Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 06 марта 2023 г. по делу N 8Г-845/2023[88-3183/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Яроцкой Н.В, судей Уланова К.В, Швецовой М.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Лариной Ольги Сергеевны к Иньковой Ирине Валерьевне о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения, встречному исковому заявлению Иньковой Ирины Валерьевны к Лариной Ольге Сергеевне о признании договора аренды незаключенным в части, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании арендной платы, расходов на оплату электроэнергии

по кассационной жалобе Лариной Ольги Сергеевны на решение Устюженского районного суда Вологодской области от 21 марта 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 19 июля 2022 г.

Заслушав доклад судьи Швецовой М.В, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Ларина О.С. обратилась в суд с иском к Иньковой И.В, в котором с учетом уточнения исковых требований просила возложить на ответчика обязанность заключить с ней договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером N и 5/36 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, в соответствии с представленным проектом договора купли-продажи.

Исковые требования мотивировала тем, что обязанности по договору аренды она выполняла надлежащим образом, использовала помещение по назначению, своевременно вносила арендную плату, имела намерение выкупить помещение, однако Инькова И.В. отказалась от продажи спорного объекта недвижимости, направив 11 июня 2021 г. соответствующее уведомление с предложением заключить договор аренды без права выкупа на новый срок, а 3 сентября 2021 г. потребовала освободить арендованное помещение.

В ходе рассмотрения дела Иньковой И.В. подан встречный иск, который мотивирован тем, что срок действия заключенного сторонами 25 октября 2019 г. договора аренды нежилого помещения истек 31 июля 2021 г, в период его действия предложений о выкупе арендуемого помещения и заключении договора купли-продажи от Лариной О.С. не поступало, точная дата выкупа, а также условие о выкупе доли в праве на земельный участок сторонами договора согласованы не были, вследствие чего предмет договора ими не определен. Кроме того, договор аренды в установленном порядке не был зарегистрирован. В связи с чем заключать договор купли-продажи по предложенному ответчиком в августе 2021 г. проекту она отказалась, направив арендатору 3 сентября 2021 г. уведомление об освобождении помещения или о заключении договора аренды на других условиях, которое оставлено последним без исполнения. Ссылаясь на отсутствие договора, просила признать договор аренды нежилого помещения от 25 октября 2019 г. незаключенным в части его выкупа, истребовать из чужого незаконного владения Лариной О.С. указанное нежилое помещение, обязать ответчика освободить его, взыскать с Лариной О.С. в свою пользу арендную плату за период с августа 2021 г. по февраль 2022 г. в сумме 525 000 руб, расходы на оплату электроэнергии в размере 33 063, 10 руб.

Определением суда от 9 декабря 2021 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Протопопов О.В.

Определением суда от 17 января 2022 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.

Решением Устюженского районного суда Вологодской области от 21 марта 2022 г. в удовлетворении исковых требований Лариной О.С. к Иньковой И.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения отказано.

Встречные исковые требования Иньковой И.В. к Лариной О.С. удовлетворены.

Договор аренды нежилого помещения от 25 октября 2019 г. в части выкупа арендованного имущества - нежилого помещения с кадастровым номером 35:21:0102001:5796, расположенного по адресу: Вологодская область, г. Череповец, ул. Чкалова д. 25, признан незаключенным.

Истребовано из чужого незаконного владения Лариной О.С. нежилое помещение с кадастровым номером N по адресу: "адрес", с возложением на нее обязанности освободить указанное помещение.

С Лариной О.С. в пользу Иньковой И.В. взысканы арендная плата за период с августа 2021 г. по февраль 2022 г. в размере 525 000 рублей, расходы на оплату электроэнергии в размере 33 063 рублей 10 копеек.

С Лариной О.С. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 58 068 рублей 03 копейки.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 19 июля 2022 г. решение Устюженского районного суда Вологодской области от 21 марта 2022 г. оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Ларина О.С. просит отменить судебные постановления как незаконные.

Ларина О.С, Инькова И.В, Протопопов О.В, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены направлением судебных извещений, полученных ими 3, 13, 14 и 15 февраля 2023 г. соответственно.

Руководствуясь статьями 113, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела в пределах доводов жалобы и возражений на нее, обсудив их, судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений в пределах доводов жалобы при рассмотрении настоящего дела не допущено.

В силу с пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Судами установлено и следует из материалов дела, что Инькова И.В. на основании постановления Четырнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2015 г. является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами N площадью 438, 9 кв.м и 437, 3 кв.м, соответственно, находящихся на 1 этаже и 2 этаже здания с кадастровым номером N по адресу: "адрес", расположенного на земельном участке с кадастровым номером N (Иньковой И.В. принадлежит 5/18 доли, Протопопову О.В. - 13/18 доли).

25 октября 2019 г. между Иньковой И.В. (арендодатель) и Лариной О.С. (арендатор) заключен договор аренды с правом выкупа, предметом которого является нежилое помещение с кадастровым номером 35:21:0102001:5796, с оплатой арендных платежей 75 000 руб. в месяц, сроком аренды с учетом дополнительного соглашения до 31 июля 2021 г.

Согласно пункту 6.2 договора с учетом дополнительного соглашения N 2 от 13 апреля 2020 г. сторонами определена выкупная цена в размере 12000000 рублей, в которую включена 5/36 доли на земельный участок, исходя из наличия у Иньковой И.В. нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 437, 3 кв.м.

Разрешая спор и отказывая Лариной О.С. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 606, 607, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что условие, предусмотренное пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, не соблюдено, спорное помещение находится в долевой собственности Иньковой И.В. и Протопопова О.В, предложенный проект договора купли-продажи помещения предполагает заключение между сторонами сделки купли-продажи с отсрочкой платежа, которая имеет иную правовую природу, в отличие от выкупа арендованного имущества, существенные условия проекта договора (срок, порядок оплаты) сторонами не согласовывались, существенно отличаются от условий первоначального договора аренды с правом выкупа.

Удовлетворяя заявленные Иньковой И.В. встречные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 131, 246, 301, 550, 551, 554, 609, 614, 662 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что в момент заключения договора аренды с правом выкупа на здание распространялся режим общей долевой собственности, отчуждение спорного помещения не могло быть произведено без участия второго собственника здания, согласия на распоряжение недвижимым имуществом от которого получено не было.

При этом суд, принимая во внимание истечение срока договора аренды, возможность истребования арендодателем своего имущества с выплатой арендной платы за все время просрочки и убытков, правомерно истребовал из чужого незаконного владения Лариной О.С. арендованное нежилое помещение, обязав освободить его, а также взыскал с нее задолженность по арендной плате за испрашиваемый период в размере 525000 руб. и расходы на оплату электроэнергии в размере 33 063, 10 руб.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием, суд апелляционной инстанции, проверяя доводы апелляционной жалобы Лариной О.С. и признавая их несостоятельными, отметил, что договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применятся нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 6.2 договора с учетом дополнительного соглашения N 2 от 13 апреля 2020 г. сторонами определена выкупная цена в размере 12000 000 руб, в которую включена 5/36 доли на земельный участок.

Однако условие о выкупе 5/36 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N не согласовывалось, указание в дополнительном соглашении от 13 апреля 2020 г. о том, что в выкупную цену входит стоимость доли земельного участка, не свидетельствует об изменении предмета договора. К тому же, указанное соглашение не содержит характеристик (кадастровый номер, площадь, место нахождения), позволяющих идентифицировать объект недвижимости.

Также в договоре аренды отсутствуют условия о порядке и сроках внесения выкупной цены, данные определяющие расположение объекта недвижимости на соответствующем земельном участке и в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Согласия Протопопова О.В, являющимся долевым собственником земельного участка, на совершение сделки купли-продажи получено не было.

Давая оценку собранным по делу доказательствам, судебная коллегия согласилась с выводом суда первой инстанции о признании договора аренды нежилого помещения с правом выкупа от 25 октября 2019 г. незаключенным в части выкупа арендованного имущества.

Кроме того, апелляционной инстанцией принято во внимание, что, несмотря на истечение срока договора аренды, выкупная цена арендатором арендодателю внесена не была. Доказательств уклонения Иньковой И.В. от получения денежных средств, а также внесения денежных средств на депозит нотариуса в соответствии с положениями статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации, не представлено. Представленная Лариной О.С. справка Банка ВТБ (ПАО) подтверждает лишь ее финансовую состоятельность.

Содержащиеся в проекте договора купли-продажи условия, в частности о сроках и порядке оплаты стоимости помещения, сторонами не согласовывались, договором аренды предусмотрены не были, существенно отличаются от условий первоначального договора аренды с правом выкупа.

Отклоняя доводы жалобы о том, что на момент заключения договора аренды Лариной О.С. не было известно о двойной регистрации на объект, судебная коллегия исходила из того, что поскольку при должной степени заботливости и осмотрительности Ларина О.С. имела возможность получить эту информацию путем истребования соответствующих сведений у Иньковой И.В. либо из ЕГРН.

В связи с чем в действиях Иньковой И.В. судебная коллегия не усмотрела признаки недобросовестного поведения. Кроме того, материалами дела подтверждается, что Иньковой И.В. предпринимаются попытки к устранению двойной регистрации на объект недвижимости, о чем также известно Лариной О.С.

Так, из представленного Лариной О.С. в суд апелляционной инстанции ответа на обращение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, следует, что Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации" предусмотрен заявительный характер внесения изменений в ЕГРП собственником недвижимого имущества, учитывая, что здание с кадастровым номером N находится в долевой собственности, без соответствующего заявления правообладателей оснований для прекращения права общей долевой собственности не имеется.

Установив указанные обстоятельства, судебная коллегия пришла к выводу о законности постановленного по делу решения суда первой инстанции, признав доводы апелляционной жалобы Лариной О.С. несостоятельными.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции не усматривает оснований не согласиться с выводами судов нижестоящих инстанций.

Вопреки доводам заявителя жалобы, в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в решении суда первой инстанции приведены выводы суда, вытекающие из установленных судом обстоятельств дела, доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал мотивы, по которым отклонил доводы апелляционной жалобы заявителя, что соответствует требованиям части 3 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как показал анализ кассационной жалобы, все обстоятельства, указанные заявителем в качестве доводов кассационной жалобы, были предметом оценки судов первой и апелляционной инстанций, не подтверждают нарушений судами норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела, и фактически основаны на несогласии с оценкой обстоятельств дела, поэтому они не могут служить основанием для кассационного пересмотра состоявшихся по делу судебных постановлений, поскольку применительно к положениям 379.7, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не производится переоценка имеющихся в деле доказательств и установление обстоятельств, которые не были установлены судами первой и второй инстанции или были ими опровергнуты.

При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены вступивших в законную силу судебных актов.

Руководствуясь статьями 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Устюженского районного суда Вологодской области от 21 марта 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 19 июля 2022 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Лариной Ольги Сергеевны - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи