Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 23 марта 2023 г. по делу N 66а-464/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Артамоновой Т.А, судей Брянцевой Н.В, Сумбаевой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Базаровой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело УИД N 23OS0000-01-2022-000957-72 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Демос-Юг" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 19 декабря 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Демос-Юг" (далее также - ООО "Демос-Юг", общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении в соответствии с отчетом об оценке ООО " "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГГГ года N N равной рыночной кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9 008+/- 38, 1 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации зданий и сооружений, расположенного по адресу: "адрес", в размере рыночной стоимости 44 798 000, 00 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года в размере 81 845 336, 80 рублей существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество организаций, рассчитываемого из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Решением Краснодарского краевого суда от 19 декабря 2022 года исковые требования общества удовлетворены частично, установлена в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года в размере его рыночной стоимости 58 363 000, 00 рублей; определена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 31 августа 2022 года.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявленных исковых требований, указывая, что работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Краснодарского края проведены с соблюдением законодательства, регулирующего порядок проведения такой оценки; нарушение прав общества установлением и размером кадастровой стоимости земельного участка не доказано; уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к снижению наполняемости бюджета. Положенное в основу судебного решения заключение судебной экспертизы имеет существенные нарушения, повлиявшие на итоговый расчет рыночной стоимости земельного участка, а именно: экспертом подобраны несопоставимые объекты-аналоги, при том, что в открытом доступе имеются предложения по земельным участкам коммерческого назначения за 2019 год, подходящие по площади и находящиеся в районе расположения объекта экспертизы, которые эксперт безосновательно проигнорировал; итоговый результат удельного показателя рыночной стоимости объекта экспертизы соответствует минимальным значениям диапазона цен предложений на аналогичные объекты на открытом рынке.

Административным истцом представлены письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых со ссылкой на рецензию независимого специалиста ООО " "данные изъяты"" на заключение судебного эксперта N N от ДД.ММ.ГГГГ года содержится просьба решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

При подготовке к разбирательству в суде апелляционной инстанции определением суд от 22 февраля 2023 года произведена в порядке статьи 44 КАС РФ процессуальная замена ФГБУ "ФКП Росреестра" на правопреемника ППК "Роскадастр".

Участвующие в деле лица, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещенные своевременно и надлежащим образом в соответствии с требованиями главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили. Сведения о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции также размещены на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в сети "Интернет".

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, дополнительные письменные пояснения эксперта, судебная коллегия оснований для отмены либо изменения состоявшегося решения не имеется в силу следующего.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон N 237-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что ООО "Демос-Юг" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9 008+/- 38, 1 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации зданий и сооружений, расположенного по адресу: "адрес", что подтверждено сведениями ЕГРН.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Краснодарского края проведена по состоянию на 1 января 2020 года Государственным бюджетным учреждением Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ" в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316, а также Законом N 237-ФЗ, результаты утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 года N 1882. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 81 845 336, 80 рублей, внесена в ЕГРН 4 декабря 2020 года, применяется в период с 1 января 2021 года до 1 января 2023 года.

Принимая во внимание, что административный истец является собственником объекта недвижимого имущества, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика земельного налога, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности, Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО " "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГГГ года N N, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 202 года составила 44 798 000, 00 рублей.

В силу положений статьи 77 КАС РФ, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28), исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в обоснованности и достоверности содержащейся в нем рыночной стоимости, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью проверки его достоверности и определения действительной рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено ООО "Край-Эксперт".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ года N N, выполненному экспертом ООО " "данные изъяты"" ФИО8, отчет об оценке ООО " "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года N N не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а именно, при производстве расчетов сравнительным подходом оценщиком не обосновано и не подтверждено рыночными данными применение корректировки на наличие улучшений; некорректно осуществлен подбор объектов-аналогов, не сопоставимых с объектом оценки по виду имущественных прав, при том, что на дату оценки в открытом доступе имелось достаточное количество информации для подбора сопоставимых объектов-аналогов, что является нарушением статьи 11 Закона N 135-ФЗ, пунктов 22в, 22е Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299. Таким образом, эксперт пришел к выводу, что информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой, приводит к некорректности результатов. По состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 58 363 000, 00 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд первой инстанции исходил из несоответствия отчета об оценке ООО " "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГГГ года N N требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, ввиду допущенных в нем нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины, а именно, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, проверяемой и достаточной, в связи с чем установилналичие предусмотренных законом оснований для определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, содержащейся в заключении эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ N N

Суд первой инстанции, оценивая данное экспертное заключение, правомерно исходил из того, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, Федеральному закону от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", поскольку выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе; экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, определены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования; определено наиболее эффективное использование - существующее разрешенное использование; произведен анализ рынка и определен сегмент, к которому относится исследуемый объект - земли коммерческого назначения; приведено обоснование выбранного сравнительного подхода и метода сравнения продаж, равно как и отказ от использования других подходов и методов; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, с подбором 4-х объектов-аналогов, максимально идентичных объекту исследования, выявленные различия скорректированы поправками на торг в размере - 10, 2 % (среднее значение в расширенном интервале для активного рынка земельных участков для земельных участков под торгово-офисную застройку); на площадь (масштаб) в размере 0, 93, 0, 72, 0, 96 и 0, 84 с применением коэффициента торможения (зависимость удельной цены от площади земельного участка коммерческого назначения).

Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом, использованные корректирующие коэффициенты применены согласно "Справочнику оценщика недвижимости - 2018, ч. 2. Земельные участки" под редакцией Лейфера Л.А, г. Нижний Новгород, 2018 год.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку при подготовке экспертизы соблюдены принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заключение эксперта соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности. Выводы заключения поддержаны экспертом в дополнительных письменных пояснениях, направленных в адрес суда апелляционной инстанции, приведенные в апелляционной жалобе департамента недостатки мотивированно им отклонены.

Судебная коллегия, изучив экспертное заключение, дополнительные письменные пояснения эксперта, находит доводы апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края относительно невозможности использования данного экспертного заключения в качестве доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка несостоятельными.

Выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой эксперта, задачей которого в силу требований статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

Следует отметить, что справочники оценщика недвижимости содержат большой набор корректирующих коэффициентов, обеспечивающих возможность приведения цен объектов аналогов к ценам объекта оценки по различным элементам сравнения, которые может использовать оценщик, однако обязанности применять все или конкретные корректировки федеральные стандарты оценки не содержат.

Выбирая необходимые по его собственному усмотрению корректировки с учетом требований абзаца 8 пункта 22 ФСО N 7, эксперт обязан мотивировать их выбор.

Определяя основные ценообразующие характеристики объекта оценки, эксперт в рамках сравнительного подхода выделил: фактор торга, вид права и наличие обременений, местоположение, площадь, категория и разрешенное использование, наличие инженерных коммуникаций. Выбор вышеуказанных поправочных коэффициентов со ссылкой на справочную литературу эксперт обосновал.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, подобранные объекты-аналоги отвечают признакам сопоставимости по основным ценообразующим факторам, выявленные различия скорректированы надлежащим образом.

Ссылки апеллянта на наличие в открытом доступе более подходящих аналогов проверены судом и экспертом, подлежат отклонению. Как указал в дополнительных пояснениях эксперт ФИО10 в приведенном департаментом анализе рынка представлены предложения о продаже земельных участков, информация о которых не отвечает требованию проверяемости, часть объектов предлагается с улучшениями (постройками и заведенными на участок коммуникациями), что не позволяет их использовать в качестве объектов-аналогов.

Доводы относительно полученного размера стоимости 1 кв.м. ниже средней цены предложения аналогичных участков согласно анализу рынка, о недостоверности расчетов не свидетельствуют, поскольку среднее значение стоимости 1 кв.м, полученное по результатам анализа рынка, не учитывает величину скидки на торг, а также корректирующие коэффициенты, применяемые по основным ценообразующим параметрам.

На основании изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости земельного участка, кроме заключения эксперта ФИО12, не имеется, учитывая, что данным заключением судебной экспертизы подтверждены несоответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и действительный размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы ООО " "данные изъяты"" ФИО11 от ДД.ММ.ГГГГ года N N.

Оснований для назначения по делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы по результатам разбирательства в суде апелляционной инстанции не усматривается и апеллянтом не приведено.

Указание в апелляционной жалобе на то, что процедура утверждения кадастровой стоимости соответствовала положениям закона, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку в ходе судебного разбирательства на основании относимых, допустимых и достоверных доказательств по делу было установлено, что утвержденная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, в связи с чем суд правильно удовлетворил заявленные административным истцом требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апеллянта о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет. Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции признает, что нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда следует признать законным и обоснованным.

В свою очередь, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости дополнения резолютивной части решения указанием на период применения установленной судом кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Требования к содержанию резолютивной части решения суда о пересмотре кадастровой стоимости установлены положениями части 3 статьи 249 КАС РФ, в соответствии с которой в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Принимая во внимание, что приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 года N 2449 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края" утверждена новая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2022 года, применяемая с 1 января 2023 года, то сведения о кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением суда, могут применяться в период с 1 января 2021 года до 1 января 2023 года.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 19 декабря 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Дополнить резолютивную часть решения указанием на период применения установленной судом в отношении земельного участка с кадастровым номером N кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости 58 363 000, 00 рублей - с 1 января 2021 года до 1 января 2023 года.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Мотивированное апелляционное определение составлено 24 марта 2023 года.

Председательствующий

Судьи