Определение СК по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 22 февраля 2023 г. по делу N 8Г-574/2023[88-1765/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ошхунова З.М, судей Росиной Е.А, Минеевой В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комаровой Марины Васильевны к Парамоновой Виктории Вячеславовне и Парамонову Олегу Александровичу о расторжении договора купли-продажи нежилого здания, по кассационной жалобе Комаровой Марины Васильевны на решение Новоселицкого районного суда Ставропольского края от 02.08.2022 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 08.11.2022.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Ошхунова З.М, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

Комарова М.В. обратилась в суд с иском к Парамоновой В.В. и Парамонову О.А, в котором просила расторгнуть договор купли-продажи нежилого здания от 08.11.2021, прекратить право собственности на нежилое здание кадастровый N (здание конофермы), расположенное по адресу: "адрес" - Парамонова О.В.; признать право собственности Комаровой М.В. на указанный объект недвижимости, о чём внести соответствующую запись в ЕГРН, обязать вернуть Парамонова О.А.- спорный объект в пользование Комаровой М.В, взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в размере 14 200 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что между Комаровой М.В. и Парамоновой М.В. заключен договор купли-продажи нежилого здания от 08.11.2021 б/н, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить, нежилое здание кадастровый N (здание конефермы), расположенное по адресу: "адрес".

Для передачи недвижимого имущества составлен акт б/н приема-передачи имущества от 08.11.2021, однако имущество фактически не передавалось, данный акт не подписывался.

Обязанность покупателя по оплате недвижимого имущества не исполнена денежные средства продавцом не получены.

Таким образом, договор фактически не исполнен сторонами, однако управлением Росреестра по Ставропольскому краю 19.11.2021 произведена государственная регистрация перехода права собственности от истца к ответчику нежилого здания.

13.05.2022 между Парамоновой В.В. и Парамоновым О.А. заключен брачный договор "адрес"9 от 13.05.2022, согласно которому спорное имущество перешло в личную собственность Парамонова О.А. Указанный договор заключен после начала судебного спора с целью затруднить исполнение решения суда. При таких обстоятельствах, Парамонов О.А. не может считаться добросовестным приобретателем, а брачный договор является, мнимой сделкой.

Решением Новоселицкого районного суда Ставропольского края от 02.08.2022, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 08.11.2022, в удовлетворении исковых требований Комаровой М.В. отказано.

В кассационной жалобе Комарова М.В. просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления, ссылаясь на нарушения судами норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся в судебное заседание суда кассационной инстанции, о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

Руководствуясь пунктом 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении настоящего дела.

Судами установлено, что между Комаровой М.В. (продавец) и Парамоновой В.В. (покупатель) был заключен договор купли - продажи нежилого здания 08.11.2021 б/н.

Согласно условиям договора продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить, нежилое здание кадастровый N (здание конефермы), расположенное по адресу: "адрес".

Согласно п. 2.2. договора расчёты по договору могут быть произведены как безналичным расчётом, так и наличным деньгами.

В соответствии с п. 2.5 договора обязанность покупателя по оплате по безналичной форме считается исполненной в момент зачисления денежных средств на корреспондентский счёт банка продавца, либо при оплате наличными деньгами - в момент их передачи продавцу.

19.11.2021 Управлением Росреестра по Ставропольскому краю была проведена государственная регистрация перехода права собственности от Комаровой М.В. к Парамоновой В.В. нежилого здания кадастровый N за номером N- N, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

13.05.2022 между супругами Парамоновой В.В. и Парамоновым О.А. заключен брачный договор "адрес"9 от 13.05.2022, согласно которому спорное имущество перешло в личную (раздельную) собственность Парамонова О.А.

16.05.2022 Управлением Росреестра по Ставропольскому краю проведена государственная регистрация перехода права собственности от Парамоновой В.В. к Парамонову О.А. нежилого здания кадастровый N за номером N- N, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Разрешая исковые требования Комаровой М.В. судебные инстанции, установив, что договор купли-продажи от 08.11.2021 исполнен сторонами в части передачи имущества, руководствуясь положениями статьи 450, пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу, что оснований для его расторжения по мотиву отсутствия оплаты со стороны покупателя не имеется, так как в такой ситуации продавец не лишен права требовать в судебном порядке взыскания стоимости имущества.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции с данными выводами судов согласиться не может ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение или иное недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с частью 3 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, к отдельному виду договора купли-продажи - договору купли-продажи недвижимости применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Так, в силу статьи 450 Гражданского кодекса основанием для расторжения договора является существенное его нарушение одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункта 8 Обзора судебной практики Верховного суда РФ N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Следовательно, неоплата ответчиком проданного ему недвижимого имущества является существенным нарушением условий договора и основанием к его расторжению.

Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи нежилого здания 08.11.2021, исходили из того, что неоплата покупателем приобретенного имущества, переход права собственности на которое за ним зарегистрирован, не является основанием для возвращения недвижимого имущества продавцу.

При этом судом не учтено, что в соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, действующее законодательство предоставляет лицу, право которого нарушено, выбор способа защиты своих нарушенных прав.

В данном случае истцом избран способ защиты права путем расторжения договора и возврата ранее переданного имущества, что закону не противоречит и полностью соответствует основным началам гражданского законодательства, изложенным в статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, установление факта оплаты либо неоплаты ответчиком стоимости недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором, имело существенное значение для правильного разрешения исковых требований Комаровой М.В. о расторжении договора купли-продажи нежилого здания.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

Приведенные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были.

Исходя из изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда находит нужным отменить апелляционное определение и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 08.11.2022 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий З.М. Ошхунов

Судьи Е.А. Росина

В.В. Минеева