Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 08 февраля 2023 г. по делу N 8Г-23123/2022[88-372/2023-(88-22860/2022)]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Медведкиной В.А, судей Рогожина Н.А, Шевчук Т.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело делу N 2-1468/2022 по иску администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар к Чупрову А.Г. о признании отсутствующим права собственности, исключении из Единого государственного реестра недвижимости зарегистрированного права собственности, передать земельный участок, встречному иску Чупрова А.Г. к администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка по кассационной жалобе администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 8 июня 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 15 августа 2022 года.

Заслушав доклад судьи Шевчук Т.В, объяснения представителя Чупрова А.Г. по ордеру Рочевой И.О, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Администрация МО ГО "Сыктывкар" обратилась в суд с иском к Чупрову А.Г, в котором просила признать отсутствующим право собственности Чупрова А.Г. на объект незавершённого строительства; исключить из Единого государственного реестра недвижимости зарегистрированное право собственности Чупрова А.Г. на указанный объект незавершённого строительства; обязать Чупрова А.Г. передать земельный участок по акту приёма-передачи администрации МО ГО "Сыктывкар" в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования, в том числе свободный от объектов и иного имущества.

Чупров А.Г. обратился со встречным иском к администрации МО ГО "Сыктывкар" о признании незаконным отказа администрации МО ГО "Сыктывкар" в заключении с ним договора аренды земельного участка; возложении на администрацию МО ГО "Сыктывкар" обязанности заключить с Чупровым А.Г. договор аренды земельного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома без проведения торгов, указав в обоснование требований на единство судьбы объекта недвижимости, не завершённого строительством, и земельного участка, на котором такой объект расположен, невозможность завершения строительства индивидуального жилого дома и его дальнейшей эксплуатации без предоставления земельного участка в аренду.

Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 8 июня 2022 года в удовлетворении исковых требований и встречного иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 15 августа 2022 года решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 8 июня 2022 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Чупрова А.Г. отменено. Принято по делу в этой части новое решение об удовлетворении требований.

Признан незаконным отказ администрации МО ГО "Сыктывкар" в заключении с Чупровым А.Г. договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", выраженный: в письме от 22 марта 2021 года N 01/2-01/579.

Обязана администрация МО ГО "Сыктывкар" заключить с Чупровым А.Г. без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу "адрес", для завершения строительства объекта незавершенного строительства индивидуального жилого дома.

Решение суда от 8 июня 2022 года в остальной части оставлено без изменения, апелляционная жалоба администрации МОГО "Сыктывкар" - без удовлетворения.

В кассационной жалобе администрация муниципального образования городского округа "Сыктывкар" просит об отмене решения суда и апелляционного определения, как постановленных с нарушением норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении жалобы.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судами первой и апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением администрации МО ГО "Сыктывкар" от 18 августа 2010 года N8/3697 утвержден градостроительный план земельного участка по адресу: "адрес", и принято решение о предоставлении земельного участка площадью 1200 кв.м, в составе земель промышленности и земель иного специального назначения Чупрову А.Г. в аренду сроком на 5 лет для строительства индивидуального жилого дома.

В результате межевания по заказу Чупрова А.Г. границы земельного участка уточнены в 2011 году.

01 ноября 2011 года земельный участок площадью 1200?24 кв.м по адресу: "адрес", поставлен на государственный кадастровый учёт, присвоен кадастровый N.

01 февраля 2012 года администрация МО ГО "Сыктывкар" (арендодатель) и Чупров А.Г (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N05/12-8, по условиям которого арендатору из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информации, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения предоставляется в аренду земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1200 кв.м по адресу: "адрес"), для строительства индивидуального жилого дома, сроком до 18 августа 2015 года.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 20 июля 2012 года 01 августа 2012 года администрацией МО ГО "Сыктывкар" выдано Чупрову А.Г. разрешение на строительство индивидуального жилого дома на срок до 31 июля 2022 года.

17 августа 2012 года в ЕГРП зарегистрировано право собственности Чупрова А.Г. на объект незавершённого строительства, проектируемое назначение - жилое, проектируемая площадь застройки - 135 кв.м, степень готовности - 4%, расположенный по адресу: "адрес".

Согласно сведениям из ЕГРН объект расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 11:05:0804001:84.

Согласно кадастровому паспорту объекта незавершённого строительства от 8 июня 2012 года, составленному ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по результатам проведенной 24 мая 2012 года инвентаризации, объект незавершённого строительства представляет собой свайное поле.

25 апреля 2016 года Чупров А.Г. обратился в администрацию МО ГО "Сыктывкар" с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов на срок 10 лет для завершения строительства индивидуального жилого дома, однако в удовлетворении заявления было отказано письмом от 6 мая 2016 года.

Вступившим в законную силу решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 26 июля 2016 года по гражданскому делу N2-11118/2016 отказ администрации МО ГО "Сыктывкар" в удовлетворении заявления представителя Чупрова А.Г. о заключении договора аренды земельного участка площадью 1200 кв.м, с кадастровым номером "адрес", по адресу: "адрес" изложенный в письме от 6 мая 2016 года исх. N 72- 01/069610, признан незаконным. На администрацию МО ГО "Сыктывкар" возложена обязанность заключить с Чупровым А.Г. договор аренды земельного участка на срок до трех лет.

Разрешая спор по гражданскому делу N2-11118/2016 суд пришел к выводу о том, что Чупров А.Г. как владелец объекта незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома по договору аренды, заключенному до 1 марта 2015 года, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, имеет право на предоставление в аренду сроком на три года без проведения торгов спорного земельного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Во исполнение решения Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 26 июля 2016 года между администрацией МО ГО "Сыктывкар" (арендодатель) и Чупровым А.Г. (арендатор) 25 января 2017 года заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым арендатору из земель населенных пунктов предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1200 кв.м, расположенный по адресу: "адрес" для завершения строительства индивидуального жилого дома, сроком до 25 января 2020 года; указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 14 марта 2017 года.

В ответ на заявление Чупрова А.Г. о предоставлении ему земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства администрация МОГО "Сыктывкар письмом от 22 марта 2021 года сообщила об отсутствии оснований для предоставления Чупрову А.Г. в аренду земельного участка без проведения торгов со ссылкой на положения статьи 39.6 Земельного кодекса РФ и реализацию ранее по решению Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 26 июля 2016 года права на однократное предоставление в аренду без проведения торгов испрашиваемого земельного участка для завершения строительства; одновременно Чупрову А.Г. предложено в срок до 31 августа 2021 года освободить земельный участок от свай, погасить запись об объекте в ЕГРН и вернуть земельный участок администрации МО ГО "Сыктывкар" в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

14 сентября 2021 года администрацией МОГО "Сыктывкар" проведено комиссионное обследование земельного участка, о чем составлен акт обследования, из которого следует, что земельный участок не огорожен, на участке произрастает лес, выкорчёвка не производилась, объекты капитального строительства и иные постройки отсутствуют. Комиссия пришла к выводу о том, что земельный участок не использовался по назначению для строительства индивидуального жилого дома.

Суд первой инстанции провел выездное судебное заседание в целях осмотра земельного участка, в ходе которого установлено, что на спорном земельном участке фактически имеется свайное поле, отраженное в кадастровом паспорте объекта незавершённого строительства от 8 июня 2012 года.

Разрешая заявленные требования по настоящему делу, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 239.1, 606, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39.6, 39.18, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что ранее, в 2017 году, Чупров АГ. реализовал своё право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома; действующее законодательство не предусматривает возможности без проведения торгов повторно заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости, в связи с чем, отказал в удовлетворении требованиях Чупрова А.Г. к администрации МОГО "Сыктывкар".

Иск администрации МОГО "Сыктывкар" к Чупрову А.Г. оставлены судом без удовлетворения, так как администрацией МОГО "Сыктывкар" избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Суд пришел к выводу, что надлежащим способом защиты права администрации МО ГО "Сыктывкар" является обращение в соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с иском об изъятии у Чупрова А.Г. объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, путём продажи с публичных торгов, однако таких требований администрацией МО ГО "Сыктывкар" к Чупрову А.Г. по настоящему делу не заявлено.

Отменяя решение суда в части, суд апелляционной инстанции, повторно исследовав представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь нормами Федерального закона от 25 октября 2001 года N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", статьей 239.1, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39.6, 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности Чупрову А.Г, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, пришел к выводу, что данный участок не может быть предоставлен иным лицам и быть предметом аукциона (торгов).

По изложенным основаниям суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении встречного иска Чупрова А.Г. и принятии нового решения об удовлетворении иска Чупрова А.Г.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции не учено следующее.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Такой правовой подход также отражен в Обзоре судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016) и не был принят во внимание судом при разрешении спора.

В данном случае судами не установлено, что работы, выполненные Чупровым А.Г. на арендованном участке в виде свай в земле свидетельствуют о сооружении фундамента строящегося объекта недвижимости и возможности его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи). Как установлено судами, помимо свай на земельном участке иные объекты отсутствуют.

Регистрация права собственности на свайное поле как объект недвижимого имущества не имеет правового значения, поскольку в отсутствие объекта недвижимого имущества такие сведения подлежат исключению из ЕГРН в соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Помимо этого, заслуживают внимания и обстоятельства предоставления администрацией МО ГО "Сыктывкар" земельного участка в составе земель промышленности и земель иного специального назначения Чупрову А.Г. в аренду для строительства индивидуального жилого дома.

Согласно пункту 1 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов;) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения и т.д.

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ).

В рассмотренном деле судом установлено, что договор аренды заключен без торгов на земельный участок категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информации, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, который не предполагает строительство индивидуального жилого дома.

Судом установлено, что после регистрации Чупровым А.Г. права собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества категория земель в ЕГРН содержатся сведения о категории земельного участка - земли населенного пункта.

Вместе с тем, основания для изменения категории земель и соблюдение порядка такого изменения, установленного статьей 8 Земельного кодекса РФ, а также Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" для внесения соответствующих сведений в ЕГРН, а также нахождении земельного участка на землях населенного пункта судами остались не исследованными.

Данные обстоятельства имеют значение для правильного разрешения дела, поскольку нарушение установленного федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую (пункт 3 статьи 8 Земельного кодекса РФ).

В этой связи без установления обстоятельств, имеющих значение для дела, выводы суда о возложении обязанности на администрацию заключить договор аренды земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информации, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения в отсутствие полномочий органа местного самоуправления на распоряжение таким земельным участком и с нарушением категории земель и вида разрешенного использования нельзя признать правильным.

Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции"), а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции считает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 15 августа 2022 года и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 15 августа 2022 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи