Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 13 февраля 2023 г. по делу N 8Г-108/2023-(8Г-28261/2022)[88-3436/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Серебряковой О.И, судей Нечаевой Т.М, Бугарь М.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Яловеги Руслана Васильевича на решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 21 июля 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 13 июля 2022 г. по гражданскому делу N 2-1264/2021 по иску Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан к Яловега Руслану Васильевичу, Ильфанд Софье Львовне о признании прав на объекты недвижимого имущества отсутствующими и досрочном расторжении договора аренды, заслушав доклад судьи Серебряковой О.И, пояснения представителей Яловеги Р.В. - ФИО10 и ФИО11, действующих на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ордеров от ДД.ММ.ГГГГ, представителя Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан - ФИО8, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ООО КЦ "ТРАНСТЭК" - ФИО12, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, проверив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан обратилась в суд с исковым заявлением с учетом уточнений к Яловега Р.В, Ильфанд С.Л. о признании прав на объекты недвижимого имущества отсутствующими и досрочном расторжении договора аренды.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Ильфанд С.Л. заключен договор аренды N земельного участка, срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями которого арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером N, для обслуживания складских помещений, общей площадью 26776 кв.м, расположенный по адресу: "адрес" "адрес".

Согласно п. 1.2. договора аренды на участке расположены объекты недвижимого имущества: - склад, назначение: нежилое, 1 - этажный, общей площадью 45 кв.м, инв. N лит. А, адрес: "адрес", кадастровый N; - пункт охраны, назначение: нежилое. 1 - этажный, общей площадью 40 кв.м, инв. N лит. В, кадастровый N; - гараж, назначение: нежилое, общей площадью 30 кв.м, инв. N лит. Б, кадастровый (или условный) N; - склад, назначение: нежилое, 1 - этажный, общей площадью 40 кв.м, инв. N, лит. Д, адрес: "адрес", кадастровый номер N

Спорный земельный участок был предоставлен Ильфанд С.Л. исключительно для эксплуатации указанных объектов недвижимого имущества. В связи с тем, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Ильфанд С.Л. переданы в собственность Яловеге Р.В. вышеуказанные объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке с кадастровым номером N, права и обязанности по договору аренды земельного участка переданы ответчику - Яловеге Р.В, номер регистрации договора N от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ в целях реализации своих прав арендодателя, согласно п. 4.1.2. договора аренды, и установления фактического наличия объектов недвижимого имущества на спорном земельном участке, истцом были проведены мероприятия по обследованию спорного земельного участка, по результатам чего Актом обследования от ДД.ММ.ГГГГ N было установлено, что на данном земельном участке объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами N N отсутствуют.

Истец считает, что при подаче в Администрацию муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан заявления на право заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов Ильфанд С.Л. предоставлены заведомо ложные сведения о том, что на земельном участке расположены объекты недвижимого имущества с указанными кадастровыми номерами, в результате предоставления недостоверных сведений несуществующие объекты с кадастровыми номерами были поставлены на кадастровый учет и проведена их регистрация права собственности, приобретение права собственности на объекты недвижимого имущества и заключение договора купли-продажи осуществлены неправомерно.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика было направлено письмо с требованием в срок до ДД.ММ.ГГГГ погасить запись о праве собственности на фактически отсутствующие объекты недвижимого имущества, однако, согласно выписке из ЕГРН, данное требование ответчиком до настоящего времени не выполнено.

На земельном участке с кадастровым номером N отсутствуют вышеуказанные объекты недвижимого имущества, оснований, предусмотренных подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления в аренду земельного участка без проведения торгов не имелось.

Кроме того, прокурорской проверкой было установлено, что в марте 2013 г. были объединены земельный участок с кадастровым номером N с видом разрешенного использования "пашни" и земельный участок с кадастровым номером N с видом разрешенного использования "под строительство торговой площади торгово-выставочного комплекса Омега", в результате которого образован спорный земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес". В соответствии с представлением прокуратуры Уфимского района Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ, присоединение земельных участков с кадастровыми номерами N и N, и предоставление Ильфанд С.Л. в аренду земельного участка с кадастровым номером N на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации является незаконным по причине не проведения торгов, а также созданию условий, препятствующие свободному пользованию собственниками граничащими земельными участками с кадастровыми номерами N, доступ к данным земельным участкам без использования земельного участка с кадастровым номером N невозможен.

Площадь земельного участка в 26 776 кв.м, несоразмерна целям использования этого участка, при фактическом: отсутствии объектов недвижимости на земельном участке. Данное обстоятельство затрагивает интересы неопределенного круга лиц вследствие утраты ими последующей возможности на приобретение участка в аренду либо в собственность.

Договор аренды земельного участка N Администрацией муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан с Ильфанд С.Л. заключен для обслуживания складских помещений общей площадью 26 776 кв.м, ответчиком были представлены документы на объекты недвижимого имущества.

Отсутствие на земельном участке фактически объектов недвижимого имущества, и наличие объектов только по документам свидетельствует об использовании земельного участка также не по целевому назначению.

На основании вышеизложенного, истец, уточнив исковые требования просил суд признать объекты недвижимости:

- склад, назначение: нежилое, 1 - этажный, общей площадью 45 кв.м, инв. N лит. А, адрес: "адрес", кадастровый номер N

- пункт охраны, назначение: нежилое. 1 - этажный, общей площадью 40 кв.м, инв. N лит. В, кадастровый номер N

- гараж, назначение: нежилое, общей площадью 30 кв.м, инв. N лит. Б, кадастровый (или условный) номер N

- склад, назначение: нежилое, 1 - этажный, общей площадью 40 кв.м, инв. N, лит. Д, адрес: "адрес", кадастровый номер N, прекратившими свое существование.

Исключить из числа собственника данных объектов недвижимости, гражданина Российской Федерации Яловегу Руслана Васильевича.

Прекратить право собственности в связи с уничтожением и снять с кадастрового учета данные объекты недвижимости.

Определить, что решение по делу является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Досрочно расторгнуть договор аренды N- N от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с существенным изменением обстоятельств согласно статье 450, пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обязать Яловегу Р.В. освободить земельный участок с кадастровым номером N, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - для обслуживания складских помещений, общей площадью - 26 776 кв.м, расположенный по адресу: "адрес" "адрес", с передачей земельного участка по акту приема-передачи истцу в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, и в случае неисполнения Яловегой Р.В. решения суда в установленный срок предоставить право истцу произвести за свой счет демонтаж размещенных на земельном участке объектов с последующим отнесением понесенных расходов на Яловегу Р.В

Решением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 21 июля 2021 г. исковые требования Администрации МР Уфимский район Республики Башкортостан к Яловега Руслану Васильевичу, Ильфанд Софье Львовне о признании прав на объекты недвижимого имущества отсутствующими и досрочном расторжении договора аренды, удовлетворены частично.

Признаны объекты недвижимости:

- склад, назначение: нежилое, 1 - этажный, общей площадью 45 кв.м, инв. N лит. А, адрес: "адрес", кадастровый N;

- пункт охраны, назначение: нежилое, 1 - этажный, общей площадью 40 кв.м, инв. N лит. В, кадастровый N;

- гараж, назначение: нежилое, общей площадью 30 кв.м, инв. N лит. Б, кадастровый (или условный) N;

- склад, назначение: нежилое, 1 - этажный, общей площадью 40 кв.м, инв. N лит. Д, адрес: "адрес", кадастровый N, прекратившими свое существование.

Прекращено право собственности на объекты недвижимости:

- склад, назначение: нежилое, 1 - этажный, общей площадью 45 кв.м, инв. N лит. А, адрес: "адрес", кадастровый N;

- пункт охраны, назначение: нежилое, 1 - этажный, общей площадью 40 кв.м, инв. N лит. В, кадастровый N;

- гараж, назначение: нежилое, общей площадью 30 кв.м, инв. N лит. Б, кадастровый (или условный) N;

- склад, назначение: нежилое, 1 - этажный, общей площадью 40 кв.м, инв. N лит. Д, адрес: "адрес", кадастровый N, в связи с их уничтожением.

Исключены из числа собственника объектов недвижимости:

- склад, назначение: нежилое, 1 - этажный, общей площадью 45 кв. м, инв. N лит. А, адрес: "адрес", кадастровый N;

- пункт охраны, назначение: нежилое, 1 - этажный, общей площадью 40 кв.м, инв. N лит. В, кадастровый N; - гараж, назначение: нежилое, общей площадью 30 кв.м, инв. N лит. Б, кадастровый (или условный) N;

- склад, назначение: нежилое, 1 - этажный, общей площадью 40 кв.м, инв. N лит. Д, адрес: "адрес", кадастровый N, Яловегу Руслана Васильевича.

Сняты с кадастрового учета объекты недвижимости:

- склад, назначение: нежилое, 1 - этажный, общей площадью 45 кв.м, инв. N лит. А, адрес: "адрес", кадастровый N;

- пункт охраны, назначение: нежилое, 1 - этажный, общей площадью 40 кв.м, инв. N лит. В, кадастровый N;

- гараж, назначение: нежилое, общей площадью 30 кв.м, инв. N лит. Б, кадастровый (или условный) N;

- склад, назначение: нежилое, 1 - этажный, общей площадью 40 кв.м, инв. N лит. Д, адрес: "адрес", кадастровый N.

Досрочно расторгнут договор аренды N- N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Администрацией МР Уфимский район Республики Башкортостан и Ильфанд С.Л, прав и обязанности по которому переданы Яловега Р.В.

Суд обязал Яловега Руслана Васильевича освободить земельный участок с кадастровым номером N, вид разрешенного использования - для обслуживания складских помещений, общей площадью - 26 776 кв.м, расположенный по адресу: "адрес" с передачей земельного участка по акту приема-передачи администрации муниципального района Уфимский район в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 13 июля 2022 г. решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 21 июля 2021 г. оставлено без изменения.

Яловега Руслан Васильевич не согласился с принятыми судебными актами и обратился в Шестой кассационный суд общей юрисдикции с кассационной жалобой, в которой просит решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 21 июля 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 13 июля 2022 г. отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

До рассмотрения кассационной жалобы по существу, от Яловеги Р.В. поступило дополнение к кассационной жалобе.

От Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором возражает относительно изложенных в кассационной жалобе доводов.

От ООО КЦ "ТРАНСТЭК" также поступил отзыв, в котором возражает относительно доводов, изложенных в кассационной жалобе.

В заседании суда кассационной инстанции представители Яловеги Р.В. - ФИО10 и ФИО11 доводы, изложенные в кассационной жалобе, с учетом дополнений к жалобе, поддержали в полном объеме. Представитель Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан - ФИО8 и представитель ООО КЦ "ТРАНСТЭК" - ФИО12 возражали против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание не явились, в связи с чем, жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, в дополнении к кассационной жалобе, отзывы на кассационную жалобу, заслушав пояснения представителей истца, ответчика и третьего лица, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела такие нарушения допущены судами первой и апелляционной инстанций.

Судами установлено и усматривается из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Ильфанд С.Л. заключен договор аренды N земельного участка, срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером: N, категория земель - земли населенных пунктом, вид разрешенного использования - для обслуживания складских помещений, общей площадью 26776 кв.м, расположенный по адресу: "адрес".

Согласно п. 1.2 договора аренды на участке расположены объекты недвижимого имущества: - склад, назначение: нежилое, 1 - этажный, общей площадью 45 кв.м, инв. N лит. А, адрес: "адрес"; - пункт охраны, назначение: нежилое, 1 - этажный, общей площадью 40 кв.м, инв. N лит. В; - гараж, назначение: нежилое, общей площадью 30 кв.м, инв. N лит. Б; - склад, назначение: нежилое, 1 - этажный, общей площадью 40 кв.м, инв. N, лит. Д, адрес: "адрес".

Условиями представленного договора аренды N (раздел 6) предусмотрен порядок изменения и расторжения договора: договор может быть расторгнут по требования Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 - в том числе при использовании земельного участка не по целевому назначению.

ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи Ильфанд С.Л. переданы в собственность Яловега Р.В. объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером N права и обязанности по договору аренды земельного участка переданы соответственно ответчику - Яловега Р.В, номер регистрации договора N от ДД.ММ.ГГГГ

Право собственности ответчика Яловега Р.В. на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами N, подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку земельный участок с кадастровым номером N, предоставленный в аренду имеет разрешенное использование "для обслуживания складских помещений", а отсутствие таковых складских помещений влечет невозможность использования ответчиком указанного участка в соответствии с видом разрешенного использования и сохранения договора аренды до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, дальнейшее исполнение договора без прекращения его действия не имеет экономического и целевого значения предоставления земельного участка для арендодателя, площадь земельного участка в 172 раза превышала площадь объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, в целях использования которого органом местного самоуправления было принято решение о предоставлении земельного участка в аренду, а ответчиками не доказана соразмерность площади земельного участка расположенным на нем объектов недвижимости, и пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка заключен в нарушение требований действующего законодательства.

Также суд указал, что установлено наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, что является основанием для его расторжения и, соответственно, обязания ответчика Яловегу Р.В. освободить данный земельный участок в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

При рассмотрении настоящего дела, суд первой инстанции исходил акта обследования N от ДД.ММ.ГГГГ, составленным муниципальным земельным инспектором ФИО13, из которого усматривается, что в результате проведения мероприятий по обследованию выявлено, что спорные объекты недвижимости с кадастровыми номерами N не обнаружены; в южной части земельного участка расположена функционирующая раствор-бетонная установка, хозяйственные постройки, складирован ПГС; северная часть покрыта асфальтом, обустроена открытая парковка, закрытая парковка строительной техники марки JCB, на остальной части участка расположены навалы строительного мусора, навалы грунта, древесно-кустарникового мусора, земельный участок не огорожен.

Согласно акта обследования земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного муниципальным земельным инспектором ФИО14, произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером N на предмет наличия объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами N с применением инструментальной съемки GPS приемником EFT М3 GNSS, фотофиксации на мобильное устройство, квадрокоптер. В ходе проведения осмотра: с кадастровым номером N, площадью 40 кв.м, расположена часть строения и часть фундамента с общей фактической площадью сооружения составляет 64, 9 кв.м.; с кадастровым номером N, площадью 30 кв.м, расположен фундамент с фактической площадью сооружения 18, 2 кв.м.; с кадастровым номером N, площадью 40 кв.м, расположен фундамент с пластиковой будкой, фактической площадью сооружения составляет 2, 6 кв.м.; с кадастровым номером N, площадью 45 кв.м, расположена часть сооружения занимаемого растворо-бетонной установкой и часть фундамента с фактической площадью сооружения составляет 229, 4 кв.м, складирован ПГС.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Судом апелляционной инстанции по делу была назначена судебная экспертиза. Согласно заключению эксперта ООО "БашЗемИнвест" N от ДД.ММ.ГГГГ в результате натурного обследования земельного участка с кадастровым номером N, такие объекты недвижимости как: склад, назначение: нежилое, 1 - этажный, общей площадью 45 кв.м, инв. N лит. А, адрес: "адрес", кадастровый N; гараж, назначение: нежилое, общей площадью 30 кв.м, инв. N лит. Б, кадастровый (или условный) N; склад, назначение: нежилое, 1 - этажный, общей площадью 40 кв.м, инв. N лит. Д, адрес: "адрес" "адрес", кадастровый N; в границах земельного участка с кадастровым номером N, не обнаружены. Объект недвижимости: пункт охраны, назначение: нежилое, 1 - этажный, общей площадью 40 кв.м, инв. N лит. В, кадастровый N, частично расположен в границах земельного участка с кадастровым номером N.

Данное заключение эксперта, представленное по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, было принято судом апелляционной инстанции в качестве доказательства и сделан вывод о том, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами N, прекратили свое существование до окончания срока аренды земельного участка и, соответственно, ответчиком земельный участок используется не по целевому назначению.

Судебная коллегия кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций по следующим основаниям.

Суды первой и апелляционной инстанции, удовлетворив требования администрации о прекращении права собственности Яловеги Р. В. на объекты недвижимого имущества, не учли, что вывод о восстановлении нарушенных прав посредством удовлетворения иска о прекращении права собственности ответчика не соответствует характеру нарушения прав и противоречит пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Судами не был учтен исключительный характер такого требования, как требование о прекращении права собственности ответчика на объекты недвижимого (или признания такого права отсутствующим), которое может быть заявлено в случае наличия спора относительно права собственности.

Земельный участок, переданный в аренду ответчику, находится в государственной собственности, истец в соответствии с действующим законодательством осуществляет права в отношении него. Яловега Р. В. является собственником расположенных на данном земельном участке объектов недвижимости.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество, в иных случаях, предусмотренных законом.

По смыслу указанных правовых норм прекращение права собственности на объект недвижимости возможно исключительно по волеизъявлению собственника или по основаниям, указанных в законе. Иное толкование данных норм означает нарушение принципа неприкосновенности собственности, абсолютного характера правомочий собственника, создает возможность прекращения права собственности по основаниям, не предусмотренным законом.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указаны случаи, в которых нарушенное права истца может быть защищено путем предъявления иска о прекращении права собственности, а именно: право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество. При этом обязательно наличие невозможности защиты путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения.

В пункте 3 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N1 (2019) (утв. Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 24 апреля 2019 г.) также указано, что при рассмотрении исков о прекращении права собственности на объект недвижимости необходимо установить, какими доказательствами подтверждено право собственности истца на недвижимое имущество, предоставляющее ему возможность обращения с требованием о признании права собственности ответчика на здание отсутствующим.

Иными словами, применение такого способа защиты, как прекращение права собственности на объект недвижимости применяется исключительно для разрешения конфликта между лицами, претендующими обладать правом собственности на один и тот же объект, при невозможности применения других способов защиты (подачи специальных исков).

Также судами сделан вывод о том, что прекратившие существования здания утрачивают свойства объектов недвижимости, соответственно, они не могут быть объектами гражданских прав, вследствие чего в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности на эти здания как не объекты недвижимого имущества сохранению не подлежат. При этом суд первой инстанции сослался на акт обследования N, составленный муниципальным земельным экспертом ФИО13, а суд апелляционной инстанции также руководствовался заключением эксперта ООО "БашЗемИнвест" N от ДД.ММ.ГГГГ

Между тем, судебная коллегия кассационной инстанции отмечает, что основанием прекращения права собственности на вещь (включая недвижимость) являются, в том числе гибель или уничтожение имущества, влекущие полную и безвозвратную его утрату. В этом случае основанием для прекращения (исключения) из публичного реестра записи о праве собственности по причине ее недостоверности является подтвержденный факт утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением.

Таким образом, основанием для исключения сведений из публичного реестра мог явиться только установленный факт утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав вследствие гибели или уничтожения.

В данном случае судам первой и апелляционной инстанций необходимо было установить имеются ли у спорного объекта признаки недвижимого имущества, проверить факт полной и безвозвратной утраты свойств этого объекта, исключающих его использование в соответствии с первоначальным назначением, исследовать вопрос о возможности его восстановления. В частности, не была дана оценка тому обстоятельству, что спорные объекты недвижимости были возведены более 20 лет назад и требуют капитального ремонта. Также не дана оценка обращению ответчика в администрацию Муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан за соответствующим разрешением, подтверждающему волю собственника на сохранение объектов; заключению эксперта ООО "БашЗемИнвест", в котором указано, что на земельном участке расположены объекты недвижимости разной степени готовности, место расположения которых совпадает с местом расположения спорных объектов, по данным геодезической съемки.

По существу, выводы судов о признании права собственности отсутствующим основаны не на фактах, подтверждающих гибель (уничтожение) спорных объектов, а на обстоятельствах изменения его технического состояния и объемных характеристик, влияющих на процент готовности объекта.

Суды обеих инстанций также пришли к выводу о возможности досрочного расторжения договора на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе со ссылкой на существенность нарушения, допущенного ответчиком Яловегой Р.В. и на иные основания для расторжения (п. 6.2, п. 4.1.1. договора, статьи 607, 611, 615, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22, 33 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Применяя статью 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (вследствие существенного изменения обстоятельств), суд первой инстанции исходил из доказанности всех четырех элементов, указанных в пункте 2 названной статьи, необходимых для расторжения договора по данному основанию. В частности, суд пришел к выводу, что дальнейшее сохранение договора аренды нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для лица ущерб (в виде арендной платы), что в значительной степени лишит сторону того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. Суд также указал, что невозможность использования ответчиком участка в соответствии с видом разрешенного использования и сохранения договора аренды до ДД.ММ.ГГГГ, не имеет экономического и целевого значения предоставления земельного участка для арендодателя.

Вместе тем, судами не исследовался экономический интерес арендодателя по договору аренды, согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключается в получении от арендатора арендной платы.

При применении статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, судами не было учтено, что данная статья касается досрочного расторжения договора по требованию арендатора (а не арендодателя, которым является истец).

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия кассационной инстанции приходит к выводу, что судами первой и апелляционной инстанций сделан преждевременный вывод об удовлетворении требований истца, поскольку суды не в полной мере исследовали и установили юридически значимые факты и доказательства, влияющие на установление характера и содержание спорного правоотношения.

На основании изложенного судебная коллегия кассационной инстанции приходит к выводу, что оспоренные судебные акты судов первой и апелляционной инстанций приняты с нарушением статей 57, 67, 148, 196, 198, 327.1 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при неполно выясненных фактических обстоятельствах спора.

Допущенные процессуальные нарушения могли привести к принятию неправильного судебного акта, в связи с чем в соответствии с частями 1 - 3 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 21 июля 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 13 июля 2022 г. подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В этом случае дело направляется на новое рассмотрение на основании пункта 2 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу.

При новом рассмотрении дела Уфимскому районному суду Республики Башкортостан следует учесть изложенное, установить конкретные обстоятельства дела, исходя из положений действующего законодательства, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, определить надлежащий способ восстановления предположительно нарушенных прав истца и ответчика, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований гражданского процессуального законодательства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт в соответствии с требованиями материального и процессуального права.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы кассационным судом общей юрисдикции не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 21 июля 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 13 июля 2022 г. отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Уфимский районный суд Республики Башкортостан.

Председательствующий О.И. Серебрякова

Судьи Т.М. Нечаева

М.Н. Бугарь