Кассационное определение СК по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 08 февраля 2023 г. по делу N 8а-24942/2022[88а-1982/2023-(88а-24798/2022)]

Судебная коллегия по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Зеленского А.М, судей Жидковой О.В, Бельмас Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Кодолова Д. А. на решение Правдинского районного суда Калининградской области от 10 июня 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Калининградского областного суда от 6 сентября 2022 года по административному делу N 2а-224/2022 по административному исковому заявлению Кодолова Д.А. к администрации муниципального образования "Правдинский муниципальный округ Калининградской области" о признании незаконным решения об отказе в заключении договора купли-продажи жилого помещения.

Заслушав доклад судьи Жидковой О.В, судебная коллегия

установила:

квартира N 13 дома N 1 по пер. Парковый пос. Чайковское Правдинского района Калининградской области площадью 46, 9 кв.м, является муниципальной собственность муниципального образования "Правдинский городской округ".

Решением Совета депутатов муниципального образования "Правдинский городской округ" N 79 от 24 октября 2018 года данная квартира включена в перечень жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования муниципального образования "Правдинский городской округ".

25 января 2021 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Правдинский городской округ" и Кодоловым Д.А. заключен договор коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда N 5 на срок по 25 января 2022 года.

По условиям пункта 2.1.5 данного договора, по истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора коммерческого найма на новый срок с учетом положений пункта 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-Ф3 "О защите конкуренции", либо на приобретение в собственность занимаемого жилого помещения путем его выкупа на условиях и в порядке, установленных Положением о коммерческом найме.

12 ноября 2021 года Кодолов Д.А. обратился в администрацию муниципального образования "Правдинский городской округ" с заявлением о заключении с ним договора купли-продажи вышеуказанного жилого помещения.

Письмом администрации муниципального образования "Правдинский городской округ" от 20 января 2022 года Кодолову Д.А. в заключении договора купли-продажи указанного жилого помещения отказано со ссылкой на то, что законодательство, определяющее порядок и условия найма жилого помещения, не предусматривает преимущественного права на приобретение в собственность занимаемого жилого помещения путем его выкупа; в адрес Кодолова Д.А. направлено дополнительное соглашение о продлении срока договора коммерческого найма на тех же условиях и на тот же срок.

Оспаривая правомерность данного ответа, 21 марта 2021 года Кодолов Д.А. обратился в суд с административным иском к администрации муниципального образования "Правдинский муниципальный округ Калининградской области" о признании его незаконным, ссылаясь на условия договора коммерческого найма, которым определено право выкупа им жилого помещения. Указал, что запрет на выкуп жилых помещений законодательством не предусмотрен.

Решением Правдинского районного суда от 10 июня 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Калининградского областного суда от 6 сентября 2022 года, в удовлетворении административного иска отказано.

В кассационной жалобе, поданной через Правдинский районный суд Калининградской области 28 ноября 2022 года и поступившей в Третий кассационный суд общей юрисдикции 8 декабря 2022 года, Кодолов Д.А. со ссылкой на существенное нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит об отмене судебных актов и принятии нового решения об удовлетворении заявленных требований на которых настаивает по мотивам, изложенным в административном иске.

Определением судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 12 декабря 2022 года кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

О времени и месте рассмотрения дела лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом. На основании части 2 статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела дело в их отсутствие.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими административное дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта (часть 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Такого рода нарушения допущены судами обеих инстанций.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что отказ администрации муниципального образования "Правдинский городской округ" соответствует закону, поскольку действующим законодательством не урегулирован порядок выкупа жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности и предоставляемых по договору коммерческого найма, в связи с чем нормы Положения, предусматривающие возможность выкупа жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма в силу статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению, с чем согласился и суд апелляционной инстанции, проверяя законность и обоснованность решения.

При этом суды указали, что администрация хоть и вправе осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ей жилищным фондом по собственному усмотрению, однако сдача жилого помещения в коммерческий наем не влечет передачу права собственности на него, кроме того, поскольку Положение не содержит обязанности по принятию органом местного самоуправления положительного решения, предоставление жилых помещений по договору купли-продажи нанимателям жилых помещений по договору коммерческого найма является правом, а не обязанностью администрации.

Данные выводы судебных инстанций судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит ошибочными.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 16 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа.

Согласно статье 51 названного Федерального закона органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией РФ, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (часть 1).

Органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами (часть 2).

При этом в силу части 1 статьи 50 Закона N 131-ФЗ в собственности муниципальных образований может находиться: имущество, предназначенное для решения установленных настоящим Федеральным законом вопросов местного значения (пункт 1); имущество, предназначенное для обеспечения деятельности органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, муниципальных служащих, работников муниципальных предприятий и учреждений в соответствии с нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования (пункт 3).

В свою очередь, Закон N 131-ФЗ закрепляет, что вопросами местного значения являются вопросы непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения муниципального образования, решение которых в соответствии с Конституцией Российской Федерации и данным федеральным законом осуществляется населением и (или) органами местного самоуправления самостоятельно; к таким вопросам относится, в частности, обеспечение малоимущих граждан, проживающих в поселении (городском округе) и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда (абзац двенадцатый части 1 статьи 2, пункт 6 части 1 статьи 14, пункт 6 части 1 статьи 16); для решения этих вопросов в собственности муниципальных образований может находиться, в частности, жилищный фонд социального использования для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями на условиях договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда.

Между тем, в силу части 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Согласно части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд; индивидуальный жилищный фонд и жилищный фонд коммерческого использования, представляющий собой совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части (пункт 4 части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Анализ приведенных норм не исключает нахождение в собственности муниципальных образований жилищного фонда коммерческого использования, если наличие такого фонда требуется для решения вопросов местного значения или в иных целях, предусмотренных статьей 50 Закона N 131-ФЗ.

По общему правилу, в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов регулирует жилищное законодательство.

В частности, порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма (из муниципального жилищного фонда социального использования) предусмотрен частями 3, 4 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации, возможность бесплатной передачи такого имущества в собственность граждан согласно абз.1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации урегулирована законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В то же время, в силу подпункта 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", действие данного закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственного и муниципального жилищного фонда.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", жилое помещение может выступать объектом как жилищных, так и гражданских правоотношений, в связи с чем отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений), регулируются гражданским законодательством.

В силу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

При этом пунктом 5 части 10 статьи 35 Закона N 131-ФЗ установлено, что определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности находится в исключительной компетенции представительного органа муниципального образования.

Как следует из материалов дела, решением Совета депутатов муниципального образования "Правдинский городской округ" от 27 апреля 2016 года N 47 утверждено Положение о порядке и условиях предоставления гражданам жилых помещений жилищного фонда муниципального образования "Правдинский городской округ, отнесенных к жилищному фонду коммерческого использования.

Целью настоящего Положения является реализация конституционного права граждан на жилище путем развития договорных отношений в жилищной сфере, обеспечения содержания и рационального использования жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования "Правдинский городской округ" и отнесенных в установленном порядке к фонду коммерческого использования (пункт 1.2).

В соответствии с пунктом 1.3 Положения муниципальный жилищный фонд коммерческого использования представляет собой совокупность жилых помещений, установленных пунктом 4 части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Отнесение жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования "Правдинский городской округ" к жилищному фонду коммерческого использования, а также исключение жилых помещений из его состава производится на основании решения Совета депутатов муниципального образования "Правдинский городской округ" по представлению местной администрации (пункт 1.4 Положения)

В силу пункта 1.5 Положения в жилищный фонд коммерческого использования могут быть включены только жилые помещений муниципального жилищного фонда, свободные от прав третьих лиц и техническое состояние которых не позволяет предоставлять их гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.

В соответствии с пунктом 2.5 Положения в договор коммерческого найма жилого помещения в обязательном порядке подлежит включению условие о том, что капитальный ремонт сданного в наем жилого помещения является обязанностью нанимателя.

Пунктом 3.6 Положения предусмотрено, что по истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора коммерческого найма на новый срок с учетом положений пункта 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции", либо на приобретение занимаемого жилого помещения путем его выкупа.

Приложением N 2 к вышеназванному Положению определены Порядок и Условия оплаты выкупной цены за жилые помещения жилищного фонда муниципального образования "Правдинский городской округ", отнесенных к жилищному фонду коммерческого использования, в соответствии с которым выкуп жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования осуществляется целевым назначением на основании постановления администрации муниципального образования "Правдинский городской округ" (пункт 2), при этом право выкупа жилого помещения возникает у нанимателя жилого помещения, если право выкупа предусмотрено договором найма жилого помещения (пункт 3).

Решением Совета депутатов муниципального образования "Правдинский городской округ" от 24 октября 2018 года N 79 "О включении жилых помещений, являющихся муниципальной собственностью муниципального образования "Правдинский городской округ" в жилищный фонд коммерческого использования" включена квартира N 13 с кадастровым номером 39:11:080002:83, расположенная по адресу: Калининградская область, Правдинский район, пос. Чайковское, переулок Парковый, дом N 1, являющаяся предметом заключенного с Кодоловым Д.А. договора коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда N 5 от 25 января 2021 года.

Таким образом, Перечень жилых помещений, относящихся к жилищному фонду коммерческого использования, утвержденный решением Совета депутатов муниципального образования "Правдинский городской округ" от 24 октября 2018 года N 79, принят в установленном законом порядке.

Согласно передаточному акту жилого помещения от 25 января 2021 года указанная квартира передана Кодолову Д.А. в следующем состоянии: отсутствуют окна, двери, системы отопления, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, в помещении имеются следы протекания кровли, квартира захламлена бытовым мусором.

При этом разделом 2 договора коммерческого найма на Кодолова Д.А. возложены обязанности по использованию переданного ему помещения, в частности, обязанность проведения в жилом помещении текущего и капитального ремонта (пункт 2.2.5), а также своевременного внесения платы за наем (пункт 2.2.6) и др, а пунктом 2.1.5 - право по истечении срока договора (в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору) на приобретение в собственность занимаемого жилого помещения путем его выкупа на условиях и в порядке, установленных Положением о коммерческом найме.

Таким образом, поскольку материалами дела подтверждено отнесение спорного жилого помещения к муниципальному жилищному фонду коммерческого использования ввиду невозможности его предоставления в силу технического состояния гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда, выводы судов о том, что выкуп жилого помещения Кодоловым Д.А. невозможен ввиду того, что действующим законодательством не урегулирован порядок выкупа жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности и предоставляемых по договору коммерческого найма, не основан на нормах права и противоречит обстоятельствах дела.

При этом не может быть признан состоятельным и вывод судов об отсутствии у административного ответчика обязанности по заключению с Кодоловым Д.А. договора купли-продажи испрашиваемого жилого помещения со ссылкой на то, что собственник муниципального жилищного фонда вправе осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом по собственному усмотрению, что не влечет безусловную передачу права собственности на жилое помещение нанимателю.

В данном случае, администрация муниципального образования "Правдинский городской округ" осуществила свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим имуществом путем заключения с Кодоловым Д.А. договора коммерческого найма жилого помещения, в котором предусмотрела право последнего на выкуп занимаемого жилого помещения при определенных условиях, приняв на себя тем самым соответствующие обязательства, произвольный отказ от которых недопустим в силу закона.

Таким образом, оценивая законность отказа администрации муниципального образования "Правдинский городской округ" в заключении с Кодоловым Д.А. договора купли-продажи испрашиваемого жилого помещения, судам следовало проверить его на соответствие требованиям Положения о порядке и условиях предоставления гражданам жилых помещений жилищного фонда муниципального образования "Правдинский городской округ, отнесенных к жилищному фонду коммерческого использования, а также Порядка и условий оплаты выкупной цены за жилые помещения жилищного фонда муниципального образования "Правдинский городской округ", отнесенных к жилищному фонду коммерческого использования, утвержденных решением Совета депутатов муниципального образования "Правдинский городской округ" от 27 апреля 2016 года N 47, выяснить, в частности, соблюдены ли Кодоловым Д.А. обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда N 5 от 25 января 2021 года, дающие ему право на выкуп занимаемого жилого помещения.

Следует при этом отметить, что в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 г. N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" в абзаце пятом пункта 1 разъяснено, что, по смыслу части 4 статьи 1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также с учетом того, что гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации), споры о признании таких актов недействительными (незаконными), если их исполнение привело к возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей, не подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

При этом правильное определение судами вида судопроизводства, в котором подлежат защите права и свободы гражданина или организации, зависит от характера правоотношений, из которых вытекает требование лица, обратившегося за судебной защитой, а не от избранной им формы обращения в суд.

В силу части 5 статьи 16.1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, установив в ходе подготовки административного дела к судебному разбирательству или судебного разбирательства по административному делу, что оно подлежит рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства, выносит определение о переходе к рассмотрению дела по правилам гражданского судопроизводства.

Указанные нормы права при разрешении требований Кодолова Д.А. не были учтены судами как первой, так и апелляционной инстанции.

На основании изложенного, судебная коллегия по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, установив, что допущенные судами первой и апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, повлекли принятие незаконных судебных постановлений, без отмены которых невозможны восстановление и защита прав административного истца, полагает необходимым судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку суд кассационной инстанции правом устанавливать новые обстоятельства по делу и давать самостоятельную оценку собранным по делу доказательствам не наделен.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, правильно определить вид судопроизводства по делу, установить юридически значимые обстоятельства и разрешить спор в соответствии с установленными обстоятельствами и нормами материального и процессуального права, регулирующими спорные правоотношения.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, определила:

решение Правдинского районного суда Калининградской области от 10 июня 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Калининградского областного суда от 6 сентября 2022 года отменить.

Дело направить в Правдинский районный суд Калининградской области на новое рассмотрение.

Настоящее кассационное определение может быть обжаловано в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в шестимесячный срок, который начинает исчисляться на следующий день после принятия апелляционного определения и из которого исключаются срок составления мотивированного определения суда апелляционной инстанции, в случае когда его составление откладывалось, а также время рассмотрения кассационной жалобы.

Председательствующий:

Судьи:

Кассационное определение в полном

объеме изготовлено 22 февраля 2023 года.