Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 16 марта 2023 г. по делу N 8Г-2661/2023[88-5134/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Крыгиной Е.В, судей Калиновского А.А, Матвеевой Л.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании, организованном в соответствии со статьей 155.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с использованием видеоконференц-связи при содействии Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик "Инвестор" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 20 октября 2022 года по гражданскому делу N 2-2694/2021 по иску ФИО2, ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик "Инвестор" о признании лоджии балконом, взыскании разницы в площади объекта долевого строительства, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, компенсации морального вреда, заслушав доклад судьи Крыгиной Е.В, пояснения представителя ответчика ФИО5, объяснения ФИО2, судебная коллегия

установила:

ФИО2 и ФИО1 обратились в суд с иском к ООО СЗ "Инвестор" о признании лоджии балконом, взыскании разницы в площади объекта долевого строительства, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, компенсации морального вреда.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ "Инвестор" (застройщик) и ФИО2, ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве N по условиям которого застройщик принял на себя обязательства осуществить строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке по адресу: "адрес" и в предусмотренный договором срок передать участникам долевого строительства "адрес", общей проектной площадью 47, 17 кв.м.

Цена передаваемой квартиры определена в сумме 2 453 425 рублей.

В соответствии с пунктом 2.1 договора общая проектная площадь квартиры, с учетом лоджий составляет 47, 17 кв.м, проектная площадь без учета лоджий - 42, 25 кв.м. "адрес" объекта с учетом лоджий определяется как сумма площадей ее встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для открытых лоджий с коэффициентом 0, 5, для балконов с коэффициентом 0, 3.

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что по результатам завершения строительства дома возможна разница между проектной площадью объекта с учетом лоджий (балконов) на момент заключения договора с площадью объекта по СНиП с учетом лоджий (балконов) после завершения строительства, а также согласована обязанность сторон осуществить доплату или возврат денежных средств в случае превышения или уменьшения общей площади объекта по сравнению с общей проектной площадью с учетом лоджий, указанной в пункте 2.1 договора.

Обязательства по оплате денежных средств выполнены участниками долевого строительства надлежащим образом, денежные средства в сумме 2 453 425 рублей перечислены на счет застройщика ДД.ММ.ГГГГ.

Спорная квартира была передана застройщиком ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь квартиры с учетом лоджии указана 47, 8 кв.м, без учета лоджии 43, 2 кв.м.

Вместе с тем, по окончании строительства было установлено, что фактически в спорной квартире помещение вспомогательного характера является балконом, а не лоджией, в связи с чем в адрес застройщика была направлена претензия о перерасчете стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента, применяемого для балконов и возврате денежных средств, которая оставлена без удовлетворения.

В связи с изложенным, ссылаясь на то, что в случае передачи застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, застройщик обязан осуществить возврат денежных средств, уточнив исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, окончательно просили суд признать переданную ООО "СЗ "Инвестор" истцам по акту приёма передачи лоджию в составе квартиры балконом, взыскать с ответчика в пользу истца ФИО4 разницу площади квартиры в сумме 15 603, 72 рублей, разницу стоимости лоджии и балкона в сумме 49 411, 78 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 380, 13 рублей за просрочку удовлетворения требований о возврате излишне уплаченных денежных средств за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, компенсацию морального вреда в сумме 10 000 рублей, штраф в размере 50 % от присужденных сумм, взыскать с ответчика в пользу истца ФИО1 разницу площади квартиры в сумме 15 603, 72 рублей, разницу стоимости лоджии и балкона в сумме 49 411, 78 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 380, 13 рублей за просрочку удовлетворения требований о возврате излишне уплаченных денежных средств за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, компенсацию морального вреда в сумме 10 000 рублей, штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом.

Решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 24 августа 2021 года исковые требования ФИО2 и ФИО1 к ООО "СЗ "Инвестор" о признании лоджии балконом, взыскании разницы в площади объекта долевого строительства, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, компенсации морального вреда удовлетворены частично.

Признана переданная ООО "СЗ "Инвестор" ФИО2 и ФИО1 по акту N приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ лоджия в составе "адрес"А бульвара Цветочный "адрес" балконом.

Взысканы с ООО "СЗ "Инвестор" в пользу ФИО2, ФИО1 денежные средства (в пользу каждого) в сумме 24 345, 53 рублей в виде разницы в цене стоимости квартиры, компенсация морального вреда в сумме 10 000 рублей, штраф в сумме 17 172, 77 рубля, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 210, 12 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 и ФИО1 к ООО "СЗ "Инвестор" отказано.

Также взысканы с ООО "СЗ "Инвестор" в пользу ООО "Центр Оценки "Справедливость" расходы по проведению судебной строительной экспертизы в сумме 24 000 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 20 октября 2022 года решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 24 августа 2021 года отменено в части взыскания разницы стоимости квартиры, штрафа и процентов за пользование чужими денежными средствами и принято в отмененной части новое решение, которым с ООО СЗ "Инвестор" взыскана в пользу ФИО2 и ФИО1 разница в стоимости квартиры в сумме 130 031 рубль, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 4 760, 27 рублей и штраф в сумме 77 395, 63 рублей.

Взыскана с ООО "СЗ "Инвестор" в бюджет государственная пошлина в сумме 3 895, 83 рублей.

В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе и дополнении к ней ООО СЗ "Инвестор" ставит вопрос об отмене принятого апелляционного определения, указывая на допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права. Ссылается на то, что при заключении договора стороны согласовали все существенные условия и конструктивные особенности возводимого объекта, подлежащего передаче участникам долевого строительства и его параметры, а также стоимость квартиры. Объект был возведен в соответствии с проектной документацией и с теми техническими характеристиками, которые были согласованы сторонами при заключении договора, а переданная квартира по площади и конфигурации соответствует по площади и конфигурации плану, составленного к договору, с которым участники долевого строительства были ознакомлены и согласны. Указывает на то, что условия договора определяются по усмотрению сторон, при этом действующее законодательство не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам долевого участия в части порядка определения цены договора и принципов расчета площади квартиры для целей формирования стоимости квартиры и не обязывает застройщика рассчитывать цену договора с учетом императивного применения к площади неотапливаемых помещений понижающих коэффициентов. В целях формирования цены договора стороны согласовали применение понижающего коэффициента 0, 5 к площади неотапливаемого помещения и иного коэффициента согласовано не было. Также указывает на то, что выводы суда апелляционной инстанции о том, что при расчете площади сотрудниками БТИ были допущены арифметические ошибки какими - либо относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждены.

Кроме того, в дополнении к кассационной жалобе заявитель указывает на то, что в заключении эксперта допущены неточности и арифметические ошибки в расчетах площадей помещений, что привело к фактическому уменьшению площади квартиры, а само заключение является необъективным ввиду того, что эксперт, который проводил исследование, ранее принимал участие при производстве экспертизы по ранее рассмотренному делу с иными участниками.

В возражениях на кассационную жалобу ФИО2 просит оставить обжалуемое апелляционное определение без изменения, указывая на отсутствие нарушений норм материального и процессуального права при вынесении оспариваемого судебного акта. Указывает на то, что при заключении договора долевого участия в строительстве стороны согласовали цену договора, а также возможность ее корректировки в зависимости от изменения площади возведенного объекта по сравнению с проектной площадью, указанной в договоре. Ссылается на то, что при проведении экспертного исследования каких - либо арифметических ошибок или неточностей допущено не было, все проведенные замеры совпадают с длинами всех стен прихожей, санузла, коридора, спальни, кухни - ниши, отраженными в плане технического паспорта. Просит суд в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель ООО СЗ "Инвестор" - ФИО5 кассационную жалобу поддержала, по изложенным в ней доводам.

ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения кассационной жалобы возражал, указывая на отсутствие нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Заслушав пояснения участвующих по делу лиц, проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления.

В силу части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении спора и они выразились в следующем.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО1 (участники долевого строительства) и ООО СЗ "Инвестор" (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик принял на себя обязательства осуществить строительство жилого "адрес" на земельном участке по адресу: "адрес", с последующим предоставлением после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию квартиры в состоянии и с характеристиками, указанными во втором разделе настоящего договора.

В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора, общая проектная площадь объекта долевого строительства, подлежащего передаче участникам долевого строительства с учетом лоджий составляет 47, 17 кв.м, проектная площадь без учета лоджий - 42, 25 кв.м.

Площадь комнат и помещений вспомогательного использования, лоджий и (или) балконов отражена в плане объекта, который является неотъемлемой частью договора (приложение 1).

"адрес" определяется согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом технических шахт и капитальных перегородок. "адрес" объекта без учета лоджий определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых. "адрес" объекта с учетом лоджий определяется со СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89 "Жилые здания" Госстроя России как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: открытых лоджий - 0, 5, балконов - 0, 3, веранд и холодных кладовых с коэффициентом 1, 0.

Согласно плана объекта, являющегося неотъемлемой частью договора, площадь лоджии составляет 9, 83 кв.м.

Цена договора на момент подписания, то есть размер денежных средств, подлежащих оплате дольщиками для строительства объекта, составляет 2 453 425 рублей (пункт 4.1 договора).

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что по результатам завершения строительства дома возможна разница между проектной площадью объекта с учетом лоджий (балконов) на момент заключения настоящего договора с площадью объекта по СНиП с учетом лоджий (балконов) после завершения строительства.

При уменьшении общей площади объекта по СНиП с учетом лоджий (балконов), подтвержденного замерами МРФ N РГУП БТИ (или иной специализированной организации на усмотрение застройщика) по сравнению с общей площадью с учетом лоджий, указанной в пункте 2.1 настоящего договора застройщик обязан в течение 14 дней с момента обращения дольщика с заявлением о возврате уплаченных денежных средств, возвратить дольщику уплаченную сумму за разницу площадей, из расчета стоимости одного квадратного метра, рассчитанной от цены, установленной в пункте 4.1 договора.

Квартира была передана застройщиком по акту приема - передачи ДД.ММ.ГГГГ, площадь квартиры с учётом лоджии указана 47, 8 кв.м. площадь без учета лоджии - 43, 20 кв.м.

По требованию застройщика, участниками долевого строительства произведена доплата за увеличение площади объекта на 0, 63 кв.м, исходя из площади, определенной в результате технической инвентаризации.

При обращении в суд истцы настаивали на том, что фактически застройщиком осуществлено строительство квартиры с балконом, а не лоджией, ООО СЗ "Инвестор" указывал на то, что спорный объект возведен в соответствии с условиями договора, объект передан той площади и конфигурации, которая была согласована сторонами при заключении договора и отражена в плане квартиры, являющегося неотъемлемой частью договора.

В рамках рассмотрения спора судом первой инстанции, с целью устранения возникших между сторонами противоречий, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Центр оценки "Справедливость".

Согласно заключению судебной строительной экспертизы, выполненной ООО "Центр оценки "Справедливость" общая площадь вышеуказанной квартиры составляет 45, 3 кв.м. При этом расчёт общей площади квартиры производился с применением понижающего коэффициента, предусмотренного для балконов, поскольку эксперт пришел к выводу, что спорная часть квартиры является балконом, а не лоджией. Площадь балкона без применения понижающего коэффициента составила 9 кв.м.

Судом апелляционной инстанции, в порядке статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на основании поступившего от ответчика ходатайства, с целью устранения всех противоречий, была назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Центр независимой оценки "Эксперт".

Согласно заключению N-СТС/НЧ, подготовленному ООО "Центр независимой оценки "Эксперт", неотапливаемое помещение в квартире по адресу: Набережные Челны, Цветочный бульвар, "адрес" является балконом, общая площадь квартиры без учета балкона составляет 40, 8 кв.м, с учетом балкона 43, 4 кв.м. При расчете площади балкона применен понижающий коэффициент 0, 3.

Разрешая спор суд апелляционной инстанции руководствовался статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 30 декабря 2014 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и приняв в качестве относимого и допустимого доказательства, отвечающего требованиям гражданского процессуального законодательства заключение повторной судебной экспертизы, пришел к выводу о том, что фактически застройщиком возведено и передано истцам жилое помещение с балконом общей площадью 43, 4 кв.м, разница между площадями запроектированного и построенного жилого помещения составляет 3, 77 кв.м. Площадь квартиры без учета балкона составляет 40, 8 кв.м.

При этом суд апелляционной инстанции указал, что подсчет общей площади квартиры, вопреки доводам ответчика, произведен экспертом на основании данных органа технической инвентаризации, которые отражены в техническом паспорте объекта. При этом судебным экспертом были выявлены арифметические ошибки в расчетах площадей помещений, входящих в состав квартиры, которые подтверждаются при использовании исходных данных технической документации и проведении соответствующих математических действий.

Приняв заключение повторной экспертизы в качестве относимого и допустимого доказательства, а также указав, что застройщик принял на себя обязательства передать участникам долевого строительства жилое помещение с лоджией общей проектной площадью 47, 17 кв.м, рассчитанной с применением понижающего коэффициента 0, 5, предусмотренного для лоджий, однако согласно выводам судебной экспертизы фактически было передано помещение с балконом общей площадью 43, 4 кв.м, рассчитанной с понижающим коэффициентом 0, 3, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что у застройщика в соответствии с пунктом 4.4 договора возникла обязанность возвратить участникам долевого строительства излишне уплаченную сумму за разницу площадей из расчета стоимости одного квадратного метра, рассчитанную из цены, установленной в пункте 4.1 договора (2 453 425/47, 17=52012, 4 за 1 кв.м.).

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции с учетом положений статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая размер предъявленных имущественных требований, взыскал с ООО СЗ "Инвестор" в пользу истцов денежные средства в сумме 130 029, 56 рублей (в общем размере), проценты, рассчитанные в соответствии с положениями статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за заявленный период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 4 760, 27 рублей (в пределах заявленных требований).

Также суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что поскольку права истцов, как потребителей, со стороны ответчика были нарушены, разница в стоимости переданного объекта в предусмотренный в договоре срок не возвращена, выводы суда первой инстанции о взыскании компенсации морального вреда являются обоснованными, соответствуют требованиям Федерального закона "О защите прав потребителей".

Не найдя оснований для изменения размера компенсации морального вреда, присужденного в пользу истцов в сумме 20 000 рублей (по 10 000 рублей в пользу каждого), суд апелляционной инстанции, в соответствии с положениями пункта 6 статьи 13 Федерального закона "О защите прав потребителей" определилразмер штрафа в сумме 77 935, 63 рублей.

При этом суд апелляционной инстанции отклонил доводы ответчика о том, что повторная судебная экспертиза является недопустимым доказательством указав, что заключение повторной судебной экспертизы выполнено компетентным лицом, соответствует требованиям действующего законодательства и методическим рекомендациям по форме и содержанию, основано на объективных данных, содержащихся в технической и проектной документации, бесспорных доказательств, опровергающих выводы, изложенные в повторной судебной экспертизе, со стороны ответчика не представлено.

При проведении исследования экспертом были использованы материалы гражданского дела, в которых имелась техническая документация, представленная ответчиком, подсчет общей площади произведен на основании данных органа технической инвентаризации, которые отражены в техническом паспорте объекта, при выполнении замеров на объекте установлено, что длины всех стен совпадают с отраженными в плане технического паспорта.

Вместе с тем, с такими выводами суда апелляционной инстанции суд кассационной инстанции в полном объеме согласиться не может ввиду следующего.

Так, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

Согласно части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями договора и смыслом договора в целом.

Как следует из условий заключенного договора застройщик принял на себя обязательства осуществить строительство многоквартирного жилого дома и передать участникам долевого строительства жилое помещение общей проектной площадью с учетом лоджий 47, 17 кв.м, проектной площадью без учета лоджий 42, 25 кв.м.

Площадь комнат и посещений вспомогательного использования, лоджий и (или) балконов отображена в плане объекта, который является неотъемлемой частью договора (Приложение N).

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что общая площадь объекта с учетом лоджий определяется в соответствии со СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89 "Жилые здания" Госстроя России как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, посчитываемых со следующими коэффициентами: открытых лоджий - с коэффициентом 0, 5, балконов с коэффициентом - 0, 3, веранд и холодных кладовых с коэффициентом 1, 0.

Согласно плана квартиры частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, является лоджия, проектная площадь без учета лоджии составляет 42, 25 кв.м.

Из представленного плана объекта долевого строительства, отображающего в графической форме расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) усматривается, что возводимый объект включает в себя лоджию, площадь которой составляет 9, 83 кв.м.

В пункте 4.4 договора стороны согласовали, что общая площадь объекта определяется после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию МРФ N РГУП БТИ (или иной специализированной организацией на усмотрение застройщика) на основании замеров в построенном доме, с использованием методик, применяемых данной организацией.

Сторонами согласовано, что по результатам завершения строительства дома возможна разница между проектной площадью объекта с учетом лоджий (балконов) на момент заключения настоящего договора с площадью объекта по СНиП с учетом лоджий (балконов) после завершения строительства.

Также стороны предусмотрели обязанность осуществить доплату или возвратить уплаченные денежные средства в случае увеличения общей площади объекта по СНиП с учетом лоджий (балконов) или в случае уменьшения такой площади по сравнению с общей проектной площадью с учетом лоджий (балконов), указанной в пункте 2.1 договора из расчета стоимости 1 квадратного метра, рассчитанной от цены, установленной в пункте 4.1 договора.

Разрешая спор суд апелляционной инстанции, приняв в качестве относимого и допустимого доказательства заключение повторной судебной экспертизы, указал, что общая площадь спорной квартира, рассчитанная в соответствии с пунктом 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, составляет 40, 8 кв.м. (т.е. на 1, 45 кв.м. меньше проектной площади квартиры, определенной в договоре и рассчитанной без учета лоджии (или балкона).

Также суд апелляционной инстанции указал, что подсчет общей площади определен экспертом на основании данных органа технической инвентаризации, которые отражены в техническом паспорте объекта.

Согласно технического паспорта объекта общая площадь спорной квартиры составляет 43, 2 кв.м.

При этом, как следует из материалов дела графический чертеж (план квартиры) с указанием длин всех стен совпадают с отраженными в плане Технического паспорта (л.д. 24, том 1).

Также суд апелляционной инстанции указал, что судебным экспертом были выявлены арифметические ошибки в расчетах площадей помещений, которые подтверждаются при использовании исходных данных технической документации и проведении соответствующих математических расчетов.

Вместе с тем, исходя из положений статей 67, 71, 195 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативно-правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (статьи 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Из приведенных норм процессуального права и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что недостаточная ясность или неполнота заключения эксперта, возникновение вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела, сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта в качестве правовых последствий влекут последствия, предусмотренные статьей 87 Гражданского процессуального кодекса.

Приходя к выводу о том, что общая площадь переданной квартиры, рассчитанная в соответствии с пунктом 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, менее площади квартиры, подлежащей передаче участникам долевого строительства по условиям договора, суд апелляционной инстанции указал, что при расчете общей площади квартиры судебным экспертом были выявлены арифметические ошибки.

Вместе с тем, каких - либо выводов о том, что при расчете площади квартиры судебным экспертом были выявлены арифметически ошибки при подсчете площади специалистами АО "БТИ РТ", экспертное заключение N-СТС/НЧ, вопреки указанию на это судом апелляционной инстанции, не содержит.

Поскольку в экспертном заключении отражено, что при выполнении замеров установлено, что длины всех стен сторон совпадают с отраженными на плане технического паспорта, при этом в экспликации площади жилого помещения содержатся иные данные относительно общей площади квартиры, рассчитанной в соответствии с пунктом 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, учитывая то, что при расчете общей площади квартиры и специалист АО "БТИ РТ" и судебный эксперт руководствовались Сводом правил СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные" суду апелляционной инстанции необходимо было установить, в связи с чем образовалась разница при подсчете общей площади квартиры.

Однако, каких - либо суждений относительно данного обстоятельства обжалуемый судебный акт не содержит.

Кроме того, разрешая спор суд апелляционной инстанции указал, что фактически ответчиком было построено жилое помещение с балконом, в то время как по условиям договора застройщик принял на себя обязательство передать объект с учетом лоджии.

Вместе с тем, в рамках рассмотрения спора со стороны ответчика неоднократно указывалось на то, что строительство многоквартирного жилого дома осуществлялось в соответствии с проектной документацией, получившей положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации и какие - либо изменения в конструктивные решения застройщиком внесены не были, переданное жилое помещение по площади и конфигурации полностью совпадает с графическим планом объекта, который отображен на плане, являющемся неотъемлемой частью договора.

В проекте и положительном заключении негосударственной экспертизы проектной документации тип неотапливаемого помещения определен как лоджия.

В силу прямого указания закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Строительство балкона и лоджий имеет различное конструктивное решение и организовывается по проектной документации.

Определения лоджии и балкона закреплены в СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные.

В соответствии с пунктом 3.15 СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (действующим на дату возникновения спорных правоотношений) лоджия: помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

Балкон - выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает (п. 3.2. СП 54.13330.2016).

Лоджией является помещение, имеющее дверной блок для выхода из нежилого помещения на лоджию и ограждение в виде перилл. Лоджия в качестве помещения указывается в экспликации площади жилого помещения с указанием его номера и площади.

Поскольку при рассмотрении спора ответчик указывал на то, что строительство многоквартирного дома осуществлялось на основании утвержденной проектной документации, получившей положительное заключение негосударственной экспертизы, при рассмотрении спора необходимо было установить, допущены ли со стороны застройщика отступления от проекта, в чем они выражены, что повлекло за собой изменение типа неотапливаемого помещения.

Вместе с тем, каких - либо суждений, с нормативно - правовым обоснованием к какому виду относится неотапливаемое помещение по своим конструктивным особенностям, оспариваемый судебный акт не содержит, доводы, изложенные ответчиком в возражениях на заключение судебной экспертизы и приводимые при рассмотрении спора о том что, в многоквартирном жилом доме архитектурные детали, выступающие за пределы ограничивающих наружных поверхностей, входят в общий объем здания и соответственно являются помещениями, строительство осуществлялось на основании проектной документации, получившей положительное заключение негосударственной экспертизы и каких - либо изменений в проектную документацию со стороны застройщика не вносилось, должной правовой оценки не получили.

Согласно пунктам 2, 3 части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда должны быть указаны: выводы суда, вытекающие из установленных им обстоятельств дела, доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Данные требования в силу абзаца второго части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации распространяются и на суд апелляционной инстанции.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23"О судебном решении", решение может считаться законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Положения приведенных выше норм процессуального закона и разъяснений по их применению в силу части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предписывающей, что апелляционное рассмотрение производится по правилам суда первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 этого кодекса, распространяются и на суд апелляционной инстанции.

Поскольку в оспариваемом судебном акте выводы суда сделаны при неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела и относящихся к предмету доказывания, нарушения норм материального и процессуального права не могут быть устранены судом кассационной инстанции, так как для этого требуется установление фактических обстоятельств дела посредством исследования и оценки доказательств, а такими полномочиями суд кассационной инстанции не наделен, апелляционное определение подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и принять законное и обоснованное решение, надлежащим образом применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 20 октября 2022 года отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Верховный суд Республики Татарстан.

Председательствующий Е.В. Крыгина

Судьи А.А. Калиновский

Л.Н. Матвеева