Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 28 февраля 2023 г. по делу N 66а-365/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Гылкэ Д.И., судей: Катанаевой А.С., Колпаковой А.В., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1223/2022 (23OS0000-01-2022-001008-16) по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 15 декабря 2022 г. по административному делу по административному исковому заявлению ПАО "БАНК УРАЛСИБ" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, судебная коллегия

установила:

ПАО "БАНК УРАЛСИБ" обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 841, 7 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2021г. в размере 12847310 рублей.

Административный истец указал, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимости в размере 21290060, 48 рублей нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость.

Решением Краснодарского краевого суда от 15 декабря 2022 г. частично удовлетворены требования ПАО "БАНК УРАЛСИБ" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере, равном рыночному.

Суд установилв отношении объекта недвижимого имущества, находящегося у Административного истца в собственности - здание банка, назначение: нежилое, площадь: общая 841, 7 кв.м, кадастровый номер: N, расположенное по адресу: Российская Федерация, "адрес" кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 14634000 рублей.

Судебные расходы по делу не распределялись.

Административным ответчиком - Департаментом имущественных отношений по Краснодарскому краю подана апелляционная жалоба, в которой апеллянт просит решение суда отменить, в удовлетворении административных исковых требований отказать.

По мнению апеллянта, кадастровая стоимость спорного объекта была установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Считает, что уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости повлияет на наполняемость бюджета.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы,, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

При рассмотрении данного дела, суд правильно применил к спорным правоотношениям положения Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ), Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее- Постановление Пленума N 28).

Предметом спора является кадастровая стоимость, установленная в отношении нежилого здания с кадастровым номером N.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции было установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - здание банка, назначение: нежилое, площадь: общая 841, 7 кв.м, кадастровый номер: N, расположенное по адресу: "адрес".

Кадастровая стоимость здания была определена по состоянию на 1 января 2021г. и утверждена Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021г. N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края" в размере 21290060, 48 рублей.

В Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости Объекта внесены 3 ноября 2021г.

Исходя из установленных обстоятельств, суд пришел к верному выводу, что поскольку административный истец является собственником здания, результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости затрагивают его права и законные интересы как плательщика налога на имущество организаций, в связи с чем они могут быть им оспорены в установленном законом порядке (статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", пункт 6 Постановления Пленума N 28).

При этом довод же апелляционной жалобы о том, что уменьшение размера кадастровой стоимости здания повлияет на наполняемость бюджета, не имеет правового значения для разрешения административного спора об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 постановления Пленума Верховного N 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Исходя из содержания приведенных норм права, судом при разрешении административного дела верно распределены обязанности доказывания, в силу которых административный истец должен доказать недостоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и предоставить сведения о величине рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, а административный ответчик, в случае наличия у него возражений против удовлетворения иска, обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, и недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем

В качестве доказательства размера рыночной стоимости здания административным истцом был представлен отчет N N, выполненный ООО "ИМПЕРА" от 8 августа 2022 г, согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 1 января 2021 г. составила 12847310 рублей. Указанный отчет обоснованно не был принят судом в качестве достоверного подтверждения рыночной стоимости принадлежащего истцу объекта. Данные выводы суда судебная коллегия признает верными.

Судом правильно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее-Закон об оценочной деятельности), в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Как следует из исследованного судом апелляционной инстанции отчета, последовательность представленных материалов и описание процесса оценки не позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости, который приведет к аналогичному результату, представленная в них информация по ценообразующим факторам не отвечает требованиям полноты и прозрачности, оценщиком не был получен и проанализирован весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, были искажены ценообразующие характеристики.

При изложенных обстоятельствах, руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, проанализировав представленные сведения, суд первой инстанции правомерно отклонил представленный отчет и назначил по делу судебную оценочную экспертизу.

Согласно заключению судебной экспертизы, выполненной экспертом С, специалистом ООО "Агентство оценки, экспертизы и консалтинга", рыночная стоимость здания по состоянию на 1 января 2021г. составляет 14634000 рублей.

Оценив полученное по итогам проведения повторной судебной экспертизы заключение по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что оно составлено с соблюдением требований Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Закона об оценочной деятельности в части, применяемой к спорным правоотношениям, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у судебной коллегии отсутствуют.

Судом первой инстанции заключение эксперта верно было оценено в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ.

Заключение эксперта (с учетом протокола допроса эксперта в судебном заседании и дополнительно представленных письменных пояснений) содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости здания, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертом в заключении приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости; приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Так, доводы апелляционной жалобы повторяют возражения административного ответчика в суде первой инстанции, относительно которых эксперт представил письменные пояснения.

Всем возражениям дана подробная оценка.

Как следует из содержания заключения, экспертом составлено точное описание объекта оценки, согласно которому объект исследования, представляет собой административное (неспециализированное) здание банка, рынок аналогичных объектов в продаже и аренде присутствует.

По результатам проведенного анализа (с учетом информации, которой владел эксперт, а также целей и задач проводимой экспертизы), им было принято правильное решение предпочтительности использования результатов сравнительного и доходного подходов с присвоением равных коэффициентов, а результату, полученному затратным подходом, присвоен удельный вес равный 0.

Доводы апелляционной жалобы о том, что эксперт при анализе рынка неправильно приводил предложения по продаже объектов коммерческого назначения из других сегментов, не относящихся к сегменту объекта экспертизы, судебной коллегией отклоняются, ввиду того, что проведенный экспертом анализ рынка коммерческой недвижимости по всем районам города Ейск использовался только как источник информации о рыночных тенденциях и был сделан с целью выявления наиболее сопоставимых объектов.

При проведения исследования в рамках сравнительного и доходного подходов подобранные объекты-аналоги были отобраны экспертом, исходя из критериев масштаба, функционального назначения, местоположения и соответствия всем остальным основным ценообразующим факторам. Неподходящие объекты приведенные в описании носили информативный характер, в дальнейших расчетах не использовались, как отличающиеся по масштабу, функциональному назначению, местоположению, уровню отделки, текущему состоянию.

Доводы апелляционной жалобы о некорректном выборе объектов-аналогов по назначению суд апелляционной инстанции признает необоснованными, так как автором апелляционной жалобы не учитывается то, что на местном рынке коммерческой недвижимости города Ейска сложилось укрупненное позиционирование на рынок торговых, офисных, производственных и складских помещений, помещений свободного назначения, исходя из которого назначение сравниваемых объектов сопоставимо и внесение дополнительных корректировок не требуется, так как и объекты-аналоги объект исследования предназначен для обслуживания населения.

Доводы апеллятора о том, что в качестве объектов-аналогов эксперт принял объекты аналоги с недостаточной информацией, судебной коллегией отклоняется так как согласно заключения эксперта информация о количественно-качественных характеристиках уточнялась у продавца по номерам телефонов, указанных в объявлениях, а в случае отсутствия возможности связаться с продавцами или представителями, ввиду ретроспективного характера экспертизы, информация принималась по рыночным данным.

Доводы апелляционной жалобы о неверном выборе коэффициентов (скидки на торг по неактивному рынку), суд апелляционной инстанции считает необоснованными, поскольку эксперт правильно пришел к выводу, что рынок объекта оценки является неактивным, исходя из общей значительной площади объекта экспертизы, удаленного местоположения, наличия ограниченного количества потенциальных покупателей.

Ссылку автора апелляционной жалобы на неверный выбор корректировки по физическому состоянию судебная коллегия также отклоняет, поскольку она опровергается представленными доказательствами, из которых следует, что оспариваемый аналог находится в хорошем техническом состоянии, сопоставимом с объектом исследования, не требующим капитального ремонта, что подтверждено фотоматериалами к данному предложению.

Таким образом, субъективное истолкование автором апелляционной жалобы исследовательской части экспертного заключения, содержащего подробное изложение мотивов отраженных экспертных суждений, в том числе в части введенных корректировок и подтвержденных экспертом в дополнительных письменных и устных пояснениях, представленных суду первой инстанции, не может указывать на необоснованность выводов эксперта, на их нелогичность либо неясность, равно как и на недостоверность полученного результата.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости здания, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данного объекта недвижимости, административный ответчик в материалы дела не представил.

При изложенных обстоятельствах решение суда об удовлетворении иска и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, является законным и справедливым.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами как основанными на имеющихся в деле доказательствах и сделанными в соответствии с нормами закона, регулирующего данный вид правоотношений.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, автором апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции представлено не было.

Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной оценки и отсутствии нарушения прав и законных интересов истца судебная коллегия также считает несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено право владельцев недвижимости обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости.

Материалы административного дела судом первой инстанции исследованы полно и объективно, обстоятельства, имеющие значение для дела, определены правильно, всем исследованным доказательствам дана надлежащая оценка, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, не допущено.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 303, 307, 308, 309, 310 и 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 15 декабря 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи