Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 06 февраля 2023 г. по делу N 8Г-29090/2022[88-2206/2023-(88-28967/2022)]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Рипка А.С, судей: Нечаевой Т.М, Ивановой С.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Демина ФИО9 на решение Ново-Савиновского районного суда города Казани Республики Татарстан от 25 апреля 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 25 августа 2022 года по гражданскому делу N по иску Демина ФИО10 к Авакянцу ФИО11 о соразмерном уменьшении цены по договору купли-продажи недвижимого имущества, взыскании убытков, процентов и компенсации морального вреда.

Заслушав доклад судьи Нечаевой Т.М, проверив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

Демин А.В. обратился в суд с иском к Авакянцу А.К. о соразмерном уменьшении цены по договору купли-продажи недвижимого имущества, взыскании убытков, процентов и компенсации морального вреда.

В обоснование заявленных требований указал, что 17 августа 2018 года по договору купли-продажи, заключенному с ответчиком приобрел в собственность нежилое помещение в виде апартаментов общей площадью 60 кв.м. (2 этаж помещение 12 и 13), являющееся частью нежилого здания, расположенного по адресу: "адрес". Помещение оценено по договору в 5700000 рублей, стоимость неотделимых улучшений - 3700000 рублей. Оплата произведена в полном размере - 9400000 рублей. Помещение приобретено с целью проживания. Право собственности истца зарегистрировано 28 августа 2018 года. После регистрации права установлено, что в помещение не поставляется теплоснабжение и горячее водоснабжение. Из ответа ПАО "МОЭК" истец узнал о том, что основания для теплоснабжения и горячего водоснабжения помещения отсутствуют, так как само здание до сих пор не введено в постоянную эксплуатацию из-за того, что энергоустановки не введены в постоянную эксплуатацию. При заключении договора о недостатках товара продавец ему не сообщил и фактически передал товар ненадлежащего качества. Также в договоре не указано, что помещение является объектом незавершенного строительства. На сегодняшний день стоимость подключения помещения к системе отопления, горячего и холодного водоснабжения, электроэнергии и водоотведения составляет не менее 3500000 рублей. В адрес ответчика направлено письмо с требованием уменьшить цену договора купли-продажи помещения от 17 августа 2018 года на 3500000 рублей до 2200000 рублей и выплатить денежную сумму, составляющую разницу между первоначальной и окончательной ценой договора, в размере 3500000 рублей. Также ответчику предъявлено требование о компенсации убытков в размере 2500000 рублей. Убытки возникли по причине того, что отделка помещения пришла в негодность из-за отсутствия отопления. Стоимость восстановительного ремонта, монтажных-демонтажных строительно-отделочных работ и материалов составляет 1166256 рублей.

Указанные требования ответчик не исполнил, денежные средства в общей сумме 6000000 рублей не вернул.

На основании изложенного истец просил суд обязать ответчика уменьшить на 3500000 рублей цену договора купли-продажи от 17 августа 2018 года, взыскать денежную сумму, составляющую разницу между первоначальной и окончательной ценой договора в размере 3500000 рублей, убытки в размере 2500000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму долга за период с 20 января 2020 года по 30 июня 2021 года в размере 245625, 29 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму долга за период с 1 июля 2021 года по день принятия судом решения по настоящему делу, проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму долга со дня принятия судом решения по настоящему делу по день фактического исполнения обязательств, компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей.

Решением Ново-Савиновского районного суда города Казани Республики Татарстан от 25 апреля 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 25 августа 2022 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Деминым А.В. ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, как незаконных, вынесенных с нарушением норм материального и процессуального права.

Информация о рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 года N262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Шестого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет (https//6kas.sudrf.ru/).

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов кассационной жалобы, судебная коллегия находит кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела не допущено.

Как установлено судом и из материалов дела следует, 17 августа 2018 года между Авакянц А.К. и Деминым А.В. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого Авакянц А.К. продал Демину А.В. помещение, назначение: нежилое, общей площадью "данные изъяты", этаж 2, номера на поэтажном плане: этаж 2 - комнаты 12, 13, адрес (местонахождение) объекта: "адрес", кадастровый (или условный) номер: N (далее - апартаменты).

Согласно пункту 5 договора купли-продажи недвижимого имущества помещение оценено сторонами в размере 5700000 рублей. Cтоимость неотделимых улучшений в помещении оценена сторонами в 3700000 рублей.

Оплата Деминым А.В. за приобретенное помещение подтверждается письменными расписками Авакянца А.К.

Также согласно договора продавец подтверждает, что до заключения настоящего договора апартаменты скрытых дефектов, препятствующих эксплуатации по назначению, не имеют. Апартаменты продаются не обременённые задолженностями по налогам, коммунальным платежам, оплате электроэнергии.

Покупатель удовлетворён качественным состоянием приобретаемых апартаментов, осмотрел их до подписания договора, каких-либо дефектов и недостатков, о которых покупателю не было сообщено, им не обнаружено.

Спорное помещение принято Деминым А.В. по акту приема-передачи 4 сентября 2018 года.

Право собственности истца на спорный объект недвижимости на основании заключенного 17 августа 2018 года договора зарегистрировано в установленном законом порядке 28 августа 2018 года.

Из искового заявления и объяснений представителя истца в судебном заседании следует, что данное помещение приобретено Деминым А.В. с целью проживания, так как оно примыкает к многоэтажному жилому дому и на момент покупки к нему были подведены следующие коммуникации: электричество, горячее и холодное водоснабжение, центральное отопление, канализация. После регистрации права собственности было установлено, что в помещение не поставляется теплоснабжение и горячее водоснабжение. При заключении договора о недостатках товара продавец ему не сообщил и фактически передал товар ненадлежащего качества. Убытки возникли по причине того, что отделка помещения пришла в негодность из-за отсутствия отопления.

Истцом в адрес ответчика направлено требование об уменьшении цены договора купли-продажи помещения и компенсации убытков. Требование оставлено без удовлетворения.

В обосновании требования о возмещении убытков, истцом представлена локальная смета от 15 июня 2021 года, выполненная ИП Макаркиным В.Е, согласно которой стоимость восстановительного ремонта монтажных-демонтажных, строительно-отделочных работ и материалов составляет 1166256 рублей.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя истца назначена судебная экспертиза.

В соответствии с заключением N АО "Экспертная Страховая Оценка" в негодность пришла чистовая отделка помещений. Требуется полный демонтаж чистовой отделки помещений, устранение очагов плесени, демонтаж-монтаж остекления (оконных и дверных блоков), демонтаж-монтаж внутренних дверных блоков. И последующая чистовая отделка, включающая в себя: устройство напольного покрытия из ламината; штукатурку, шпатлевку стен с последующей оклейкой обоями и окраской; устройство натяжных потолков; сборку встроенной мебели. Заявленный истцом ущерб стал следствием нарушения температурно-влажностного режима в помещениях апартамента, а также по причине многочисленных протечек с кровли. Достоверно можно утверждать, что отсутствие отопления является установленной причиной. При этом возможны и иные причины ущерба. На момент проведения экспертизы установить все причины выявленного ущерба не представляется возможным (требуется техническое обследование конструкций кровли здания, обследования покрытия кровли здания, проверка на соответствие нормативам и технологии производства работ по реконструкции здания). Стоимость устранения ущерба, причиненного помещениям апартамента, составляет 1019744 рублей. Техническая возможность избежать, причинения ущерба отсутствием отопления имелась. Практическая реализация такой возможности трудновыполнимая задача, требующая круглосуточного контроля и серьезных затрат электроэнергии.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствовался ст.ст.421, 422, 454, 457, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что как следует из договора купли-продажи истцом приобретено в собственность нежилое помещение, условиями договора купли-продажи не предусмотрена оснащённость объекта инженерными коммуникациями для обеспечения поступления в нежилое помещение теплоснабжения и горячего водоснабжения, претензий относительно качества приобретаемого помещения на момент подписания договора купли-продажи и передачи объекта у Демина А.В. не имелось, таким образом истцу передано нежилое помещение, отвечающее условиям договора, в состоянии, позволяющем его использование по целевому назначению.

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции, проверяя законность судебных постановлений в пределах доводов жалобы, не находит оснований для их отмены, поскольку выводы суда основаны на совокупности исследованных доказательств, которым дана надлежащая оценка, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В силу статей 549 (пункта 1), 556 (пункта 2) и 557 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Так, согласно статье 475 (пунктам 1 - 3 и 5) Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с п.1 ст.476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (п.2 ст.476 ГК РФ).

Бремя доказывания причин возникновения недостатков лежит на истце, который должен доказать, что приобретенное им нежилое помещение имеет недостатки, которые возникли до передачи ему нежилого помещения или по причинам, возникшим до этого момента.

Вопреки позиции истца, суды двух инстанций верно распределили бремя доказывания существенных для дела обстоятельств.

Согласно ст.15 Жилищного кодекса Российской Федерации объектами жилищных прав являются жилые помещения, при этом жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации отнесены, в частности, квартира, часть квартиры, комната. При этом квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Истец по договору купли-продажи приобрел нежилое помещение, в связи с чем ссылка на п.12 "Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006г. N47, несостоятельна.

Из содержания договора купли-продажи нежилого помещения не следует обеспеченность его инженерными системами.

Доказательств того, что техническое состояние объекта недвижимости не соответствует условиям договора, истцом не представлено. Договор купли-продажи от 17 августа 2018 года не оспорен.

Характер и назначение нежилого помещения не предполагают (с достаточной степенью уверенности и очевидности) его использование для личных, семейных, домашних и иных нужд.

Кроме того в данном случае истец, пользуясь правом выбора в силу ч.1 ст.475 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявил требование об уменьшении покупной цены нежилого помещения.

Вместе с тем под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз.2 п.1 ст.475 ГК РФ).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Между тем истцом не доказано наличие обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены помещения в соответствии с данной нормой.

Требование истца об уменьшении покупной цены на сумму расходов для организации подачи теплоснабжения и горячего водоснабжения фактически сводится к требованию о возмещении убытков, связанных с расходами на устранение выявленных недостатков (абз. 4 п.1 ст.475 ГК РФ).

В соответствии со ст.475 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о возмещении расходов на устранение недостатков и требование о соразмерном уменьшении покупной цены различны по своему правовому содержанию, при этом, уменьшение покупной цены приобретенного нежилого помещения не может осуществляться путем возмещения стоимости работ по организации теплоснабжения и горячего водоснабжения.

Ввиду изложенного доводы жалобы о том, что суд не учел установленные экспертом недостатки помещения, не учел отсутствие у истца информации об указанных недостатках, правового значения не имеют и обоснованность выводов суда по существу спора не опровергают.

Доводы кассатора о причинении убытков в результате того, что внутренняя отделка помещения приведена в негодность по причине отсутствия отопления со ссылкой на заключение эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ не влекут отмены обжалуемых судебных постановлений и не свидетельствуют о неправильности выводов суда.

Согласно указанному заключению судебной экспертизы в ходе визуального обследования объекта экспертом установлено, что заявленный истцом ущерб произошел из-за нарушения температурно-влажностного режима помещений в результате протечек кровли.

Причиной многочисленных протечек может быть как состояние самой кровли здания, так и наледь от перепадов температур на конструкциях кровли с последующим оттаиванием и (или) образование конденсата от перепада температур. Таким образом отсутствие отопления можно считать установленной причиной ущерба.

При этом отсутствие отопления с большей долей вероятности является не единственной причиной возникновения ущерба. Учитывая год постройки здания возможны нарушения технологии выполнения работ по реконструкции в части теплоизоляции и вентиляции конструкции кровли. Также нельзя исключать и недостаточность обработки строительных конструкций здания от плесени перед производством отделочных работ.

Таким образом на момент обследования экспертом установлено, что отсутствие отопления является не единственной причиной нанесения ущерба и достоверно утверждать об отсутствии иных причин нельзя (т.2 л.д. 93, 94).

Доводы истца о причинении ему убытков, связанных с несением расходов на найм жилья в связи с невозможностью проживания в приобретенном нежилом помещении и причинении морального вреда были предметом оценки судов, основания отказа в удовлетворении данных требований достаточно мотивированы в судебных актах и выводы судов сомнений не вызывают.

Каких-либо новых доводов, которые не были бы исследованы судом и которые могли бы повлиять на существо принятых по делу оспариваемых судебных постановлений, кассационная жалоба не содержит.

Разрешая заявленные требования, суды, вопреки позиции кассатора, правильно определили характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, исследовали обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, а представленные сторонами доказательства оценили по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального закона, исходя из доводов кассационной жалобы и материалов гражданского дела не установлено.

В частности, утверждение кассатора о том, что доводы, приводимые им в обоснование своей позиции по делу, оставлены судами без внимания, суд кассационной инстанции признает несостоятельным, поскольку оно опровергается содержанием обжалуемых судебных актов, отвечающих требованиям части 4 статьи 198, статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, то есть включающих в себя ссылки на нормы права, регулирующие спорное правоотношение, установленные судом обстоятельства и мотивы, по которым суд отдал предпочтение одним доказательствам перед другими.

По своему содержанию, приведенные в кассационной жалобе доводы направлены на переоценку установленных судами обстоятельств и не могут служить основанием для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Таким образом, переоценка доказательств не отнесена процессуальным законом к полномочиям суда кассационной инстанции. При этом не усматривается, что нижестоящими судами допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые могли бы в силу статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации явиться основанием для отмены судебных постановлений судом кассационной инстанции.

При этом, как указано выше, несогласие стороны с результатами оценки доказательств, произведенной судом, не подпадает под приведенный в законе исчерпывающий перечень оснований к пересмотру вступивших в законную силу судебных постановлений.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений по доводам кассационной жалобы Демина А.В. не усматривается.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ново-Савиновского районного суда города Казани Республики Татарстан от 25 апреля 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 25 августа 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу Демина ФИО12 - без удовлетворения.

Председательствующий: Рипка А.С.

Судьи: Нечаева Т.М.

Иванова С.Ю.