Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 24 января 2023 г. по делу N 8Г-31829/2022[88-1146/2023-(88-35775/2022)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Макаровой Е.В, судей Жогина О.В, Якубовской Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "СК Грань"" о признании добросовестным приобретателем, признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на объект недвижимости (квартиру), по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "СК Грань"" к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, по кассационной жалобе ФИО1 на решение Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 18 апреля 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 августа 2022 года.

Заслушав доклад судьи Макаровой Е.В, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с названным иском к ООО "Специализированный застройщик "СК Грань"" (далее - общество), уточнив исковые требования, просила признать действительным договор купли-продажи "адрес", общей площадью 38, 3 кв. м, с кадастровым номером "данные изъяты", расположенной по адресу: "адрес", заключенный 9 июня 2020 года между обществом и ФИО1; признать ФИО1 добросовестным приобретателем, признать за ней право собственности на указанную квартиру; прекратить залог в отношении данной квартиры.

Требования мотивированы тем, что 31 марта 2020 года общество (продавец), в лице ФИО10, и ФИО1 (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) с проектным номером 7, общей проектной площадью 38, 3 кв. м? на 2 этаже, в 1 блок-секции строящегося многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты"? по адресу: "адрес" этапе строительства данная квартира передана ФИО1 для ремонтных и отделочных работ, а 9 июня 2020 года между обществом и ФИО1 заключен основной договор купли-продажи. Оплата квартиры в размере 1 820 000 рублей произведена ФИО1 в полном объеме. После получения выписки из ЕГРН стало известно, что указанная квартира находится в залоге у ФИО11 на основании договора залога (ипотеки) от 29 марта 2019 года.

Суд привлек к участию в деле: ФИО5 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора; ФИО12, ИП ФИО6, ИП ФИО5 в качестве соответчиков; исключил из числа третьих лиц администрацию муниципального образования город Новороссийск.

ООО "Специализированный застройщик "СК Грань"" обратилось в суд со встречным иском к ФИО1, просило расторгнуть заключенный 9 июня 2020 года между обществом и ФИО1 договор купли-продажи названной квартиры, указав в обоснование требований, что на момент заключения данного договора обществом не учтено, что между третьим лицом ФИО11 и ИП ФИО6 заключен договор займа от 29 марта 2019 года на сумму 100 000 000 рублей, со сроком возврата до 25 июня 2019 года. С целью исполнения обязательств ИП ФИО6 по данному договору займа, между ФИО11 и ФИО12 заключен договор залога (ипотеки), предмет залога - земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" и объект незавершенного строительства МКД по адресу: "адрес" залога зарегистрирован в ЕГРН. С момента заключения спорного договора купли-продажи право собственности ФИО1 в ЕГРН не зарегистрировано, поскольку регистрация права собственности на квартиру невозможна ввиду наличия обременения на указанное имущество.

Решением Приморского районного суда г. Новороссийска от 18 апреля 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 августа 2022 года, в удовлетворении уточненных исковых требований ФИО1 отказано, встречные исковые требования общества удовлетворены. Судом расторгнут договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "адрес", заключенный 9 июня 2020 года между ООО "Специализированный застройщик "СК Грань"" и ФИО1

В кассационной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене вынесенных судебных актов по мотиву их незаконности и необоснованности. ссылаясь на существенные нарушения судами норм материального и процессуального права.

Заявитель указывает на то, что при заключении договора купли-продажи квартиры общество скрыло от ФИО1 факт наличия обременения в пользу ФИО11, что свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны продавца. По мнению кассатора, сделка не может быть расторгнута, поскольку на момент приобретения объекта недвижимости истец являлась добросовестным приобретателем.

25 ноября 2022 года в суд кассационной инстанции поступило заявление ФИО7, представляющего по доверенности от 10 декабря 2020 года интересы ФИО1, об отказе от кассационной жалобы заявителя.

До начала судебного заседания по делу от ФИО1 поступило письменное ходатайство об отзыве названного заявления ее представителя, податель жалобы просила рассмотреть по существу жалобу, доводы которой поддерживает.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебное заседание явились ФИО1 и адвокат ФИО8, предоставивший ордер N от 24 января 2023 года, остальные участвующие в деле лица - не явились.

Руководствуясь положениями части 5 статьи 379.5 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие иных неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, письменных возражений стороны истцов, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено данным Кодексом.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения при рассмотрении данного дела судами допущены.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 9 июня 2020 года между ООО "Специализированный застройщик "СК Грань"" (продавец) в лице директора ФИО10 и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи "адрес", общей площадью 38, 3 кв. м, КН "данные изъяты", расположенной по адресу: "адрес"; стоимость квартиры согласована сторонами в размере 1 820 000 рублей; данная сумма передана покупателем продавцу при заключении договора.

По условиям договора продавец обязался передать покупателю квартиру по передаточному акту 9 июня 2020 года; переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости; с даты заключения договора до фактической передачи квартиры покупателю продавец обязался не ухудшить состояния данной квартиры, не сдавать ее в аренду, не передавать в безвозмездное пользование, не обременять имущественными правами третьих лиц.

На момент заключения указанного договора купли-продажи квартиры, между третьим лицом ФИО11 и ИП ФИО6 уже был заключен договор займа от 29 марта 2019 года N на сумму 100 000 000 рублей, со сроком возврата до 25 июня 2019 года. С целью исполнения обязательств ФИО6 по договору займа от 29 марта 2019 года в этот же день ФИО11 и ФИО12 заключили договор залога (ипотеки) N-И, предметом залога являлся земельный участок КН "данные изъяты" и объект незавершенного строительства, проектируемое назначение многоквартирный жилой дом - МКД КН "данные изъяты", расположенные по адресу: "адрес".

Материалами регистрационного дела подтверждается, что указанный договор залога подан на регистрацию 30 марта 2019 года, зарегистрирован в ЕГРН 1 апреля 2019 года.

14 мая 2019 года общество в лице директора ФИО6 заключило с ФИО11 договор поручительства N, согласно которому поручитель ООО "СЗ "СК Грань"" принял на себя обязательство отвечать перед третьим лицом ФИО11 в полном объеме за исполнение ИП ФИО6 своих обязательств по договору займа от 29 марта 2019 года N на сумму 100 000 000 рублей.

ИП ФИО6 до настоящего времени свои обязательства по договору займа от 29 марта 2019 года N в полном объеме не исполнила.

В результате строительства вышеуказанного объекта на земельном участке КН "данные изъяты" возведен МКД.

Разрешая спор, руководствуясь положениями статей 218, 239, 334, 337, 450, 452, 454, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), суд первой инстанции, с которым согласился и апелляционный суд, исходил из того, что спорный договор купли-продажи квартиры заключен 9 июня 2020 года, при этом договор залога зарегистрирован до заключения с ФИО1 договора купли-продажи квартиры; при заключении договора купли-продажи квартиры с ФИО1 обязательства перед третьим лицом по договору займа не исполнены ни ИП ФИО6, ни поручителем ООО "СЗ СК Грань"", при этом согласие залогодержателя ФИО11 на отчуждение имущества не получено.

Ввиду изложенного суд сделал вывод о том, что спорная квартира отчуждена в пользу ФИО1 в нарушение действующего законодательства.

Суд установил, что в соответствии с соглашением от 1 октября 2020 года залогодержателем ФИО11 все права и обязанности по договору залога от 29 марта 2019 года переданы новому залогодержателю ФИО5; с момента заключения спорного договора право собственности ФИО1 в ЕГРН не зарегистрировано.

Установив, что ФИО1, не проявила должную осмотрительность перед заключением договора купли-продажи, не проверила наличие обременений данной квартиры, сведения о которых в ЕГРН имелись с 1 апреля 2019 года и находятся в свободном доступе по запросу лиц, суд сделал вывод, что признание за ФИО1 права собственности на квартиру как добросовестным приобретателем невозможно ввиду наличия обременения на указанное имущество; при заключении такого договора необходимо было получить согласие залогодержателя, чего сторонами договора сделано не было.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Однако судами при разрешении спора не принято во внимание следующее.

Действительно, из содержания договора залога (ипотеки) от 29 марта 2019 года не следует, что залогодатель (ФИО12) был наделен правом распоряжаться предметом залога: земельным участком и объектом незавершенного строительства без согласия залогодержателя - ФИО11

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 ГК РФ.

Ни одно из приведенных правовых положений не предусматривает в качестве правового последствия отчуждения предмета залога без согласия залогодержателя ничтожность такой сделки.

В силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя. Следовательно, такие сделки относятся к оспоримым.

По настоящему делу договор купли-продажи предмета залога никем, в том числе залогодержателем, не оспаривался.

ФИО1, требуя прекращения залога в отношении спорной "адрес", ссылалась на то, что о договоре залога при заключении договора купли-продажи ей ничего не было известно.

Правилами подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 5 статьи 10 названного Кодекса, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки, он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, проявил разумную осторожность, заключая сделку купли-продажи.

Доводы кассационной жалобы ФИО1 о том, что в договоре купли-продажи общество не указало о нахождении спорной квартиры в залоге, не могут служить достаточным основанием для признания покупателя добросовестным приобретателем спорного имущества, поскольку, как установлено судами, истец по первоначальному иску не проявила должной степени осмотрительности при заключении сделки и приобрела квартиру, находящуюся в залоге.

Судами установлено, что до заключения договора купли-продажи от 9 июня 2020 года на квартиру было наложено обременение в виде залога. Доказательств того, что ФИО1 предприняла все возможные меры, чтобы убедиться в наличии в отношении приобретаемого имущества обременения, в материалы дела не представлено. Истец приобрела квартиру по договору купли-продажи от 9 июня 2020 года, по сведениям ЕГРН находящуюся под обременением по договору залога (ипотеки) от 29 марта 2019 года.

Доводы кассационной жалобы ФИО1 о том, что в договоре купли-продажи общество не указало об обременении спорной квартиры залогом, не является достаточным для признания ФИО1 добросовестным приобретателем, поскольку покупатель должной степени осмотрительности не проявил и приобрел квартиру, находящуюся в залоге.

Вопреки доводам жалобы обстоятельства совершения сделки между обществом и ФИО1, подтвержденные материалами дела, не позволяют сделать вывод о добросовестности действий покупателя, ввиду чего судебная коллегия соглашается с выводом суда в указанной части.

Вместе с тем с выводами судов нижестоящих инстанций в остальной части исковых требований согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, при неправильном применении норм процессуального и материального права.

Продавец (ООО "СЗ СК Грань") по договору с ФИО1, одновременно являющийся поручителем перед ФИО11 за исполнение ИП ФИО6 обязательств по договору займа от 29 марта 2019 года, обратился за расторжением договора купли-продажи.

Разрешая встречный иск общества, суд исходил из установленных обстоятельств того, что указанная квартира на дату заключения спорного договора находилась под обременением по договору залога, а также учел, что претензию общества о расторжении договора в досудебном порядке ФИО1 оставила без удовлетворения, ввиду чего суд сделал вывод о наличии оснований для удовлетворения встречного иска о расторжении спорного договора.

Вместе с тем, при разрешении требований общества о расторжении договора купли-продажи судами не учтено следующее.

Как следует из положений пунктов 1, 2, 4 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 ст.450).

По настоящему делу судами установлено, что с иском о расторжении договора по основаниям его существенного нарушения обратилось ООО "Специализированный застройщик "СК Грань"", то есть лицо, которому достоверно было известно о наличии обременения и которое не исполнило перед ФИО1 надлежащим образом обязательства по договору купли-продажи квартиры, право собственности покупателя на квартиру не было зарегистрировано в предусмотренном законом порядке. При этом установлено, что ФИО1 уплатила в полном размере покупную цену за квартиру, получила квартиру во владение.

Из положений пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Таким образом, наличие на квартиру обременения в виде залога само по себе не является основанием к расторжению договора купли-продажи спорной квартиры. Закон предусматривает иные правовые последствия перехода права собственности на предмет залога, в том числе, в силу статьи 353 ГК РФ, сохранение залога. Договор о залоге был заключен в обеспечение обязательства по возврату суммы займа, а в силу положений статьи 353 ГК РФ, статьи 38 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" изменения в субъектном составе собственников заложенного объекта недвижимости прав залогодержателя не прекращают.

В соответствии с пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Вместе с тем, приняв решение о расторжении договора купли-продажи, суд не исследовал вопрос о возвращении покупателю ФИО1 уплаченных ею за квартиру денежных средств. Расторжение договора без выводов по данному вопросу нарушает права покупателя, исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору.

Проверяя законность решения районного суда, суд апелляционной инстанции ошибки нижестоящего суда не исправил, формально подошел к рассмотрению спора, оставил без внимания существенные нарушения приведенных норм права, без исследования ряд существенных обстоятельств, входящих в предмет доказывания и имеющих значение для правильного рассмотрения гражданского дела.

Кассационный суд полагает, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм права являются существенными, повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов участвующих в деле лиц, ввиду чего судебная коллегия находит обжалуемые судебные постановления подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Приморского районного суда города Новороссийска Краснодарского края от 18 апреля 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 августа 2022 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи