Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 21 марта 2023 г. по делу N 8Г-2190/2023[88-4419/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Бойко В.Н.

судей Гунгера Ю.В, Сулеймановой А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-2/2022 (24RS0050-01-2020-000144-70) по иску Федоровой Маргариты Петровны к Ладыженко Юлии Анатольевне о соразмерном уменьшении стоимости жилого дома и встречному иску Ладыженко Юлии Анатольевны к Федоровой Маргарите Петровне о расторжении договора купли-продажи жилого дома, выселении, обращении взыскания на недвижимое имущество путем реализации на торгах

по кассационной жалобе Ладыженко Юлии Анатольевны в лице представителя Павловой Надежды Николаевны на решение Сухобузимского районного суда Красноярского края от 31 мая 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 26 октября 2022 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Бойко В.Н, заключение прокурора Генеральной прокуратуры РФ Трифоновой М.К, полагавшей, что оснований для отмены судебных постановлений по доводам кассационной жалобы не имеется, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Федорова М.П. обратилась с иском к Ладыженко Ю.А. о соразмерном уменьшении покупной цены объекта на 600000 руб. по договору купли-продажи от 13 ноября 2019 г, взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 9200 руб.

Требования мотивированы тем, что 13 ноября 2019 г. между сторонами заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: "адрес". До заключения договора была согласована покупная цена объектов в размере 2150000 руб, из которых оплачено 1550000 руб.

В ходе эксплуатации дома были обнаружены скрытые недостатки: несоответствие техническим и строительным требованиям, в связи с чем истцу необходимы денежные средства для его восстановления.

29 ноября 2019 г. Федорова М.П. направила Ладыженко Ю.А. претензию с требованием о соразмерном уменьшении цены жилого дома, которую Ладыженко Ю.А. оставила без ответа.

Ладыженко Ю.А. обратилась со встречным иском к Федоровой М.П, в котором с учетом уточнения требований просила расторгнуть договор купли-продажи от 13 ноября 2019 г, аннулировать запись в ЕГРН за Федоровой М.П. на объекты недвижимости, выселить её из жилого дома, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме 9917 руб, обратить взыскание на ипотечные объекты недвижимости, реализовать имущество путем проведения торгов, определив начальную стоимость объектов в 3000000 руб.

Требования мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи стороны достигли соглашения о покупной цене дома с надворными постройками (баня, гараж) и земельным участком 20 соток за 2150000 руб, Фёдорова М.П. передала 1550000 руб, оставшиеся денежные средства в размере 600000 руб. обещала выплатить до 1 декабря 2019 г, но до настоящего времени расчёт не произвела, вселилась в дом, зарегистрировала переход права собственности.

Решением Сухобузимского районного суда Красноярского края от 31 мая 2022 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 26 октября 2022 г. постановлено уменьшить покупную цену жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" с кадастровым номером N, установленную договором купли-продажи от 13 ноября 2019 г. на 595122 руб.

Взыскать с Ладыженко Ю.А. в пользу Федоровой М.П. расходы по оплате государственной пошлины в сумме 9151, 22 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований Ладыженко Юлии Анатольевне отказано

В кассационной жалобе представитель Ладыженко Ю.А. - Павлова Н.Н. просит отменить судебные постановления как незаконные, направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование доводов жалобы, повторяя доводы апелляционной жалобы, указывает на несогласие с выводом суда о невозможности отказа от исполнения договора, ввиду оплаты Федоровой М.П. более половины стоимости по договору, поскольку полагает, что объекты недвижимости были проданы в ипотеку, поэтому она, как продавец, вправе требовать обращение взыскания на предмет ипотеки, так как сумма задолженности составляет более 5% от общей суммы ипотеки, а период просрочки более 3 месяцев.

Не согласна с выводами судебной строительно-технической экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку эксперт вышел за пределы поставленных перед ним вопросов, оценил качество бани; с учетом фотографий дома на момент его продажи считает несостоятельным вывод о трещине кафеля в помещении санузла, высказывает сомнения относительно дефектов, вызванных усадкой дома 1961 года постройки.

Не согласна с выводом суда об отсутствии доказательств ухудшения дома по вине самой Федоровой М.П, поскольку он опровергается показаниями свидетеля Р.Т.Д, и самой Федоровой М.П, со слов которой ремонт в доме за 2 года не производился. Считает, что снижение покупной цены - следствие недостатков, возникших по вине Федоровой М.П. ввиду ненадлежащего обслуживания ею дома.

Указывает, что по спорным объектам недвижимости в материалы дела представлено 3 экспертных заключения с противоположными выводами; в основу решения положено только заключение эксперта ООО "Экспертиза Оценка Сибири", в то время как иные доказательства судом не оценивались.

Относительно доводов кассационной жалобы прокурором отдела прокуратуры Красноярского края К.И. Иляскиным представлены возражения с просьбой оставить судебные постановления без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции лица, участвующие в деле, надлежаще извещённые о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не явились, сведений о причинах неявки не представили. Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участие которых при рассмотрении дела не является обязательным.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав заключение прокурора Трифоновой М.К, проверив законность судебных постановлений в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для их отмены или изменения в кассационном порядке.

В соответствии с частью первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

С учетом доводов кассационной жалобы судебная коллегия приходит к выводу о том, что по настоящему делу таких нарушений судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 13 ноября 2019 г. Ладыженко Ю.А. в лице Ладыженко Т.А, действующей на основании доверенности, продала Федоровой М.П. жилой дом, площадью 72, 6 кв.м. земельный участок, площадью 2028, 01 кв.м, гараж, площадью 17, 9 кв.м. баню, площадью 20, 4 кв.м. расположенные по адресу "адрес"

Согласно п. 2.1. договора цена объектов недвижимости составляет 2150000 руб, цена является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно п. 2.2. расчет между сторонами производится в следующем порядке: 50000 руб. переданы покупателем продавцу до подписания договора в качестве задатка; 200000 руб. покупатель передал продавцу за счет собственных средств в день подписания настоящего договора и до сдачи документов в регистрирующий орган для оформления перехода права собственности; 1900000 руб. покупатель передает продавцу за счет собственных средств в срок до 1 декабря 2019 г. Стороны договорились, что возникает обременение в пользу продавца (п. 2.3 договора). Стороны не оспаривали факт того, что до регистрации перехода права собственности покупателем продавцу были переданы денежные средства в общей сумме 1550000 руб.

В п. 4.1.1 договора купли-продажи указано, что продавец обязан предупредить покупателя о всех недостатках объекта недвижимости, а также предоставить покупателю все необходимые сведения, связанные с передаваемыми объектами недвижимости.

Согласно п. 3 договора покупатель произвел осмотр объектов недвижимости и претензий к техническому состоянию объектов недвижимости не имеет.

Переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован в Росреестре 25 ноября 2019 г.

В претензии направленной Федоровой М.П. на имя Ладыженко Ю.А. 29 ноября 2019 г. (через 15 дней после заключения сделки и через три дня после регистрации перехода права собственности) по адресу, указанному в договоре купли-продажи, истица указывает, что до заключения договора купли-продажи была согласована покупная цена в размере 2150000 руб, из которых оплачено 1550000 руб. Однако, впоследствии ею были обнаружено, что дом не соответствует техническим и строительным требованиям: подтекает вода, нарушена герметизация стен, образовались трещины, в деревянной кладке между венцами существуют зазоры, доходящие до 60 мм, крыша течет, так как имеет сквозные отверстия, на стенах под потолком имеются следы от возгорания, и так далее. При осмотре такие недостатки обнаружить было невозможно, так как стояла сухая и теплая погода, а стены дома были прикрыты строительными материалами, кроме того, имеется много скрытых дефектов, о которых ей не сообщили. При подписании договора продавец согласилась уменьшить покупную цену на 600000 руб, однако обещание не выполнила и в договорах указала полную стоимость дома и земельного участка.

Не получив ответа на претензию, Федорова М.П. 14 февраля 2020 г. обратилась в суд с настоящим иском.

По ходатайству Федоровой М.П. и её представителя определением суда от 9 марта 2021 г. назначена судебная строительно-техническая экспертиза для установления наличия/отсутствия повреждений жилого дома, их происхождения, соответствия строительным нормам и правилам; определения стоимости восстановительных затрат на устранение выявленных недостатков и нарушений, а также рыночной стоимости дома с баней, гаражом и земельным участком.

Согласно экспертному заключению N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному экспертом "Бюро судебной экспертизы", дом имеет естественный износ, установить имелись ли на момент продажи в 2019 г. какие-либо дефекты не предоставляется возможным. На момент исследования дом пригоден для проживания, не имеет каких-либо дефектов, ремонт дому не требуется, рыночная стоимость жилого дома с баней, гаражом и земельным участком составляет 2313768 руб.

Федорова М.П. и её представитель, поставив под сомнение обоснованность данного экспертного заключения, настаивали на проведении повторной строительно-технической экспертизы, в связи с чем суд определением от 25 ноября 2021 г. назначил судебную строительно-техническую экспертизу, поручив ее проведение экспертам ООО "Экспертиза Оценка Сибири".

Согласно заключению эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Экспертиза Оценка Сибири", в результате проведенной экспертизы, выявлен ряд производственных дефектов жилого дома, бани, имеющихся на момент заключения сделки - ноябрь 2019 года. Стоимость ремонтно-восстановительных работ жилого дома, бани составляет 595122 руб.

К тому же в ходе рассмотрения настоящего дела по ходатайству Ладыженко Ю.А. определением суда от 25 ноября 2021 г. назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, её проведение поручено экспертам ООО "Оценочная компания "Спарк".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N, выполненной ДД.ММ.ГГГГ ООО "Оценочная компания "Спарк" рыночная стоимость жилого дома с баней и гаражом, и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес" составляет 1237500 руб. (жилой дом с баней и гаражом 941000 руб.; земельный участок 296500 руб.).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 450, 452, 475, 476, 489, 549, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, установив наличие в спорных объектах недвижимости скрытых недостатков, возникших до передачи дома продавцом покупателю, пришёл к выводу об удовлетворении требования Федоровой М.П. о соразмерном уменьшении стоимости дома на 595122 руб, необходимых для ремонтно-восстановительных работ.

Разрешая встречные требования Ладыженко Ю.А, суд первой инстанции, установив, что Федорова М.П. не пользовалась заемными денежными средствами, а приобрела недвижимость в рассрочку, руководствуясь п. 2 ст. 489 ГК РФ о невозможности расторжения указанного договора в связи оплатой более половины стоимости приобретенных объектов недвижимого имущества, пришёл к выводу об отказе в удовлетворении встречных требований.

Судебные расходы распределены в соответствии с правилами ст. 98 ГПК РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций по существу спора, поскольку они постановлены с учетом установленных по делу обстоятельств и при правильном применении норм материального права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 указанного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

В силу пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно пункту 1 статьи 470 Гражданского кодекса Российской Федерации товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В силу пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Исходя из норм материального права, под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Соответственно, истцу необходимо доказать наличие обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены товара в соответствии с данной нормой.

Указанные Федоровой М.П. обстоятельства в подтверждение заявленных требований об уменьшении покупной цены нашли свое подтверждение в экспертном заключении ООО "Экспертиза Оценка Сибири", которому дана надлежащая правовая оценка.

Заключение судебной экспертизы ООО "Экспертиза Оценка Сибири" правомерно принято судом в качестве допустимого доказательства по настоящему делу, поскольку содержит последовательные, полные, непротиворечивые выводы, которые согласуются с иными имеющимися в деле доказательствами, выполнено экспертами, обладающими необходимым уровнем квалификации, в установленном порядке предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Вопреки доводам кассатора, суды обосновали свои выводы о недопустимости результатов судебной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной ООО "Бюро судебной экспертизы", признав заключение неполным при том, что эксперт не смог определить наличие (отсутствие) дефектов дома на момент его продажи.

Иных доказательств, отвечающих признакам допустимости и достоверности, подтверждающих отсутствие в приобретенном Федоровой М.П. жилом доме недостатков, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами судов о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных Федоровой М.П. требований о соразмерном снижении стоимости приобретенного жилого дома.

Доводы кассатора о том, что заключение эксперта не отражает фактические затраты Федоровой М.П. на выполненные работы и затраты на стройматериалы, в связи с чем исполнение решения приведет к неосновательному обогащению истца, отклоняются, поскольку Федорова М.П. заявила требования о соразмерном уменьшении покупной цены (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ), а не о возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (абз.4 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Суд кассационной инстанции не может согласиться с доводами кассатора о необоснованном отказе в удовлетворении её иска об обращении взыскания на предмет ипотеки, поскольку Ладыженко Ю.А. просила о расторжении договора и возврате ей имущества, а не о взыскании долга по договору.

Доводы кассационной жалобы не влекут отмену обжалуемых судебных постановлений, так как не содержат правовых оснований к их отмене, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, повторному изложению доводов Ладыженко Ю.А, получивших правовую оценку судов, результаты которой отражены в судебных актах, принятых по делу.

Выводы судов, содержащиеся в решении и апелляционном определении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, при этом судом первой и апелляционной инстанции не допущено нарушений либо неправильного применения норм материального права или норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного постановления.

Руководствуясь статьями 390, 390.1, 390.2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Сухобузимского районного суда Красноярского края от 31 мая 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 26 октября 2022 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Ладыженко Юлии Анатольевны в лице представителя Павловой Надежды Николаевны - без удовлетворения.

Председательствующий

В.Н. Бойко

Судьи

Ю.В. ГунгерА.С. Сулейманова