Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 01 декабря 2022 г. по делу N 8Г-27272/2022[88-31554/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Косарева И.Э, судей Думушкиной В.М, Ивановой Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации муниципального образования "адрес" к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени, по кассационной жалобе Администрации МО город Краснодар на решение Октябрьского районного суда г. Краснодара от 23 ноября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 мая 2022 года.

Заслушав доклад судьи Косарева И.Э, объяснения представителя Администрации МО "адрес" ФИО9, судебная коллегия

установила:

Администрация МО "адрес" обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 187 007, 91 рублей, пени в размере 55 357, 78 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что на основании постановления администрации МО "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, между истцом и ФИО5 был заключен договор аренды N земельного участка общей площадью N кв.м, расположенного по адресу: "адрес" для строительства административного здания (площадью не более N кв.м). Срок действия договора - до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании договора переуступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ к ФИО1 перешло право аренды данного земельного участка.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по своевременному внесению арендных платежей, за ним образовалась задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (после указанной даты зарегистрирован иной правообладатель - ФИО6) в размере 187 007, 91 рублей, на которую начислены пени в размере 55 357, 78 рублей.

Досудебная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с иском.

Представитель ответчика в заседание суда первой инстанции не явился, ранее представил письменные возражения на заявленные исковые требования, ссылаясь на то, что размер арендной платы рассчитан неверно применительно к тому, что сторонами согласно вступившему в законную силу решению суда от ДД.ММ.ГГГГ ранее было установлено фактическое изменение вида разрешенного использования участка - для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и расчет и уплата арендной платы осуществлены им исходя из соответствующего коэффициента.

Решением Октябрьского районного суда г. Краснодара Краснодарского края от 23 ноября 2021 года в удовлетворении исковых требований Администрации МО о взыскании задолженности по арендной плате и пени было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 мая 2022 года решение Октябрьского районного суда г. Краснодара Краснодарского края от 23 ноября 2021 года оставлено без изменения, с отклонением доводов жалобы истца.

Суды исходили из преюдициального значения ранее принятого судебного решения, согласно выводам которого вид разрешенного использования земельного участка был изменен, что в т.ч. влекло необходимость изменения расчета размера арендной платы.

В кассационной жалобе Администрация МО город Краснодар ставит вопрос об отмене вступивших в законную силу судебных постановлений, направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции со ссылкой на нарушение судами норм материального и процессуального права.

В жалобе указывает на то, что пунктом 8.1 договора аренды было установлено, что изменения и дополнения к договору аренды оформляются в форме дополнительного соглашения, которое является неотъемлемой частью договора и подлежит государственной регистрации.

Однако, согласно письму Управления Росреестра по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ, на основании заявления ФИО7 вид разрешенного использования земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ изменен на "индивидуальные жилые дома". При этом на момент рассмотрения судами спора изменения в договор не внесены, в установленном порядке не зарегистрированы.

По мнению заявителя, выводы судов первой и второй инстанций в части установления решением Октябрьского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ по делу N факта законного изменения вида разрешенного использования и надлежащего использования ФИО8 земельного участка под ИЖС, а не для коммерческого использования, в связи с чем при учете арендной платы, по мнению судов, применяется ставка арендной платы исходя из кадастровой стоимости в размере N (ИЖС), а не N% (коммерческое использование), что имело преюдициальное значение при рассмотрение данного спора, несостоятельны ввиду отсутствия таких выводов в указанном судебном акте, которым разрешался вопрос о кадастровой стоимости участка и цене его выкупа с учетом изменения вида разрешенного использования только на момент рассмотрения соответствующего спора.

Расчет задолженности по арендной плате, принятый судами первой и второй инстанций как надлежащее доказательство, при рассмотрении спора в силу статьи 60 ГПК РФ не является допустимым.

В основу решения положен расчет арендной платы, произведенный за 2017-2018 годы, из расчета кадастровой стоимости земельного участка в размере 3 322 973 рублей 95 коп, в связи с чем, бюджетом МО "адрес" не дополучены денежные средства в размере 230 902 рублей 54 коп. В свою очередь, администрацией в прилагаемом к исковому заявлению расчете арендной платы была указана и документально подтверждена кадастровая стоимость земельного участка в 2017-2018 годах в размере 5 918 052 рублей 40 коп.

Возражений на кассационную жалобу не поступило.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель администрации МО "адрес" ФИО9 доводы кассационной жалобы поддержала, просила решение суда первой инстанции и апелляционное определение отменить, как вынесенные с нарушением норм материального и процессуального права, и направить дело на новое рассмотрение.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом были извещены судом кассационной инстанции о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. При этом информация о движении дела была размещена также на официальном сайте ФИО2 кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

Учитывая надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства в суде кассационной инстанции лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции счел возможным на основании положений части 3 статьи 167 и части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) рассмотреть жалобу в данном судебном заседании.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения истца, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч.1 ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии с ч.1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения, без устранения которых невозможно решение вопроса о восстановлении нарушенных прав истца, были допущены судами при рассмотрении дела.

Как установлено и следует из материалов дела, на основании постановления администрации МО "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО и ФИО5 заключен договор аренды N земельного участка площадью N кв.м, с видом разрешенного использования "для строительства административного здания", расположенного по адресу: "адрес". Срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 2.3 договора аренды предусмотрено, что арендная плата начисляется от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия участка за каждый день фактического использования или владения и подлежит внесению арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа каждого месяца.

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в установленный договором срок в виде начисления пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО10 заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и ФИО8 заключен договор переуступки прав и обязанностей на недвижимое имущество, по условиям которого к ФИО1 перешло право аренды по договору аренды земельного участка N.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО6 заключен договор переуступки прав и обязанностей на недвижимое имущество, по условиям которого к ФИО6 перешло право аренды по договору аренды земельного участка N.

Согласно письму Управления Росреестра по "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, на основании заявления ФИО7 с ДД.ММ.ГГГГ вид разрешенного использования спорного земельного участка изменен на "Индивидуальные жилые дома", однако в договор аренды соответствующие изменения не вносились.

Обращаясь в суд с исковым заявлением, истец указывал на нарушение условий договора ответчиком по своевременной уплате арендных платежей. В связи с этим, задолженность ответчика по арендной плате по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 187 007 рублей 91 коп, кроме того, в связи с допущенным нарушением заявлены требования о взыскании неустойки в размере 55 357 рублей 78 коп. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе рассмотрения дела ответчик, не отрицая наличия договорных арендных отношений в отношении земельного участка, не соглашался с произведенным истцом расчетом арендной платы.

Согласно пункту 3.3.1 Постановления главы администрации - губернатора "адрес" N 121 от ДД.ММ.ГГГГ "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности "адрес", и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории "адрес", предоставленные в аренду без торгов" арендная плата рассчитывается в размере 0, 3% от кадастровой стоимости в отношении земельного участка, предоставленного для целей жилищного строительства, в том числе для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

В расчете, представленном истцом, по мнению ответчика, арендная плата необоснованно рассчитана в размере N% от кадастровой стоимости со ссылкой на то, что земельный участок был предоставлен для коммерческих целей.

Также ответчиком в материалы дела представлен расчет, согласно которому в соответствии со сведениями фонда данных государственной кадастровой оценки, размещенными в открытом доступе на сайте Росреестра РФ (https://rosreestr.gov.ru), являющимися общеизвестными, кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляла 3 322 973 рубля 95 коп, тогда как истцом в расчете указано 5 918 052 рубля 40 коп.

Из представленного ответчиком расчета следует, что путем сложения вышеуказанных сумм за вычетом образовавшегося сальдо на ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 056, 01 руб, отраженного в приобщенном к иску расчете задолженности, общая задолженность по арендной плате в заявленный в иске период времени составляет - 8 817, 81 руб, а размер задолженности по пене исходя из N ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки составляет - 2 645, 34 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а всего - 11 463, 15 рублей. Указанная сумма задолженности внесена ответчиком на расчетный счет истца, что подтверждается квитанциями от ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что изменение вида разрешенного использования земельного участка повлекло изменение его кадастровой стоимости, в связи с чем сумма задолженности, рассчитанная в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка, уже внесена ответчиком в полном объеме на расчетный счет истца.

При этом, суды пришли к выводу, что приведенные сведения о кадастровой стоимости рассматриваемого земельного участка и виде его разрешенного использования (для ИЖС) подтверждаются вышеуказанными выписками из ЕГРН, а также вступившим в законную силу и уже исполненным решением Октябрьского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ по административному делу N по административному исковому заявлению ФИО7 к администрации МО "адрес", выводы которого имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

Указанным решением от ДД.ММ.ГГГГ суд признал незаконным отказ администрации МО в заключении со ФИО11 договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами N и N по цене, равной 17-кратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, а также обязал администрацию МО "адрес" в течение 5 дней, после вступления решения суда в законную силу заключить со ФИО11 без проведения торгов договор купли-продажи земельных участков с N и N по цене, равной 17-кратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, выдать истцу справку об отсутствии к нему финансовых претензий, а также 3 (три) экземпляра подписанного и надлежащим образом оформленного договора купли-продажи данных земельных участков для последующей государственной регистрации в органах Росреестра.

Кроме того, в рамках указанного административного дела N года, судом сделан вывод о законности изменения вида разрешенного использования ответчиком земельного участка для ИЖС, а не для коммерческого использования, что также соответствует приведенным выше актуальным сведениям Государственного кадастра недвижимости, исходя из чего суды полагали необходимым при расчете арендной платы применять ставку арендной платы от кадастровой стоимости в размере N% (ИЖС), а не N% (коммерческое использование), как указано в исковом заявлении по рассматриваемому делу.

Кассационный суд общей юрисдикции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на неправильном толковании и применении норм материального права к спорным отношениям и сделаны с нарушением норм процессуального права.

В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с п.1 ст. 65 Земельного кодекса РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Порядок условия и сроки внесения арендной платы определяется договором аренды (п.1 ст. 614 ГК РФ).

Истцом к исковому заявлению приложен расчет арендной платы в котором были указаны и документально подтверждены кадастровая стоимость земельного участка в размере 5 918 052 рубля 40 коп, которая была установлена Приказом департамента имущественных отношений "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N N и подлежала применению с 2017 года.

Результаты определения кадастровой стоимости, полученные в установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" порядке, могут быть оспорены только при обращении в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по "адрес", либо в судебном порядке.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства изменения кадастровой стоимости земельного участка в спорный период времени на основании решения комиссии по оспариванию кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю либо на основании решения суда. Соответствующие обстоятельства судами не исследовались, в связи с чем выводы судов в части обоснованности самостоятельно произведенного ответчиком расчета арендной платы, не подкрепленные соответствующими доказательствами, представляются необоснованными.

Кроме того положения п.3 ст. 85 Земельного Кодекса РФ допускают использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

В отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства. Соответствующие позиции отражены в п.2 и 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ.

В п.1 ст. 615 ГК РФ указано, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Само по себе утверждение Правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение в ЕГРН сведений о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположены спорные участки, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменение в договор аренды в части вида использования участка.

Арендатор не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду. При решении вопроса о возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка, который указан в договоре, арендатор должен руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иначе, нежели установлено в договоре, в том числе с изменением вида разрешенного использования этого участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений ст. 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Поскольку спорный земельный участок, по договору аренды был предоставлен для строительства административного здания, без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид "Индивидуальные жилые дома" без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.

При этом обязание в рамках административного спора заключить договор купли-продажи и выводы о стоимости участка, исходя из которой определялись условия договора его купли-продажи от обязанности до вступления в законную силу оплатить пользование по договору аренды за предшествующий период арендатора не освобождает. Дата изменения вида разрешенного использования принятым ранее судебным актом не устанавливалась, решение суда вступило в законную силу позже спорного периода. При этом выводы, сделанные в мотивировочной части иного судебного акта по вопросу, не являвшемуся предметом установления в рамках разрешавшегося спора о заключении договора купли-продажи по определенной ставке, ретроспективного характера в отношении условий договора аренды иметь не могут.

Надлежащая правовая оценка указанным доводам апелляционной жалобы истца судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела вопреки разъяснениям п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", не дана.

Суд кассационной инстанции полагает, что при рассмотрении исковых требований суд первой инстанции не выяснил полно, всесторонне и объективно все имеющие значение обстоятельства, имеющие существенное значения для рассмотрения дела, не проверил расчет арендной платы в части определения кадастровой стоимости земельного участка, и периода владения земельным участком ответчика, не выяснил обстоятельства законности действий ответчика по изменению вида разрешенного использования земельного участка.

Данные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, не получили надлежащей оценки и со стороны суда апелляционной инстанции, при ссылках на них в апелляционной жалобе. Допущенные нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и непреодолимыми (ч. 3 ст. 390 ГПК РФ), они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов сторон.

Допущенные судами нарушения подлежат исправлению путем отмены принятого апелляционного определения с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела, суду второй инстанции необходимо учесть изложенное, дать оценку представленным доказательствам и доводам апелляционной жалобы с соблюдением требований статей 12, 56, 67 ГПК РФ, и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 мая 2022 года отменить, направить дело на новое апелляционное рассмотрение

Председательствующий:

Судьи: