Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 08 декабря 2022 г. по делу N 8Г-29273/2022[88-33542/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Ивановой Е.В, судей Думушкиной В.М, Косарева И.Э, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования "адрес" к ФИО1 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и пени, обязании освободить земельный участок, по кассационной жалобе ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 мая 2022 года.

Заслушав доклад судьи Косарева И.Э, выслушав представителя ФИО1 по доверенности ФИО7, поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

Администрация МО "адрес" обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и пени, обязании освободить земельный участок.

В обоснование иска указано, что постановлением администрации МО "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N "О предоставлении земельного участка в поселке Плодородном" ФИО5 был предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 817 кв.м, с кадастровым номером (КН) N, расположенный по "адрес" в "адрес", для строительства парикмахерской.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО "адрес" и ФИО5 заключен договор аренды N указанного земельного участка на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с договором переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N переданы ФИО1

Актом осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N установлено, что земельный участок с КН N не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос сорной травой, через часть участка проходит металлическая сетка. Согласно письмам департамента архитектуры и градостроительства администрации МО "адрес" разрешение на строительство объектов капитального строительства ответчику не выдавалось. Кроме того, на ДД.ММ.ГГГГ ответчиком допущена просрочка уплаты арендной платы в размере 34 691, 27 рублей.

Истцом в адрес ФИО1 направлено предписание от ДД.ММ.ГГГГ N.26 об устранении нарушений в 14-дневный срок со дня получения данного предписания, однако действий по устранению нарушений не предпринято, что подтверждено в т.ч. актом осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N.

В связи с неустранением в установленный срок нарушений администрация МО "адрес" направила в адрес ФИО1 уведомление от ДД.ММ.ГГГГ N о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Указанное уведомление согласно отметке на почтовом конверте возвращено в адрес администрации в связи с истечением срока хранения.

Поскольку в добровольном порядке ФИО1 имеющуюся задолженность не погасила, соглашение о расторжении договора аренды не подписала, администрацией МО "адрес" в судебном порядке заявлено о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N в размере 51 610 рублей 13 коп. и пени по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 103 рублей 89 коп.; расторжении указанного договора аренды земельного участка и обязании ФИО1 освободить земельный участок с КН N, возвратив его арендодателю (администрации МО "адрес") путем подписания акта приема-передачи.

Представитель ответчика ФИО6 в ходе рассмотрения дела иск не признавала, представила письменные возражения и квитанции об уплате задолженности по арендной плате и пени, а также переписку по вопросу об изменении вида разрешенного использования и согласовании строительства объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Решением Прикубанского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований администрации МО "адрес" было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Прикубанского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ отменено в части разрешения спора о расторжении договора и обязании возврата земельного участка, в отмененной части принято новое решение, которым исковые требования администрации МО "адрес" к ФИО1 удовлетворены.

Расторгнут договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N земельного участка общей площадью 817 кв.м, с КН N, расположенного по "адрес" в "адрес", заключенный с администрацией МО "адрес".

ФИО1 обязана возвратить администрации МО "адрес" указанный земельный участок путем подписания акта приема-передачи.

В остальной части решение Прикубанского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба администрации МО "адрес" - без удовлетворения.

В кассационной жалобе, срок подачи которой был восстановлен определением судьи ФИО2 кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 ставит вопрос об отмене апелляционного определения от ДД.ММ.ГГГГ, как вынесенного с нарушениями норм материального права и в противоречии фактическим обстоятельствам дела.

Податель кассационной жалобы ссылается на то, что судом второй инстанции не применены нормы права, подлежащие применению (статья 450 Гражданского кодекса РФ и пункт 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ); суд апелляционной инстанции оставил без внимания, что допущенные нарушения договора аренды устранены и не являются существенными, предусмотренный законом срок строительства на земельном участке не истек, при этом администрацией в установленном порядке согласовано строительство на земельном участке иного объекта.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика ФИО7 доводы кассационной жалобы поддержал.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены судом кассационной инстанции о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. При этом информация о движении дела размещена также на официальном сайте ФИО2 кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

В связи с надлежащим извещением о времени и месте судебного разбирательства иных участников процесса кассационный суд счел возможным на основании положений части 3 статьи 167 и части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) рассмотреть кассационную жалобу в данном судебном заседании в их отсутствие.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела в соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ в пределах доводов кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, кассационный суд не усматривает предусмотренных законом оснований для отмены обжалуемого апелляционного определения и удовлетворения кассационной жалобы.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при его заключении.

В силу статьи 606 ГК РФ, п. 1 статьи 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно положениям статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в т.ч. в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), если иное не предусмотрено этим же Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как следует из пункта 2 статьи 46 ЗК РФ, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 названного Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 45 ЗК РФ к таким основаниям относится неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от ДД.ММ.ГГГГ N-О, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе РФ право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в их эффективном использовании.

По смыслу статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 Градостроительного кодекса РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО "адрес" (арендодателем) и ФИО5 (арендатором) заключен договор аренды N, согласно которому арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 817 кв.м, с КН N, расположенный по "адрес" в "адрес", для строительства парикмахерской, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ по договору переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка право аренды данного земельного участка перешло к ФИО1 Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем сделана запись в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям договора арендная плата вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежемесячно, не позднее 10 числа каждого месяца. Согласно пункту 6.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Пунктом 3.9 договора предусмотрено, что неиспользование земельного участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы.

В соответствии с представленным истцом расчетом задолженность ответчика по арендной плате составила 51 610 рублей 13 коп, пени по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 1 103 рублей 89 коп. Данные суммы погашены только после обращения в суд, что уже являлось достаточным основанием для прекращения арендных правоотношений по инициативе арендодателя.

Отказывая в удовлетворении заявленного администрацией МО "адрес" иска, районный суд исходил из того, что на момент рассмотрения дела ФИО1 образовавшуюся задолженность по арендной плате погасила, арендатором проводятся работы приведению земельного участка в надлежащее состояние, совершены действия, направленные на исполнение условий заключенного договора аренды и осуществление строительства в соответствии с требованиями градостроительного законодательства.

Судом также учтено, что ФИО1 обращалась с уведомлением о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ получила уведомление о соответствии ДО4097У/44.

Согласно сведениям ГИСОГД суд установил, что спорный земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами за границами "адрес" - Ж.1.2, имеет вид разрешенного использования - для ИЖС (код 2.1).

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об устранении допущенных арендатором нарушений условий договора, явившихся поводом для обращения истца в суд, и об отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка.

Проверяя законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не согласился с его выводами в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора, заявленных в том числе со ссылкой на нарушение ФИО1 условий заключенного на 10 лет для строительства парикмахерской договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, выразившихся в неосвоении по целевому назначению в указанные в договоре сроки арендованного земельного участка.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь вышеприведенными нормами права, регулирующими спорные отношения, исследовал фактические обстоятельства дела, оценил в совокупности, по правилам статей 56 и 67 ГПК РФ, доказательства по делу и исходил из того, что представленные истцом доказательства неосвоения и неиспользования по договору аренды земельного участка ответчик при рассмотрении дела не опровергла, ответчик (арендатор) не представила суду доказательств принятия мер и наличия препятствий для освоения и использования земельного участка по целевому назначению (строительства парикмахерской) в период с ДД.ММ.ГГГГ до момента рассмотрения дела, с учетом того, что в данном случае обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации.

Судом второй инстанции установлено, что согласно пункту 3.2.4 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неиспользования земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения земельного участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или настоящим договором. Использование участка не по целевому назначению также является основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя (п. 3.2.5).

В силу пунктов 4.1.1, 4.1.5, ДД.ММ.ГГГГ договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, обеспечивать арендодателю беспрепятственный доступ на участок с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора.

Актом осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N установлено, что земельный участок с КН N не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос сорной травой, через часть участка проходит металлическая сетка. Согласно письмам департамента архитектуры и градостроительства администрации МО "адрес" разрешение на строительство объектов капитального строительства ответчику не выдавалось.

Администрацией МО "адрес" в адрес ФИО1 направлено предписание от ДД.ММ.ГГГГ N.26 об устранении нарушений в 14-дневный срок со дня получения данного предписания. Данное предписание получено ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, однако действий по устранению нарушений не предпринято.

Актом осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N установлено, что вышеуказанный земельный участок не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, часть участка густо заросла деревьями.

В связи с неустранением в установленный срок указанных нарушений истец направил в адрес ФИО1 уведомление от ДД.ММ.ГГГГ N о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Указанное уведомление возвращено в адрес администрации МО в связи с истечением срока хранения.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что длительное неиспользование ответчиком спорного земельного участка в соответствии с целевым назначением является существенным нарушением договора аренды, при этом строительство на участке иного объекта, чем предусмотрено договором, не может рассматриваться в качестве действий, направленных на строительство (надлежащее использование участка), в контексте пункта 2 статьи 45 ЗК РФ.

Кассационный суд общей юрисдикции соглашается с такими выводами суда апелляционной инстанции, с учетом которых частично было отменено решение суда первой инстанции, полагает, что судом апелляционной инстанции правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения, юридически значимые обстоятельства установлены в полном объеме, а представленным сторонам доказательствам дана оценка в соответствии с требованиями процессуального закона.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о неправильном применении судом апелляционной инстанции положений закона, а в целом сводятся к несогласию заявителя с произведенной судом апелляционной инстанции оценкой представленных в деле доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств с точки зрения ее субъективного восприятия спора, что поводом для кассационного пересмотра принятого по делу апелляционного определения не является, так как согласно части 3 статьи 390 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Производство в суде кассационной инстанции предназначено для проверки законности вступивших в законную силу судебных постановлений, установления правильности применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судебными инстанциями в ходе предшествующего рассмотрения дела (ст. 379.6 ГПК РФ).

Правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права определяется кассационным судом общей юрисдикции исходя из оснований для отмены или изменения судебных постановлений, установленных статьей 379.7 ГПК РФ (пункты 1, 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции").

Таковых нарушений норм права, дающих основания для отмены обжалуемого апелляционного определения в кассационном порядке, судом апелляционной инстанции не допущено, ввиду чего оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 мая 2022 года оставить без изменения, а кассационную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: