Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 24 января 2023 г. по делу N 8Г-35875/2022[88-3348/2023-(88-40497/2022)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Якубовской Е.В, судей Жогина О.В, Макаровой Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании суммы задатка, встречному иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании убытков и компенсации морального вреда по кассационной жалобе ФИО2 на решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 30 марта 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 июля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Якубовской Е.В, судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании суммы задатка.

ФИО1 обратилась в суд со встречным иском к ФИО2 о взыскании убытков и компенсации морального вреда.

Решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 30 марта 2022 года исковые требования ФИО2 удовлетворены, встречные исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. Суд своим решением постановил:взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 задаток по предварительному договору купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в сумме "данные изъяты". Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере "данные изъяты", а также расходы по оплате услуг представителя в размере "данные изъяты".

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 убытки в размере "данные изъяты" за оплату работ согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ по сносу жилого дома с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 убытки в размере "данные изъяты" за оплату услуг кадастрового инженера.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере "данные изъяты", а также расходы по оплате услуг представителя в размере "данные изъяты". В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 июля 2022 года решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 30 марта 2022 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО2 считает обжалуемые судебные постановления в части удовлетворения встречных требований ФИО1 незаконными и необоснованными, так как вынесены с существенным нарушением норм материального и процессуального права, установленные обстоятельства не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В судебное заседание суда кассационной инстанции истец ФИО2 не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. Ответчик ФИО1 также не явилась и просила рассмотреть дело в свое отсутствие. С учетом положений части 1 статьи 167 и части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Заслушав доклад судьи Якубовской Е.В, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для ее удовлетворения.

Одной из процессуальных гарантий права на судебную защиту в целях правильного рассмотрения и разрешения судом гражданских дел являются нормативные предписания части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающие, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 5 и 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству", под уточнением обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, следует понимать действия судьи и лиц, участвующих в деле, по определению юридических фактов, лежащих в основании требований и возражений сторон, с учетом характера спорного правоотношения и норм материального права, подлежащих применению. В случае заблуждения сторон относительно фактов, имеющих юридическое значение, судья на основании норм материального права, подлежащих применению, разъясняет им, какие факты имеют значение для дела и на ком лежит обязанность их доказывания (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Из изложенных норм процессуального закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по их применению следует, что выводы суда об установленных им фактах должны быть основаны на доказательствах, исследованных в судебном заседании. При этом бремя доказывания юридически значимых обстоятельств между сторонами спора подлежит распределению судом на основании норм материального права, регулирующих спорные отношения, а также требований и возражений сторон.

Судебная коллегия полагает, что обжалуемые судебные постановления не соответствует приведенным критериям законности и обоснованности судебного решения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи жилого дома (основной договор-1).

Согласно пункту 1.2 предварительного договора купли-продажи, предмет основного договора-1: здание, назначение и наименование - жилой дом, площадь "данные изъяты" кв.м, количество этажей - 1, кадастровый N, расположенное по адресу: "адрес" (далее - жилой дом).

В соответствии с пунктом 1.3 предварительного договора купли-продажи, право собственности на жилой дом зарегистрировано за ФИО7, умершим ДД.ММ.ГГГГ, и приходившимся продавцу супругом. В отношении имущества умершего ФИО7 открыто наследственное дело N от ДД.ММ.ГГГГ, единственным наследником ФИО7 является продавец (ФИО1). Жилой дом зарегистрирован на праве собственности за наследодателем продавца на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, кадастрового паспорта здания, строения, сооружения, объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, выданного филиалом ГУП КК "Крайтехинвентаризация - Краевой БТИ" по г. Сочи, запись о государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 1.4 предварительного договора купли-продажи, стороны обязуются также заключить в будущем соглашение о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды N), заключенному ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием г. Сочи и ФИО7, запись о государственной регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ (основной договор-2). По условиям указанного договора аренды ФИО7 передан во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером: N, площадью "данные изъяты" кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли под домами индивидуальной жилой застройки, находящийся по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: "адрес". На указанном земельном участке расположен жилой дом.

В соответствии с пунктом 1.5 предварительного договора купли-продажи, стороны договорились заключить основной договор-1 и основной договор-2 не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 2.1 предварительного договора купли-продажи, продавец обязан: передать покупателю жилой дом свободным от любых прав и претензий третьих лиц; не совершать с другими лицами сделок в отношении жилого дома, и в отношении прав на земельный участок с кадастровым номером N; не обременять жилой дом и земельный участок любым образом; после получения свидетельства о праве на наследство в отношении жилого дома не позднее пятнадцати дней обеспечить осуществление государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом на своё имя; после получения свидетельства о праве на наследство в отношении права аренды по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ) не позднее пятнадцати дней обеспечить государственную регистрацию перехода права аренды по указанному договору аренды; предоставить покупателю все необходимые документы и совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом к покупателю не позднее десяти дней со дня государственной регистрации права собственности на жилой дом; заключить соглашение о передаче прав и обязанностей от продавца к покупателю по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ) не позднее десяти дней со дня государственной регистрации права аренды; обеспечить снос жилого дома с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" до подписания основного договора-1 и подачу заявления и всех необходимых документов в МФЦ для снятия его с кадастрового учёта и прекращения права собственности на указанный жилой дом в день подписания основного договора-1.

В соответствии с пунктом 2.2 предварительного договора купли-продажи, покупатель обязан: оплатить цену договора в порядке и сроки, указанные в настоящем договоре; обеспечить явку представителя для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды.

Согласно пунктам 3.1-3.4, 4.7 предварительного договора, цена жилого дома и права аренды составляет суммарно "данные изъяты", из которых цена жилого дома составляет "данные изъяты", цена права аренды земельного участка составляет "данные изъяты".

Оплата цены договора производится в следующем порядке: денежная сумма размере "данные изъяты" получена продавцом от покупателя в наличной форме при подписании настоящего договора; денежная сумма в размере "данные изъяты" оплачивается покупателем продавцу, за счет собственных средств, производится посредством аккредитива. Покупатель в течение 1 рабочего дня с даты заключения основного договора-1 открывает безотзывный, покрытый, безакцептный аккредитив в банке сроком на 60 календарных дней. Расходы по аккредитиву несет покупатель.

Денежная сумма в размере "данные изъяты" оплачивается покупателем продавцу за счёт собственных средств, производится посредством аккредитива. Покупатель в течение 1 рабочего дня с даты заключения основного договора-2 открывает безотзывный открытый, безакцептный аккредитив в банке сроком на 60 календарных дней. Расходы по аккредитиву несет покупатель.

Денежные средства оплачиваются продавцу путем перечисления на его счет. Перечисление денежных средств осуществляется в течение от 1 рабочего дня до 5 рабочих дней с момента предъявления банку продавцом или покупателем подлинника основного договора-1 и основного договора-2 и выписок из ЕГРН на каждый объект.

Денежная сумма в размере "данные изъяты", оплаченная покупателем, продавцу в наличной форме за счет собственных средств, при подписании настоящего договора является задатком, обеспечивающим заключение основного договора-1 и основного договора-2.

Во исполнение обязательств по указанному выше предварительному договору купли-продажи, ФИО2 передал ФИО1 сумму задатка в размере "данные изъяты", что подтверждается соответствующей распиской, составленной ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО8 выдано свидетельство о праве собственности на "данные изъяты" долю в общем имуществе супругов, выдаваемое пережившему супругу ФИО1 на "данные изъяты" долю в праве на жилой дом с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Сочинского нотариального округа выдано свидетельство ФИО1 о праве на наследство по закону на "данные изъяты" долю в праве на жилой дом с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".

Также ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Сочинского нотариального округа выдано свидетельство о праве на наследство по закону на имя ФИО1 на право аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" за ФИО1 зарегистрировано право собственности на жилой дом с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, пункты 1.3, 1.5 предварительного договора, заключенного между продавцом и покупателем ДД.ММ.ГГГГ, изложены в следующей редакции: пункт 1.3. право собственности на жилой дом зарегистрировано за продавцом на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Сочинского нотариального округа, реестровый N и на основании свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выдаваемое пережившему супругу, выданного ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Сочинского нотариального округа, реестровый N, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N; пункт 1.5 стороны договорились заключить основной договор-1 и основной договор-2 не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО2 обратился в суд с требованием взыскать с ответчика ФИО1 сумму переданного задатка в размере "данные изъяты", поскольку основной договор купли-продажи недвижимого имущества и основное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды в срок, установленный предварительным договором, между ними заключены не были ввиду отказа продавца, увеличения ею цены объектов недвижимости.

Как следует из материалов дела, ранее ФИО2 обращался в суд с исковым заявлением к ФИО1 с требованиями о понуждении к заключению основного договора купли-продажи.

Решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 15 октября 2021 года по гражданскому делу N2-5711/2021 оставлено без удовлетворения исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 декабря 2021 года решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 15 октября 2021 года оставлено без изменения и вступило в законную силу.

Вместе с тем, вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 15 октября 2021 года установлены следующие преюдициальные факты.

В связи с резким повышением рыночных цен с марта 2021 года на недвижимость в г. Сочи и невозможностью найти встречный вариант покупки квартиры, ответчик ФИО1 поставила ФИО2 в известность ДД.ММ.ГГГГ путем направления ему сообщения с номера телефона N на номер телефона N, о том, что ФИО1 вынуждена повысить цену за объект недвижимости до "данные изъяты"; ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 поставила ФИО2 в известность о том, что вынуждена повысить цену за объект недвижимости до "данные изъяты"; ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 поставила ФИО2 в известность о том, что вынуждена повысить цену за объект недвижимости до "данные изъяты". Данное обстоятельство подтверждается соответствующей перепиской через мобильное приложение "WhatsApp".

ФИО1 во исполнение условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ осуществила снос жилого дома с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ истец направил по электронной почте основной договор купли-продажи для того, чтобы ответчик ознакомилась и подписала. Цена в договоре была указана первоначальная - "данные изъяты". Ответчик отказалась заключать основной договор на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ. Истцу ответчиком направлен встречный вариант договора с указанием цены недвижимого имущества - "данные изъяты".

Основной договор в установленный предварительным договором, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, сторонами заключен не был.

При этом, после ДД.ММ.ГГГГ сторонами не совершались действия, направленные на заключение основного договора купли-продажи.

До ДД.ММ.ГГГГ со стороны ФИО2 в адрес ФИО1 не поступило предложение заключить основной договор купли-продажи по цене "данные изъяты", также не поступила оплата второго платежа до ДД.ММ.ГГГГ, предусмотренного пунктом 3.2 предварительного договора купли-продажи.

Таким образом, вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 15 октября 2021 года установлено, что обязательства сторон по предварительному договору прекратились до начала его исполнения в связи с фактическим отказом сторон от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Несмотря на конклюдентные действия, совершаемые сторонами после прекращения действия предварительного договора, суд первой инстанции учел, что стороны в установленный предварительным договором срок - до ДД.ММ.ГГГГ, выразили обоюдный отказ от совершения юридически значимых действий, направленных на исполнение условий предварительного договора по заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества по увеличенной цене "данные изъяты", что предполагает возврат сторон в первоначальное положение. Следовательно, ФИО2 может обратиться с исковыми требованиями о возврате задатка.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования ФИО2, суд первой инстанции пришел к выводу, что фактически основной договор купли-продажи недвижимого имущества и основное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды не были заключены между ФИО2 и ФИО1 ввиду того, что ФИО1 несколько раз поднимала стоимость продаваемого объекта недвижимости: ДД.ММ.ГГГГ до "данные изъяты"; ДД.ММ.ГГГГ до "данные изъяты"; ДД.ММ.ГГГГ до "данные изъяты". Относительно первоначальной цены продаваемого недвижимого имущества в размере "данные изъяты", цена повышена ответчиком более чем на "данные изъяты".

ФИО2 не отказывался от заключения основных договоров с установленной ФИО1 ценой недвижимого имущества в размере "данные изъяты", и с целью дальнейшего заключения основных договоров, осуществлял действия, направленные на получение дополнительных денежных средств в кредитных организациях. Поскольку кредит в необходимой сумме получен не был, ФИО2 не имел возможности заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества и основное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды по новой цене, предложенной ФИО1 в размере "данные изъяты".

Обязательства сторон по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ прекратились до начала его исполнения в связи с фактическим отказом обеих сторон от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества по причине повышения цены продаваемых объектов. В дальнейшем ФИО2 требовал заключения основных договоров на первоначальных условиях, то есть по цене в размере "данные изъяты", однако ФИО1 не согласилась с таким требованием.

Судом установлено, что фактически, стороны выразили обоюдный отказ от совершения юридически значимых действий, направленных на исполнение условий предварительного договора по заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества по согласованной путем переговоров по увеличенной цене "данные изъяты", что предполагает возврат сторон в первоначальное положение, следовательно, ФИО2 вправе обратиться в суд с исковыми требованиями о возврате ФИО1 суммы задатка, которая составляет "данные изъяты" и которая подлежит взысканию с ФИО1

При этом, разрешая встречные требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 убытков в размере "данные изъяты" за оплату работ согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ по сносу жилого дома с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", убытков в размере "данные изъяты" за оплату услуг кадастровым инженерам, суд первой инстанции исходил из причинно-следственной связи понесенных ФИО1 расходов с действиями ФИО2, который на момент заключения ФИО1 договоров подряда от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, а также на момент оплаты работ по сносу жилого дома с кадастровым номером N, выражал согласие на сохранение силы предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку ФИО1 понесла данные расходы в связи с исполнением принятых на себя обязательств по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд пришел к выводу о взыскании данных расходов в пользу ФИО1 за счет ФИО2

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании убытков в размере "данные изъяты", понесенных в связи с поиском встречного варианта жилья и оплаты задатка, суд первой инстанции исходил из того, что расходы, понесенные ФИО1 в качестве задатка на покупку жилья, являются ее личными расходами, за которые ФИО2 не обязан нести ответственность.

В части отказа в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО1 не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих факт причинения ей нравственных или физических страданий по вине ФИО2 Не представлено доказательств, что данные страдания перенесены непосредственно в результате незаконных действий ФИО2 Судебные расходы распределены в соответствии с положениями статей 88, 94, 98 ГПК РФ.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием.

Между тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов в части взыскания расходов, понесенных ФИО1 по сносу жилого дома с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", а также убытков за оплату услуг кадастровым инженерам и находит доводы кассационной жалобы в данной части заслуживающими внимание.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (п. 3 ст. 420 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 2 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559-566). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 23 Постановления Пленума от 25 декабря 2018 года N49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 25 Постановления Пленума от 25 декабря 2018 года N49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче. Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи жилого дома (основной договор-1).

Согласно пункту 1.2 предварительного договора купли-продажи, предмет основного доовора-1: здание, назначение и наименование - жилой дом, площадь "данные изъяты" кв.м, количество этажей - 1, кадастровый N, расположенное по адресу: "адрес" (далее - жилой дом).

В соответствии с пунктом 1.4 предварительного договора купли-продажи, стороны обязуются также заключить в будущем соглашение о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды N), заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием г. Сочи и ФИО7 (наследником которого является ФИО1), запись о государственной регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ (основной договор-2). По условиям указанного договора аренды ФИО7 передан во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером: N, площадью "данные изъяты" кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли под домами индивидуальной жилой застройки, находящийся по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: "адрес". На указанном земельном участке расположен жилой дом.

Согласно пункту 1.5 предварительного договора купли-продажи, стороны договорились заключить основной договор-1 и основной договор-2 не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту ДД.ММ.ГГГГ, продавец ФИО1 приняла на себя обязательства обеспечить снос жилого дома с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", до подписания основного договора-1, подачи заявления и всех необходимых документов в МФЦ для снятия его с кадастрового учета и прекращения права собственности на указанный жилой дом в день подписания основного договора-1.

Во исполнение данного условия договора ФИО1 обратилась к кадастровым инженерам с целью составления акта обследования указанного объекта подлежащего сносу, с которыми были заключены договоры подряда N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ. По данному договору ФИО1 оплачены денежные средства всего в размере "данные изъяты", что подтверждается актом приема-передачи выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ, актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, а также представленными квитанциями об оплате.

Кроме того, за проведение работ по фактическому сносу жилого дома с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", ФИО1 оплатила денежные средства в размере "данные изъяты", что подтверждается распиской в получении денежных средств, согласно которой ФИО9 получил от ФИО1 денежные средства в размере "данные изъяты" в счет оплаты услуг (работ) по осуществлению сноса указанного объекта.

Однако, судом при принятии решения в данной части не учтено, что заявленные ФИО1 расходы быть отнесены к убыткам, причиненным по вине ФИО2, только в случае доказанности причинной связи между виновными действиями лица и возникшими убытками. Между тем, указанные обстоятельства судами не выяснялись, оценка им не дана.

Так, согласно уведомлению о планируемом сносе объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного при жизни наследодателем ФИО7, и ответу департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО7, намерение снести указанную постройку возникло у ФИО7 еще ДД.ММ.ГГГГ, то есть за 10 месяцев до заключения предварительного договора между сторонами настоящего спора.

При этом, судами оставлен без внимания тот факт, что снесенный объект капитального строительства не являлся предметом договора купли-продажи и затраты, понесенные с его сносом, не зависели от заключения или не заключения договора купли-продажи с ФИО2

В нарушение норм процессуального права (часть 1 статьи 67, часть 1 статьи 68 ГПК РФ) судом не дано надлежащей правовой оценки перечисленным доказательствам, ввиду чего выводы суда о взыскании расходов, понесенных ФИО1 по сносу жилого дома и по оплате услуг кадастровых инженеров сформулированы в условиях неправильного определения юридически значимых обстоятельств и допущенных нарушений правил оценки доказательств.

При принятии судебного акта судами оставлен без исследования ряд существенных обстоятельств, входящих в предмет доказывания и имеющих значение для правильного рассмотрения гражданского дела.

Суд апелляционной инстанции не исправил нарушений, допущенных судом первой инстанции, в нарушение норм процессуального права (пункта 4 части 2, части 3 статьи 329 ГПК РФ) не привел в судебном постановлении доводов апелляционной жалобы истца и мотивов, по которым эти доводы отклонил. Соглашаясь с суждениями суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не привел обоснований своему выводу, не проанализировал в совокупности представленные в материалы дела сторонами доказательства, тем самым, не создал условия для установления фактических обстоятельств дела, имеющих значение для правильного разрешения спора, что свидетельствует о формальном подходе к оценке доводов апелляционной жалобы.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит, что допущенные судами нарушения норм права являются существенными, в связи с чем приходит к выводу о необходимости отмены апелляционного определения и в целях соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 ГПК РФ) направления дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 июля 2022 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий:

Судьи: