Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 04 апреля 2023 г. по делу N 8Г-6970/2023[88-13261/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К.

судей Брянского В.Ю, Грибанова Ю.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи гражданское дело по иску ООО "Алтей-А" к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, переводе прав покупателя по договору купли-продажи, признании соглашения о расторжении договора аренды земельного участка незаключенным, по кассационной жалобе представителя ООО "Алтей-А" по доверенности ФИО1 на решение Раздольненского районного суда Республики Крым от 27 апреля 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 1 декабря 2022 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, выслушав участника процесса, судебная коллегия

установила:

ООО "Алтей-А" обратилось в Раздольненский районный суд Республики Крым с иском к ФИО2, ФИО3, в котором с учетом уточнения требований просило:

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от

ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером N, общей площадью 9, 0816 га, заключенный между ФИО3 и ФИО2, применить последствия недействительности сделки;

- перевести на ООО "Алтей-А" права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 9, 0816 га за ту же цену и на тех же условиях;

- признать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ФИО3 и ООО "Алтей-А" в лице директора ФИО10 незаключенным;

- взыскать с ФИО11 и ФИО12 судебные расходы.

В обоснование иска указано, что в 2008 г, между ООО "Алтей" и ФИО16 был заключен договор аренды N земельного участка общей площадью 9, 0816 га, сроком на 25 лет. В 2017 году ФИО16 умер, наследником его имущества стала его дочь ФИО3, которая зарегистрировала право собственности на указанный земельный участок.

В сентябре 2021 года обществу стало известно, что ФИО3 продала спорный земельный участок ФИО2 Истец считает, что как арендатор указанного земельного участка, оно имело преимущественное право на приобретение его в собственность в случае его продажи, что предусматривалось условиями договора аренды. Поскольку нарушены условия договора аренды земельного участка, касающиеся преимущественного права его покупки, такой договор подлежит признать недействительным, перевести на общество права и обязанности покупателя по договору на тех же условиях и за ту же сумму.

Решением Раздольненского районного суда Республики Крым от 27 апреля 2022 года исковое заявление удовлетворено частично.

Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Алтей-А" (Арендатор) в лице директора ФИО13 и ФИО3 (Арендодатель) признано незаключенным.

В остальной части заявленных исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 1 декабря 2022 года решение Раздольненского районного суда Республики Крым от 27 апреля 2022 года в части иска ООО "Алтей-А" о признании соглашения о расторжении договора аренды земельного участка незаключенным отменено.

В указанной части принято новое решение об отказе в удовлетворении требований.

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель ООО "Алтей-А" по доверенности ФИО1, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, вынесении по делу нового решения об удовлетворении требований ООО "Алтей-А" в полном объеме.

В возражениях на кассационную жалобу ФИО2 просил решение и апелляционное определение оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции ФИО2 возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил оставить оспариваемые судебные постановления без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав участника процесса, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Указанных оснований по результатам изучения доводов кассационной жалобы по материалам дела не установлено.

Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела, ДД.ММ.ГГГГ между Сеитаблаевым Казимом (арендодатель) и МПП (МЧП) "Алтей" (арендатор), заключен договор аренды N земельного участка, площадью 9, 0816 га, расположенный на территории Березовского сельского совета "адрес". Срок действия договора 25 лет. Арендная плата составляет 1 300 гривен в год. К договору приложен кадастровый план и план границ с указанием зоны ограничения ЛЭП 35 КВт.

Согласно копии книги записи регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли, раздел 4 указанный договор аренды зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации N.

Как следует из решения N от ДД.ММ.ГГГГ, устава ООО "Алтей-А" п. 1.3 общество создается для осуществления предпринимательской деятельности в процессе реорганизации путем преобразования Малого частного предприятия "Алтей" и является юридическим правопреемником Малого частного предприятия "Алтей".

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц ООО "Алтей-А" зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, на день принятия Республики Крым и г. Севастополя в состав Российской Федерации, ООО "Алтей-А" было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленной в материалы дела копии соглашения от ДД.ММ.ГГГГ следует, ООО "Алтей-А" в лице директора ФИО13 с одной стороны и ФИО3 с другой стороны, заключили соглашение о расторжении досрочно договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ с момента подписания настоящего соглашения. Все обязанности сторон по договору прекращены с момента расторжения договора.

ДД.ММ.ГГГГ (ДД.ММ.ГГГГ) между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 90816 кв. м, кадастровый N.

Перед заключением от преимущественного права покупки от администрации Березовского сельского поселения Раздольненского района Республики Крым.

Право собственности на спорный земельный участок с кадастровым номером N, зарегистрировано за ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (ДД.ММ.ГГГГ).

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 166, 168, 209, 250, 260, 420, 421, 422, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, 22, 27 Земельного кодекса Российской Федерации, 9 Федерального закона от 24 июля 2022 года N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", разъяснениями, содержащимися в пунктах 78, 91 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N25 от 23 июня 2015 года "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходил из того, что оснований для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка, а также перевода на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли продажи не имеется. При этом, поскольку соглашение от 3 октября 2020 года о расторжении договора аренды земельного участка от 17 марта 2008 года N 243 в ЕГРН не зарегистрировано, оно подлежит признанию незаключенным.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием в части наличия оснований для признания соглашения незаключенным, не согласился, указав, что само по себе наличие копии соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, а не подлинника, отсутствие в нем печати общества, а также показания свидетеля ФИО13, оспаривающего принадлежность его подписи в указанном документе, не могут свидетельствовать о незаключенности соглашения.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с обоснованностью выводов суда первой инстанции и апелляционной инстанции, поскольку они основаны на совокупном исследовании имеющихся в деле доказательств, не противоречат действующему законодательству, подробно аргументированы в оспариваемых судебных актах.

Доводы кассационной жалобы о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, приведенные заявителем, повторяют его правовую позицию по делу, являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и не подтверждают нарушений норм права, повлиявших на исход дела, и не являются основанием для отмены в кассационном порядке обжалуемых судебных актов.

Так, в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1).

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2).

Статьей 1206 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав на имущество определяется по праву страны, где это имущество находилось в момент, когда имело мест действие или иное обстоятельство, послужившее основанием для возникновения либо прекращения права собственности и иных вещных прав, если иное не предусмотрено законом.

Частью 1.1 ст. 12.1 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ от 21 марта 2014 года "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального назначения Севастополя" предусмотрено, что до 1 января 2023 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных и земельных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Статьей 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" в редакции Законов Республики Крым от 29.12.2016 N 334-ЗРК/2016, от 28.12.2017 N 448-ЗРК/2017, от 29.12.2018 N 560-ЗРК/2018 (далее - Закон N 38-ЗРК) установлено, что право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации (часть 9). Стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2020 года внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации (часть 13).

В случае несоблюдения требований настоящей статьи о сроках переоформления прав любая сторона вправе понудить иную сторону к заключению соответствующих соглашений в судебном порядке (часть 18).

Из материалов дела следует, что в договор аренды N земельного участка общей площадью 9, 0816 га, расположенный на территории березовского сельского совета "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ соответствующие изменения, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации не внесены, равно как и не зарегистрированы обременения об аренде земельного участка с кадастровым номером N.

Пунктом 39 договора аренды N предусмотрено, что переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу, а также реорганизация юридического лица - арендатора не является основанием для изменения условий или расторжения договора.

Согласно пункту 35 договора аренды N изменение условий договора осуществляется в письменной форме по взаимному согласию сторон. В случае недостижения соглашения относительно изменения условий договора спор разрешается в судебном порядке.

Действие договора прекращается в случае: окончания срока, на который он был заключен; приобретения арендатором земельного участка в собственность; выкупа земельного участка для общественных потребностей или принудительного отчуждения земельного участка по мотивам общественной необходимости в порядке, установленном законом; в иных случаях, предусмотренных законом; ликвидации юридического лица - арендатора (пункт 36 договора).

Действие договора прекращается путем его расторжения по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон в случае неисполнения другой стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенно препятствует его использованию, а также по иным основаниям, предусмотренным законом (пункт 37 договора).

Расторжение договора аренда земли в одностороннем порядке не допускается (пункт 38).

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. То есть, подписывая договор, подлежащий государственной регистрации, сторона связывает себя обязательством из данного договора. Для сторон такой договор является заключенным. По общему правилу в отсутствие государственной регистрации такой договор будет являться незаключенным для третьих лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ, ООО "Алтей-А" в лице директора ФИО13 с одной стороны и ФИО3 с другой стороны, заключили соглашение о расторжении досрочно договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, с момента подписания настоящего соглашения. Все обязанности сторон по договору прекращаются с момента его расторжения.

В кассационной жалобе ООО "Алтей-А" указывает на то обстоятельство, что данное соглашение лицами, указанными в нем, не подписывалось, что отражено в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, как следует из протокола судебного заседания Раздольненского районного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ, опрошенный в судебном заседании ФИО13 показал, что подпись в указанном соглашении возможно его, но он не помнит - подписывал он его или нет.

Судебной коллегией Верховного суда Республики Крым определением от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная почерковедческая экспертиза с целью принадлежности подписи ФИО13 на электрографической копии соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, проведение которой поручено экспертам ООО "Крымский республиканский центр судебной экспертизы".

На ФИО13 возложена обязанность явиться в судебное заседание по отобранию экспериментальных образцов почерка и предоставлению свободных образцов. Обязательство о явке ФИО13 также взяло на себя ООО "Алтей-А" в судебном заседании при назначении экспертизы.

Однако, ФИО13 в судебное заседание не явился, экспертиза не проведена.

В соответствии с пунктом 3 статьи 79 ГПК РФ при уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

Таким образом, судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции относительно того, что доводы ООО "Алтей-А" о том, что ФИО13 не подписывал оспариваемое соглашение, не могут быть признаны обоснованными, исходя из выбранного истцом способа о признании незаключенным соглашения о расторжении договора.

При этом, судебная коллегия считает нужным отметить, что само по себе требование о признании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, опровергает доводы кассатора относительно того, что директор ООО "Алтей-А" не подписывал указанное соглашение. Данное требование указывает лишь на то, что заключенное соглашение подлежит признанию незаключенным по перечисленным в иске основаниям.

Установив, что оснований для признания соглашения от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным не имеется, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что действующее законодательство предусматривает лишь преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, однако не предусматривает преимущественного права на заключение договора купли-продажи арендуемого объекта.

В соответствии с положениями статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

Согласно пункту 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В силу пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

При этом согласно пункту 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Судами обоснованно отмечено, что условия пункта 32 договора аренды земли N от ДД.ММ.ГГГГ предусматривали преимущественное право покупки спорного земельного участка арендатором, однако, в силу положений статей 209, 264, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации намерение арендатора выкупить земельный участок не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность продать ему этот земельный участок.

Доводы заявителя о несогласии с оценкой доказательств не могут являться основанием для отмены оспариваемых судебных постановлений, поскольку согласно положениям статей 56, 59, 67 ГПК РФ, суд самостоятельно определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

При этом, суд кассационной инстанции, в силу своей компетенции, установленной положениями ч. 1 ст. 390 ГПК РФ, а также применительно к ст. 387 ГПК РФ, при рассмотрении жалобы должен исходить из признанных установленными судом первой и второй инстанций фактических обстоятельств, проверять лишь правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами первой и второй инстанций, и правом переоценки доказательств не наделен.

В целом приведенные в жалобе доводы в своей совокупности направлены на оспаривание выводов нижестоящих судов, основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, они не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, поскольку были предметом подробного исследования судов первой и второй инстанций, по мотивам, изложенным в оспариваемых судебных постановлениях, им дано надлежащее правовое обоснование, а потому не могут повлечь отмену решения суда первой инстанции и апелляционное определение судебной коллегии.

Существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, указанные в жалобе доводы не подтверждают.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Раздольненского районного суда Республики Крым от 27 апреля 2022 года, с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 1 декабря 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 1 декабря 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий: Е.К. Фрид

Судьи В.Ю. Брянский

Ю.Ю. Грибанов