Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 28 февраля 2023 г. по делу N 8Г-40404/2022[88-6145/2023-(88-43763/2022)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К, судей Грибанова Ю.Ю, Брянского В.Ю, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Центрального внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края об установлении границ земельного участка, признании права на заключение договора аренды земельного участка и понуждении к заключению такого договора, по кассационной жалобе представителя ФИО1 по доверенности ФИО10 на решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 13 июля 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 сентября 2022 года.

Заслушав доклад судьи Грибанова Ю.Ю, выслушав пояснения представителя ФИО1 по доверенности ФИО10, поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Центрального внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, в котором просил установить границы земельного участка, площадью 705 кв. м, с кадастровым номером N, находящегося по адресу: "адрес", на землях населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ данного земельного участка в кадастровом квартале N в "адрес" в следующих координатах, указанных в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, выполненной ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО5: точка "данные изъяты"; точка 2 - "данные изъяты"; точка 3 - "данные изъяты"; точка 4 - "данные изъяты"; точка 5- "данные изъяты"; точка 6 - "данные изъяты"; точка 7 - "данные изъяты"; точка 8 - "данные изъяты"; точка 9 - "данные изъяты" точка 10 - "данные изъяты"; точка 11 - "данные изъяты"; точка 12- "данные изъяты"; точка 13 - "данные изъяты"; точка 14- "данные изъяты"; точка 15 - "данные изъяты"; точка 16 - "данные изъяты"; точка 17 - "данные изъяты"; точка 18 - "данные изъяты" точка 19- "данные изъяты"; точка 20 - "данные изъяты"; точка 21 - "данные изъяты" точка 22 - "данные изъяты"; точка 23 - "данные изъяты"; точка 1 - "данные изъяты", и считать данную схему утвержденной; признать за ним право на заключение договора аренды сроком на 49 лет на земельный участок, площадью 705 кв. м, с кадастровым номером N, находящийся по адресу: "адрес", в кадастровом квартале N, которое включает в себя заключение договора подряда на изготовление межевого плана на вышеуказанный земельный участок, предъявление в управление Росреестра по Краснодарскому краю такого межевого плана вместе с заявлением об учете изменений в сведениях Единого государственного реестра недвижимости об описании местоположения границ и площади

земельного участка с кадастровым номером N подачу от лица и в интересах администрации Центрального внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края заявления о государственной регистрации права муниципальной собственности на уточняемые местоположение границ и площадь указанного земельного участка, единоличную (без участия арендодателя) подачу заявления о государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости обременения правом аренды в его пользу на измененный земельный участок по заключению договора аренды; признать сведения об ограничениях (обременениях) земельного участка с кадастровым номером N в виде аренды с ДД.ММ.ГГГГ, установленных в пользу ФИО11, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости недействительными и исключенными из Единого государственного реестра недвижимости с даты вступления в законную силу судебного решения, принятого по настоящему иску; обязать администрацию Центрального внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в течение четырнадцати дней с даты регистрации права муниципальной собственности на земельный участок, площадью 705 кв. м, с кадастровым номером N, находящийся по адресу "адрес", в кадастровом квартале N заключить с ним договор аренды на срок 49 лет на земельный участок, площадью 705 кв. м, расположенный в кадастровом квартале N (по результатам уточнения местоположения границ земельного участка с кадастровым номером N находящийся по адресу "адрес", на землях населенных пунктов, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства; установить, что судебный акт по заявленным им требованиям является основанием для осуществления управлением Росреестра по Краснодарскому краю государственного кадастрового учета изменения в сведениях Единого государственного реестра недвижимости об описании местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером N, а

также для государственной регистрации права муниципальной собственности на уточняемые местоположение границ и площадь указанного земельного участка и для государственной регистрации обременений (ограничений) правом аренды в его пользу на измененный земельный участок.

Решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 13 июля 2022 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 сентября 2022 года решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 13 июля 2022 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 - без удовлетворения.

В кассационной жалобе представитель ФИО1 просит обжалуемые судебные постановления отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить, считая, что судами нарушены нормы материального и процессуального права. В обоснование требований заявитель жалобы указывает на то, что ответчик препятствует истцу, собственнику жилого дома, в оформлении документов на фактически занятый этим домом земельный участок. Ссылается на решение Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное решение Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ и определение Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ по делу N по иску ФИО12 к администрации Центрального района г. Сочи о признании права собственности на вновь построенный жилой дом по "адрес" и переоформлении договора аренды земельного участка, которыми признано за истцом право собственности на жилой дом литер "А" общей площадью 211, 1 кв. м, в том числе жилой 93, 3 кв. м, расположенный по "адрес" и на администрацию возложена обязанность заключить с ФИО12 долгосрочный (сроком на 49 лет) договор аренды земельного участка площадью 700 кв. м, с кадастровым номером N. Считает, что утверждение суда о том, что отсутствие границ спорного земельного участка не может нарушать права истца, не основано на законе. Отмечает, что вывод суда первой инстанции о том, что истцом избран неверный способ защиты права также не основан на законе, поскольку суд может самостоятельно перейти к рассмотрению настоящего иска по правилам КАС РФ.

В суд кассационной инстанции поступило ходатайство представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО6 о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Стороны и третьи лица надлежащим образом были извещены судом кассационной инстанции о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. При этом информация о движении дела была размещена также на официальном сайте Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

Учитывая надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства в суде кассационной инстанции сторон и третьих лиц, суд кассационной инстанции счел возможным на основании положений части 3 статьи 167 и части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) рассмотреть жалобу в данном судебном заседании.

Проверив материалы дела в соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии предусмотренных частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ оснований для отмены обжалованных судебных постановлений и удовлетворения жалобы.

В силу статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судами нижестоящих инстанций при рассмотрении настоящего дела.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 8.1, 11, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 8, 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", исходил из того, что доказательства наличия у ФИО12 права пользования земельным участком и перехода такого права к ФИО1 не представлены, в связи с чем, отсутствуют основания полагать, что ФИО1 является законным пользователем земельного участка, а поскольку ФИО1 не является законным пользователем земельного участка, то оснований полагать, что отсутствие границ земельного участка нарушает его права, не имеется.

Кроме того, суд исходил из того, что ФИО1 доказательств существования земельного участка, площадью 705 кв. м, имеющего кадастровый N, находящегося по адресу: "адрес", не представлено, как и не представлено доказательств расположения принадлежащего ему жилого дома на данном земельном участке. Земельный участок, имеющий кадастровый N, имеет площадь 700 кв. м и находится по адресу: "адрес". В Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке, имеющем кадастровый N, как и отсутствуют сведения об объектах недвижимости, в пределах которых расположен жилой дом, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости N N и N N, выданными ДД.ММ.ГГГГ ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю.

Поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, доказательств расположения принадлежащего ФИО1 жилого дома на земельном участке площадью 705 кв. м, имеющем кадастровый N, находящемся по адресу: "адрес", не представлено, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что требование о признании за ним права на заключение договора аренды данного земельного участка не подлежало удовлетворению.

Учитывая изложенное, а также учитывая, что ФИО1 не входит в число лиц, перечисленных в статье 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", суд пришел к выводу о том, что требование ФИО1 об установлении границ земельного участка, площадью 705 кв. м, имеющего кадастровый N, необоснованно.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции находит, что с выводами судебных инстанций нельзя согласиться ввиду следующего.

В силу части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно пунктам 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд (часть 4 статьи 198 ГПК РФ).

При вынесении судом первой и апелляционной инстанции обжалуемых судебных постановлений указанные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации соблюдены не были.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (пункт 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Из материалов дела следует, что с ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 принадлежит на праве собственности жилой дом, имеющий кадастровый N, находящийся по адресу: "адрес", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости N N, выданной ДД.ММ.ГГГГ ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю. Жилой дом принадлежит ФИО1 на основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО7, что подтверждается соответствующим договором.

В соответствии с пунктом 3 договора купли-продажи жилой дом расположен на земельном участке, предоставленном в пользование на основании договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N от ДД.ММ.ГГГГ, регистрация которого не проводилась.

Также, в соответствии с пунктом 3 договора купли-продажи, ФИО12 и ФИО1 пришли к соглашению, что переход права на земельный участок будет оформлен надлежащим образом после регистрации договора купли-продажи, при этом параметры земельного участка согласованы ими в приложении N к договору купли-продажи, которое является его неотъемлемой частью.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Центрального внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и ФИО11 заключен договор аренды N, в соответствии с которым администрация Центрального внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края предоставила на срок пять лет, а ФИО11 принял в пользование земельный участок, площадью 700 кв. м, находящийся по адресу: "адрес", для индивидуального жилищного строительства, что подтверждается соответствующим договором, зарегистрированным ДД.ММ.ГГГГ комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи. ДД.ММ.ГГГГ земельный участок постановлен на государственный кадастровый учет, в связи с чем, ему присвоен кадастровый N.

Из материалов дела также следует, что решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу N за ФИО7 признано право собственности на жилой дом, находящийся по адресу: "адрес", а также возложена на администрацию Центрального внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края обязанность принять этот жилой дом в эксплуатацию и заключить с ФИО7 договор аренды земельного участка по "адрес" на срок 49 лет на условиях договора от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенного с ФИО8, а также возложена на комитет архитектуры и градостроительства администрации города Сочи обязанность присвоить жилому дому ФИО12 почтовый адрес, а на Сочинский филиал Краснодарского учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложена обязанность произвести регистрацию жилого дома на праве собственности за ФИО7, что подтверждается соответствующим решением, вступившим ДД.ММ.ГГГГ в законную силу.

Дополнительным решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу N признано за ФИО7 право собственности на жилой дом, площадью 211, 1 кв. м, находящийся по адресу: "адрес" и возложена на администрацию Центрального внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края обязанность заключить с ФИО7 договор аренды земельного участка по "адрес" а также возложена на комитет архитектуры и градостроительства администрации города Сочи обязанность присвоить жилому дому ФИО12 почтовый адрес, а на филиал Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Центральному району города Сочи возложена обязанность произвести регистрацию названного жилого дома на праве собственности за ФИО7, что подтверждается соответствующим дополнительным решением, вступившим ДД.ММ.ГГГГ в законную силу.

Однако судами данные факты оставлены без внимания и надлежащей оценки.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании за ним права на заключение договора аренды сроком на 49 лет на земельный участок, площадью 705 кв. м, с кадастровым номером N, суды не установили действующего арендатора земельного участка с кадастровым номером N, а также состоялся ли место переход права аренды земельного участка согласно вступившим в законную силу судебным актам.

При этом, материалы дела в полном объеме указывают на то, что ФИО1 длительное время предпринимал действия на оформление прав на земельный участок при наличии нахождения его объекта недвижимости на земельном участке и обоснования необходимости использования площади.

Судебная коллегия также считает необоснованными выводы суда о том, что истец, как лицо владеющее и пользующееся земельным участком, не вправе заявлять при установленных по делу обстоятельствах иск об установлении границ такого участка.

Кроме того, судами нижестоящих инстанций необоснованно отклонено требование истца о признании сведений об ограничениях (обременениях) земельного участка с кадастровым номером N в виде аренды с ДД.ММ.ГГГГ, установленных в пользу ФИО11, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости недействительными и исключенными из Единого государственного реестра недвижимости с даты вступления в законную силу судебного решения, принятого по настоящему иску, поскольку из материалов дела следует, что ФИО11 подано заявление, в котором он согласился с обоснованностью искового заявления и просил его удовлетворить (л.д. 95).

Таким образом, в связи с изменением состава собственников объекта недвижимости, для использования которого был предоставлен земельный участок в аренду, судам следовало проверить обоснованность заявленных требований об установлении границ земельного участка, перезаключении договор аренды с ФИО1 как правопреемником ФИО12, ранее ФИО11, а также наличие оснований для удовлетворения требований об установлении границ участка, разрешив спор по существу.

Однако, обстоятельства, являющиеся юридическим значимыми, для разрешения спора по существу, судами не установлены и не выяснены.

При таких обстоятельствах принятое по делу решение и апелляционное определение нельзя признать законными, так как они постановлены с существенным нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления кассационный суд общей юрисдикции вправе отменить постановление суда первой или апелляционной инстанции полностью либо в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд.

С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым отменить решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 13 июля 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 сентября 2022 года и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона и установленными фактическими обстоятельствами.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 379.7, 390 (п. 2 ч. 1), 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 13 июля 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 сентября 2022 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края.

Председательствующий

Судьи