Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 27 февраля 2023 г. по делу N 8Г-644/2023[88-3073/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Петровой Ю.Ю, судей Курбатовой М.В, Черлановой Е.С, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации города Апатиты к Паюсову Сергею Евгеньевичу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, по кассационной жалобе Паюсова Сергея Евгеньевича на решение Апатитского городского суда Мурманской области от 14 июня 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 14 сентября 2022 г, заслушав доклад судьи Черлановой Е.С, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Комитет по управлению имуществом Администрации города Апатиты Мурманской области (далее - Комитет) обратился в суд с иском к Паюсову С.Е. о взыскании задолженности по арендной плате за период с 15 ноября 2019 г. по 31 декабря 2021 г. в размере 226 306 рублей 06 копеек, пени за период с 02 декабря 2019 года по 11 марта 2022 года в размере 49 172 рубля 44 копейки.

В обоснование иска указал, что 26 марта 2014 г. между Комитетом и ООО "Заря", ООО КБ "Финансовый капитал" заключен договор аренды земельного участка N N, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендаторы приняли на условиях аренды земельный участок, площадью 3978 кв.м, расположенный по адресу: "адрес" 14 ноября 2019 г. между ООО КБ "Финансовый капитал" и Паюсовым С.Е. было заключено соглашение о переводе прав и обязанностей по договору. Обязательства по внесению арендной платы в размере и на условиях, установленных договором, ответчиком исполнялись несвоевременно, что привело к образованию задолженности и начислению пеней.

Решением Апатитского городского суда Мурманской области от 14 июня 2022 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 14 сентября 2022 г, удовлетворены.

В кассационной жалобе Паюсов С.Е. просит отменить судебные акты как принятые с нарушением требований закона.

В обоснование жалобы указывает, что суды неправомерно применили регулирующий коэффициент "10", установленный для банковских и страховых организаций. Он является физическим лицом и банковскую деятельность не осуществляет.

Комитет и Паюсов С.Е. извещены о времени и месте рассмотрения дела направлением судебных извещений, полученных 23 января 2023 г, 26 января 2023 г. соответственно, в судебное заседание не явились.

Руководствуясь положениями ст. 379.5 ГПК РФ, судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судами при рассмотрении данного дела.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 26 марта 2014 года между Комитетом по управлению имуществом администрации города Апатиты Мурманской области (Арендодатель) и ООО "Заря" (Арендатор 1), ООО КБ "Финансовый капитал" (Арендатор 2) заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 1507, по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером N, площадью 3978 кв.м, расположенный по адресу: "адрес" для размещения служебных помещений в административном здании (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.3 договора, на участке расположено административное здание.

Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды участка устанавливается с 26.03.2014 по 31.12.2037.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора, размер арендной платы за пользование участком определен расчетом в Приложении N 3.

Согласно пункту 3.3 арендатор обязан ежеквартально вносить арендную плату равными долями в следующие сроки: за I, II, III кварталы - не позднее 15 числа третьего месяца квартала, за IV квартал - не позднее 1 декабря расчетного года.

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0, 05 % за каждый день просрочки от невнесенной суммы арендной платы (п. 5.2 договора).

16 апреля 2014 г. договор прошел государственную регистрацию.

24 сентября 2019 г. между ООО КБ "Финансовый капитал" и Паюсовым С.Е. был заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества N, согласно которому в собственность Паюсова С.Е. переданы нежилые помещения в административном здании по адресу: "адрес" Переход права зарегистрирован 15.11.2019.

15 ноября 2019 г. между ООО КБ "Финансовый капитал" и Паюсовым С.Е. было заключено соглашение о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от 26 марта 2014 года, по условиям которого Паюсов С.Е. принял на себя права и обязанности по договору аренды на условиях, установленных указанным договором аренды.

Согласно п. 10 Соглашения, с 15.11.2019 к Паюсову С.Е. переходит ответственность перед арендодателем по договору аренды, в том числе по арендной плате.

Соглашение от 15.11.2019 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Обязательства по внесению арендной платы Паюсовым С.Е. не исполнялись, что привело к образованию задолженности за период с 15 ноября 2019 года по 31 декабря 2021 года.

Суд первой инстанции, разрешая спор и руководствуясь положениями статей 606, 614, 615 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о наличии у ответчика задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере.

Отклоняя довод ответчика о том, что размер арендной платы неправомерно определен истцом с применением регулирующего коэффициента "10", предусмотренного для банковских, страховых организаций, тогда как он является физическим лицом, суд указал, что бывшему арендатору земельного участка ООО КБ "Финансовый капитал" арендная плата начислялась с применением регулирующего коэффициента "10". Правомерность применения указанного коэффициента для ООО КБ "Финансовый капитал" подтверждена решением Арбитражного суда Мурманской области от 20 июня 2016 года N 2-1391/2016. На основании соглашения о перенайме от 15.11.2019 к ответчику перешли права и обязанности в том виде, в котором они существовали на момент передачи.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Отклоняя довод апелляционной жалобы о том, что размер арендной платы неправомерно определен с применением регулирующего коэффициента "10", суд апелляционной инстанции указал, что у ООО КБ "Финансовый капитал" основная деятельность заключалась в оказании банковских услуг. Исходя из данного вида деятельности арендатора была рассчитана плата за пользование земельным участком. Ответчиком не было представлено доказательств, свидетельствующих о заключении дополнительного соглашения, с указанием иного вида использования участка и здания, вследствие чего оснований для применения иного регулирующего коэффициента при расчете арендной платы не имеется.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу о том, что судами первой и апелляционной инстанции допущены существенные нарушения норм материального права, в связи с чем, кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

В соответствии ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьями 271, 424, 552 ГК РФ, статьями 35, 39.7, 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что собственник здания, строения, помещения обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком, при этом ее размер относится к категории регулируемых цен и стороны в своих правоотношениях обязаны руководствоваться размером арендной платы, установленным действующим законодательством.

Как следует из разъяснений, изложенных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после внесения изменений в нормативные правовые акты. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу подп. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ (действующей с 1 марта 2015 г.) порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Ранее (до 1 марта 2015 г.) аналогичные положения содержались в п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Как указано судом первой инстанции по настоящему делу, расчет арендной платы за пользование земельным участком произведен истцом на основании Положения "Об установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в границах городского округа Апатиты, утвержденного решением Совета депутатов г. Апатиты от 23 октября 2017 года N 553, а также решениями Совета депутатов г. Апатиты от 27 октября 2015 года N 188, 189.

В нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истцом в материалы дела вышеуказанное Положение не представлено.

Не истребовано данное Положение и судом первой инстанции.

Согласно Приложению N 3 к договору аренды N 1507 от 26.03.2014, расчет арендной платы по договору произведен в соответствии с Положением "Об определения порядка, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в границах городского округа Апатиты", утвержденного решением Совета депутатов г. Апатиты от 1.06.2008 N 450.

Ставки арендной платы и регулирующие коэффициенты на 2014 год утверждены решениями Совета депутатов г. Апатиты от 27.09.2013 N.

Размер арендной платы за земельный участок устанавливается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Размер арендной платы (Ап) определяется по формуле: Ап = Кс х С х К1 х Кп, где Кс - кадастровая стоимость земельного участка, С - ставка арендной платы (%); К1, Кп - peгулирующие коэффициенты.

Размер арендной платы за земельный участок за 2014 год для ООО КБ "Финансовый капитал" составляет 8589, 98 руб.

Ап = 715831, 63 * 1, 0 % * 1, 2 = 8589, 98 руб.

Как видно из приведенного расчета, размер арендной платы определяется исходя из вида разрешенного использования земельного участка - "для размещения служебных помещений в административном здании", с применением регулирующего коэффициента 1, 2.

Сведений о применении регулирующего коэффициента для земель банковских и страховых организаций в приложении N 3 договора не содержится.

Пунктом 3.2 договора аренды N 1507 от 26.03.2014 предусмотрено, что в случае использования участка арендатором одновременно для осуществления нескольких видов деятельности расчет арендной платы осуществляется пропорционально используемым площадям с учетом соответствующего вида разрешенного использования участка.

Из постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2016 г. по делу N А42-1391/2016 по иску Комитета по управлению имуществом администрации города Апатиты Мурманской области к обществу с ограниченной ответственностью коммерческий банк "Финансовый капитал" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 26.03.2014 по 31.12.2015, приобщенного к материалам настоящего дела, следует, что решениями Совета депутатов г. Апатиты от 27.09.2013 NN 800, 801, от 28.10.2014 NN 22, 23, Положением об определении порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в границах городского округа Апатиты, утвержденного Решением Совета депутатов МО город Апатиты от 24.06.2008 N 450, было предусмотрено, что регулирующий коэффициент (Кр) определяется исходя из вида деятельности арендатора.

Поскольку основным видом деятельности ООО КБ "Финансовый капитал" являлось оказание банковских услуг, то размер арендной платы, подлежащей оплате ООО КБ "Финансовый капитал" по договору аренды N 1507 от 26.03.2014, был пересчитан после заключения договора с применением регулирующего коэффициента, установленного для видов использования земельных участков "Земли, занятые объектами банковских, страховых организаций, юридическими и нотариальными конторами, равного 3, 5 (в 2014 году) и 10 (в 2015 году).

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 18 октября 2016 г. признал применение вышеуказанного регулирующего коэффициента соответствующим действующим правовым актам, поскольку он соответствовал виду деятельности арендатора.

При этом Тринадцатый арбитражный апелляционный суд указал, что на арендуемом земельном участке расположено пятиэтажное здание с подвалом и цокольным этажом общей площадью 4071, 2 кв.м, принадлежащее нескольким собственникам. В целом здание, расположенное на спорном земельном участке, используется как административное, именно поэтому весь земельный участок, находящийся под ним, относится к землям под административно-управленческими объектам и офисами. Вместе с тем, часть расположенных в здании помещений, принадлежащие ответчику на праве собственности, фактически используется им для осуществления банковской деятельности.

Из вышеуказанного постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2016 г, а также из условий пунктов 1.1, 3.2 договора аренды N N от 26.03.2014 следует, что расчет арендной платы должен производиться с применением регулирующего коэффициента, соответствующего виду деятельности арендатора земельного участка; в случае, если арендатор не ведет никакой деятельности в принадлежащих ему помещениях, то с применением регулирующего коэффициента, установленного для земель под административно-управленческими объектам и офисами.

При этом, расчет арендной платы, исходя из вида длительности арендатора, должен производиться с даты начала деятельности арендатора, в настоящем случае - с даты перенайма 15.11.2019.

Последующее изменение вида длительности арендатора, например, в случае сдачи помещений в аренду, влечет изменение регулирующего коэффициента с этой даты.

Иного из представленных в материалы дела документов не следует.

Выводы судов о том, что обязанность оплачивать арендную плату в размере, установленном для банковской организации, возникла у ответчика на основании соглашения о перенайме от 15.11.2019, противоречит условиям соглашения, которое таких обязанностей для нового арендатора не устанавливает.

Кроме того, суды не учли, что арендная плата за земельный участок с кадастровым номером N является регулируемой и не может определяться соглашением о перенайме.

Предусмотренное пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса РФ, статьей 35 Земельного кодекса РФ право нового собственника недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, пользоваться соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, не означает, что ответчик по настоящему делу обязан оплачивать арендную плату исходя из вида деятельности предыдущего арендатора.

Также судами не учтено следующее.

Согласно п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно п. 10 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В силу изложенного, арендная плата по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора должна определяться пропорционально площади объектов недвижимости, находящихся на данном земельном участке.

Применительно к настоящему делу, доля ответчика в праве аренды на земельный участок будет равна доле ответчика в административном здании, рассчитанной как соотношение площади нежилых помещений к общей площади здания.

В случае изменения площади помещений, например вследствие продажи части помещений, такая пропорция меняется.

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Из расчета истца, приведенного на л.д. 60 том 1, следует, что в расчете учитывается площадь помещений ответчика - 330, 17 кв.м.

Однако из договора аренды нежилого помещения N N, заключенного между ИП Паюсовым С.Е, ИП Саблиной Я.Г. и ООО "Гемотест Ленинград", следует, что часть помещения (1/2 доля) с кадастровым номером N было продано Паюсовым С.Е. Саблиной Я.Г, дата государственной регистрация права Саблиной Я.Г. - 18.12.2021.

В нарушение требований статьи 56 ГПК РФ Комитет при оформлении искового заявления вышеуказанное обстоятельство не проверил, не приложил к расчету исковых требований документы, свидетельствующие о правомерности расчета.

Суд первой инстанции достоверность указанных в расчете истца сведений также не проверил.

Суд апелляционной инстанции допущенные судом первой инстанции нарушения не устранил.

При изложенных обстоятельствах судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо истребовать у Комитета: нормативные акты, в соответствии с которыми производится расчет размера арендной платы; справочный расчет размера арендной платы, а также задолженности и пеней за спорный период, исходя из регулирующих коэффициентов для земель под административно-управленческими объектам и офисами, для земель под медицинскими учреждениями (с даты договоров аренды), площади нежилых помещений ответчика с учетом их изменения. Истребовать из Федеральной кадастровой палаты выписку о правах Паюсова С.Е. на нежилые помещения в здании по адресу: "адрес", о переходе прав Паюсова С.Е. на нежилые помещения в здании по адресу: "адрес" Принять решение в соответствии с установленными обстоятельствами и с учетом вышеизложенных требований закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Апатитского городского суда Мурманской области от 14 июня 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 14 сентября 2022 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующийсудьи