Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 16 февраля 2023 г. по делу N 66а-129/2023

Третий апелляционный суд общей юрисдикции в составе

председательствующего Брянцевой Н.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козловской Е.В, рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело N 3а-616/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000144-86) по административному исковому заявлению акционерного общества "Военторг-ЮГ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 9 ноября 2022 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, возражения представителя административного истца ФИО4, участвовавшего в судебном заседании посредством видеоконференц-связи, суд апелляционной инстанции,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Военторг-Юг" (далее по тексту - АО "Военторг-Юг", Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просило пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, нежилых помещений с кадастровыми номерами N и установить кадастровую стоимость в размере их рыночной по состоянию на даты определения кадастровой стоимости.

Определением Краснодарского краевого суда от 16 февраля 2022 г. требования об оспаривании кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N выделены в отдельное производство (N).

В обоснование требований Общество указало, что кадастровая стоимость данного нежилого помещения существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права Общества как собственника объекта капитального строительства, налог на имущество за которое рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Определением Краснодарского краевого суда от 16 февраля 2022 г. АО "Военторг-Юг" восстановлен пропущенный процессуальный срок на подачу административного искового заявления в суд в части требований об оспаривании кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N

Решением Краснодарского краевого суда от 9 ноября 2022 г. удовлетворено уточненное административное исковое заявление АО "Военторг-Юг".

Установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости N руб. на дату определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГГГ, на период с ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ (дата начала применения вновь внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости).

Административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края просит вынесенное решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе административный ответчик, ссылаясь на правовую позицию, выраженную в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 г. N 15-П, полагает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения кадастровой оценки земель. В апелляционной жалобе указывает на значительные нарушения при проведении судебной оценочной экспертизы (неверно применена понижающая корректировка на состояние отделки, на масштаб; в качестве объектов-аналогов отобраны объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы по ценообразующим факторам), что свидетельствует о недостоверности экспертного заключения, положенного в основу обжалуемого решения суда. Кроме прочего апеллянт ссылается на то, что является ненадлежащим ответчиком по административному делу, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость им не определялась и не утверждалась.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом представлены возражения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца ФИО4 просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере равной рыночной стоимости, определенной по результатам дополнительной судебной оценочной экспертизы ДД.ММ.ГГГГ

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ) суд апелляционной инстанции рассмотрел административное дело при данной явке.

Ввиду подачи апелляционной жалобы на решение суда, принятое в порядке упрощенного (письменного) производства, руководствуясь частью 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, рассмотрение административного дела по апелляционной жалобе осуществляется судьей единолично.

Определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 14 февраля 2023 г. проведена замена административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" на Публично-правовую компанию "Роскадастр".

Проверив материалы дела, выслушав представителя административного истца, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражения на нее, Третий апелляционный суд общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела АО "Военторг-Юг" является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес". Право собственности административного истца на указанный объект капитального строительства возникло ДД.ММ.ГГГГ (N).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере N руб. определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ филиалом Учреждения с применением среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости в размере N руб./кв.м, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 16 января 2012 г. N 12 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Краснодарского края" в редакции постановления от 11 февраля 2013 г. N 107 в соответствии со статьей 24.19 Федерального Закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" после включения в кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном помещении и применяется с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ для целей предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Вышеприведенная информация отражена в письме филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ N

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости нежилого помещения, административный истец в подтверждение величины ее рыночной стоимости представил составленный оценщиком ФИО5 отчет N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости составляет N руб.

В целях установления рыночной стоимости нежилого помещения 2 марта 2022 г. судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ФИО6 (N).

Согласно заключению эксперта данной организации рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет N руб. N).

Определением Краснодарского краевого суда от 18 июля 2022 г. назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза ввиду возникших у суда сомнений в объективности, ясности и полноте экспертного заключения (N).

Заключение эксперта по дополнительному исследованию N от ДД.ММ.ГГГГ положено в основу обжалуемого решения Краснодарского краевого суда от 9 ноября 2022 г. об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения, кадастровая стоимость установлена судом в размере N руб, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (N).

Разрешая административный спор, суд первой инстанции руководствовался Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", исследовал и оценил представленные доказательства, пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости, подтвержденной дополнительным заключением эксперта ФИО7 которое признал надлежащим доказательством.

Вместе с тем, с выводами суда первой инстанции в части размера рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой, суд апелляционной инстанции согласиться не может, а потому обжалуемое решение не может быть признано законным и обоснованным и подлежит изменению в части размера итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки по следующим основаниям.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от

31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции экспертом ФИО8 ФИО2 представлены письменные пояснения относительно доводов апелляционной жалобы административного ответчика департамента имущественных отношений "адрес".

В связи с выявленной неполнотой и неясностью дополнительного заключения ФИО9 N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного экспертом ФИО2, выразившегося в допущенной технической описки в части неверно примененного повышающего корректирующего коэффициента на площадь, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ФИО10 ФИО2

По результатам дополнительной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N составляет N руб, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Из содержания вышеприведенного дополнительного заключения N от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода. От использования затратного и доходного подходов эксперт отказался.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО N 7).

Из экспертного заключения следует, что согласно классификации коммерческой недвижимости объект оценки отнесен экспертом к группе "офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов" (л.д. 36 экспертного заключения).

Для исследования рынка предложений экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет.

При проведении экспертизы экспертом был проанализирован рынок офисно-торговой недвижимости в "адрес" края, из которых экспертом было отобрано 3 объекта-аналога для объекта оценки максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы (тип объекта, местоположение, площадь, состояние, наличие коммуникаций).

Анализ наиболее эффективного использования объекта капитального строительства проведен в соответствии с требованиями раздела VI ФСО N 7.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, применены поправки на торг, на состояние внутренней отделки и на площадь.

Иные корректирующие коэффициенты не применялись, поскольку подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемым объектам.

Анализируя рынок объектов коммерческой недвижимости экспертом было выявлено достаточное количество предложений о продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту оценки. Рассчитанная экспертом рыночная стоимость нежилого помещения в размере N руб./кв.м. находится в интервале значений цен (от N руб./кв.м до 76 471 руб./кв.м.) для данного сегмента рынка недвижимости (N).

Следовательно, полученная величина рыночной стоимости объекта исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в Краснодарском крае в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах предложений, приведенным в заключении эксперта.

Оценив по правилам статей 84 и 168 КАС РФ заключение судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд приходит к выводу о том, что дополнительное заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью ФИО11 ФИО2 N от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено.

Проанализировав заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ в совокупности с другими имеющимися по делу доказательствами, суд апелляционной инстанции считает необходимым определить кадастровую стоимость спорного нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта в рамках проведенной в суде апелляционной инстанции дополнительной судебной оценочной экспертизы, назначенной на основании определения Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 19 января 2023 г.

В связи с изложенным решение Краснодарского краевого суда от 9 ноября 2022 г. в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества подлежит изменению с установлением кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости в сумме N руб.

Поскольку с учетом сведений представленных ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере N руб. является архивной, ввиду того, что применялась с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то указанный период действия определенной судом кадастровой стоимости также подлежит указанию в резолютивной части решения в соответствии с абзацем втором пункта 25 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости". В остальной части решение подлежит оставлению без изменения.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный дополнительным заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости нежилого помещения, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данного объекта недвижимости, замечания к результатам дополнительной судебной оценочной экспертизы, лица, участвующие в деле, в том числе, апеллянт департамент имущественных отношений Краснодарского края, не представили.

Суд апелляционной инстанции, изучив и исследовав, имеющиеся в материалах административного дела доказательства о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе отчет N от ДД.ММ.ГГГГ оценщика ФИО12 заключения эксперта ФИО13 ФИО2 N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ, приходит к выводу, что они не могут быть приняты за основу при установлении рыночной стоимости, поскольку оценщиком и экспертом при проведении экспертизы не учтены положения Закона об оценочной деятельности, а также федеральных стандартов оценки.

Ссылка апеллянта на нарушение его прав, выразившееся в привлечении к участию в деле в качестве административного ответчика, является несостоятельной и опровергается материалами административного дела, из которого видно, что определением Краснодарского краевого суда от 18 июля 2022 г. процессуальный статус департамента имущественных отношений Краснодарского края изменен с административного ответчика на заинтересованное лицо ("адрес").

Не может являться основанием для отмены принятого решения довод жалобы об уменьшении поступления платежей в бюджет в результате пересмотра кадастровой стоимости, поскольку право на установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, установлено нормами части 1 статьи 245 КАС РФ и статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Иные доводы апеллянта не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Третий апелляционный суд общей юрисдикции

определил:

решение Краснодарского краевого суда от 9 ноября 2022 г. изменить в части установления размера кадастровой стоимости нежилого помещения.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N площадью N кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере N руб. на период с ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ (дата начала применения вновь внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости).

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий