Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21 марта 2023 г. по делу N 8Г-5051/2023[88-11532/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Брянского В.Ю.

судей Грибанова Ю.Ю, Думушкиной В.М, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Абинского городского поселения Абинского района Краснодарского края к ФИО2 о расторжении договора аренды и приведении земельного участка в первоначальное состояние, встречному иску ФИО2 к администрации Абинского городского поселения Абинского района Краснодарского края о признании незаконным отказа в заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, обязании заключить договор аренды земельного участка с видом разрешенного использования "индивидуальное жилищное строительство" без проведения торгов, по кассационной жалобе представителя ФИО2 по доверенности ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 декабря 2022 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, судебная коллегия

установила:

администрация Абинского городского поселения Абинского района Краснодарского края обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, в котором просила:

- расторгнуть договор N аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией муниципального образования Абинский район и ФИО2, а именно земельного участка с кадастровым номером N, площадью 587 кв. м, расположенный в "адрес" "адрес", с видом разрешенного использования - индивидуальные и малоэтажные жилые дома; - указать в решении, что оно является основанием для межмуниципального отдела по Абинскому и Крымскому районам, Абинский сектор Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии для погашения записи о государственной регистрации договора N аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства от ДД.ММ.ГГГГ;

- обязать ФИО2 привести земельный участок с кадастровым номером N, площадью 587 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в первоначальное состояние, путем демонтажа (сноса) возведенных строений и сооружений, а также насаждений на земельном участке, своими силами и за собственный счет в течении одного месяца с даты вступления в законную силу решения суда;

- обязать ФИО2 устранить препятствия в пользовании администрацией Абинского городского поселения земельным участком с кадастровым номером N, площадью 587 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по его целевому назначению.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования Абинский район и ФИО2 заключен договор N аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства, а именно земельного участка с кадастровым номером N, площадью 587 кв. м, расположенного в городе Абинске по проспекту Магистральному, 47, с видом разрешенного использования - индивидуальные и малоэтажные жилые дома, сроком на 10 лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 подано заявление в администрацию Абинского городского поселения о заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов на три года. В силу статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ администрацией в заключении с ответчиком договора аренды земельного участка без проведения торгов отказано, так как ответчиком не предоставлены документы, подтверждающие зарегистрированное право собственности на объект недвижимости расположенный на арендуемом земельном участке. Администрацией одновременно с уведомлением об отказе в продлении договора аренды ответчику направлено соглашение о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N для его подписания и возвращении в администрацию для погашения записи государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре недвижимости, а также в соответствии с пунктами ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ договора ответчик обязан вернуть земельный участок в надлежащем состоянии, то есть не хуже того в котором он находился в момент передачи, а также ответчик обязан привести земельный участок в первоначальное состояние (разобрать строения, сооружения, возведенные на нем). Однако, администрацией установлено, что ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, то есть после истечения срока действия договора аренды, зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 18 %, площадью 25, 2 кв. м.

Требования администрации об освобождении земельного участка от строений, а именно от объекта незавершенного строительства, возведенного на земельном участке ответчиком в добровольном порядке, не исполняются, объект незавершенного строительства в настоящее время не демонтирован, земельный участок в первоначальное состояние не приведен, в связи с чем, администрацией в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ направлено уведомление об освобождении земельного участка от возведенных на нем строений, сооружений и др, сроком исполнения до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ сотрудниками администрации произведено визуальное обследование земельного участка с кадастровым номером 23:01:0504085:973 на предмет устранения выявленных нарушений, указанных в уведомлении администрации от ДД.ММ.ГГГГ, в ходе которого установлено, что ответчиком земельный участок не приведен в первоначальное состояние, о чем составлен соответствующий акт.

В ходе рассмотрения гражданского дела, ФИО2 подано встречное исковое заявление к администрации Абинского городского поселения Абинского района Краснодарского края, в котором он просил:

- признать незаконным и отменить отказ администрации Абинского городского поселения Абинского района в заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов N от ДД.ММ.ГГГГ;

- обязать администрацию Абинского городского поселения "адрес" заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:01:0504085:973 площадью 587 кв. м, с видом разрешенного использования "индивидуальное жилищное строительство", расположенного по адресу: "адрес" без проведения торгов.

В обоснование встречного иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и администрацией муниципального образования Абинский район заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства N, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. По условиям Договора ФИО2 предоставлен земельный участок с кадастровым номером N площадью 587 кв. м, с видом разрешенного использования "индивидуальное жилищное строительство", расположенный по адресу: "адрес". Согласно п.4.1.4 Договора ФИО2, как арендатор, имеет право возводить на участке здания, строения, сооружения в соответствии с его целевым назначением. С целью реализации указанного права, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, получено уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового "адрес", согласно которого ему допустимо разместить объект индивидуального жилищного строительства на участке.

ДД.ММ.ГГГГ, то есть до окончания срока действия Договора, ФИО2 прибыл на личный прием в администрацию Абинского городского поселения Абинского района, где от сотрудника администрации получил квитанцию на оплату арендной платы за 2022 год, а также разъяснения по вопросу продления договора аренды.

ФИО2 оплатил арендную плату за 2022 год и подал заявление о продлении договора аренды, одновременно подав документы для регистрации и постановки на кадастровый учет объекта незавершенного строительства. На дату регистрации объекта незавершенного строительства (ДД.ММ.ГГГГ) какие-либо возражения со стороны администрации отсутствовали.

ДД.ММ.ГГГГ администрация отказала ФИО2 в заключении договора на новый срок, по причине отсутствия правоустанавливающих документов на объект незавершенного строительства. Тогда он снова обратился в администрацию с заявлением о заключении договора на новый срок без проведения торгов, на этот раз приложив к нему выписку из ЕГРН на объект незавершенного строительства. Однако, ДД.ММ.ГГГГ ему снова было отказано.

Решением Абинского районного суда Краснодарского края от 5 сентября 2022 года администрации Абинского городского поселения Абинского района Краснодарского края отказано в удовлетворении иска к ФИО2 о расторжении договора аренды и приведении земельного участка в первоначальное состояние.

Встречное исковое заявление ФИО2 к администрации Абинского городского поселения Абинского района Краснодарского края удовлетворено.

Признан незаконным отказ администрации Абинского городского поселения Абинского района Краснодарского края в заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов N от ДД.ММ.ГГГГ.

Администрация Абинского городского поселения Абинского района Краснодарского края обязана заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с видом разрешенного использования "индивидуальное жилищное строительство" без проведения торгов.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Абинского районного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ отменено, по делу принято новое решение, в соответствии с которым исковые требования администрации Абинского городского поселения Абинского района к ФИО2 удовлетворены.

Расторгнут договор N аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 587 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" с видом разрешенного использования - индивидуальные и малоэтажные жилые дома для индивидуального жилищного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией муниципального образования "адрес" и ФИО2

Указано, что апелляционное определение является основанием для погашения записи о государственной регистрации договора N аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства от ДД.ММ.ГГГГ межмуниципальным отделом по Абинскому и Крымскому районам, Абинский сектор Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

На ФИО2 возложена обязанность привести земельный участок с кадастровым номером N общей площадью 587 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" в первоначальное состояние, путем демонтажа (сноса) возведенных строений и сооружений, а также насаждений на земельном участке, своими силами и за собственный счет в течение одного месяца с даты вынесения настоящего апелляционного определения.

На ФИО2 возложена обязанность по устранению препятствий в пользовании администрацией Абинского городского поселения земельным участком с кадастровым номером N общей площадью 587 кв. м, расположенным по адресу: "адрес" по его целевому назначению.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 отказано.

В кассационной жалобе представитель ФИО2 по доверенности ФИО1, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 декабря 2022 года, оставлении в силе решения Абинского районного суда Краснодарского края от 5 сентября 2022 года.

От главы администрации Абинского городского поселения Абинского района ФИО8 поступили возражения на кассационную жалобу, с просьбой об оставлении апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ без изменения, кассационной жалобы - без удовлетворения.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие основания по результатам изучения доводов кассационной жалобы по материалам дела имеются.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования Абинский район и ФИО2 заключен договор N аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером N общей площадью 587 кв. м, расположенного в городе "адрес", с видом разрешенного использования - индивидуальные и малоэтажные жилые дома, сроком на 10 лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 4.1.4 договора аренды ФИО2, как арендатор, имеет право возводить на участке здания, строения, сооружения в соответствии с его целевым назначением.

С целью реализации указанного права, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получено уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового "адрес", согласно которому допустимо разместить объект индивидуального жилищного строительства на участке.

Согласно условиям договора аренды, земельного участка, арендатор обязан завершить строительство и сдать жилой дом в эксплуатацию в сроки, установленные разрешением на строительство.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 подано заявление в администрацию Абинского городского поселения о заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов на три года.

На основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации письмом от ДД.ММ.ГГГГ администрацией в заключении с ответчиком договора аренды земельного участка без проведения торгов отказано, так как ФИО2 не предоставлены документы, подтверждающие зарегистрированное право собственности на объект недвижимости расположенный на арендуемом земельном участке.

Кроме того, согласно требованию пункта ДД.ММ.ГГГГ договора аренды земельного участка на арендатора возложена обязанность о направлении не менее чем за 90 календарных дней до окончания срока действия договора письменного предложения арендодателю о заключении договора на новый срок, либо о его расторжении. Ответчик же с указанным заявлением обратился в администрацию за 4 дня до окончания срока действия договора.

Одновременно с уведомлением об отказе в продлении договора аренды администрацией в адрес ФИО2 направлено соглашение о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N для его подписания и возвращения в администрацию для погашения записи государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с пунктами ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ договора ответчик обязан вернуть земельный участок в надлежащем состоянии, то есть не хуже того, в котором он находился в момент передачи и привести земельный участок в первоначальное состояние (разобрать строения, сооружения, возведенные на нем).

Однако, администрацией установлено, что ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, то есть после истечения срока действия договора аренды, зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 18 % площадью 25, 2 кв. м.

При визуальном осмотре сотрудниками администрации земельного участка с кадастровым номером 23:01:0504085:973 площадью 587 кв. м, расположенного в городе "адрес", установлено, что цокольная часть фундамента, представлена бетонной лентой, подошва фундамента сделана путем небольшого подкопа и устроена на уровне земельного участка. Под углами бетонной ленты и ориентировочно под центрами продольных сторон имеются опорные бетонные столбики, которые в местах, доступных осмотру имеют высоту ориентировочно 0, 3-0, 4 м, установить их глубину залегания в грунте не представилось возможным. Бетонная лента (ростверк) имеет ориентировочно ширину 0, 27 м и высоту 0, 15-0, 2 м.

Администрацией в адрес ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ направлено уведомление об освобождении земельного участка от возведенных на нем строений, сооружений со сроком исполнения - до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ сотрудниками администрации произведено визуальное обследование земельного участка с кадастровым номером N на предмет устранения выявленных нарушений, указанных в уведомлении администрации от ДД.ММ.ГГГГ, в ходе которого установлено, что ответчиком земельный участок не приведен в первоначальное состояние, о чем составлен соответствующий акт.

Из материалов настоящего гражданского дела усматривается, что ФИО2, повторно обращался в администрацию с заявлением о заключении договора на новый срок без проведения торгов, приложив к заявлению выписку из ЕГРН на объект незавершенного строительства. Однако, ДД.ММ.ГГГГ ему снова было отказано.

Определением Абинского районного суда Краснодарского края от 6 июня 2022 года по гражданскому делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО "ГлавЮгЭксперт".

Как следует из заключения эксперта ООО "ГлавЮгЭксперт" N от ДД.ММ.ГГГГ фактические геометрические размеры элементной конструкций, объемно-планировочные решения, конструктивные решения, расчетная схема, нагрузки на строительные конструкции фундамента, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: "адрес", находятся в хорошем техническом состоянии, не угрожают жизни и здоровью граждан, целиком и полностью отвечают архитектурно - планировочным и конструктивным решениям, требованиям СНиП 21-01-97* "Пожарная безопасность зданий и сооружений", СП 14.13330.2014 "Строительство в сейсмических районах", СП 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные", СП 22.13330.2016 "Основания зданий и сооружений", требованиям технических регламентов N 384-ФЗ от 30.12. 2009 г. "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений" и N 123-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "Технического регламента о требованиях пожарной безопасности".

Расположение фундамента соответствует СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" и СП 30-102-99 "Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства".

По результатам технического обследования фундамента экспертом сделан вывод, что несущие строительные конструкции объекта выполнены в соответствии с требованиями норм проектирования, надежности и качеству выполненных строительных работ, строительным нормам и правилам, а также требованиям, предъявляемым к аналогичным помещениям, архитектурно-планировочным решениям, регламентам использования территории. Объект незавершенного строительства со степенью готовности 18% - фундамент, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: "адрес", 47 является объектом капитального строительства, прочно связанным с землей в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, градостроительными и строительными нормами и правилами, его перемещение невозможно без соразмерного ущерба.

Так как расстояние от ростверка фундамента до границ соседних смежных участков более 3, 0 м, от красной линии улицы более чем 5, 0 м, от красной линии проезда - более чем 3, 0 м, следовательно, расположение возведенного фундамента соответствует градостроительным нормам минимальных расстояний в части отступа от границ со смежными земельными участками и красных линий.

На основании сопоставления указанных характеристик объекта незавершенного строительства с кадастровым номером N с нормативно-техническими требованиями установлено соответствие указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: "адрес".

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что своим отказом администрация нарушила условия договора аренды и действующее законодательство Российской Федерации, так как согласно п.4.1.6 договора ФИО2 имеет право на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием не согласился, указав, что в нарушение пункта 2 статьи 56 ГПК РФ судом первой инстанции неправильно распределена обязанность доказывания и неверно применены нормы материального права, в связи с чем, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения, в соответствии с которым исковые требования администрации подлежат удовлетворению, а в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 следует отказать.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с выводами, изложенными в оспариваемом апелляционном определении.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом

Поскольку договор аренды земельного участка ФИО2 заключен с администрацией ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то истец имеет право заключить новый договор аренды на такой земельный участок однократно на три года для завершения строительства объекта.

Судебная коллегия учитывает доводы кассатора относительно того, что объект незавершенного строительства на спорном земельном участке зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, однако, документы сданы на регистрацию до истечения срока договора аренды.

Кроме того, отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении договора аренды для завершения строительства. Наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего ФИО2, администрацией не оспаривалось.

Исходя из изложенного, у ответчика по встречному иску отсутствовали основания для отказа в предоставлении в аренду земельного участка для индивидуального жилищного строительства, а у суда апелляционной инстанции основания для отказа в удовлетворении требований ФИО2

Учитывая изложенное, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 декабря 2021 года подлежит отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, устранить допущенные нарушения нор материального права, исследовать доводы сторон, дать им надлежащую правовую оценку и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 декабря 2022 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение.

Председательствующий: В.Ю. Брянский

Судьи Ю.Ю. Грибанов

В.М. Думушкина