Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21 февраля 2023 г. по делу N 66а-310/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Гылкэ Д.И., судей: Катанаевой А.С., Колпаковой А.В., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-308/2022 (23OS0000-01-2021-001542-47) по административному исковому заявлению Соколова Александра Константиновича об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, по апелляционным жалобам департамента имущественных отношений Краснодарского края, Соколова Александра Константиновича на решение Краснодарского краевого суда от 24 октября 2022 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, пояснения представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края Погосян Ю.А, судебная коллегия

установила:

Соколов А.К. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит (с учетом уточнений) установить по состоянию на 1 января 2020 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что земельный участок, находящийся в фактическом пользовании Соколова А.К. имеет завышенную кадастровую стоимость, которая влияет на сумму и размер обязательных земельных платежей.

Решением Краснодарского краевого суда от 24 октября 2022 г. установлена в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость равная его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2020 г, в размере 25848000 рублей.

Судебные расходы по делу не распределялись.

Не согласившись с принятым решением, департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой указал, что заключение эксперта не может быть принято в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости в связи с его несоответствием требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Не согласившись с принятым судом решением, в поданной апелляционной жалобе административный истец Соколов А.К. просит его отменить как незаконное и необоснованное. По мнению апеллянта, судом не отражены мотивы, по которым величина рыночной стоимости из заключения судебной экспертизы принята в качестве средств обоснования выводов суда, а величина рыночной стоимости из отчета об оценке отвергнута судом. Вывод суда о том, что заключение судебно-оценочной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, не основан на всесторонней, полной, объективной оценке данного доказательства, и не соответствует обстоятельствам административного дела.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Предметом спора является кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, установленная в отношении земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, правомерно решил, что определенная рыночная стоимость является достоверной и определилее размер на основании заключения судебной экспертизы.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

Как следует из имеющихся в деле доказательств, Соколов А.К. является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: "адрес".

Соколов А.К. также является фактическим пользователем земельного участка, обязательные платежи за который исчисляются исходя из его кадастровой стоимости.

При изложенных обстоятельствах суд верно сделал вывод, что истец вправе оспаривать кадастровую стоимость, размер которой является основой для начисления обязательных платежей за землю, так как в силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Согласно представленному отчету об оценке N от 30 декабря 2021 г, подготовленному оценщиком И, по состоянию на 1 января 2020 г. рыночная стоимость объекта земельного участка с кадастровым номером N составляет 6458100 рублей.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, рассматривая и разрешая административное дело, судом верно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), в соответствии с которыми отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Исходя из изложенного, руководствуясь разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28, в связи с возникшими сомнениями в достоверности отчета, суд обоснованно вынес определение о назначении судебной оценочной экспертизы, производство которой было поручено специалисту Т, сотруднику ООО "Граунд".

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы N N от 18 августа 2022 г. отчет об оценке N от 30 декабря 2021 г, изготовленный оценщиком И, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Руководствуясь вышеназванным заключением экспертизы, исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления N 28, изучив предоставленный отчет оценщика, суд обоснованно отклонил его как недостоверный, ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами.

В нарушение вышеприведенных положений, оценщиком не проведено надлежащее исследование рынка в тех его сегментах, к которым относится исследуемый объект, при отборе объектов-аналогов, оценщик не обосновал надлежащим образом их выбор, сопоставимость выбранных объектов ничем не подтверждена, достоверность, полнота и проверяемость представленной информации не обеспечена.

Поскольку в отчете оценщика были выявлены нарушения федеральных стандартов оценки, эксперт правильно пришел к выводу о том, что имеется необходимость определения рыночной стоимости спорного объекта.

Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. определена экспертом в размере 25848000 рублей.

Вопреки доводам истца, в части установления рыночной стоимости заключение содержит подробное описание проведенного исследования, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ.

Рыночная стоимость объекта недвижимости мотивированно определялась с использованием сравнительного подхода, что не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297.

При идентификации объекта исследования была получена необходимая информация, которая является достоверной и соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости города, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Для более полного представления об объекте исследования в качестве иллюстрационных материалов экспертом приведены фотографии.

Эксперт сопоставил использованные данные с данными, полученными при визуальном осмотре, и из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта, публичная спутниковая карта, публичные данные федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр и других.

Для выбора объектов сравнения - аналогов, экспертом были проанализированы все предложения продажи объектов, аналогичных оцениваемому, существующие на рынке.

Так, материалами дела подтверждается, что производя выборку объектов-аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже 12 земельных участков на юридически значимую дату, верно определилнаиболее схожие 3 объекта-аналога, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемыми и обоснованно отобрал объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого.

Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов.

Доводы апелляционной жалобы о неправильности выбора экспертом объектов-аналогов суд апелляционной инстанции отклоняет, как опровергнутые совокупностью представленных в дело доказательств.

Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам были подробно обоснованы экспертом в письменной форме, и сомнений у суда апелляционной инстанции не вызывают. При определении окончательной рыночной оценки эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок на торг, площадь, месторасположение.

Несмотря на доводы апелляционной жалобы, величина корректировок и необходимость их применения обоснованы в тексте заключения эксперта и сомнения у суда апелляционной инстанции не вызывают.

Так, корректировка на размер площади земельного участка выполнена согласно "Справочнику оценщика недвижимости - 2018, Земельные участки. Ч.2.", опубликованному Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией Лейфера Л.А, г. Нижний Новгород, 2018 г. Определение величины корректирующих коэффициентов представлено в таблице, из которой выбрано среднее значение интервала коэффициента торможения.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости применения корректировок на особые условия использования судебной коллегией отклоняются как необоснованные и неподтвержденные.

Принимая во внимание количественные и качественные характеристики земельного участка, (вид разрешенного использования, его площадь, местоположение, конфигурацию) можно сделать вывод о том, что участок удобен для осуществления производственной деятельности.

Расположение участка в зоне артезианских скважин и ЛЭП не может считаться его недостатком и не требует внесения корректировок по данному параметру, ведь наличие близлежащих точек подключения инженерных коммуникаций является важной составляющей для объектов индустриального назначения.

Таким образом, вопреки позиции административного истца, суд верно пришел к выводу, что во избежание искажения итогового результата, рыночная стоимость спорного объекта определялась без учета ограничений и обременений, как свободного от улучшений.

Ссылка апелляционной жалобы административного ответчика на более высокие стоимостные результаты при расчете средневзвешенного значения рынка не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку средневзвешенные удельные цены, не учитывают индивидуальные характеристики конкретного земельного участка.

Таким образом, вопреки доводам апелляционных жалоб, экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в том числе Закона N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение данного исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения, необходимые для определения рыночной стоимости объектов, в отношении которых проводится экспертиза.

Заключение содержит полные, исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, в частности, описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок. Окончательное суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. Содержащиеся в экспертном заключении сведения и мотивы эксперта дают надлежащее представление об объектах-аналогах и иных их характеристик, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости исследуемого объекта, являющегося предметом рассмотрения настоящего спора.

При изложенных обстоятельствах решение суда об удовлетворении иска и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, является законным и справедливым.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами как основанными на имеющихся в деле доказательствах и сделанными в соответствии с нормами закона, регулирующего данный вид правоотношений.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, автором апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции представлено не было.

Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной оценки и отсутствии нарушения прав и законных интересов истца судебная коллегия также считает несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено право владельцев недвижимости обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости.

Материалы административного дела судом первой инстанции исследованы полно и объективно, обстоятельства, имеющие значение для дела, определены правильно, всем исследованным доказательствам дана надлежащая оценка, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, не допущено.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 303, 307, 308, 309, 310 и 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 24 октября 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи