Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 09 февраля 2023 г. по делу N 8Г-690/2023[88-5482/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Акчуриной Г.Ж, судей Швецовой Н.А, Шветко Д.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению закрытого акционерного общества сельскохозяйственного предприятия "Рикон" к обществу с ограниченной ответственностью "АгроПолис", С.А.И, Б.Р.А, Л.Л.В, Д.А.И. о признании недействительным договора купли-продажи земельных долей, по кассационной жалобе закрытого акционерного общества сельскохозяйственного предприятия "Рикон"

на решение Панинского районного суда Воронежской области от 03 июня 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 13 сентября 2022 года.

Заслушав доклад судьи Швецовой Н.А, судебная коллегия

установила:

ЗАО сельскохозяйственное предприятие "Рикон" обратилось в суд с иском к ООО "АгроПолис", С.А.И, Б.Р.А, Л.Л.В, Д.А.И. о признании недействительным договора купли-продажи земельных долей от 20 февраля 2021 года, указав, что 27 декабря 2002 года между собственниками земельных долей и ЗАО сельскохозяйственное предприятие "Рикон" заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей. Согласно условиям договора аренды во временное владение и пользование ЗАО сельскохозяйственное предприятие "Рикон" был передан земельный участок с кадастровым номером N, площадью 42040000 кв.м, адрес: установлен относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес". Договор аренды заключен сроком на 15 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 13 января 2003 года за номером N. В соответствии с пунктом 2 договора аренды срок договора считается продленным на тех же условиях, на тот же срок при отсутствии волеизъявления сторон на расторжение или изменение условий договора. Стороны не позднее, чем за 3 месяца до истечения его действия имеют право уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях по изменению или прекращению договора. Стороны не воспользовались своим правом на изменение или прекращение договора аренды, в связи с чем он был продлен на новый срок на тех же условиях. Из земельного участка с кадастровым номером N были образованы различные земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером N, площадью 655665 +/- 5668 кв.м. На основании вышеуказанного договора аренды земельный участок с кадастровым номером N находится в аренде у ЗАО сельскохозяйственное предприятие "Рикон", что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16 октября 2018 года. 02 ноября 2020 года из земельного участка с кадастровым номером N образован земельный участок с кадастровым номером N площадью 258294 +/- 3176.

Из пункта 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 ноября 2019 года, следует, что ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение. Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды. Таким образом, с момента образования земельного участка с кадастровым номером N и регистрации прав на него он находился в аренде у ЗАО сельскохозяйственное предприятие "Рикон". 22 апреля 2021 года осуществлена регистрация перехода права собственности на 7/13 долей в земельном участке с кадастровым номером N на ООО "АгроПолис". Из ответа Управления Росреестра по Воронежской области от 17 августа 2021 года ЗАО сельскохозяйственное предприятие "Рикон" стало известно, что регистрация перехода права собственности осуществлена на основании договора купли-продажи земельных долей от 20 февраля 2021 года. Из анализа выписок из ЕГРН следует, что данный договор заключен ООО "Агрополис" со С.А.И, Б.Р.А, Л.Л.В. Договор купли-продажи земельных долей от 20 февраля 2021 года является ничтожным, поскольку ООО "Агрополис" не являлось сельскохозяйственной организацией, использовавшей земельный участок N, соответственно, не имело право на преимущественный выкуп долей. Земельный участок N образован в ноябре 2020 года, обработку данного участка (в составе участка N) в 2020 году осуществляло ЗАО сельскохозяйственное предприятие "Рикон". Таким образом, ООО "АгроПолис" не осуществляло фактическое использование данного земельного участка на момент заключения договора купли-продажи земельных долей от 20 февраля 2021 года.

Из ответа Росреестра на жалобу ЗАО сельскохозяйственное предприятие "Рикон" стало известно, что регистрирующий орган исходит из наличия у ООО "АгроПолис" статуса сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок N, в связи с наличием договора аренды от 19 ноября 2020 года. Наличие договора аренды от 19 ноября 2020 года не является подтверждением наличия у ООО "АгроПолис" статуса организации, использующей земельный участок, так как данный договор является незаключенным в связи с тем, что ЗАО сельскохозяйственное предприятие "Рикон" не заключало никаких договоров аренды по передаче земельного участка N ООО "Агрополис". Иные лица не могли передавать данный участок в аренду в связи с тем, что договор аренды с ЗАО сельскохозяйственное предприятие "Рикон" не был прекращен в установленном законом или договором порядке. Договор аренды от 19 ноября 2020 года подписан после окончания сельскохозяйственных работ, которые выполнялись силами и средствами ЗАО сельскохозяйственное предприятие "Рикон", договор является фиктивным.

Решением Панинского районного суда Воронежской области от 03 июня 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 13 сентября 2022 года, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе истец ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, ссылаясь на нарушения норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 27 декабря 2002 года между собственниками земельных долей и ЗАО сельскохозяйственное предприятие "Рикон" заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей. Согласно условиям договора аренды во временное владение и пользование ЗАО сельскохозяйственное предприятие "Рикон" был передан земельный участок с кадастровым номером N, площадью 42040000 кв.м, адрес: установлен относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес". Договор аренды заключен сроком на 15 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 13 января 2003 года за номером N.

В соответствии с пунктом 2 договора аренды срок договора считается продленным на тех же условиях, на тот же срок при отсутствии волеизъявления сторон на расторжение или изменение условий договора. Стороны не позднее, чем за 3 месяца до истечения его действия имеют право уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях по изменению или прекращению договора. Стороны не воспользовались своим правом на изменение или прекращение договора аренды, в связи с чем он был продлен на новый срок на тех же условиях.

Из земельного участка с кадастровым номером N были образованы различные земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером N, площадью 655665 +/- 5668 кв.м, из которого 02 ноября 2020 года образован участок с кадастровым номером N.

19 ноября 2020 года между собственниками земельных долей и ООО "АгроПолис" заключен договор аренды на земельный участок, общей площадью 258294 кв.м, кадастровый N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: "адрес" кадастрового квартала N, из земель ЗАО сельскохозяйственное предприятие "Рикон".

20 февраля 2021 года между С.Д.И, Б.Р.А, Л.Л.В. и ООО "АгроПолис" заключен договор купли-продажи земельных долей, согласно которому ООО "АгроПолис" приобрело 7/13 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 258294 квадратных метров, кадастровый N.

Суд первой инстанции, дав оценку представленным доказательствам, руководствуясь статьями 166, 167, 168, 432, 433, 454, 550, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", поскольку истец каких-либо доказательств, подтверждающих нарушение его прав в связи заключением договора купли-продажи земельных долей не представил, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции не соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения норм права при рассмотрении дела были допущены судами.

Земельный участок с кадастровым номером N относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем спорные правоотношения подлежат правовому регулированию положениями Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

Согласно статье 12 Закона N 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона. Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Поскольку продать 7/13 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером N С.Д.И, Б.Р.А, Л.Л.В. могли только другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, к юридически значимому обстоятельству, которое необходимо было установить относится: кто является организацией, использующей земельный участок.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).

Пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации направлен на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом ни положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, ни нормы Гражданского кодекса не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Согласно части 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Таким образом, ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение.

Общество арендует земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности нескольких лиц.

Впоследствии из исходного земельного участка было выделено несколько участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером N, площадью 655665 +/- 5668 кв.м, из которого 02 ноября 2020 года образован участок с кадастровым номером N.

Судами не дана оценка тому, является ли прекращенным право аренды истца на земельный участок с кадастровым номером N.

Суду необходимо было установить, возражали ли собственники (либо их правопредшественники) земельного участка с кадастровым номером N против заключения 27 декабря 2022 года договора аренды с ЗАО сельскохозяйственное предприятие "Рикон", если нет, то договор аренды для них на земельный участок, заключенный с истцом, не является прекращенным.

Также суды не установили, имелись ли иные основания для прекращения договора аренды от 27 декабря 2002 года в отношении спорного земельного участка.

В том случае, если договор аренды ЗАО сельскохозяйственное предприятие "Рикон" на вышеуказанный земельный участок не прекращен, у ответчиков не имелось оснований для заключения аналогичного договора с ООО "АгроПолис", и соответственно, для заключения договора купли-продажи долей в праве собственности на него.

Выводы судов о том, что права ЗАО сельскохозяйственное предприятие "Рикон" оспариваемым договором не нарушены, противоречат положениям статьи 12 Закона N 101-ФЗ, которая устанавливает преимущественное право покупки для других долевых собственников, либо лиц, использующих земельный участок.

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.

Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не установлены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции в нарушение статьи 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального и процессуального права не устранил.

Учитывая изложенное, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 13 сентября 2022 года подлежит отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 13 сентября 2022 года отменить, направить гражданское дело на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда.

Председательствующий

Судьи