного истца Кашину Ю.В, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), подлежащей применению в спорных правоотношениях, предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что ООО "Межрегиональный девелопмент" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес". Собственником земельного участка является МО г.-к.Сочи. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 19.07.2022 г.

Размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка определена уполномоченным органом по состоянию на 01.01.2020 года в размере 83 867 972, 16 рублей. Указанная стоимость утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края N 18882 от 05.10.2020 г. "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края".

В соответствии с отчетом об оценке N 14 от 29.07.2022 года, подготовленным ООО "НЭО ЭКСПЕРТ", по заказу административного истца по состоянию на 01.01.2020 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N составляет 43 640 000 руб.

Учитывая то, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда назначена по делу судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценки законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО "Юг Эксперт Центр" N За-1105/2022 от 11.10.2022 года отчет об оценке N 14 от 29.07.2022 года, подготовленный ООО "НЭО ЭКСПЕРТ", не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности. Оценщиком были нарушены требования п.22в ФСО-7; п.22е ФСО-7; п.5 ФСО - 3, ст.11 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2020 года определена экспертом в размере 66 152 000 руб.

Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения заявленных административным истцом требований.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение содержит всю необходимую информацию, предусмотренную Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7).

Также экспертом подробно описан объект оценки, проанализирован и правильно определен сегмент рынка, к которому относятся оцениваемый объект недвижимости, детально описано проведенное исследование, с учетом которого даны ответы на поставленные вопросы.

Определение рыночной стоимости земельного участка осуществлялось методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Объявления объектов-аналогов были размещены на сайте https://ruads.org (архив объявлений Авито) в 2019 году (скриншоты приведены в заключении эксперта), что соответствует дате оценке 01.01.2020г.

Проанализировав рынок земельных участков города-курорта Сочи экспертом подобраны максимально сопоставимые объекты -аналоги N 1-3, сопоставимые по местоположению, виду разрешенного использования и другим ценообразующим факторам (стр. 50-52 заключения). Согласно тексту объявлений аналогов N 1-3 вид разрешенного использования -под строительство апартаментов, пансионата коттеджного типа; под коттеджи или гостиницы; под коттеджную застройку, что сопоставимо с видом разрешенного использования оспариваемого земельного участка, вид разрешенного использования которого является эксплуатация жилых вилл NN 4, 5 и бильярдной.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральными стандартами оценки.

Таким образом, заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой оценки.

Судебная коллегия, оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, считает его допустимым. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.

Доказательств того, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в вышеуказанном заключении, суду не представлено.

Относительно довода административного ответчика о необходимости поручения производства настоящей судебной экспертизы государственному экспертному учреждению, судебная коллегия отмечает следующее.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями (далее Перечень).

Раздел II Перечня, поименованный как "Судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости", предусматривает в качестве видов судебных экспертиз - судебную строительно-техническую экспертизу и судебную землеустроительную экспертизу.

Определение в вышеуказанном разделе Перечня двух видов судебных экспертиз, которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не препятствует суду с учетом специфики спора и всех фактических обстоятельств дела определять характер и виды специальных познаний, необходимых ему для правильного рассмотрения дела и принимать решение о назначении по делу иной судебной экспертизы.

Таким образом, не исключается возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной экспертизы, именно в целях определения рыночной стоимости ее объекта, без исследования вопросов, охватываемых таким видом экспертизы как землеустроительная, и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными познаниями, но не являющихся государственными судебным экспертами.

При рассмотрении административного иска судом первой инстанции верно определены юридически значимые обстоятельства дела, которые всесторонне и полно исследованы при надлежащей оценке доказательств, правильно применен и истолкован материальный закон, а доводы подателя жалобы, изложенные в апелляционной жалобе не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные в обжалуемом судебном акте выводы, поэтому признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь ст. 309-311 КАС РФ, ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Краснодарского краевого суда от 23 ноября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу немедленно и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение шести месяцев со дня его вынесения.

Мотивированное определение суда составлено 16 февраля 2023 г.

Председательствующий

судьи