Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 01 февраля 2023 г. по делу N 8Г-22558/2022[88-2066/2023-(88-22387/2022)]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Горбуновой О.А.

судей Лезиной Л.В. и Храмцовой О.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске 01 февраля 2023 года дело по кассационной жалобе Мясникова Владимира Анатольевича на решение Тюменского районного суда Тюменской области от 25 апреля 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 14 сентября 2022 года

по гражданскому делу N2-1429/2022 по иску Мясникова Владимира Анатольевича к администрации Тюменского муниципального района о понуждении заключить договор аренды земельного участка.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Горбуновой О.А, объяснения представителя истца Кожина А.Г, судебная коллегия

установила:

Мясников В.А. обратился в суд с иском к администрации Тюменского муниципального района о понуждении заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: "данные изъяты", с кадастровым номером "данные изъяты", без проведения торгов для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Требования мотивировал тем, что участок был предоставлен ему в аренду сроком по 10 декабря 2016 года для строительства индивидуального жилого дома. На земельном участке зарегистрирован объект незавершенного строительства степенью готовности 80 %, проектируемое назначение - баня. 15 декабря 2020 года ответчик отказал ему в предоставлении земельного участка, сославшись на то, что расположенный на нем объект незавершенного строительства относится к объектам вспомогательного использования. 21 декабря 2020 года в его адрес поступило уведомление о прекращении договора аренды земельного участка с 22 декабря 2020 года. Согласно техническому плану объекта незавершенного строительства от 26 июля 2021 года на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с проектируемым назначением - индивидуальный жилой дом, площадь застройки - 119, 8 кв.м, степень готовности - 30 %. 24 ноября 2021 года он направил в адрес ответчика заявление о продлении договора аренды земельного участка, в чем ему было отказано со ссылкой на поступление обращения после прекращения договора аренды, с чем он не согласен.

Решением Тюменского районного суда Тюменской области от 25 апреля 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 14 сентября 2022 года, в иске Мясникову В.А. отказано.

В кассационной жалобе истец Мясников В.А. просит судебные акты отменить, считая их постановленными с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.

В своих возражениях на кассационную жалобу ответчик администрация Тюменского муниципального района просит оставить судебные постановления без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель истца Мясникова В.А. Кожин А.Г. настаивал на отмене судебных постановлений по доводам, изложенным в жалобе.

Остальные участвующие в деле лица не явились, извещены, об отложении дела не просили. С учетом требований статей 167 и 379.5 (части 5) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

В силу части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении данного дела.

Судом установлено, что по договору аренды N17-10/675 от 12 декабря 2013 года администрация Тюменского муниципального района передала Мясникову В.А. земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" по адресу: "данные изъяты" для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений. Срок действия договора с 11 декабря 2013 года по 10 декабря 2016 года.

Письмом от 23 августа 2017 года администрация Тюменского муниципального района сообщила представителю истца о том, что договор аренды земельного участка N17-10/675 действует, считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок.

07 июня 2016 года Мясниковым В.А. заключил договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям жилого дома, расположенного на спорном участке, 01 января 2018 года -договор энергоснабжения, 30 октября 2019 года - договор на бурение скважины.

15 сентября 2020 года администрацией Тюменского муниципального района в адрес истца направлено уведомление об отказе от договора аренды, в котором указано, что договор считается прекращенным по истечении трех месяцев с момента направления письма. Предложено передать участок по акту приема-передачи.

При этом 06 октября 2020 года истцу выдан градостроительный план спорного земельного участка.

18 ноября 2020 года Департамент имущественных отношений и градостроительства администрации Тюменского муниципального района выдал истцу уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке.

В соответствии с техническим планом объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном участке, от 27 октября 2020 года его проектируемое назначение - баня, площадь застройки - 56, 3 кв.м, степень готовности - 80%.

24 ноября 2020 года за истцом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - баню с кадастровым номером "данные изъяты", степень готовности 80%, расположенную на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты".

15 декабря 2020 года администрацией Тюменского муниципального района в адрес истца направлено решение об отказе в предоставлении спорного участка со ссылкой на то, что расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства в соответствии с правилами землепользования и застройки относится к объектам вспомогательного использования.

Из акта обследования земельного участка от 19 ноября 2021 года следует, что земельный участок огорожен забором, на участке расположено строение в деревянном исполнении, размещен бетонный фундамент. На заборе с внутренней стороны установлен металлический ящик, подключенный к линии электропередачи. Иные признаки строительства отсутствуют.

01 января 2021 года Управлением Росреестра по Тюменской области в адрес Мясникова В.А. направлено уведомление об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с тем, что срок действия договора аренды земельного участка не продлевался.

24 ноября 2021 года Мясников В.А. обратился в Департамент имущественных отношений с заявлением о продлении договора аренды спорного участка, в ответ на которое 23 декабря 2021 года администрация сообщила, что основания для продления (возобновления, перезаключения) договора аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" без проведения торгов отсутствуют, в связи с чем предложила освободить участок в срок до 15 февраля 2022 года от расположенных на нем строений и передать администрации в состоянии не хуже первоначального по акту приема-передачи.

Решением Тюменского районного суда Тюменской области от 23 ноября 2021 года Мясникову В.А. отказано в иске к администрации Тюменского муниципального района о признании отказа в предоставлении земельного участка в собственность незаконным. Суд посчитал правомерным отказ в передаче истцу земельного участка в собственность в порядке приватизации (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации), поскольку наличие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства (бани) не предполагает право собственника такого объекта на передачу участка в собственность без проведения торгов.

Истцом 26 июля 2021 года подготовлен технический план объекта незавершенного строительства индивидуального жилого дома, расположенного на спорном земельном участке, площадью застройки - 119, 8 кв.м, степень готовности - 30%.

Отказывая Мясникову В.А. в удовлетворении его требований, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что земельный участок был предоставлен в аренду для индивидуального жилищного строительства, а возведение на земельном участке вспомогательного объекта (бани) и объекта незавершенного строительства (жилого дома) после прекращения действия договора аренды не влечет возникновения у истца права на предоставление ему земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства индивидуального жилого дома.

С такими выводами согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

При этом пунктом 33 статьи 34 указанного Федерального закона установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного закона (1 марта 2015 года).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 Кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что прямо следует из пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объектов незавершенного строительства, принадлежащих на праве собственности истцу (бани и жилого дома), и отсутствия судебного акта об изъятии этих объектов, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

При разрешении данного спора суд не дал оценку действиям ответчика с точки зрения соответствия их принципам добросовестности и поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений: с одной стороны, сообщая истцу о сохранении действия договора аренды, выдавая истцу градостроительный план земельного участка и уведомление о соответствии планируемого строительства жилого дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, с другой стороны, ответчик практически одновременно направил истцу сообщение об отказе от договора аренды спорного земельного участка, лишив его тем самым возможности строительство завершить.

Заслуживают внимания также доводы истца о том, что договор аренды земельного участка был заключен с целью строительства не только жилого дома, но и хозяйственно-бытовых строений, что, по его мнению, исключает вывод об использовании им участка не по назначению и отсутствии оснований для возведения, в первую очередь, бани, а не жилого дома. Указанные доводы истица оценки суда также не получили.

С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит, что судом первой инстанции допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без нового рассмотрения дела.

Суд апелляционной инстанции допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального и процессуального права не устранил, согласившись с выводами суда первой инстанции.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия полагает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 14 сентября 2022 года и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть вышеизложенное, устранить отмеченные недостатки и рассмотреть дело в апелляционном порядке в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 14 сентября 2022 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи