Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 17 января 2023 г. по делу N 8Г-35163/2022[88-2926/2023-(88-39746/2022)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Якубовской Е.В, судей Жогина О.В, Макаровой Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключить договор купли-продажи дома и земельного участка по кассационной жалобе представителя ФИО1 по доверенности ФИО9 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 12 сентября 2022 года.

Заслушав доклад судьи Якубовской Е.В, пояснения представителя истца по доверенности ФИО9, представителя ответчика адвоката ФИО7, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, ссылаясь в исковом заявлении на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N, и жилого дома площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N, расположенных по адресу: "адрес" Стоимость объектов в предварительном договоре определена в размере "данные изъяты" ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено предложение по заключению основного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, однако ответчик уклонился от заключения основного договора купли-продажи на условиях предварительного договора, направив покупателю предложение о заключении дополнительного соглашения к предварительному договору с изменением стоимости объекта в размере "данные изъяты" Истец, полагая свои права нарушенными действиями ответчика по одностороннему изменению условий предварительного договора, обратился в суд с исковым заявлением о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома на условиях, согласованных в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Батайского городского суда Ростовской области от 23 марта 2022 года исковые требования ФИО1 удовлетворены. Суд обязал ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N, и жилого дома площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N, расположенных по адресу: "адрес", на условиях предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Также суд взыскал с ответчика в пользу истца судебные расходы.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 12 сентября 2022 года решение Батайского городского суда Ростовской области от 23 марта 2022 года отменено. Принято по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

В кассационной жалобе представитель ФИО1 по доверенности ФИО9 считает апелляционное определение незаконным и необоснованным, просит его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции, поскольку судом апелляционной инстанции неправильно установлены юридически значимые обстоятельства по делу, возложив на истца бремя доказывания обстоятельств по делу, не применил закон подлежащий применению.

В судебное заседание суда кассационной инстанции явились представитель истца по доверенности ФИО9, представитель ответчика адвоката ФИО7

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Заслушав доклад судьи Якубовской Е.В, пояснения представителя истца по доверенности ФИО9, поддержавшего жалобу, представителя ответчика адвоката ФИО7, возражавшей против удовлетворения жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены апелляционного определения.

Одной из процессуальных гарантий права на судебную защиту в целях правильного рассмотрения и разрешения судом гражданских дел являются нормативные предписания части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающие, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 5 и 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству", под уточнением обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, следует понимать действия судьи и лиц, участвующих в деле, по определению юридических фактов, лежащих в основании требований и возражений сторон, с учетом характера спорного правоотношения и норм материального права, подлежащих применению. В случае заблуждения сторон относительно фактов, имеющих юридическое значение, судья на основании норм материального права, подлежащих применению, разъясняет им, какие факты имеют значение для дела и на ком лежит обязанность их доказывания (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Из изложенных норм процессуального закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по их применению следует, что выводы суда об установленных им фактах должны быть основаны на доказательствах, исследованных в судебном заседании. При этом бремя доказывания юридически значимых обстоятельств между сторонами спора подлежит распределению судом на основании норм материального права, регулирующих спорные отношения, а также требований и возражений сторон.

Судебная коллегия полагает, что обжалуемое апелляционное определение не соответствует приведенным критериям законности и обоснованности судебного решения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи с условиями об ипотеке земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N, и жилого дома площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N, расположенных по адресу: "адрес"

По условиям предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель приобретает право собственности на объекты недвижимости, а именно земельный участок площадью 449 кв.м, с кадастровым номером N и жилой дом площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N, расположенных по адресу: "адрес"", в сроки и на условиях предусмотренных договором (и. 1.1 договора).

Из предварительного договора следует, что по соглашению сторон продавец обязуется продать, а покупатель ФИО1 обязуется купить указанные объекты за "данные изъяты", из которых "данные изъяты" покупатель передает в качестве задатка в день подписания предварительного договора. Указанный объект недвижимости приобретается покупателем у продавца за счет собственных средств в размере "данные изъяты" Расчет оставшейся суммы в следующем порядке: "данные изъяты" покупатель передает, а продавец принимает в счет кредитных средств в размере, предоставленных покупателю ПАО "Сбербанк" (военная ипотека), которые будут зачислены на счет продавца, сумма "данные изъяты" за счет материнского капитала на счет продавца, сумма "данные изъяты" за счет военных накоплений по сертификату после регистрации ипотеки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (п. 2.1 договора).

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствуясь положениями статей 309, 310, 424, 429, 431, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации исходил из того, что истец не высказывал намерений отказаться от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости, направив соответствующее предложение, а ответчик имеет мотив уклониться от заключения основного договора по ранее оговоренной цене с учетом изменения цен на рынке недвижимости. Так как ответчик приняла на себя обязательство по заключению договора купли-продажи домовладения на согласованных в предварительном договоре условиях, у нее возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, то есть заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции не согласился, отменяя решения и отказывая в иске пришел к выводу, что существенным условием заключения основного договора является оформление покупателем ФИО1 военной ипотеки, а также использование материнского капитала и сертификата военных накоплений. Между тем, истец не представил относимых, допустимых и достаточных доказательств наличия денежных средств для исполнения договора купли-продажи объектов недвижимого имущества на условиях, определенных предварительным договором купли-продажи с ипотекой, что свидетельствует о невозможности исполнения покупателем условий договора купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества с условием об ипотеке.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с выводом суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 указанного Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу положений пунктов 4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные, эти обязательства прекращаются в случае не направления в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок, ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N, и жилого дома площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N, расположенных по адресу: "адрес", согласовав цену "данные изъяты" и условия платежа - "данные изъяты" истец передала в качества аванса в день подписания предварительного договора купли-продажи, далее гарантировала оплату собственных денежных средств в сумме "данные изъяты", "данные изъяты" за счет кредитных средств в размере, предоставленных покупателю Банком "Сбербанк" (ПАО) (военная ипотека), "данные изъяты" за счет средств материнского капитала, "данные изъяты" за счет военных накоплений по сертификату после регистрации ипотеки Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Из текста договора следует, что стороны не определили срок заключения основного договора купли-продажи, в связи с чем в рассматриваемом случае подлежит применению абзац 2 пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Соответственно, основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, исходя из норм материального права, подлежащих применению при разрешении спорных правоотношений, а также условий предварительного договора, обстоятельством, имеющим значение для дела и подлежащим доказыванию является заявление покупателем ФИО1 продавцу ФИО8 требования о заключении основного договора купли-продажи указанных объектов недвижимости не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец направляла ответчику уведомление о заключении основного договора купли-продажи, однако ФИО2 на встречу не явилась, и ДД.ММ.ГГГГ уведомила истца о готовности продать жилой дом и земельный участок по цене "данные изъяты". При этом, ответчик основной договор купли-продажи не заключила, указав, что истец уклонилась от его заключения.

Между тем, материалы дела не содержат сведений об отказе истца как покупателя от заключения основного договора купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором, согласно которому стоимость объектов определена в размере "данные изъяты".

Приведенные обстоятельства не опровергнуты судами при рассмотрении дела.

Кроме того, при рассмотрении данного спора суду следовало оценить действия (бездействие) обеих сторон предварительного договора относительно заключения основного договора с точки зрения наличия у каждой из сторон намерения заключить основной договор в установленный срок.

Эти обстоятельства в нарушении статьи 67, части 4 статьи 198 ГПК РФ суд не устанавливал, не определилих в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания по делу и, соответственно, не получили правовой оценки.

Также судом апелляционной инстанций не дана оценка доводам истца о том, что еще до истечения срока предварительного договора купли-продажи ответчиком спорные объекты недвижимости выставлены на продажу по более высокой стоимости; не нашло своего подтверждения и то, что между сторонами существовала договоренность о необходимости производства ремонта, либо других неотделимых улучшений и что покупатель обязывалась оплатить стоимость ремонтных работ.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что судом апелляционной инстанции по настоящему делу допущены нарушения норм права, которые являются существенными, они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

Согласно положениям статей 327, 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции наделен полномочиями по повторному рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных законом для производства в суде апелляционной инстанции.

Поскольку повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, а также с учетом необходимости соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 ГПК РФ), апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 12 сентября 2022 года подлежит отмене, дело следует направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, устранить допущенные нарушения, предпринять меры для полного и всестороннего исследования доказательств и обстоятельств дела. В частности суду следует правильно распределить между сторонами бремя доказывания юридически значимых обстоятельств, дать оценку всем доводам и представленным сторонами доказательствам на предмет их относимости, допустимости и достоверности, условиям предварительного договора, возможности их соблюдения каждой стороной, установить характер правоотношений сторон, их обязанности по предварительному договору, характер допущенных сторонами нарушений (либо отсутствие указанных обстоятельств), и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 12 сентября 2022 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий:

Судьи: